臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上易字第486號上 訴 人 吳建寬訴訟代理人 趙建興律師被上訴人 吳品芳訴訟代理人 王耀賢律師複代 理 人 董佳政律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年7月25日臺灣臺中地方法院112年度訴字第587號第一審判決提起上訴，本院於112年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第二項履行期間為6個月。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、坐落○○市○區○○○段000000○000000○000000地號土地（下稱系爭土地）上同段0000建號即門牌號碼○○市○區○○街00號0樓之0房屋（下稱系爭房屋）為伊所有。上訴人以每月租金新臺幣（下同）1萬2000元向伊承租，兩造成立不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約）。詎上訴人於民國000年2月26日繳付當月租金1萬2000元後，即未再繳納租金，伊於000年10月6日以存證信函催告上訴人給付自108年3月起至000年10月，共44個月租金52萬8000元，上訴人皆置之不理，伊再於111年12月2日以存證信函對上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，上訴人業已收受，系爭租賃契約已終止，上訴人仍無權占有系爭房屋。爰依系爭租賃契約，請求為命上訴人給付伊52萬8000元，及擇一依民法第455條、第767條規定，請求為命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊之判決。
㈡、對上訴人反訴則以：系爭建物興建之時，○○○、○○○、○○○（原名○○○）【下稱○○○等3人】均有出具土地使用同意書，無償提供系爭土地做為系爭房屋所在大樓之建築基地使用，上訴人係○○○之子，應繼承系爭土地無償借貸之義務。現後○○段000-00地號、000-00地號土地之所有權人為吳建寬、○○○、○○○○、○○○、○○○等人，○○○、○○○等人並未有反對繼續提供土地乙事，應視為同意伊繼續使用。另土地使用權同意書之目的，係為供整棟建築物作為基地使用，而非單供系爭建物作為基地使用，今整棟建物仍有使用系爭土地作為基地之需求，應認不得任意終止土地使用關係，否則有違反民法第148條誠信原則等語，資為抗辯。
二、上訴人則以：
㈠、系爭房屋原為訴外人○○○○所有，雖於104年4月29日以贈與為移轉登記為被上訴人所有，惟○○○○於100年8月即罹患失智症，而無法辨識其行為之法律效果，是被上訴人利用○○○○無法辨識行為所生法律效果之際，以公證書形式取得系爭房屋所有權，乃無效贈與原因，其取得系爭房屋所有權應屬無效，而不得以系爭房屋所有權人之地位請求伊給付租金及遷讓系爭房屋。縱被上訴人請求有理由，伊自幼即居住系爭房屋，迄今已40餘年，復於系爭房屋從事網路買賣，囤貨甚多，需相當時間方能覓得適合住所，請求給付10個月之履行期間等語，資為抗辯。
㈡、反訴部分：系爭土地原為伊父親○○○所有，○○○於系爭房屋起造時出具土地使用同意書，將系爭土地貸與○○○使用，而與○○○成立使用借貸關係，然今貸與人○○○、借用人○○○皆已死亡，伊繼承上開使用借貸關係，自得依民法472條第1項第4款之規定終止使用借貸契約，上訴人已於000年7月31日發函對被上訴人為終止使用借貸契約之意思表示，被上訴人業已收受，使用借貸契約已終止，被上訴人無權占用系爭土地，應給付相當租金之不當得利，爰依民法第179條之規定，請求被上訴人給付42萬8816元。
三、原審就本訴部分，判命上訴人應將系爭房屋予以騰空遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人52萬8000元，及自112年2月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及分別為准、免假執行之宣告；於反訴部分則駁回上訴人之請求。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、本訴部分：上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢、反訴部分：被上訴人應給付上訴人42萬8816元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造就本件為爭點整理如下：（原審卷246、291頁、本院卷第92至93頁）
㈠、不爭執事項：
１、兩造就系爭房屋原訂有每月租金1萬2,000元之不定期租賃。
２、上訴人自108年3月至111年12月租金均未給付。
３、被上訴人以存證信函於000年00月17日向上訴人催告於7日內給付積欠租金51萬6000元。
４、被上訴人於000年00月7日以存證信函向上訴人為終止系爭房屋租賃契約之意思表示。
５、上訴人未與被上訴人就系爭房屋使用土地部分協議租金，亦未請求法院核定租金。
６、系爭房屋及同棟0樓之0房屋即建造執照00○○○建字0000號、使用執照00○○○建字0000號編號0樓D、0樓E，經當時建物基地土地所有權人○○○等3人出具使用同意書，同意起造人被上訴人、○○○○、○○○於土地上建築房屋使用，○○○等3人及被上訴人均為○○○○、○○○之子女。
㈡、爭點：
１、本訴部分：
⑴、被上訴人依據兩造間之租賃關係請求上訴人給付000年3月起
至000年10月止，共44個月租金52萬8000元，有無理由？
⑵、被上訴人主張兩造租賃關係已終止，依據民法第455條、第76
7條規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，有無理由？
２、反訴部分：上訴人主張系爭房屋關於系爭土地之使用借貸關係因終止而消滅，被上訴人所有系爭房屋占有系爭土地為無權占有，依據民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利42萬8816元，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、本訴部分：
１、稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。另出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。
２、兩造間就系爭房屋訂有每月租金1萬2000元之不定期租賃契約，上訴人自108年3月至000年00月間之租金均未給付，為兩造所不爭執（見不爭執事項１、２），堪認為事實。而上訴人上開積欠之租額，顯已達2個月以上，則依民法第440條第1、2項之規定，被上訴人自得終止系爭租賃契約。被上訴人於000年00月17日以存證信函催告上訴人於7日內給付積欠租金51萬6000元（見不爭執事項３），上訴人逾期未給付，則被上訴人再於000年00月7日以存證信函向上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示（見不爭執事項４），上訴人於同日收受，亦有送達回執在卷可憑（見原審卷第29頁），則系爭租賃契約業經合法終止，洵堪認定。被上訴人依民法第455條之規定，請求上訴人遷出系爭房屋，將系爭房屋返還被上訴人，即屬有據。出租人不以對於租賃物有所有權為要件，上訴人以被上訴人未取得系爭房屋所有權為由，主張被上訴人不得請求其給付租金及返還租賃物，洵無可採。
３、又給付租金係承租人之義務，系爭租賃契約於000年00月7日終止，而上訴人自000年3月起至終止租約止之租金均未給付（見不爭執項２），則上訴人依據系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自108年3月至111年10月，共計44個月租金52萬8000元【計算式：44個月X每月1萬2000元=52萬8000元】，自屬有據。上訴人雖辯稱系爭房屋有大門門鎖、馬桶、沐浴龍頭、瓦斯爐、冷氣故障，及地磚、浴室壁磚膨管、水管漏水、牆壁及地板滲水，伊通知被上訴人修繕，被上訴人未為修繕，伊乃自費修繕，以修繕費用扣抵租金云云，為被上訴人所否認。上訴人既未舉證證明系爭房屋有何修繕必要，亦未舉證證明曾依民法第430條之規定定相當期限催告被上訴人修繕，則上訴人所辯以修繕費用扣抵租金云云，為不可採。
㈡、反訴部分：
１、查，系爭房屋及同棟0樓之0房屋即建造執照00○○○建字0000號、使用執照00○○○建字第0000號編號0樓D、0樓E ，經當時建物基地土地所有權人○○○等3人出具使用同意書，同意起造人被上訴人、○○○○、○○○於土地上建築房屋使用，而○○○等3人及被上訴人，均為○○○○、○○○之子女等情，為兩造不爭執並有使用執照申請書、土地使用權同意書、土地登記簿、土地登記謄本可證（見不爭執事項６，原審卷第197至239頁），堪認為事實。而上訴人關於系爭房屋坐落基地即系爭土地之所有權，均係繼承自○○○，○○○出具上開土地使用同意書與起造人即被上訴人、○○○○、○○○係使用借貸之法律關係，借用期限至系爭土地上建物不堪使用為止等情，亦為上訴人所不爭執（原審卷第292頁），上訴人既為系爭土地貸與人之繼承人，自應繼承上開系爭土地之借用契約，故被上訴人使用土地之法律上原因即為借用關係，自非無法律上原因。
２、此外，民法第472條第4款所規定貸與人得終止契約之事由，係借用人死亡；至貸與人○○○死亡，應由其繼承人繼承此借用契約，並非貸與人得終止使用借貸契約之事由，上訴人主張系爭土地之借貸契約已因貸與人○○○死亡而終止云云，亦屬無據。
３、基上，被上訴人基於使用借貸之法律關係占有系爭土地，非無法律上原因，上訴人依據民法第179條之規定，請求被上訴人給付使用系爭土地相當租金之不當得利42萬元8816元，自無理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約及民法第455條之規定，請求上訴人給付52萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即112年2月17日（見原審卷第47頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，均有理由，應予准許。上訴人於反訴依民法第179條之規定，請求被上訴人給付42萬8816元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。從而原審就本、反訴均為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，此觀民事訴訟法第396條第1項規定即明。本院審酌上訴人自幼即居住系爭房屋，長達數十年，且據其自陳因於系爭房屋從事網路買賣，衡情於系爭房屋之生活用品及囤貨為量甚多，尚須覓得適合居所，非長期間不能履行，爰酌定上訴人就原判決命其騰空遷讓並返還系爭房屋部分之履行期間為6個月，爰諭知如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第八庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 蔡建興法 官 李慧瑜正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 陳秀鳳
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日