臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上易字第76號上 訴 人即反訴原告 高敏華被上訴人即反訴 被告 李世華訴訟代理人 李克強上列當事人間請求給付懲罰性違約金事件，上訴人對於中華民國111年10月21日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1417號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於112年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回（原判決主文第二項更正為「上訴人應返還被上訴人買賣價款138萬元及給付10萬元違約金，及其中138萬元自民國110年11月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。前開返還買賣價款部分，上訴人應同意被上訴人得向僑馥建築經理股份有限公司設於中國信託商業銀行營業部帳號00000000000000號帳戶領取，不足部分，仍應由上訴人給付被上訴人」）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、本件上訴人即反訴原告（下稱上訴人）以被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）未能依兩造於民國110年8月13日就附表所示不動產（下稱系爭房地）所締買賣契約書（下稱系爭契約）履行給付價金義務，反訴請求：被上訴人應給付新臺幣（下同）143萬元及自110年10月12日起按年息5%計算之利息、賠償138萬元並撤銷其向臺中市中正地政事務所（下稱中正地政）對系爭房地所為查封登記、返還系爭房地所有權狀、給付精神損害賠償50萬元。核其主張均係基於本訴之買賣關係而來，與民事訴訟法第446條第2項第2款規定意旨尚無不合，應予准許。
二、次查原審判決主文第二項乃判命上訴人返還被上訴人138萬元本息及給付懲罰性違約金10萬元，被上訴人於本院審理中請求補充更正該項主文為：上訴人應返還其買賣價款138萬元及給付違約金10萬元，及其中138萬元自110年11月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。前開應返還買賣價款，上訴人應同意被上訴人得向僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）設於中國信託商業銀行營業部帳號00000000000000號帳戶（下稱履保專戶）領取，不足部分，仍應由上訴人給付。核屬同法第256條所定補充或更正法律上陳述，核與其乃依兩造後述締約過程將買賣價金匯入履保專業之事實核節，堪認有據。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、被上訴人主張：伊於前述時間、價額向上訴人購買系爭房地而締系爭契約，並約由僑馥公司辦理履約保證。伊已依約將全數價金138萬元匯入履保專戶，其卻未將系爭房地所有權移轉登記並點交予伊，經查始知該不動產已遭訴外人即其債權人○○○○大樓管理委員會（下稱○○管委會）向原法院聲請強制執行而查封登記，是伊另案訴請其移轉遭駁回確定，係可歸責於其致給付不能。伊於110年12月30日先以文山○○○郵局000號存證信函（下稱000號存證信函）催告其於7日內履約未果，是於111年5月6日以○○郵局第0號存證信函（下稱0號存證信函）解除系爭契約，該函已於同年月9日送達上訴人，並經僑馥公司認證而生解除效力。爰依民法第256條、第226條、第259條第1、2款等規定及系爭契約第10條第3款約定，請求其返還所付價金本息及懲罰性違約金10萬元等語。
二、上訴人要以：被上訴人未依約於110年11月15日給付全部買賣價金，且未完成契約申報，其由李克強匯款已背於履約保證申請書（下稱履保申請書）注意事項3.所載，違約在先，不得主張解除；且其未向伊催告履約，伊無須給付違約金；再其拒絕返還系爭房地所有權狀，並聲請假扣押系爭房地，迫伊搬遷，伊因此不同意其解約等詞，資為抗辯。
貳、反訴部分
一、上訴人主張：伊並未收到簽約金，其履約本票亦未兌現，但
伊已交付系爭房地所有權狀予地政士嚴翊方，且其未依約親自匯款，所提履行不動產買賣契約訴訟，業經原法院另案駁回確定，其所為有違誠信；又地政士亦應返還所無權侵占之權狀。爰請求其原所同意補貼伊搬遷費5萬元，加計買賣價金138萬元共143萬元，及自110年10月12日（所有權狀被取走報警之日）起按年息5%計算之利息，並賠償系爭房地總價金1倍即138萬元，及撤銷中正地政對系爭房地所為查封登記，將系爭房地所有權狀返還予伊，另賠償伊精神損害50萬元等詞。
二、被上訴人則以：簽約金於簽約日已匯入履保專戶，擔保之本票即作廢；系爭房地乃遭○○管委會查封而無法移轉，其有可歸責；其所有權狀係依約由地政士保管，伊從未強迫其搬家，其請求均非有理等語置辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造主張及攻防結果，認系爭契約已經被上訴人合法解除，被上訴人請求確認系爭契約不存在、上訴人返還其已付價金138萬元本息、給付懲罰性違約金於10萬元為有理由，而為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決。上訴人不服提起上訴及反訴，上訴聲明：原判決不利伊部分廢棄；廢棄部分，其請求及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判決主文第二項更正如上）。上訴人反訴聲明如上。被上訴人反訴答辯聲明：反訴駁回（被上訴人本訴其餘敗訴部分，未具上訴，已告確定，不在本件審判範圍）。
肆、本院之判斷：
一、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真實：
（一）被上訴人於110年8月13日經由代理人包慧珠代理與上訴人簽立系爭契約、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證證書，依系爭契約第9條第6款約定，上訴人至遲應於110年11月30日前辦妥產權移轉登記、他項權利登記或塗銷完畢後完成點交，同時被上訴人應履行全部價金之給付；且系爭契約第12條第9款另約定雙方互為之書面通知以本約所載連絡地址為通信地址，而上訴人於系爭契約所載地址為「台中市○區○○○路0段0號0樓之00」（原審卷17至43頁）。
（二）後被上訴人之訴訟代理人李克強已分別於110年8月13日、10月22日、11月3日代理被上訴人各匯款20萬元、49萬元、69萬元、合計138萬元至履保專戶（原審卷45頁）。
（三）嗣被上訴人先於同年12月30日以000號存證信函催告上訴人於收文後7日履行辦理系爭房地產權移轉義務，於111年1月3日送達上訴人依約所留上址管委會簽收（原審卷49、89頁）；再於111年5月6日以0號存證信函（同卷51頁），對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，於同年月9日送達上址，同日併將該函送達僑馥公司（同卷51、89頁）， 經該公司依系爭買賣契約第10條第1款約定，以111年7月15日僑馥（111）字第282號函完成認證（同卷189至191頁），認定被上訴人所為依約已生解除之效。
（四）被上訴人繼訴請上訴人履行不動產買賣契約訴訟，經原法院於111年4月27日以111年度訴字第215號另案以系爭房地已經上訴人之債權人查封登記中，上訴人已失其對系爭房地處分之權能，依法無從辦理移轉登記而屬給付不能，駁回被上訴人請求確定（原審卷245至255頁、311頁）。
（五）系爭房地前經○○管委會以上訴人為債務人向原法院聲請清償債務之強制執行，而經該院民事執行處以110年8月13日中院麟民執110司執松字第95304號囑託地政事務所辦理查封登記，後於111年3月30日起改由法務部行政執行署臺中分署以110年公寓罰執字第00000000號案繼續執行（原審卷91至118頁）。
（六）系爭房地現經被上訴人執原判決聲請假執行，經原法院民事執行處以111年12月26日中院平111司執松字第178584號囑託地政事務所辦理查封登記（本院卷175頁）。
（七）系爭房地之所有權狀現仍由地政士嚴翊方保管中（本院卷189至203頁），並經嚴翊方於111年3月31日委託律師發函予兩造，函知上訴人儘速完成塗銷系爭房地之查封登記、履行與被上訴人間之買賣契約，並表達其依約有保管上訴人所交權狀等產權移轉所需文件之責等旨（原審卷173至179頁）。
（八）上訴人前以包珠慧與嚴翊方共同隱瞞與買受人之關係，由包珠慧假為其子購屋而以被上訴人名義與伊締約，嚴翊方則竊取伊權狀等，並於申報契約時謊報立約日期，對其2人提起詐欺等告訴，並為包珠慧反控誣告。經臺灣臺中地方檢察署檢察官偵查後，審酌另案判決已確認本件買賣締約並無瑕疵，且被上訴人業將全部價金匯入履保專戶，係因買賣標的遭上訴人之債權人查封而陷給付不能；且嚴翊方乃依約保管權狀及申報契約，並無不法，上訴人係因價金已依約匯入履保專戶致未能實際取得始歸咎於人等情，而以111年度偵字第30574號各為不起訴處分（本院卷105至111頁）。
二、被上訴人以系爭房地為上訴人之債權人查封，經定期催告其仍無法履約，爰解除契約，請求其返還所付價金並給付違約金等語。上訴人則以係被上訴人未依約親自付款，並扣留伊權狀、迫伊搬遷致伊受損，除否認其本訴主張外，另反訴請求其賠償、返還權狀及塗銷查封登記等云云。是本件兩造之所爭，主要在於被上訴人解除系爭契約是否合法？其請求自履保專戶取回138萬元本息，不足額部分依約由上訴人給付，並給付懲罰性違約金10萬元，有無理由？上訴人反訴，是否有據？
三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。且按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又真意何在，應以立約當時、過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，於文義上及理論上詳為推求，須合於經驗法則；私人契約，並應通觀全文；無非在兩造就意思表示真意有爭執時，自該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果為全面性之探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、第58號、第453號、87年度台上字第2877號、105年度台上字第595號、104年度台上字第2360號判決意旨綜合參照）。
四、查被上訴人主張已經訴訟代理人代理履行系爭契約買受人之價金給付義務全部，業經其舉證如上，此部分為兩造所無爭執。而系爭房地前乃因上訴人積欠社區管理費，遭所屬之○○管委會聲請強制執行而為查封登記，依法無從辦理移轉登記，以致被上訴人所先另案訴請其依約履行移轉登記等，遭該件以被上訴人雖已依約給付全部價金，但因系爭房地於另案訴訟中遭上開查封登記，上訴人已喪其對系爭房地之處分權能，而陷於給付不能狀態（原審卷75、77頁）為由，駁回被上訴人請求確定，顯非因未完成給付價金義務而敗訴，有另案判決書附卷，並經本院調取相關執行卷可參。而被上訴人業以000號存證信函定期催告上訴人履行出賣人之移轉義務無果，嗣以0號存證信函向上訴人為解除契約之意思表示一情，亦經雙方所委履約保證之僑馥公司認證明確。難謂被上訴人就所主張已解除系爭契約、請求上訴人返還並同意其取回已付價金（取回不足部分仍應給付）及依約給付上開違約金無據。
五、上訴人雖以被上訴人並未依約於110年11月15日前親自存入自備款（原審卷39頁），且未完成契約申報，指其違約在先，不得解約等詞。惟查：
（一）被上訴人就其已於110年11月3日將系爭買賣之全數買賣價金，經由代理人完成匯款至系爭履保帳戶之事實，業提出匯款申請書3紙為證（原審卷45頁），為上訴人在另案程序中所未否認，而經另案判決就此認定明確，並以係上訴人未能依約將系爭房地移轉登記並點交予被上訴人，依履保申請書第8條第2項約定，認僑馥公司自不得將款項撥付予上訴人，其始未取得買賣價金，顯非無可歸責，是認其所辯被上訴人未支付買賣價金之詞，尚無足採；此經其對包珠慧等人提起詐欺等告訴，為檢察官同此認定而為不起訴處分（同卷73頁、本院卷109、111頁）等情歷歷。
與其在本件始以被上訴人未依約親自將自備款存入，是指其未履行給付價金義務之辯詞，尚有出入。
（二）次考被上訴人原即經由訴外人包珠慧代理，與上訴人締結系爭契約與履保契約（原審卷29、31、39頁），為上訴人簽約時所明知，未見其就被上訴人之代理有何反對之表示；而代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，乃民法第103條第1項所明定，是除法別有限制或顯具專屬性之義務外，代理制度之使用非法所不許。雖系爭契約末及履保申請書之注意事項均有「後續自備款概由甲方自行存入專戶，不可假手他人」（原審卷31、39頁）之註記，然以買方價金之給付，乃係基於買賣契約之有償性與雙務性下，買方在取得賣方交付買賣標的物時之對待義務的履行時，衡情，只要賣方取得價金之權利得獲確保，買方究是否親自履行價金之給付或委由代理人為之，依法當非所問，並未見有何公共秩序或善良風俗之違反。而查本件上訴人所提匯款申請書上雖載由李克強代理上訴人匯付系爭買賣價金至履保專戶（同卷45頁），但依上開說明，上訴人代理人所為匯款依法乃直接對上訴人生效，即形同上訴人所為，且綜參本件被上訴人自始即係經由代理人與上訴人締約之交易過程、買賣契約之性質並無不可代理之限制與法條規定之旨趣，並於公序良俗與誠信原則下加以檢驗，另參本件係因上訴人遭其債權人聲請強制執行，致系爭房地被查封登記，其因此喪其處分權能而陷給付不能，故履保人依約無從撥付被上訴人所存入之價金，已如前述，難認兩造此部分約定具強制力，尚不因被上訴人係委由代理人完成匯款，即得指其違約。上訴人此之所辯，亦非有理。
（三）又查被上訴人已於110年11月23日繳納系爭房屋買賣之契稅，有所提契稅繳款書可憑（原審卷47頁），為上訴人在原審所自承（同卷241頁），且查契稅繳款書上所載申報日為同年10月28日，繳納期間為同年11月7日至12月6日間，被上訴人繳納契稅之時點，並在系爭契約前述所定其應完成付款期限內；而查上訴人前對嚴翊方所提刑事告訴中，乃指嚴翊方所申報契稅之立契日期不實云云，亦非指被上訴人未履行契稅之申報（本院卷107頁）。上訴人於本件卻指其未申報或繳納契稅，顯無可採。
（四）再者，被上訴人乃經由代理人與上訴人完成簽約，業如前述，是其稱未親見被上訴人本人，自屬當然；而買賣亦無不能代理之限制，已詳述如前，縱買方內部有借名買賣之情形，也非法不許，其空指被上訴人乃其本件訴訟代理人之人頭，尚屬其主觀之臆測，此部分所言，仍無以為有利於其之認定。
六、至其房地所有權狀，乃依約交由代書保管中，有代書之律師函及回覆本院之函文、上開不起訴處分書之記載可參；所提報案證明單（本院卷387至397頁）所載涉案人均非被上訴人，所陳事由，則為報案人單方之陳述，並要與涉案人間之偽造文書、誣告、詐欺、租賃糾紛及衍生之傷害嫌疑相關，顯與被上訴人無涉；且本件係因其前遭債權人聲請強制執行，系爭房地為此被查封登記，以致其未能依約履行移轉系爭房地所有權義務，經被上訴人定期催告履約無果而解除契約，已如前述，尚無所稱被上訴人違約應負賠償義務可言；另所言為被上訴人聲請假執行部分，則係被上訴人本於原判決所諭之權利行使，亦無不法。是其反訴請求，均屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依前揭規定及約定，請求上訴人給付其所付價金及10萬元違約金，價金部分並自110年11月3日（原審卷45頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，自屬正當，應予准許。從而，原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合；被上訴人上訴後依履約保證書第二條一約定（原審卷41頁），請求將原判決主文第二項補充更正為上訴人應同意其自履保專戶領回所付價金，如有差額，並由上訴人給付等情，亦屬有據，並在原判決意旨之內，應併准補充更正如主文所示。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；所提反訴，亦屬無據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及反訴均無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 涂秀玲法 官 葛永輝正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 黃湘玲
中 華 民 國 112 年 7 月 5 日附表：
土地 編 號 土地標示 面積 （平方公尺） 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 1 臺中市 ○區 ○○段 00-00 000.00 10,000分之18 2 臺中市 ○區 ○○段 00-00 000.00 10,000分之18 3 臺中市 ○區 ○○段 00-00 000.00 10,000分之18 4 臺中市 ○區 ○○段 65-87 3.00 10,000分之18 5 臺中市 ○區 ○○段 65-88 46.00 10,000分之18 6 臺中市 ○區 ○○段 65-89 1.00 10,000分之18 區分所有建物 建號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 樓層面積 附屬建物 0000 臺中市○區○○段00000○00000地號 臺中市○區○○○路○段0號0樓之0 鋼筋混凝土造12層樓房 第7層：21.18 陽台：2.12 全部 共有部分建物 建號 基 地 坐 落 建物面積（平方公尺） 權利範圍 0000 臺中市○區○○段00000○00000地號 769.41 10,000分之18