臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度重上字第80號上 訴 人 李郁蘭訴訟代理人 米承文律師被上訴人 李花香訴訟代理人 賈俊益律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國111年2月21日臺灣臺中地方法院110年度重訴字第374號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國111年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件上訴人於原審係請求命被上訴人應移轉坐落台中市○○區○○段0000地號土地（權利範圍全部）及其上同段0000建號建物（下稱系爭不動產）之所有權登記並騰空遷讓予上訴人，嗣於本院追加備位之訴，請求命被上訴人應與上訴人就系爭不動產訂定書面買賣契約，並於上訴人給付新臺幣（下同）2458萬元同時，移轉系爭不動產之所有權登記予上訴人，並騰空遷讓予上訴人（見本院卷第43-45頁），經與上訴人原訴之主張，皆本於與被上訴人間因就系爭不動產買賣合約履行所生爭執之基礎事實，且原請求之證據資料於追加之訴亦得加以利用。經核與前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國110年2月2日委由代理人盧○○與被上訴人之代理人吳毓青簽立合約書（下稱110.2.2合約書），由伊以新臺幣（下同）2558萬元向被上訴人購買系爭不動產，並當場以信用卡刷卡方式給付定金28萬元，兩造意思表示合致，成立買賣契約。惟當晚吳毓青要求盧○○考量渠有委託仲介銷售系爭不動產情況，伊基於履約誠意配合被上訴人規避對仲介之違約金，但從未答應負擔被上訴人對仲介之違約金，被上訴人並要求重新以現金支付定金以免留存紀錄，兩造因而於110年2月5日在苗栗縣○○鄉○○路00號另簽訂金契約（下稱110.2.5訂金契約），同意延至110年6月中旬再簽定正式書面買賣契約，盧○○當場交付現金100萬元予被上訴人。爾後就正式合約的磋商過程，雙方就委任代書、仲介費風險何人承擔及相關買賣履行事宜均欠缺共識，致遲未能決定正式簽約日期。爰依兩造間有效之買賣契約關係及民法第348條第1項規定，求為命被上訴人應移轉系爭不動產之所有權登記並騰空遷讓予上訴人之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，另基於兩造間之不動產買賣預约，追加備位之訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應移轉系爭不動產之所有權登記並騰空遷讓予上訴人。追加備位聲明：被上訴人應與上訴人就系爭不動產訂定書面買賣契約，並於上訴人給付2458萬元同時，移轉系爭不動產之所有權登記予上訴人，並騰空遷讓予上訴人。
二、被上訴人則以：伊於109年底委由吳毓青代為辦理系爭不動產出售事宜，並與多家仲介業者簽訂「一般委託銷售契約書」，委由仲介公司代為出售。上訴人之代理人盧○○於110年2月2日自稱經特殊管道找到伊，伊匆忙間與上訴人簽訂110.2.2合約書，簽訂後感到不安，且仲介業者於數日後亦表示若與其介紹之客戶私自簽約也須給付仲介費用等語，伊為此通知上訴人欲退還訂金。盧○○於110年2月5日前來，表示要先給付定金100萬元，可在仲介合約終止後簽訂正式買賣契約，雙方因而簽訂110.2.5合約書，取代110.2.2合約書。110.
2.5合約書已明白註明是「訂金契約」，且依其内容明訂正式簽約日將於110年6月中旬簽訂正式之買賣契約，交付之訂金應屬立約訂金性質。伊已於110年6月至7月間履行洽商簽訂正式買賣契約之義務，最終雙方確認就正式書面契約未能達成合致，伊也表達將100萬元退還上訴人，故上訴人請求無理由。若認定兩造買賣契約已成立，則伊主張同時履行抗辯，上訴人未給付全部價金前，伊得拒絕履行移轉系爭不動產等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於110年2月2日簽署110.2.2合約書。
㈡兩造於110年2月5日簽署110.2.5訂金契約。
㈢上訴人有於110年6月15日發函催告訂立合約。
㈣被上訴人於110年6月18日回應上開信函。
四、上訴人主張兩造於110年2月2日簽署110.2.2合約書，買賣契約即已成立，被上訴人有履行移轉系爭不動產所有權之義務，如認僅成立買賣之預約，被上訴人亦有簽立本約並為履行之義務等語，惟為被上訴人所否認，並以前情詞置辯。茲分述如下：
(一)觀之110.2.2合約書之全部內容記載：「茲收到盧○○董事長訂金，新台幣貳拾捌萬元（刷卡）付清，及買賣於○○市○○區○○路000巷00號的房屋，以新台幣貳仟伍佰伍拾捌萬元正成交，以現況交屋，以茲証明，代書費為盧○○董事長付款」等語（見原審卷第21頁），固已就買賣的物及價金為擬定，但依證人盧○○於本院證稱「稅金本來有寫，稅金就是土地增值稅與房屋稅等由誰支付，吳毓青說稅金寫的太長就刪掉，要給代書寫。當天也有提到現況交屋的部分，現況交屋就是我去看的系爭房屋的現況，裡面有九台分離式冷氣機，還有一樓到五樓的電梯。代書費部分，是我找的，由我負擔。」、「吳毓青有說買賣的費用如何支付，我說證件提供到哪裡，我付款到哪裡。我說要銀行的履約保證，保障雙方的權益。因為隔天要請代書，所以以口頭方式。」等語（見本院卷第184頁），可知系爭不動產之買賣，除標的物、價金外，頭期款數額、履行期限、貸款銀行、抵押權設定等其他重要事項亦為本件買賣雙方必要之點，110.2.2合約書就此雙方認為重要之事項付之闕如。衡以一般買賣不動產所涉事項多端，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，因價額較高、危險負擔，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用、瑕疵擔保及違約金等重要事項，通常均由當事人進行商議，於獲得具體之結論，再據以訂定買賣契約。故系爭不動產買賣價金高達2558萬元，單憑上訴人所稱兩造於110年2月2日之合意，實難據以履行。
(二)再者，兩造已另簽訂110.2.5訂金契約，約定「茲就民國110年2月5日簽訂訂金契約，該不動產標的如下，台中市○○區○○路000巷00號之房地，正式簽約日將於110年6月份中旬簽訂正式之買賣契約，訂金金額壹佰萬元正，總價貳仟伍佰伍拾捌萬元正，以收訂金時的現狀屋況交屋為主」（見原審卷第25頁），依該契約與110.2.2合約書內容互為比較結果，買賣標的及買賣價金均相同，但110.2.5訂金契約較110.2.2合約書增加「正式簽訂買賣契約日期」、「訂金數額」之約定，明顯可見110.2.5訂金契約係因應110.2.2合約書產生疑義而簽立，其內容明白記載買賣雙方應另簽訂正式買賣契約，足證兩造明知無法逕依110.2.2合約書或110.2.5訂金契約約定履行買賣之權利義務而無須另訂本約，自難認兩造就110.
2.2合約書或110.2.5訂金契約所載達成意思一致時，已成立系爭不動產買賣之本約。是而，上訴人僅據前揭契約之合意，主張兩造就系爭不動產之買賣契約已經成立，以先位之訴請求被上訴人移轉系爭不動產所有權，並請求交付不動產，自屬無據。
(三)上訴人另主張若兩造僅就系爭不動產買賣成立預約，被上訴人亦有簽立本約之義務等語。然查：
1、按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條定有明文。又按買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立；苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院61年度台上字第964號、84年度台上字第2295號民事判決要旨參照）。
2、依兩造於110年2月2日至同月4日間所為LINE對話（見原審卷第23-24頁），可知被上訴人仲介合約尚未到期，上訴人亦明確表示「已和代書達成共識，仲介公司合約全部到期，再過兩個月才處理簽約，PS：110年6月簽約過程全部安全為原則」等語，前述110.2.5訂金契約預約中並未提及此事，此爭議自應由兩造於訂立本約時再行商議。而上訴人於110年6月15日發函催告訂立合約後，被上訴人雖回應將委請律師與上訴人洽商正式買賣契約之內容，但仍表示「本人出售系爭房屋的條件，包括若有仲介公司對本人主張仲介費用，全部仲介費用需由買方即李郁蘭女士負擔，此也事先提醒說明，以避免爾後發生有仲介公司對本人主張費用之糾葛」，此有兩造寄發之存證信函在卷可稽（見原審卷第33-41頁），則由兩造在110年2月早已對本件本件若逕行簽立本約，被上訴人勢必遭仲介業者追究違約一節知之甚明，足徵兩造對於未來可能發生之仲介費用負擔之事項有意列為系爭不動產買賣交易上「必要之點」。再參兩造間於同年6月下旬之後，曾多次委由律師就買賣契約草稿內容商議（見原審卷第47-75、123-129頁），於歷次修改之「不動產買賣契約書（草稿）」中，就不動產標示（包括土地標示、建物標示、增建在內）、付款方法及交屋日期、辦理所有權移轉相關事項（包括文件交付時間、公契價值約定等）、稅費負擔、貸款事項、不動產點交、違約罰則等事項為約定，惟經兩造互為寄送電子郵件聯繫後仍未能達成共識，被上訴人於110年7月13日已以電子郵件通知上訴人表示「…看起來這部分雙方好像沒有辦法再折衷。我方當事人應先將定金會還給你的當事人…」等語（見原審卷第131-138頁 ），明確表達其無意再進行磋商契約內容。故兩造雖以價金2558萬元為買賣系爭不動產之預約，惟預約成立後，兩造對於各自認為重要之事項經商議顯未意思合致，買賣雙方將簽訂之本約內容為何，即非具體明確，且被上訴人已表達無法簽訂本約之意，則依民法第153條第2項規定之反義解釋，買賣系爭不動產之本約即難以成立，則不論可歸責於何人之事由致此，預約之簽訂本約義務已因買賣條件未能合致而無法履行，上訴人無從請求簽訂本約，自亦無由請求被上訴人履行本約之出賣人義務。
3、從而，上訴人以備位之訴請求被上訴人簽訂系爭不動產買賣本約，並請求被上訴人於上訴人給付其餘價金2458萬元同時，移轉系爭不動產所有權，亦是無據。
五、綜上所述，上訴人依買賣契約之法律關係，先位請求被上訴人應移轉系爭不動產之所有權登記並騰空遷讓予上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人於本院追加備位請求被上訴人應與上訴人就系爭不動產訂定書面買賣契約，並於上訴人給付2458萬元同時，移轉系爭不動產之所有權登記予上訴人，並騰空遷讓予上訴人，亦為無理由，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 劉惠娟法 官 王怡菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 盧威在
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日