臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度重上字第28號上 訴 人 林克義訴訟代理人 王世宗律師被 上訴 人 廖文臆訴訟代理人 陳浩華律師複 代理 人 邱宇彤律師上列當事人間請求移轉不動產所有權登記事件，上訴人對於民國110年11月16日臺灣臺中地方法院110年度訴字第1835號第一審判決提起上訴，本院於111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項應更正為「上訴人應於被上訴人給付上訴人新臺幣430萬元，或匯入第一建築經理股份有限公司設於台新國際商業銀行帳號：00000000000000號受託信託財產專戶之同時，將附表所示不動產所有權移轉登記予被上訴人」。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查被上訴人於原審主張依買賣契約，請求上訴人應於被上訴人給付新臺幣（下同）430萬元之同時，將附表所示不動產（下稱系爭房地）所有權移轉登記予被上訴人（見原審卷第11頁）。嗣於上訴後，本院辯論時，依買賣契約請求上訴人應於被上訴人給付430萬元，或匯入第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）設於台新國際商業銀行帳號：00000000000000號受託信託財產專戶（下稱履保專戶）之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人（見本院卷100、105頁）。核此屬不變更訴訟標的，而補充或更正法律上之陳述，揆諸前揭規定，自非為訴之變更或追加，合先敘明。
二、被上訴人主張：被上訴人於民國110年3月5日以830萬元，購買上訴人所有系爭房地，兩造約定由第一建經辦理價金信託履約保證，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。因被上訴人希望能向銀行貸得較多款項，兩造合意將系爭契約上買賣總價金記載為1,100萬元，被上訴人已依約定代上訴人清償系爭房地上原設定之370萬元抵押債務，並給付訂金3萬元與上訴人，及同意第一建經撥付被上訴人已匯入履保專戶價金中之27萬元與上訴人，合計已給付400萬元價金。嗣被上訴人通知上訴人，應依約於受領尾款430萬元之同時移轉系爭房地所有權，上訴人卻以尾款為700萬元為由拒絕履行移轉系爭房地所有權，有違誠信，屢經催告亦未獲置理。爰依系爭契約、民法買賣法律關係提起本訴，請求上訴人應於被上訴人給付430萬元與上訴人或匯入第一建經履保專戶之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。
三、上訴人則以：系爭契約第3條已載明兩造約定之買賣價金為1,100萬元，並約定付款方式第一期款270萬元、第二期款110萬元，尾款720萬元，且第一建經履保專戶明細亦記載買賣總金額為1,100萬元，亦經證人乙○○於原審中證述明確。被上訴人確實已給付400萬元，惟拒不給付尾款700萬元，復無法舉證系爭契約之買賣價金為830萬元，所為請求並無理由等語，資為抗辯。
四、原審為被上訴人勝訴之判決，命上訴人應於被上訴人給付上訴人430萬元之同時將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（原判決主文第1項應更正如本院主文第3項所示）。
五、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷第72-73頁）：
㈠、不爭執事項：
⑴、兩造於110 年3 月5 日就系爭房地簽訂系爭契約。
⑵、依系爭契約第3條記載雙方議定總價款計1,100萬元。付款方
式：第1期款270萬元；第2期款110萬元；第3期款0元；第4期款（尾款）720萬元，並於第4期款金額欄內記載「交屋11
0.05.23」。
⑶、上訴人於系爭房地上設有第1、2順位抵押債務，兩造約定由
被上訴人代償第2順位抵押債務370萬元，並充作本件買賣價款，被上訴人已於110年3月8日代償第2順位抵押債務，並已塗銷抵押權。被上訴人並於110年3月10日就系爭房地設定700萬元之最高限額抵押權。
⑷、被上訴人於110年3月5日訂約當日已支付訂金3萬元與上訴人
，上訴人並於110年3月12日自第一建經先行撥付取得27萬元，加計被上訴人代償之抵押債務370萬元，合計被上訴人已支付上訴人400萬元。
⑸、系爭房地目前登記於上訴人名下。
⑹、系爭契約係在訴外人甲○○地政士事務所簽訂，移轉系爭房地
所有權及塗銷抵押權程序，兩造亦委託甲○○辦理，簽約時在場人有兩造、甲○○及乙○○。上訴人已交付系爭房地所有權狀及印鑑證明與甲○○，甲○○已完成系爭房地原有抵押權之塗銷。
㈡、爭執事項：
⑴、系爭契約實際買賣總價款數額為何？
⑵、被上訴人主張上訴人應於被上訴人給付剩餘尾款430萬元，或
匯入第一建經履保專戶之同時，移轉系爭房地所有權予被上訴人，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第87條第1項本文、第111條定有明文。
㈡、經查，甲○○於原審到庭證稱：雙方現場講好價格是830萬元，被上訴人發現要拿出370萬元塗銷二胎（抵押權債務），且上訴人急需生活費，而協議由被上訴人先給付3萬元訂金與上訴人，並同意第一建經先撥付27萬元與上訴人，被上訴人認要先拿出這麼多錢，希望貸款金額可以提高，所以兩造協議將系爭契約上之買賣總價金記載為1,100萬元，虛增之270萬元就記載為第1期款（簽約款），因係虛增之價金，所以實際上沒有給付270萬元，亦未匯入履保專戶，系爭契約是真的，僅金額是依雙方協議調整成1,100萬元，嗣二胎塗銷後有幫上訴人取回一張370萬元本票，因被上訴人已經出錢，所以設定抵押給被上訴人，因雙方現在有爭議，還沒辦理過戶，銀行貸款也還沒正式申請等語（見原審卷第67-71頁）。而乙○○亦結證稱：係受上訴人委託銷售系爭房地，之前並不認識被上訴人，因被上訴人獲悉有人出價820萬元要購買系爭房地，始加碼10萬元以830萬元向上訴人購買，這價格是上訴人當場同意的，而簽約當天上訴人提及二胎有600多萬元債務，可以配合被上訴人貸款向銀行多借一點錢整修房屋，1,100萬元是雙方合意的，代書甲○○也覺得可以，就以1,100萬元簽約等語（見原審卷第71-74頁）。徵諸證人均已具結擔保其證言之真實性，且乙○○復係受上訴人委託出售系爭房地之仲介，當無甘冒偽證罪之風險，所為證言自屬可信。又依上開證人之證言所示，兩造就系爭房地之買賣總價之真意為830萬元，而系爭契約所記載之總價1,100萬元，係兩造為便利貸款數額所為通謀虛偽意思表示應可認定，被上訴人主張兩造合意之系爭房地總價金為830萬元，堪可採信，上訴人之抗辯與事實不符，自無足採。
㈢、又關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立（最高法院57年台上字第1436號判決意旨參照）。本件依上開證人之證言所示，兩造就買賣系爭房地之必要之點，即標的為系爭房地，買賣總價金為830萬元，意思表示已達成合致，買賣契約即已成立，至系爭契約關於總價金1,100萬元及第1期款（簽約款）270萬元，係兩造為提高貸款數額所為通謀虛偽意思表示，則依上開規定所示，系爭契約除去總價金及第1期款之記載後，其餘部分仍屬有效。而被上訴人已給付上訴人400萬元，即代償第二順位抵押權370萬元，給付訂金3萬元，同意第一建經先撥付27萬元與上訴人，已足以支付系爭契約第3條第2項之第2期款（110萬元）及第4期款之一部分290萬元【第4期款720萬元，被上訴人已給付290萬元（計算式：400-110=290）】，餘款為430萬元（計算式：
720-290=430）。
㈣、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，亦為民法第264條第1項前段所明文。經查，系爭契約第3條第2項約定：「第3期款（完稅款）⑴稅單核發後5日內買方應將第3期款存匯入履約保證專戶。⑵如買方需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，最遲應於完稅前簽立以尾款票面金額並以賣方為受款人之本票作為擔保，…並配合特約地政士至申貸金融機構完成相關之對保手續，並指示金融機構將核貸款項直接存匯入履保專戶，且產權移轉與抵押權設定應同時辦理。…⑶如買方無需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第4期款（尚未給付之全部價款）併同第3期款項存匯入履保專戶，不得保留任何價款於過戶後給付」、「第4期款（尾款）…⑴如買方無需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第3期款之同時一併將尾款存匯入履保專戶。⑵如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第3期款之同時或賣方通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於完稅前將差額匯入履保專戶。…⑷買方未完成第3期款⑵至⑷之義務，或第4期款⑴至⑶所約定之尾款或差額未依約存匯入履保專戶，特約地政士應暫停辦理繳稅及產權移轉登記手續」、第7條第7款約定：「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾110年5月23日」（見原審卷第17-19頁）。依上開約定可知，被上訴人至遲應於110年5月23日前履行尾款720萬元之給付義務，本件雖因兩造嗣後對總價金數額有爭執，致地政士尚未辦理所有權移轉手續，而地政士雖向金融機構洽詢之貸款額度，亦均不足兩造通謀虛偽提高之「1,100萬元」，惟本件被上訴人給付價金之履行期既已屆至，且被上訴人亦願給付剩餘尾款，上訴人自亦有依系爭契約移轉系爭房地所有權與被上訴人之義務，且兩者係立於對待給付之地位。則被上訴人請求上訴人於被上訴人給付430萬元與上訴人或匯入第一建經履保專戶之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，自屬有據，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約、買賣法律關係，請求上訴人於被上訴人給付430萬元與上訴人或匯入第一建經履保專戶之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳正禧法 官 李立傑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 呂安茹中 華 民 國 111 年 5 月 18 日附表：
編號 土 地 坐 落 面積（平方公尺） 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 1 臺中市 ○○區 ○○段 000 807 377/10000編 號 建 號 基地坐落 建物門牌 主要用途、主要建材 建物面積（平方公尺） 權利範圍 備註 層次面積114.07平方公尺，附屬建物面積陽台20.42平方公尺、花台0.36平方公尺、總面積114.07平方公尺 1 臺中市○○區○○段0000號 臺中市○○區○○段000號 臺中市○○區○○○街00○0號 鋼筋混凝土造7層之第3層 1/1 2 臺中市○○區○○段0000號 臺中市○○區○○段000號 共同使用部分之水塔、機械室 1158.99平方公尺 413/10000