臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上易字第368號上 訴 人 詹子薇訴訟代理人 吳俊儒律師被上訴人 王薇婷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年4月28日臺灣臺中地方法院111年度中訴字第8號第一審判決提起上訴，本院於112年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造為分享共同事業客戶，約定以聯盟方式經營美容事業，先由上訴人承租訴外人林玲華、林志裕（下稱林玲華等2人）所有門牌號碼臺中市○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），雙方各自支付押金新臺幣（下同）2萬5,000元，及裝潢費用各自負擔一半；之後再由兩造於民國110年3月1日簽立租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人將系爭房屋1、3樓出租給伊經營美甲事業，租期自110年3月1日起至115年1月31日止，租金每月1萬元。嗣訴外人陳郁軒有意加入經營美容事業而須拆分裝潢費用，惟陳郁軒不同意兩造所約定租金，兩造於110年10月23日以通訊軟體對話時，伊拒絕調漲租金要求後，上訴人遂要求伊於110年底前搬遷，復於同年10月底為終止系爭租約之意思表示，伊遂於110年11月1日委請律師發函以系爭租約因非可歸責於己之事由，而合意終止，並於同年11月3日送達上訴人，系爭租約因此終止，上訴人應依系爭租約第4條約定返還押金2萬5,000元，及依系爭租約第7條、民法第216條規定賠償裝潢費用損失32萬5,000元收益損失199萬1,610元，惟伊暫就上開裝潢費用、所失利益僅一部請求賠償147萬5,000元。爰依系爭租約及民法第216條規定，求為命上訴人給付150萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之判決等語。
二、上訴人則以：依系爭租約約定，被上訴人僅得使用系爭房屋1、3樓，然其逕自使用該房屋地下室及4樓以堆放私人物品及設備，已違反系爭租約約定之使用範圍，伊因此於000年00月下旬與其商討違約使用而應調漲租金，經被上訴人拒絕後，伊原欲與之合意終止系爭租約，然被上訴人於110年10月23日明確拒絕而失效，則被上訴人另於110年11月1日發函表示同意云云，自不發生合意終止之效力。又伊已於110年11月9日委請律師發函以被上訴人違反約定使用範圍為由，依民法第438條規定向其表示終止系爭租約，如認該函文不生終止租約之效力，亦以本件起訴繕本送達時業經終止，伊不負賠償責任。縱認依民法第438條終止系爭租約無理由，被上訴人亦繼續給付租金至111年6月，並於同月23日向伊表示將於同月27日搬離，並經伊默示同意而終止，是系爭租約既經兩造合意被上訴人提前終止，被上訴人請求返還押租金及裝潢費用與營業損失部分，即無理由。至被上訴人主張受有可預期收益損失199萬1,610元，惟未舉證其收入有符合民法第216條所失利益之客觀確定性要件；而縱認伊須賠償裝潢費用，於扣除折舊後，其至多僅得請求20萬元。另被上訴人於地下室及4樓堆放私人物品及設備，已違反系爭租約第6條第3項及第7條約定，伊自得請求支付相當於租金之不當得利，並參酌被上訴人每月租金為1萬元，按占用地下室及4樓之範圍計算每月相當於租金之不當得利2,500元，而其占用期間為110年3月起至111年6月止，共15個月，伊得請求相當於租金之不當得利3萬7,500元，另因被上訴人搬遷時造成冷氣管損壞，致伊受有支出修繕管線費9,000元之損害，並以上開金額本金與被上訴人請求互為抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人22萬5,000元本息，並分別為准、免假執行之諭知，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服原判決提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之宣告均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分即請求裝潢損失超過22萬5,000元及營業損失199萬1,610元之本息部分，未據聲明不服，非本院審理範圍，不贅述之）。
四、得心證之理由㈠兩造均不爭執上訴人於109年12月28日與林玲華等2人簽訂房
屋租賃契約，約定由林玲華等2人將系爭房屋全部出租予上訴人，租賃期間為109年12月28日起至115年1月31日止，自110年2月1日起每月租金2萬5,000元，押金為5萬元，之後兩造於110年3月1日簽訂系爭租約，約定上訴人將系爭房屋1、3樓出租予被上訴人，租賃期間為110年3月1日起至115年1月31日止，每月租金1萬元，被上訴人應支付押金2萬5,000元予上訴人；及被上訴人業已於111年6月27日遷出系爭房屋，且自承租日起至111年6月30日前止，並未積欠上訴人系爭房屋1、3樓部分之租金或相當於租金之不當得利；另上訴人未將押租金2萬5,000元返還予被上訴人等情（見原審卷第371頁），並有上述房屋租賃契約書各1份附卷可佐（見原審卷第21-23頁、第115-117頁），堪信屬實。
㈡被上訴人主張系爭租約並無約定終止事由，且系爭租約已於1
10年11月1日合意終止，及上訴人有默示同意伊使用系爭房屋4樓及地下室擺放個人物品，縱其未同意，並未依民法第453條先期通知，依民法第438條終止系爭租約不合法，上訴人應返還押租金及賠償其損害等情，則為上訴人所爭執，並以前情置辯，是兩造主要爭點：㈠系爭租約係上訴人單方終止抑或兩造合意終止?㈡被上訴人得否依系爭租約請求上訴人返還押金2萬5,000元?㈢被上訴人得否依民法第216條規定，請求上訴人賠償裝潢及營業損失?㈣上訴人抗辯對被上訴人有相當於租金之不當得利債權3萬7,500元、修繕管線費債權9,000元，並主張抵銷，有無理由?⒈系爭租約係上訴人單方終止：
⑴按契約之終止，有由當事人合意而終止者，亦有依當事人一
方行使終止權而為終止之意思表示者；而當事人一方行使終止權，其終止權之發生原因有基於當事人約定者，謂之約定終止權，亦有依法律規定者，謂之法定終止權。又合意終止為契約行為，於合意終止後，當事人間權利義務關係，悉依當事人之約定定之；至當事人一方合法行使約定終止權後，當事人間權利義務關係，則取決於契約之約定；如當事人一方行使法定終止權終止契約後，當事人間權利義務關係，依民法第263條準用同法第258條及第260條規定。此三種契約終止型態之發生原因、行使方法、法律效果迥異，無可混淆（最高法院110年度台上字第149號判決意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院110年度台上字第2833號判決意旨參照）。
⑵查系爭租約第1條係關於租賃期限之約定，第2、3條分別為租
金、押金之約定，第4條約定：「合約未到期若甲、乙其一方因個人因素需中途解約，押金由其一方沒收不予發還。」；第5、6條則分別為出租人、承租人即兩造之權利及義務之約定；第7條約定：「以上合同內由甲、乙雙方在平等互利的原則下嚴格遵守，由有一方違約（誤載為方），將付給對方相應損失賠償。」；第8條約定：「合約未到期若甲、乙其一方因個人因素需中途解約需提前貳個月告知對方。」；第9條為更改、增加分租條款之約定，此有系爭租約在卷可憑（見原審卷第21頁）。觀諸上開租約條文體系，第7條約定應係就該租約第1條至第6條約定所為之賠償規範，及第8條之契約文字為「合約未到期若甲、乙其一方因個人因素需中途解約須提前貳個月告知對方」等語，已明確規範任何一方得單方終止契約，並無不得提前終止或需得他方同意始得提前終止系爭租約之類似字樣，亦無以賠償損害或違約金為代價方得終止之約定。是依系爭租約體系及文義解釋，系爭租約乃約定兩造均可單獨行使終止權，無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止，乃是一方行使終止權之約定，且係未附賠償損害或違約金為條件之終止權，兩造任何一方均得單獨終止系爭租約至明。是被上訴人主張系爭租約並無任意終止租約之約定，即不可採。
⑶又兩造簽立系爭租約後，因陳郁軒有意加入經營美容事業，
上訴人於110年10月23日要求被上訴人調漲租金，經被上訴人拒絕後，即於翌日以通訊軟體向被上訴人表示「我照合約上寫的我只需提前兩個月告知你，麻煩請年底前12/31將你的東西搬空，」、「我現在是照合約走」、「我問過律師，我無權漲你房租沒錯，但我有權請你離開，條件是我只要退你押金跟補償損失（你的裝潢我買回），因為合約上我們就是這樣打的。雖然你堅持要到2022年2/28號才要搬走，但基於合約精神…合約第8點，中途解約只需提前2個月告知對方，所以請於2021年12月31日搬遷完成…」；復於同年月25日以通訊軟體向被上訴人表示「…合約內容第7點，我將賠償你的裝潢損失，費用部分將以這列表項目折舊買回…」，被上訴人則回稱「先仔細閱讀完再與妳回覆」等情，有被上訴人不爭執形式真正之兩造110年10月23日對話錄音譯文及通訊對話截圖在卷可憑（見原審卷第133-143、235-238、318頁）；且單方終止權係賦予當事人之一方得依其單方之意思，使法律關係之效力消滅，該終止之意思表示送達對方時即發生終止之效力，毋庸對方為同意之意思表示，故被上訴人於110年10月24日依系爭租約第8條約定，提前2個月，以訊息向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，並於被上訴人因讀取訊息而收到該意思表示，使終止系爭租約之意思表示到達被上訴人並已生效，系爭租約即應於110年12月31日終止。
⑷依前所述，上訴人既已於110年10月24日合法有效行使單方租
約終止權，則被上訴人就上訴人已失效之110年10月23日合意終止意思表示，於110年11月1日以律師函表示同意終止系爭租約之表示，及上訴人在未撤銷其前開已合法生效之110年10月24日單方終止系爭租約之意思表示前，再於111年11月9日以被上訴人違反民法第438條規定為由終止系爭租約，均不生合意終止或法定終止租約之效力。是上訴人辯稱系爭租約係因被上訴人違反民法第438條規定而終止，自難採信。至於被上訴人繼續支付租金到111年6月，無非係因兩造就系爭租約是否終止發生爭議，在釐清爭議確認租約是否已終止前，單純繼續支付租金之行為，尚難據此即認係被上訴人就系爭租約於111年6月27日終止之意思表示，是上訴人抗辯系爭租約於111年6月27日合意終止，亦不可採。
⒉被上訴人得依系爭租約請求上訴人返還押金2萬5,000元：
⑴按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決先例意旨參照）。
⑵查被上訴人主張上訴人迄今仍未返還押金2萬5,000元予被上
訴人，為上訴人所不爭執（見原審卷第371頁），而系爭租約既已於110年12月31日終止而消滅，業經本院認定如前述，揆諸前揭說明，被上訴人請求詹子薇返還押金2萬5,000元，為有理由，應予准許。
⒊被上訴人得請求上訴人賠償裝潢損失20萬元：
按系爭租約第5、6條為兩造系爭租約義務之約定；第7條則為兩造違反義務之賠償約定，此觀第7條約定：「以上合同內由甲、乙雙方在平等互利的原則下嚴格遵守，由有一方違約（誤載為方），將付給對方相應損失賠償」可明（見原審卷第21頁）。查上訴人承租系爭房屋後，與被上訴人在系爭房屋聯盟經營美容事業，即上訴人在2樓經營美睫事業，被上訴人則在1樓經營美甲事業（見原審卷第369頁），而被上訴人並分擔系爭房屋裝潢費用，為上訴人所不爭執；參以上訴人110年10月24日傳送之訊息「我有權請你離開，條件是我只要退你押金跟補償損失（妳的裝潢我買回），因為合約上我們就是這樣打的」，及同年10月25日傳送之訊息「合約內容第柒點，我將賠償你的裝潢損失」等語（見原審卷第13
3、139頁），可見系爭房屋裝潢費用之分擔雖未在系爭租約條文明文規定，然實屬系爭租約第5、6條之兩造義務範圍。
是以，上訴人單方終止系爭租約時，應依系爭租約第7條約定，賠償被上訴人所受之裝潢費用損害。又兩造均不爭執被上訴人所受之裝潢費用損失，經扣除折舊費用後為20萬元（見原審卷第371頁），是被上訴人依系爭租約第7條約定，請求上訴人賠償裝潢費用損失20萬元，為有理由，應予准許。
據上，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人返還押金2萬5,000元及賠償裝潢損失20萬元，合計22萬5,000元，為有理由，應予准許。
⒋上訴人之抵銷抗辯不可採：
⑴上訴人對被上訴人並無相當於租金之不當得利債權：上訴人
主張被上訴人承租僅系爭爭房屋之1、3樓，卻違反租賃範圍違規使用系爭房屋之地下室及頂樓，使其受有每月相當於租金之不當得利損害5,000元，為被上訴人否認，辯稱地下室及頂樓是經上訴人同意使用等語。經查，系爭房屋為透天厝，被上訴人雖承租系爭房屋1樓，然該1樓之客座區、櫃檯、茶水間及騎樓均劃分為共用區，此觀系爭租約第5條第3項可明；參以兩造於110年10月23日就陳郁軒郁加入聯盟美容事業之系爭房屋裝潢費拆分，與調漲被上訴人租金事宜商議時，上訴人均未曾以被上訴人有違規使用地下室及頂樓為由主張被上訴人之租金應予調漲；且被上訴人於協商過程中提出不同意調漲其租金，但可讓出系爭房屋三樓部分空間由上訴人出租他人使用等語（見原審卷第235頁），及地下室及頂樓並未裝潢做營業使用（見原審卷第25-27頁之地下室放置紙箱及頂樓放置洗衣機、曬衣架等照片），佐之上訴人並不爭執該等空間亦有放置上訴人自己之物品（見原審卷第306頁）等情觀之，顯見兩造在系爭房屋聯盟合作經營美容事業，對於該房屋之使用係互相包容調整，堪認被上訴人辯稱其在地下室及頂樓放置物品，係經由上訴人同意，足以採信。是上訴人主張被上訴人違反系爭租約租賃範圍之約定，其對被上訴人有相當於租金之不當得利債權並以此債權主張抵銷云云，洵無可採。
⑵上訴人對被上訴人並無管線損害債權：上訴人主張被上訴人
於搬遷拆走冷氣時，有造成冷氣管線損壞之情事，應負侵權行為損害賠償之責，請求被上訴人賠償修繕費用9,000元云云，固據提出收據為證（見本院卷第33頁），然為被上訴人所爭執。且被上訴人主張其搬出系爭房屋後，上訴人已將1樓店面轉由他人經營美髮快剪一情，業據提出照片為證（見本院卷第119頁），復為上訴人所不爭執，可知系爭房屋1樓於111年12月10日已由上訴人轉租他人使用，則上訴人主張「近日」才發現冷氣管線損壞之情事，已非無疑，則其指冷氣管線損壞為被上訴人所致，已難遽採。再者，上訴人提出之單據，並未有顯示開立之日期，且單據上所載「配管」，且該配管含銅管、控制線、電源線，不排除新冷氣機安裝之配備項目，難認係單純修繕管線，故上訴人所提出之證據，尚不證明被上訴人有毀損其冷氣管線之侵權事實。是上訴人主張對被上訴人有管線損害賠償之債權，並以此債權主張抵銷云云，亦無可採。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件被上訴人係以民事答辯暨反訴狀提起反訴，然此反訴狀繕本係於何時由被上訴人自行送達上訴人一節，被上訴人雖未說明、舉證，惟上訴人之訴訟代理人於111年5月2日原審法院訊問期日對於反訴聲明已超逾簡易庭審理範圍並無爭執（見原審卷第181頁），堪認該反訴狀繕本至遲於111年5月2日已送達上訴人，是被上訴人依前開規定，自得請求上訴人給付自111年5月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈣綜上所述，系爭租約業經上訴人依系爭租約第8條約定行使終
止權而於110年12月31日消滅，從而被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人返還押金2萬5,000元與賠償裝潢損失20萬元，合計22萬5,000元，及自111年5月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 戴博誠法 官 莊宇馨正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 謝安青中 華 民 國 112 年 11 月 22 日