臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上易字第184號上 訴 人 張肇收被上訴人 張肇吉
張淑鳳張雅婷張弘易張卉芷吳栩菁
孫栢暠孫栢霆上二人共同法定代理人 孫偉祺被上訴人 徐永澤
李俞臻上十人共同訴訟代理人 陳聰能律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國112年2月21日臺灣臺中地方法院111年度訴字第2293號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於112年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查，上訴人於原審起訴主張○○市○區○○○段000地號土地及其上同段0000建號建物即門牌號碼為○○市○區○○路000巷000號房屋（下稱系爭房地）原為上訴人、訴外人○○○及被上訴人張肇吉、張淑鳳、張雅婷、張弘易、張卉芷、吳栩菁、孫柏暠、孫柏霆（下稱張肇吉等8人）公同共有，伊有依土地法第34條之1第4項所定優先購買權存在，詎張肇吉等8人於民國000年00月00日將系爭房地出賣予被上訴人徐永澤、李俞臻（下稱徐永澤等2人），爰起訴聲明請求：確認上訴人就系爭房地於000年00月00日張肇吉等8人出售予徐永澤等2人有優先購買權存在。嗣於本院追加請求：張肇吉等8人應就系爭房地，按其等與徐永澤等2人於000年00月00日所訂不動產買賣契約之同一條件，與上訴人訂立書面買賣契約，並將系爭房地所有權移轉登記予上訴人(見本院卷第200頁)。核上訴人追加之訴與原訴，係基於同ㄧ優先購買權之事實，其請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：伊與張肇吉等8人、○○○均為系爭房地之共有人，張肇吉等8人前於000年00月00日以○○○○郵局存證號碼000號存證信函（下稱000號存證信函）通知伊就系爭房地行使優先購買權，嗣伊亦於000年00月0日以○○○○里郵局存證號碼000號存證信函（下稱000號存證信函），向張肇吉等8人表示願以同一條件，單獨優先承購系爭房地。伊於收受000號存證信函後之15日內寄出000號存證信函表明行使優先購買權。詎張肇吉等8人知悉伊欲行使土地法第34條之1第4項之優先購買權買受系爭房地後，竟將系爭房地出賣予徐永澤等2人，並移轉所有權登記予徐永澤等2人，故意不法侵害其優先購買權而受有損害等語。爰聲明求為確認上訴人就系爭房地於000年00月00日張肇吉等8人出售系爭房地所有權部分予徐永澤等2人，有優先購買權存在（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一部上訴，並為訴之追加；未繫屬本院部分，不予贅述）。並上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、確認上訴人就系爭房地於000年00月00日張肇吉等8人出售系爭房地所有權部分予徐永澤等2人，有優先購買權存在。並為訴之追加，聲明請求：張肇吉等8人應就系爭土地，按其與徐永澤等2人於000年00月00日所訂不動產買賣契約之同一條件，與上訴人訂立書面買賣契約，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：張肇吉等8人於000年00月00日與徐永澤等2人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定由張肇吉等8人以新臺幣（下同）1,600萬元，將如原判決附表（下稱附表）所示之不動產【包含系爭房地（即附表編號1、4所示部分）】出賣予徐永澤等2人時，已依土地法第34條之1第2項規定於000年00月00日以000號存證信函，通知上訴人及○○○於函到15日內行使優先購買權，上訴人於000年00月20日收到上開存證信函後，遲至同年11月9日始以000號存證信函通知張肇吉等人，故上訴人並未於收到000號存證信函後15日之期限內行使其優先購買權，而系爭房地亦已辦畢所有權移轉登記予徐永澤等2人，上訴人請求確認其有優先購買權存在，及應與其訂立買賣契約，並移轉系爭房地所有權，均無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第76至77頁）
㈠、不爭執事項：
１、系爭房地原為上訴人、○○○及張肇吉等8人公同共有。
２、張肇吉等8人於000年00月00日與徐永澤等2人簽立系爭契約書，約定由張肇吉等8人以1,600萬元，將附表所示之不動產（包含系爭房地）出賣予徐永澤等2人。
３、張肇吉等8人於000年00月00日寄發000號存證信函（寄件人處除列張肇吉等8人，記載共同代表人張肇吉）予上訴人、○○○，告知渠等已依土地法第34條之1規定出賣附表所示不動產，並檢附系爭契約書，並通知上訴人、○○○應於文到15日內以書面主張優先承買權，逾期不主張則將出售價金按應有比例提存（見原審卷第173至192頁）。
４、上訴人於000年00月0日寄發000號存證信函予張肇吉等8 人，表示願依土地法第34條之1第4項規定，以同一條件單獨優先承購000號存證信函所示之不動產。
５、系爭房地於000年0月00日以買賣原因移轉登記予徐永澤等2人。
㈡、爭點：
１、上訴人請求確認就張肇吉等8人於000年00月00日出售系爭房地所有權予徐永澤、李俞臻，有優先購買權存在，有無理由？
２、上訴人請求張肇吉等8人應就系爭房地，按系爭契約書之同一條件與上訴人簽立書面買賣契約，並移轉系爭房地所有權，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第4、5項定有明文。按徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34條之1執行要點第11點第1款定有明文。又非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。復按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力。倘共有人已將其應有部分移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，他共有人自無再以該原共有人為被告，提起確認優先承買權之訴之餘地（最高法院68年度台上字第3141號、69年度台上字第2946號民事判決、009年度台大上字第2169號裁定意旨參照）。
㈡、經查，系爭房地原為上訴人、張肇吉等8人及○○○公同共有，張肇吉等8人於000年00月00日與徐永澤等2人簽立系爭契約書，約定由張肇吉等8人以1,600萬元，將附表所示之不動產（包含系爭房地）出賣予徐永澤等2人，張肇吉等8人於000年00月00日寄發000號存證信函通知上訴人渠等已依土地法第34條第1項規定出賣系爭房地，通知上訴人應於文到15日內以書面主張優先承買權，嗣張肇吉等8人於111年6月23日以買賣原因移轉登記予徐永澤等2人等情，有系爭契約書、000號存證信函、土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、系爭房地登記謄本（見原審卷第45至71頁、009至118頁、176至002頁），並為兩造所不爭執（見不爭執事項１、２、３、５），堪信為真。又000號存證信函係以普通掛號方式寄至張肇吉○○市○區○○○路00號00樓之1之址，並於000年00月20日由該址所在之○○○○○社區管理員收受乙情，有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（見原審卷第004頁）。上訴人雖辯稱，000號存證信函係由大廈管理員收件，並非伊本人收受，伊收到已數日之後，000號存證信函所定15日，應自伊收到之日起算云云。惟受公寓大廈管理委員會僱用之管理員，其所服勞務包括為公寓大廈住戶接收郵件者，性質上應屬全體住戶之受僱人，即與民事訴訟法第007條第1項規定之受僱人相當。郵政機關之郵差送達文書於住、居所、事務所或營業所，不獲會晤應受送達人，而將文書付與公寓大廈管理員者，為合法送達，該管理員何時將文書轉交應受送達人，已生之送達效力不受影響（參最高法院88年度台上字第1752號民事裁定意旨）。000號存證信函既於000年00月00日已由上訴人社區管理員收受，堪認被上訴人通知之意思表示已達到上訴人支配範圍，置於其隨時可了解其內容之客觀狀態，依前揭說明，自應於該日發生效力，上訴人辯稱應自己本人收到始生送達效力，15日應自其本人收受時起算云云，洵無足採。
㈢、上訴人於000年00月00日收受000號存證信函，應於000號存證信函所定15日內即000年11月4日前，以書面向張肇吉等8人行使優先購買權。惟上訴人係於000年00月0日以000號存證信函向張肇吉等8人表示願以同一條件承買系爭房地，經張肇吉等8人於翌日收受，有000號存證信函及回執為據，並為兩造所不爭執（見原審卷第220頁、222頁、不爭執事項４、本院卷第222頁），則上訴人並未於收受000號存證信函之15日內行使優先購買權，依前揭說明，應視為上訴人已放棄優先購買權，且張肇吉等8人並於111年6月23日已將系爭房地移轉所有權登記予徐永澤等2人，依前揭最高法院判決意旨，上訴人亦無從再主張優先購買權之餘地，是以上訴人本件請求確認其優先購買權存在云云，自屬無據。上訴人就系爭房地既已無優先購買權，且系爭房地已移轉登記予徐永澤等2人，張肇吉等8人並非系爭房地之登記所有權人，則其請求張肇吉等8人就系爭土地，應按渠等與徐永澤等2人於000年00月00日所訂不動產買賣契約之同一條件，與上訴人訂立書面買賣契約，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第4項之規定，請求確認其就系爭房地於000年00月00日，張肇吉等8人出售系爭房地所有權部分予徐永澤等2人，有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人於追加之訴，請求張肇吉等8人應就系爭土地，按其與徐永澤等2人於000年00月00日所訂不動產買賣契約之同一條件，與上訴人訂立書面買賣契約，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，亦無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據
，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列， 併予敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 楊珮瑛法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳秀鳳中 華 民 國 112 年 7 月 31 日