臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度重上字第56號上 訴 人 白芳枝訴訟代理人 楊榮富律師複代理人 蔣志明律師被上訴人 塗文新訴訟代理人 林春榮律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國110年12月15日臺灣臺中地方法院110年度重訴字第439號第一審判決提起上訴，本院於111年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：上訴人於民國96年3月16日因夫妻贈與而取得南投縣○○鎮○○段000○000地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭2筆土地）之所有權，嗣於104年3月8日將系爭2筆土地以新臺幣（下同）1690萬元售與伊，並訂立土地買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約第10條第6項特別約定，上訴人保證系爭2筆土地非屬建管單位已套繪管制之法定空地、未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍。伊於104年4月9日付清全部價金，上訴人則於同年月13日將系爭2筆土地移轉與伊。嗣伊於110年7月29日欲委託仲介出售系爭2筆土地時，經該仲介告知169地號土地已遭套繪，無人應買，伊於110年8月2日向地政機關申請土地登記第一類謄本，始知169地號土地於110年4月28日經註記在69年即提供林干本作為興建農舍之法定空地。上訴人在系爭契約第10條第6項有前開特別約定，屬土地品質之保證，169地號土地既於69年11月間已由當時之所有權人林○○出具土地使用權同意書，作為他人興建農舍之法定空地，即不具有上訴人所保證之品質，伊為此依民法第354條、第359條前段規定，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並依民法第259條第1款規定，請求上訴人返還價金1690萬元。又本件交易僅為鄰近價格之50%，系爭契約解除後土地歸還上訴人，上訴人不但未受損害，反而獲得利益，故伊解除契約無顯失公平，但倘認伊之解除契約顯失公平，伊併依民法第354條、第359條規定，以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，請求減少價金845萬元（本院言詞辯論時具狀改為890萬元），並依民法第179條規定，請求上訴人返還減少之價金。爰以上開解除契約、減少價金之規定，請求上訴人給付1690萬元本息等語（原審依解除契約之規定為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人1690萬元，及自104年4月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
貳、上訴人則以：系爭2筆土地合計面積僅2150平方公尺（169地號土地面積1160平方公尺、170地號土地面積990平方公尺），依農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款規定，本不得合併建築農舍，被上訴人自不可能基於合併興建農舍之目的而購買系爭2筆土地。169地號土地使用地類別為農牧用地，因套繪管制所造成之影響僅為該土地無法再作為其他農舍興建時之基地使用，對於169地號土地作為耕作之一般使用並無影響，被上訴人不得解除系爭契約，且即令169地號土地欠缺保證品質而得解除契約，被上訴人亦不能一併解除170地號土地之買賣關係。被上訴人以遠低於市場成交價格購買系爭2筆土地，並可依照原有使用類別進行耕作之使用收益，難謂被上訴人因套繪管制而受到財產價值損失；反觀本件若解除契約，上訴人除需返還全部價金外，加計自104年起之法定利息，將使伊蒙受重大損失，可認被上訴人解除系爭契約有顯失公平之情事。又系爭2筆土地於104年2月9日即交付被上訴人，依民法第365條規定，被上訴人本件請求已逾5年除斥期間而消滅。另若認伊應將價金返還被上訴人，伊則行使同時履行抗辯權，主張被上訴人應將169地號土地或系爭2筆土地移轉登記並交付予伊，伊始應返還價金，並以被上訴人使用系爭2筆土地所生之不當得利即相當於租金之損害，行使抵銷權，亦否認169地號土地減少之價值為845萬元等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
叄、不爭執事項及爭點：
一、兩造不爭執事項（見本院卷第87-88、107-108頁）：㈠上訴人於96年3月16日因夫妻贈與而取得系爭2筆土地之所有
權，嗣於104年3月8日將系爭2筆土地，以1690萬元（各912萬6000元、777萬4000元）出售與被上訴人，被上訴人先後於104年3月9日、3月24日、4月9日將170萬元、670萬元、852萬5000元匯入所指定之信託帳戶內（見原審卷第57-61頁原證2匯款單），而於同年4月9日付清全部價金，上訴人亦於同年月13日將系爭2筆土地移轉與被上訴人。
㈡系爭契約第10條第6項約定「乙方（上訴人）保證本約標的物
非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。乙方保證本約標的物未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出」（見原審卷第19-55頁原證1土地買賣契約書）。
㈢上訴人之前手林○○於69年11月提供南投縣○○鎮○○○段000地號
、○○段105-1、169地號土地，讓林○○建築壹層鐵架造建築物，林○○據以申請興建加強磚造一層樓農舍，面積82.56㎡，嗣又變更設計而增設相同面積之二樓農舍，且於70年11月27日獲核發70草鎮建使字第175號使用執照（見原審卷第67-75頁原證4補發之使用執照存根及其附件）。
㈣169地號土地於110年4月28日經補註記「未經解除套繪管制不
得辦理分割，已提供興建農舍，基地坐落：○○鎮○○埔段1410地號，（權狀註記事項）○○埔段294建號之建築基地：○○埔段1410地號，○○段101、101-1地號，○○段105-1、169地號」（見原審卷第63-65頁原證3土地登記第一類謄本）。故169地號土地依法不得再於該土地上興建農舍，亦不得作為他筆土地之法定空地。
㈤上訴人保證系爭2筆土地未套繪管制，被上訴人委託仲介出售系爭2筆土地時，發現169地號土地業經套繪。
㈥被上訴人以本件起訴狀繕本送達為解除契約、減少價金之意
思表示，該繕本於110年8月31日送達上訴人（見原審卷第89頁送達證書）。
二、本件爭點（見本院卷第88-89、127頁）：㈠被上訴人主張169地號土地業經套繪，不具上訴人保證之品質
，符合民法第354條第2項物之瑕疵，有無理由？是否逾民法第365條5年除斥期間（就知悉後未逾除斥期間不爭執）？㈡解除契約部分（先位主張）：
⒈如有上開瑕疵，被上訴人以不爭執事項㈥之書狀，依民法第35
9條解除契約，有無理由？⒉被上訴人依民法第259條第1項，請求上訴人返還價金1690萬
元，有無理由？㈢減少價金部分（備位主張）：
如有上開瑕疵，被上訴人以不爭執事項㈥之書狀，依民法第359條請求減少價金845萬元（被上訴人於本院言詞辯論時具狀改為890萬元，見本院卷第137頁），並依民法第179條請求返還減少之價金，有無理由？
肆、本院判斷：
一、169地號土地經套繪固有物之瑕疵，惟被上訴人之解除契約及減少價金請求權已逾民法第365條之5年除斥期間：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。查兩造簽立系爭契約，由上訴人將系爭2筆土地出賣與被上訴人，並在系爭契約第10條第6項為上開保證系爭2筆土地未套繪管制之約定，嗣被上訴人於委託仲介出售系爭2筆土地時，發現169地號土地早於69年11月提供林○○興建農舍，業經套繪管制等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠至㈤），堪信為真。
上訴人既保證系爭2筆土地無套繪管制，自係就所出賣之土地品質有所保證，且兩造就此事項特為約定，當認土地有無套繪管制屬契約重要事項，而土地遭套繪管制將影響交易價值，亦符常理，是被上訴人主張系爭契約之買賣標的具有物之瑕庛，合於前揭民法第354條第2項規定，實有所據。㈡次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，
其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條亦有明文。依其88年4月21日修正時之立法理由謂：
「建築物、土地上之工作物或工業產品之瑕疵，不易於短期間內發現。爰修正第1項解除權或請求權發生消滅效果之期間之起算點，宜由買受人依第356條規定為通知時起算6個月，始為允當。又為使權利狀態早日安定，增列『解除權或請求權自物之交付時起經過5年不行使而消滅』。出賣人故意背於交易之誠實及信用，不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其解除權或請求權，不受前項通知後6個月期間之限制。惟如自物交付時起經過5年而未行使，仍為消滅，爰修正第2項」等語。可知上開規定之5年除斥期間自交付時起算，並無例外規定，即使在出賣人故意不告知瑕疵情形下，買受人之解除契約及減少價金請求權，仍因交付後5年內不行使而消滅，期使權利狀態早日安定，以維交易安全。查上訴人主張系爭土地於104年2月9日簽訂買賣契約時，即以指示交付方式將土地交付被上訴人等語，被上訴人未予爭執，並表示無意見（見本院卷第106頁；依原審卷第33頁所示，系爭契約簽立於104年2月9日，依原審卷第55頁所示，系爭契約之不動產買賣價金履約保證申請書簽立於104年3月8日）。且被上訴人所提111年4月20日民事答辯狀第4頁亦稱：「上訴人將系爭2筆土地出售與被上訴人以前，已將土地交與第三人無償使用，嗣兩造訂立系爭買賣契約，上訴人亦僅藉對該第三人之請求權讓與被上訴人，以代替土地之交付」等語（見本院卷第50頁），足見系爭2筆土地於104年2月9日已交付被上訴人，堪予信實。而被上訴人係以本件起訴狀繕本送達為解除契約、減少價金之意思表示，該繕本並於110年8月31日送達上訴人（見不爭執事項㈥），則此解除契約、減少價金之意思表示於110年8月31日到達上訴人時，距系爭2筆土地交付日之104年2月9日，明顯已逾民法第365條規定之5年除斥期間。雖被上訴人引用最高法院106年度台上字第454號判決，主張土地套繪事由在地政機關登載於土地登記謄本前，不具公示效力，無法單因土地交付而知悉並行使上開形成權，應類推解釋為交易時土地登記謄本如未記載套繪事由，嗣為補充記載者，該5年除斥期間應自補充記載時起算。惟此解釋與前揭規定之文義及立法理由不符，本不足採，且上開最高法院之見解，係對承攬報酬之法律關係，就民法第227條之2所定增減給付之請求，其除斥期間因無明文規定所表示之法律意見，與本件情形迴然不同，自無從援引。況被上訴人於104年4月13日已登記為系爭2筆土地之所有權人（見不爭執事項㈠），斯時被上訴人自行向主管機關查詢，即可知悉系爭2筆土地有無套繪，與土地登記謄本之登載係對第三人具有公示作用之問題無涉。被上訴人長期任令上開除斥期間之經過，而迨於行使權利，符合民法第365條關於交付時起經過5年其解除權或請求權消滅之規定，該法律並無漏洞，實無反於法條文義解釋，另為類推解釋之餘地，是被上訴人此部分主張不足憑採。
㈢綜上，被上訴人主張169地號土地業經套繪，不具上訴人保證
之品質，符合民法第354條第2項物之瑕疵，固有理由，惟因已逾民法第365條所規定之5年法定除斥期間，其解除契約之解除權及減少價金之請求權均消滅。
二、被上訴人本件請求均無理由：被上訴人依民法第359條解除契約及減少價金，均已逾民法第365條之5年法定除斥期間，有如前述，其以不爭執事項㈥之書狀所為解除契約及減少價金之意思表示，即不生合法效力。則被上訴人基此所為依民法第259條第1項，請求上訴人返還解除契約後之價金1690萬元，及依民法第179條之不當得利規定，請求上訴人返還減少之價金845萬元或890萬元，均無理由。
三、綜上所述，被上訴人依民法第359條所為解除契約及減少價金，均因逾除斥期間而不合法，其依民法第259條第1項規定及同法第179條不當得利之規定，請求上訴人給付1690萬元，及自受領價金時之104年4月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，不應准許。原審判命上訴人給付1690萬元本息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 廖穗蓁法 官 黃綵君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 111 年 7 月 26 日