臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上易字第219號上 訴 人 鄭承嘉00000000000000000000000000000000被 上訴 人 大俊國社區管理委員會0000000000000000法定代理人 黃淑婷訴訟代理人 黃文進律師
楊天榮上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國112年3月8日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1548號第一審判決提起上訴，本院於113年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣2萬0,880元，及自民國111年6月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自民國111年5月起至返還如附圖所示編號B之通道止，按月於當月月底給付上訴人新臺幣348元。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人大俊國社區（下稱系爭社區）管理委員會（下稱管委會）之法定代理人於民國000年0月間變更為黃淑婷，業據其聲明承受訴訟，並提出臺中市西屯區公所函文為證（見本院卷第91至92頁、第117至118頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊自100年3月29日登記為臺中市○○區○○段0000○號建物（即門牌號碼同市區○○路000號1、2樓及地下一層，下稱系爭建物）所有權人，於106年7月發現地下一層如附圖編號B部分（下稱系爭走道）被系爭社區長期無權占用，協調後被上訴人於110年1月管委會會議同意以每月新臺幣（下同）5,000元向伊承租系爭走道供住戶通行使用（下稱系爭會議紀錄），惟被上訴人迄未依系爭會議紀錄簽訂租約，無法律上原因占有使用系爭走道而受利益，應返還自100年（原判決誤載為110年）4月1日起至111年4月30日止相當於租金之不當得利66萬5,000元本息，並自111年5月起按月給付伊5,000元相當於租金之不當得利。又被上訴人占有使用系爭走道，復向伊收取系爭走道之管理費，亦屬無法律上原因而受利益，應返還自100年3月29日至000年0月間，以每月每坪20元計算所收取之管理費共1萬2,843元本息。爰依民法第179條規定提起本件訴訟（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人67萬7,843元，及其中66萬5,000元自111年6月2日起；另其中1萬2,843元自111年8月18日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應自111年5月起至返還系爭走道止，按月於當月月底給付上訴人5,000元。
二、被上訴人則以：㈠伊非系爭走道之直接或間接占有人，自無不當得利可言。縱
伊為系爭走道間接占有人，因系爭走道位於機械室範圍內，依訴外人俊國建設股份有限公司（下稱俊國公司）辦理第一次產權登記時所立分配書可知，系爭走道乃系爭建物共有部分公共設施之範圍；且系爭走道兩側分別通往雙向常關式防火門、現供作直排輪廣場之系爭社區防空避難室，不具構造上及使用上獨立性，非專有部分，即使登記上訴人專有，該登記仍屬無效。倘系爭走道登記上訴人專有部分為有效，然系爭走道自90年即由當時所有權人俊國公司無償提供系爭社區住戶通往社區公共設施使用，屬約定共用部分，具分管契約性質；縱無明示分管契約，俊國公司長期容忍系爭社區住戶通行系爭走道，已有專有部分約定共用之默示分管契約存在，上訴人繼受系爭建物，對系爭走道分管契約存在應屬明知或可得而知，依民法第799條之1第4項規定，應受該明示或默示分管契約拘束，系爭社區住戶使用系爭走道自有法律上原因，並無不當得利。
㈡倘認上訴人得向伊請求不當得利，請求權時效為5年，自本件
起訴日111年4月18日往前推算5年，就106年4月18日以前之請求權已因時效消滅，伊得拒絕給付；又上訴人將系爭建物地下一層出租予訴外人熊棧空間創新有限公司（下稱熊棧公司），租賃期間自109年10月1日起至119年9月30日止，上訴人不得向伊請求上開租賃期間使用系爭走道之不當得利；況伊從未同意以每月5,000元承租系爭走道並供系爭社區住戶通行使用，系爭會議紀錄僅為提案討論，未經區分所有權人會議（下稱區權會）決議；且上訴人就系爭建物之應有部分僅2分之1，亦僅得請求2分之1數額。另伊係依系爭社區109年公寓大廈規約（下稱系爭規約）第12條第1項第2款、第2項規定向上訴人收取管理費，具有法律上原因，亦無不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第272至273頁）：㈠上訴人於100年3月29日以買賣為登記原因，取得系爭建物之所有權。
㈡系爭建物包含一層、二層及地下一層，建築完成日期為85年5月27日，第一次登記日期為同年7月24日。
㈢俊國公司曾出具分配書，載明系爭建物等19層樓房壹座計338
戶，其主建物已分層分區所有，至於共同使用部分範圍包括：機械室、電梯間、樓梯間、水箱、廣告塔、開放空間、水塔等，立分配書人按後列所述分配其主建物占共同使用部分權利範圍辦理建物測量及建物第一次保存登記。
㈣系爭走道（面積13.11平方公尺）位於系爭建物之地下一層（
1142.46平方公尺）範圍內，在90年間已形成左右兩側以木板相隔，上訴人於購買系爭建物時，知悉系爭走道供系爭社區住戶使用。
㈤被上訴人、俊國公司、訴外人遠百企業股份有限公司（下稱
遠百公司）三方於90年6月1日，就俊國公司之臺中市○○區○○路000○000號之00出租予遠百公司乙事簽立協議書（下稱系爭協議書）。
㈥系爭走道與原審卷附件6A部分（下稱系爭梯廳）間設有雙向
防火門，可由系爭梯廳雙向通行至系爭社區防空避難室（目前作為直排輪廣場使用），系爭梯廳兩側各設有一道通往特別安全梯之單向式防火門。
㈦上訴人曾繳納系爭走道自100年3月29日至000年0月間，以每坪20元計算共1萬2,843元之管理費。
四、得心證之理由：㈠按公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第3條第9款規定，管
委會係指為執行區權會決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。管委會固非實體法權利義務歸屬之主體，惟管委會倘基於規約或區權會決議執行職務致他人受有損害，而應由區分所有權人負返還利得之責任時，管委會本身縱非不當得利返還責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號判決參照）。依不爭執事項㈤，被上訴人簽訂系爭協議書後，業經系爭社區區權會決議通過，其占有系爭走道，自屬依區權會決議執行職務，致上訴人受有損害，應許上訴人基於程序選擇權，以被上訴人為對造當事人提起本件訴訟。
㈡上訴人主張被上訴人就系爭走道有事實上管領力，長期無權
占有系爭走道，致伊無法正常使用而受損害，請求被上訴人返還占有系爭走道之不當得利，茲分敘如下：
⒈系爭走道係在登記上訴人所有之系爭建物地下一層，系爭走
道與系爭梯廳間設有雙向防火門，可由系爭梯廳雙向通行至目前作直排輪廣場使用之系爭社區防空避難室，系爭梯廳兩側各設有一道通往特別安全梯之單向式防火門，系爭走道於90年間已形成左右兩側以木板相隔，上訴人於購買系爭建物時，知悉系爭走道供系爭社區住戶使用等情，經原審勘驗現場並由地政人員測量明確，有勘驗筆錄、現場照片及附圖為憑（見原審卷第229至237、251頁），並有系爭社區地下一層建築圖說可參（見原審卷第73頁），且為兩造不爭執（見本院卷第272至273頁、原審卷第312至313頁），堪認系爭走道係屬上訴人之專有部分，現供系爭社區住戶通行使用。被上訴人辯稱系爭走道乃系爭建物共有部分公共設施之範圍，即屬無據。
⒉被上訴人復抗辯依系爭協議書可認系爭走道屬約定共用部分
，有明示分管契約；縱無明示分管契約，俊國公司長期容忍系爭社區住戶通行系爭走道，已有約定共用之默示分管契約存在，依民法第799條之1第4項規定，上訴人應受該明示或默示分管契約拘束，不得請求不當得利等語。查俊國公司之臺中市○○區○○路000○000號之00出租予遠百公司乙事，於90年6月1日與被上訴人、遠百公司簽立系爭協議書，系爭協議書第8條約定：「90年5月20日臨時住戶大會將依公寓大廈管理條例第31條之規定召集，應經法定人數通過此案，如未達法定人數同意，亦視同此協議書無效。」（見原審卷第103頁），被上訴人陳報系爭協議書經系爭社區於90年5月20日臨時區權會決議通過，有該會議紀錄可參，是系爭協議書已合法有效。又系爭協議書第5條約定：「坐落000、000號00電梯出入口走道部分，乙方（即俊國公司）願無償給予甲方（即被上訴人）使用。」兩造均不爭執系爭協議書第5條所稱之電梯出入口走道即為系爭走道（見本院卷第125至126頁），上開約定為系爭走道當時所有權人俊國公司同意將該部分無償提供予被上訴人使用，僅屬使用借貸之法律關係，尚難認係管理條例第3條第6款所規定約定共用之特約。
⒊按專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有
建築物之所有人共同使用；區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799條第3項前段、第799之1條第4項分別定有明文。查系爭協議書之第5條約定並未明定於系爭社區之規約，可參系爭規約即明（見原審卷第296頁），則該約定並無民法第799條之1第4項前段規定之適用。又上訴人係於100年3月29日以買賣為登記原因，取得系爭建物所有權，有建物登記謄本、建物所有權狀可稽（見原審卷第17、221頁），謄本及權狀上記載系爭建物主要用途為店鋪、住房、水箱，而上訴人主張其100年間購買時雖知，系爭走道供系爭社區住戶使用，但不知系爭協議書之存在，誤以為系爭走道不屬於其產權，至106年間因地下室漏水，向管委會調取成果圖始知系爭走道為其產權等語（見本院卷第343至345頁），參酌系爭社區地下一層建築圖說可知系爭建物之地下一層僅位於其中一角（見原審卷第73頁），上訴人所稱其購買當時不知系爭走道為其所有權範圍，至106年間因調出圖面始知乙情，尚非與常情無違。被上訴人復未舉證證明上訴人於購買當時已知系爭協議書之存在及系爭走道為上訴人所有，難認上訴人有明知或可得而知系爭協議書之情形，即無庸受系爭協議書之拘束，亦無民法第799條之1第4項後段規定之適用。
⒋基上，被上訴人係依系爭協議書第5條約定由社區住戶通行系
爭走道，而系爭協議書係被上訴人基於區分所有權人會議決議執行職務致上訴人受有損害，依前揭說明，上訴人自得按其應有部分，依民法第179條規定，請求被上訴人給付對系爭走道無權占有所獲相當租金之不當得利。又按租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年（最高法院96年度台上字第2660號判決參照），是上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，應適用5年短期時效，被上訴人就逾5年部分之金額為時效抗辯，自屬有據。而上訴人係於111年4月19日提起本件訴訟（見原審卷第13頁），故上訴人僅得請求起訴前5年之不當得利，逾此範圍之請求則無理由。
⒌就不當得利數額部分，上訴人雖主張以系爭會議紀錄所載之
每月5,000元為據，然為被上訴人所否認，查系爭會議紀錄說明欄記載「店家區權人鄭先生（即上訴人）於100年1月購置本社區○○路000號1、2樓及地下室。區權人以6,000元/月供社區住戶通行使用」，系爭會議決議為「請辦公室以5,000元/月與區權人鄭先生協調，後續進度回報管委會」（見原審卷第25頁），是系爭會議紀錄僅為提案之討論，並無協調結果，無從以此認定不當得利之數額。本院參酌上訴人於109年10月1日將系爭建物地下室（應不含系爭走道，理由詳下述⒍）出租予熊棧公司，前5年每月租金6萬元，有租賃契約書可參（見原審卷第78頁），認以此金額對照系爭走道與系爭建物地下室之面積比例為不當得利數額，應屬適當。查上訴人系爭建物地下一層面積為1142.46平方公尺，其中系爭走道面積為13.11平方公尺，而上訴人對系爭建物之應有部分為2分之1，則上訴人自111年5月起，按月得請求被上訴人給付之不當得利為348元【計算式：1142.46-13.11＝1129.35，（60,000×13.11/1129.35）÷2＝348，小數點以下四捨五入】，起訴前5年之不當得利為2萬0,880元（計算式：348×12×5＝20,880），逾此範圍之請求，則屬無據。
⒍至被上訴人雖抗辯上訴人請求之不當得利期間，應扣除上訴
人將系爭建物地下室出租予熊棧公司之期間，業據提出租賃契約書為證。查上訴人與熊棧公司之租賃契約雖記載房屋所在地及使用範圍為臺中市○○區○○路000號地下室，租賃期間自109年10月1日起至119年9月30日止，上訴人則主張熊棧公司已於110年8月30日終止租約，並提出熊棧公司寄發之存證信函、上訴人永豐銀行存摺封面及內業明細為憑（見原審卷第121頁、本院卷第173至177頁），觀諸系爭走道之照片，此空間乃一長條形之通道（見原審卷第237頁），而由租約第4條第1項可知，熊棧公司向上訴人承租系爭建物地下室係作為租賃之用，依其承租之用途應無可能使用系爭走道，系爭走道仍供系爭社區住戶通行使用，則被上訴人抗辯應扣除出租熊棧公司之期間，即無可採。
⒎另上訴人於本件言詞辯論終結後所提出之授權書，為訴外人
林秋霞授權上訴人全權處理本件訴訟相關事宜，並共同向被上訴人請求返還不當得利等情，惟林秋霞非本件當事人，依法無從審酌，併此說明。
㈢上訴人請求被上訴人返還所收取之系爭走道管理費，並無理由：
按區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管委會繳交管理費用，管理費用以店面每坪20元計算，系爭規約第12條第1項第2款、第2項定有明文（見原審卷第300至301頁）。上訴人為系爭社區區分所有權人，自有依上開約定繳納管理費用之義務，則被上訴人向上訴人收取依其店面坪數計算之管理費用，難認有不當得利。是上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還自100年3月29日至000年0月間，以每月每坪20元計算所收取之管理費共1萬2,843元，應屬無據。
㈣至上訴人聲請通知證人即系爭社區87年間管委會主委江敏郎
、信義房屋店長呂耀程、系爭社區副主委王啟旭、吉野家屋主江宛臻作證（見本院卷第21、159至160頁），欲證明被上訴人為系爭走道之占有人、系爭走道租金每月5,000元等節，核無必要，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付2萬0,880元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年6月2日（見原審卷第47至49頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自111年5月起至返還系爭走道止，按月於當月月底前給付上訴人348元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示。至上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 113 年 7 月 3 日
民事第七庭 審判長法 官 陳得利
法 官 黃玉清法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王麗珍中 華 民 國 113 年 7 月 3 日