臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上易字第212號上 訴 人 蔡政融 住彰化縣○○鄉○○路000號訴訟代理人 唐淑民律師
蕭道隆律師被上訴人 邱淑汝訴訟代理人 林更穎律師複代理人 林孟儒律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年2月24日臺灣彰化地方法院111年度訴字第351號第一審判決提起上訴，本院於112年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國110年11月9日因拍賣取得彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地，於82年4月30日自同段000地號土地分割而來）所有權，於111年1月12日登記完畢。系爭土地上存有如原審判決附圖即彰化縣員林地政事務所收件文號111年10月31日員土測字第190000號土地複丈成果圖編號A所示之未辦保存登記磚造建物（門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路000號，下稱系爭建物），上訴人為事實上處分權人。惟系爭建物之原始起造人即訴外人甲○○於建屋時未徵得分割前000地號土地全體共有人同意，且上訴人取得系爭建物之事實上處分權係訴外人乙○○將房屋稅籍直接過戶予上訴人，系爭土地之前手即訴外人丙○○未曾取得系爭建物之事實上處分權，無土地與建物同歸一人所有之情形，故系爭建物乃無權占用系爭土地等情，爰依民法第767條第1項前段之規定，求為命上訴人應拆除系爭建物，將所占用土地返還被上訴人。並願供擔保，請准宣告假執行（原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行及附條件免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物為乙○○之祖父甲○○所起造，甲○○於起造前之64年9月1日向分割前000地號土地所有權人之一即訴外人丁○○購買其預定受分配之特定30坪土地即系爭土地，雖未辦理過戶，但系爭建物基地面積尚不足30坪。嗣系爭土地輾轉由丙○○取得，丙○○又向上訴人借款，丙○○承諾「系爭建物稅籍買賣過戶於上訴人，待債務還清後，上訴人無條件過戶歸還稅籍」，並於109年9月18日上午以新臺幣（下同）1,000,000元向乙○○購買系爭建物之事實上處分權；同日下午，上訴人、丙○○與乙○○再簽訂買賣契約書，丙○○將向上訴人貸得之其中1,000,000元交付乙○○，系爭建物之稅籍直接移轉登記至上訴人名下。則系爭土地之所有權人及系爭建物之事實上處分權人於109年9月18日既同為丙○○，依民法第425條之1第1項規定，應推定建物受讓人即上訴人與土地受讓人即被上訴人間在系爭建物仍堪使用之期限內有租賃關係存在等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第350頁）：㈠被上訴人於110年11月9日以3,629,800元拍賣取得系爭土地所有權，於111年1月12日辦理所有權登記。
㈡系爭土地前於108年10月21日由丙○○以935,000元買受取得，該土地於109年9月18日之所有權人為丙○○。
㈢上訴人對系爭建物有事實上處分權。
㈣系爭建物為乙○○之祖父甲○○所搭建，乙○○於109年9 月18日將
系爭建物事實上處分權讓與他人（上訴人主張乙○○將系爭建物事實上處分權以1,000,000元出售予丙○○，丙○○再讓與上訴人；被上訴人主張上訴人是直接從乙○○取得事實上處分權）。
㈤除原審卷第113至119頁附件一、附件二、附件三外，兩造所提證物形式上均為真正。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院112年9月21日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第350-351頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠丙○○於109年9月18日曾經為系爭土地所有權人及系爭建物之事實上處分權人：
⒈系爭土地於109年9月18日之所有權人為丙○○，坐落系爭土
地上之系爭建物為乙○○之祖父甲○○所搭建，嗣由乙○○繼承取得，乙○○並於109年9月18日將系爭建物事實上處分權讓與他人，此情為兩造所不爭執。上訴人主張自乙○○受讓系爭建物事實上處分權者為丙○○；被上訴人則主張為上訴人，兩造各執一詞。觀諸上訴人所提丙○○於109年9月18日書立之切結書記載：「本人丙○○位於彰化縣○○鄉○○段00000地號之土地，上有建築物未辦理保存登記，但有稅籍，稅籍號碼為00000000000，門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路000號，今向資方辦理借貸，願意提供土地供其辦理抵押權設定，地上物稅籍買賣過戶於資方，債務清償後資方無條件過戶稅籍歸還，今地上物無條件供戊○○（按：為乙○○之母）居住，但如本人積欠資方利息達3個月未繳，資方欲處理標的物時，本人無條件配合淨空地上物內之人、物品…」等語（見原審卷第113頁附件一）；佐以丙○○與乙○○於同日簽訂之買賣契約書，約定乙○○以1,000,000元將系爭建物出售予丙○○，乙○○應備妥文件交由丙○○向稅務機關辦理變更納稅義務人，丙○○同意讓戊○○繼續居住至終老為止（見原審卷第115頁附件二），核與卷附土地房屋買賣契約書（見原審卷第119頁附件三）末頁記載乙○○為出賣人、丙○○為買受人一致，且丙○○於同日亦有給付1,000,000元價金予乙○○，有兩人與現金合照之照片可憑（見原審卷第121頁），堪認乙○○於109年9月18日確與丙○○達成買賣系爭建物事實上處分權之合意。上訴人既在上開土地房屋買賣契約書末頁介紹人乙欄簽名，而未在買受人乙欄簽名，可見乙○○、丙○○及上訴人當時均無認知上訴人為系爭建物買受人之一，上開土地房屋買賣契約書首頁將上訴人與丙○○併列為買受人，應屬誤載，尚不得據此認為乙○○有將系爭建物事實上處分權讓與上訴人之意思。
⒉又證人丙○○於原審證稱：「我是作土地開發，我朋友說000
-2這塊地，土地跟地上物是不同人，土地的持有人姓胡急著用錢，己○○就先買下來登記，因為我跟己○○有約定三個月內我要買回土地，所以己○○在3月23日就贈與給我，我知道地上有000號房屋，我有下來看，我看到一個老人家住在裡面，因為我要貸款，農會說要稅籍登記和土地同一人才要貸款，所以我就問老人家戊○○要不要以20萬元把房屋賣我…後來找到乙○○和她姊妹，問她要不要房子賣給我，不然要告他們拆屋還地，最後協調100萬他們將000號賣給我，水電單轉給我讓我好貸款…因為000-2地號有設定抵押權給上訴人，上訴人借我錢，我拿其中的100萬元給乙○○。介紹人寫上訴人名字是給他一個保障，我把稅籍抵押給上訴人，土地原本也有設定給上訴人，假如我沒有還錢，房屋稅籍就過給上訴人的名字是作還款的保證…當下有協議跟上訴人借款這筆錢就是要買房屋的錢，代書怕我之後無法還錢，就寫上訴人是介紹人。（證人認知上是自己跟乙○○買，還是你與上訴人向乙○○合買？）是我跟乙○○買房屋。但是借錢的是上訴人，所以要給上訴人保障，所以第一頁買受人也寫他。（切結書的內容為何？）資方是指上訴人。資方欲處理標的物時，是指我如果未繳利息達三個月，上訴人要一起處理土地跟房子就給上訴人。我是在六個月後才開始繳利息…（對000號房子現為上訴人所有，有無意見？）沒有意見。」等語（見原審卷第205-207頁），與證人乙○○於原審證稱：「（後來在109年3月23日由丙○○取得000-2地號所有權，丙○○有趕你們走嗎？）沒有。他有問我們的意見，看是要買土地還是要賣房子。我有跟他說我們有土地買賣契約書，我跟姊妹商量後，就把房子賣給丙○○，但要讓戊○○住到往生，丙○○有同意，就有手寫的附件二的契約書，丙○○答應讓戊○○住到終老，簽約時間是109年9月18日上午簽約，上午公證，下午去稅捐稽徵處辦移轉稅籍。（你的真意到底000號房屋要賣給誰？）丙○○。」等語（見原審卷第203-204頁）互核相符，其二人證詞復與上開切結書及買賣契約記載之內容無矛盾之處，且丙○○於109年9月18日支付乙○○買賣價金之前，確曾向上訴人借款2,750,000元，並經丙○○收訖，有收據在卷可憑（見本院卷第341頁），另丙○○於109年9月17日曾以系爭土地為訴外人即上訴人之父庚○○、姑姑辛○○設定抵押權，亦有土地異動索引查詢資料附卷可稽（見原審卷第138頁），與上開切結書書立日期僅相差一日，應係丙○○為履行上開切結書之承諾，提供系爭土地設定抵押權以擔保對上訴人之借款，故認證人乙○○、丙○○之證詞均堪予採信。
⒊被上訴人於本院審理中對上開切結書及買賣契約之形式上
真正原來均表示不爭執（見本院卷第168頁），已構成自認，嗣又改稱爭執（見本院卷第350頁）。惟上開切結書及買賣契約之具名人乙○○、丙○○於原審經法官提示及詢問上開切結書及買賣契約之內容時，均未否認文書上簽名非其二人所為，被上訴人更未舉證證明上開切結書及買賣契約有何遭偽造、變造之情形，自不得撤銷其自認。
⒋準此可知，丙○○取得系爭土地所有權後，為順利向銀行申
辦貸款，即有將系爭土地與系爭建物產權合一之想法，並與乙○○交涉，乙○○最後同意以1,000,000元出售系爭建物，兩人間有買賣系爭建物之合意。丙○○復向上訴人借款2,750,000元，並將其中1,000,000元交付乙○○，且為擔保借款之返還，除將系爭土地設定抵押權予上訴人之父庚○○、姑姑辛○○之外，另指示乙○○將系爭建物稅籍登記移轉至上訴人名下，嗣因丙○○未依約清償利息，系爭建物因而歸上訴人取得。據此，系爭建物稅籍雖由乙○○直接移轉登記為上訴人，但乙○○係按丙○○之指示辦理，買賣關係仍存在乙○○與丙○○間，上訴人與丙○○間係存在借貸關係，上訴人與乙○○間則無任何契約關係，乙○○將系爭建物稅籍登記移轉至上訴人名下，不僅係依買賣契約將系爭建物事實上處分權讓與丙○○，且丙○○亦同時依借貸契約將系爭建物事實上處分權讓與上訴人，其目的在擔保丙○○借款債務之清償，待丙○○清償債務後，上訴人即應將系爭建物事實上處分權返還丙○○，若丙○○未能依約清償，上訴人得就系爭建物事實上處分權受償，足認丙○○於109年9月18日確曾取得系爭建物之事實上處分權。又丙○○與乙○○約定系爭建物於稅籍登記移轉後，仍由戊○○居住至終老，乙○○因此未將系爭建物交付丙○○直接占有，但買賣契約明訂屆時乙○○無條件將系爭建物交還丙○○，已使丙○○取得間接占有而取代交付，乙○○確已將系爭建物事實上處分權轉讓予丙○○。被上訴人主張乙○○未將系爭建物交付丙○○現實占有，丙○○仍未取得系爭建物之事實上處分權等語，委無可採。
㈡上訴人得依民法第425條之1第1項規定對系爭土地主張有權占有：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段固有明定。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段亦有明定。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。此法條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，應包括建物事實上處分權讓與之情形（最高法院109年度台上字第108號判決意旨參照）。
⒉查甲○○在系爭土地上興建系爭建物時，依卷內資料雖無法
遽認其當時有占用系爭土地之合法正當權源，然系爭土地所有權及系爭建物之事實上處分權於109年9月18日已輾轉同歸丙○○取得，嗣丙○○將系爭建物事實上處分權讓與上訴人，被上訴人再經拍賣取得系爭土地所有權，揆諸上開說明，兩造間推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，且系爭建物目前外觀完好，內部供戊○○居住使用，有現場照片可佐（見原審卷第21、145-159頁），自仍在使用期限內，故上訴人主張其依民法第425條之1第1項規定，就系爭土地與被上訴人成立租賃關係，對系爭土地為有權占有，洵屬有據。被上訴人主張上訴人為無權占有，請求上訴人拆除系爭建物及返還所占用之土地，則無可採。
⒊末按民事訴訟法第447 條所謂新攻擊方法，乃指新的事實
主張及新的證據方法之提出，不包含新的法律上陳述（最高法院109年度台上字第108號判決意旨參照）。本件上訴人於原審雖未引用民法第425條之1規定抗辯其對系爭土地為有權占有，然其於原審已詳述丙○○向乙○○買受系爭建物、丙○○為擔保借款之返還而設定系爭土地抵押權及將系爭建物稅籍登記移轉予其之經過，並提出上開切結書及買賣契約為證，嗣於本院改依民法第425條之1第1項為其有權占之法律上陳述，尚非新攻防方法之提出。被上訴人主張上訴人於本院始為此規定之主張，係逾時提出攻防方法，已生失權效果等語，應有誤會，併此說明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人拆除系爭建物，將所占用土地返還被上訴人，為無理由，不應准許。原審判命上訴人拆除系爭建物，將所占用土地返還被上訴人，並為假執行及附條件免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 許旭聖
法 官 莊嘉蕙法 官 林筱涵正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 呂安茹中 華 民 國 112 年 11 月 21 日