臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上更一字第11號上 訴 人 陳美智
林毓棠林毓彬共 同訴訟代理人 吳瑞堯律師
莊典憲律師被 上訴人 顏敏卿
林侯美玉林嘉珍林洪麗華共 同訴訟代理人 涂芳田律師複 代理人 陳薇律師
蔡昆宏律師上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於中華民國107年8月16日臺灣彰化地方法院106年度訴字第1332號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經最高法院發回更審，被上訴人復為訴之減縮及追加，本院於112年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過「上訴人於繼承被繼承人甲○○之遺產範圍內，連帶給付被上訴人顏敏卿、林侯美玉、林嘉珍、林洪麗華各47,783元、171,465元、100,752元、61,116元」及「上訴人連帶給付被上訴人顏敏卿、林侯美玉、林嘉珍、林洪麗華各170,908元、517,506元、360,341元、218,542元」部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分及減縮部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
核定上訴人共有如附圖編號C、A、B所示建物，占用被上訴人分別所有坐落彰化縣○○鎮○○段000○00000○00000地號土地上如附圖所示編號C、A、B部分，自民國102年1月13日起至107年1月12日之租金，如附表一至三所示。
上訴人應再連帶給付被上訴人林侯美玉新臺幣95,750元。
第一審（除確定及減縮部分外）、第二審（除減縮部分外）及追加之訴訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文，第一審之原告於第二審程序為訴之追加，如屬上開規定，即非法所不許，不因其於第二審為上訴人或被上訴人而有差異。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定；而上開規定，於第二審程序準用之，同法第463條亦定有明文。經查：
(一)被上訴人起訴主張坐落於彰化縣○○鎮○○段000地號土地為被上訴人顏敏卿所有、同段000-0地號土地為被上訴人林侯美玉、林嘉珍所共有（應有部分各為16295分之10264、16295分之6031）、同段000-0地號土地（下各稱地號，合稱系爭3筆土地）為被上訴人林洪麗華所有，坐落系爭3筆土地上如附圖編號A、B、C所示建物（下各稱A、B、C建物，合稱系爭建物）之事實上處分權則為上訴人所有，系爭建物占有系爭3筆土地，有民法第425條之1之推定租賃關係（下稱系爭推定租賃關係），而請求上訴人給付自起訴狀繕本送達最後一位上訴人翌日即107年1月13日起回溯5年，即102年1月13日起至107年1月12日止（下稱系爭回溯5年期間）之租金，嗣於本院前審追加民法第425條之1第2項規定為請求權基礎（見前審卷二第32頁反面；另民法第876條、第179條規定不再主張，見本院卷第120頁），核該追加部分與原訴之請求，係本於兩造間系爭推定租賃關係之同一基礎事實，依首揭規定，應予准許。
(二)又被上訴人於原審主張以前次移轉現值年息百分之八計算，而聲明請求上訴人應連帶給付顏敏卿新臺幣（下同）305,140元、林侯美玉、林嘉珍1,884,510元、林洪麗華437,590元，及均自核定前開租金時起之法定遲延利息；經原審判決以土地公告現值百分之六計算，而判決上訴人應連帶給付①顏敏卿249,211元、②林侯美玉及③林嘉珍1,377,941元、④林洪麗華319,893元，及均自107年8月16日（按即原審判決時）起算之法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，經本院前審判決廢棄原審判決此部分判決，駁回被上訴人此部分在第一審之訴，被上訴人不服，上訴至三審，經最高法院廢棄發回本院後，被上訴人主張改以前審囑託石亦隆不動產估價師事務所（下稱石亦隆事務所）出具之估價報告書（下稱系爭鑑定報告）鑑定如前審判決附表壹之一至三所示合理租金單價計算，而更正聲明請求上訴人應連帶給付①顏敏卿218,691元、②林侯美玉784,721元、③林嘉珍461,093元、④林洪麗華279,658元，及均自107年8月16日起算之法定遲延利息（見本院卷第51至53、97至99、117至118頁），核屬基於系爭推定租賃關係之同一基礎事實而減縮（①更審：218,691﹤原審：249,211、③更審：461,093﹤原審：1,377,941/2、④更審：279,658﹤原審：319,893）或擴張（②更審：784,721﹥原審：1,377,941/2）應受判決事項之聲明，其擴張聲明部分金額為95,750元（原審：1,377,941 ÷2
＝688,971【 元以下四捨五入，下同】，更審：784,721－688,971＝95,750），依前揭規定，應予准許；至林侯美玉、林嘉珍自原共同請求金錢給付改為分別請求，則屬不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加。
(三)又本件發回本院後，被上訴人除請求上述金錢給付外，並追加請求核定系爭建物占用系爭3筆土地於系爭回溯5年期間之租金（見本院卷第59至63、109至113頁），核屬基於系爭推定租賃關係之同一基礎事實而為追加，依前揭規定，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭3筆土地原均屬分割前000地號土地（下稱原000地號土地)，為林長慶祭祀公業（下稱林長慶公業）所有，嗣經移轉為伊等共有，再於100年3月8日分割為系爭3筆土地。系爭建物之事實上處分權人原為林長慶公業派下員甲○○，甲○○於000年0月00日死亡後，由上訴人繼承為事實上處分權人。伊等前訴請上訴人拆屋還地，經本院105年度重上更(三)字第13號判決、最高法院106年度台上字第709號判決認定有系爭推定租賃關係，而駁回伊等拆屋還地之請求確定（下稱前案）。上訴人占有系爭3筆土地未曾給付伊等任何對價，伊等自得請求上訴人給付系爭回溯5年期間之租金，並請求核定系爭回溯5年期間之租金。依系爭鑑定報告鑑定之合理租金單價，C、A、B建物分別占用顏敏卿所有000地號土地、林侯美玉及林嘉珍共有000○0地號、林洪麗華所有000○0地號土地之租金各如附表一、二、三所示，爰依系爭推定租賃關係、民法第421條、第425條之1第2項規定，求為命上訴人連帶給付顏敏卿218,691元、林洪麗華279,658元、林侯美玉784,721元、林嘉珍461,093元，及均自原審核定租金時即107年8月16日起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決（原審為被上訴人一部勝訴之判決，被上訴人就其敗訴部分，並未聲明不服，且減縮起訴聲明同上，其餘未繫屬本院者，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回；及追加並擴張起訴聲明：（一）核定上訴人共有之C、A、B建物，占用397、000○0、000○0地號土地如附圖所示C、A、B部分，自102年1月13日至107年1月12日之租金，各如附表一、二、三所示。（二）上訴人應再連帶給付林侯美玉95,750元。
二、上訴人則以：就兩造間存有系爭推定租賃關係存在，被上訴人得請求核定租金並請求給付，及依系爭鑑定報告計算系爭回溯5年期間之租金數額如附表一、二、三所示等節，伊等固不爭執。然上開鑑定之租金數額過高，應再打八折計算，始符合實際情況。又本件核定租金應自本案判決確定日起始得計算遲延利息，故被上訴人請求自107年8月16日起算之法定遲延利息，於法不合等語，資為抗辯。並上訴聲明：(一)原判決除確定部分外不利於上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造經本院整理及簡化爭點如下（見本院卷第120至121頁）：
(一)兩造不爭執事項：
1.000地號土地為顏敏卿所有、000-0地號土地為林侯美玉（應有部分10264/16295 ）、林嘉珍（應有部分6031/16295）所共有、000-0地號土地為林洪麗華所有。
2.系爭3筆土地係分割自原000地號土地，於被上訴人取得並分割系爭3筆土地前，為林長慶公業所有。
3.上訴人所共有坐落於系爭3筆土地上之系爭建物，原本為林麗紅所有，嗣林麗紅將之贈與甲○○，而甲○○死亡後，由上訴人繼承。
4.被上訴人前曾向上訴人提起拆屋還地訴訟，經本院105年度重上更（三）字第13號前案判決理由中認定兩造間就原000地號土地，依民法第425條之1第1項前段，存有法定租賃關係確定。
5.兩造同意上訴人與顏敏卿就000地號土地、上訴人與林侯美玉、林嘉珍就000-0地號土地、上訴人與林洪麗華就000-0地號土地，均有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在。
6.上訴人對被上訴人及訴外人林應興等人提起另案確認優先購買權存在等訴訟，業經原審法院107年度訴字第1020號判決駁回上訴人之訴確定。
7.兩造所提證物形式上均為真正。
8.依民法第425條之1第2項規定得請求自租賃關係成立時起算之租金。
(二)兩造爭執事項：
1.被上訴人請求核定自102年1月13日起至107年1月12日之租金數額為何？
2.被上訴人請求上訴人給付前項期間之租金及遲延利息，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院所定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金。又承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限。
(二)經查，系爭建物之事實上處分權人原為林長慶公業派下員甲○○，占用原屬林長慶公業所有之原000地號土地，林侯美玉及訴外人林應興、林仲顯、林伯捌、林政良、楊林彩蓮等6人於99年12月1日經由拍賣程序取得分割前原000地號土地所有權，嗣經移轉為被上訴人共有，再於100年3月8日分割為系爭3筆土地，分割後之000地號土地歸顏敏卿所有，000-0地號土地歸林侯美玉、林嘉珍共有，000-0地號土地歸林洪麗華所有。甲○○於000年0月00日死亡後，由上訴人繼承而為系爭建物事實上處分權人。被上訴人曾訴請上訴人拆屋還地，經前案判決認定於林長慶公業出售原000地號土地時，系爭建物就所占用之系爭3筆土地存有系爭推定租賃關係，上訴人非無權占有系爭3筆土地，駁回被上訴人請求確定，兩造間就系爭3筆土地確有民法第425條之1所定推定租賃關係存在等情，為兩造所不爭執，並有本院105年度重上更（三）字第13號判決在卷可稽（見原審卷第13至19頁）。可知系爭建物在被上訴人於100年間分割取得系爭3筆土地前即已成立系爭推定租賃關係，兩造就系爭推定租賃關係之租金既不能協議，揆諸前段說明，被上訴人即得依民法第425條之1第2項規定請求本院核定系爭回溯5年期間之租金，並請求給付之。
(三)按租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。惟若城市地方供營業之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，其租金自不受土地法第97條規定之限制。且按法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形決之（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、95年度台上字第138號判決意旨參照）。
查系爭3筆土地之使用分區為商業區，有彰化縣○○鎮都市計畫使用分區證明書在卷可按（見原審卷第89頁）；又上訴人前曾將系爭建物出租予他人作營業之用，為兩造所不爭執，是系爭建物既非作為自用住宅居住使用，租金之核定自不受土地法第105條、第97條規定之限制。經前審依上訴人聲請囑託石亦隆事務所，就上訴人共有之系爭建物占用系爭3筆土地於102年至109年間合理租金之價值為鑑定，該所鑑定結果為如前審判決附表壹之一至三所示，此有該所109年10月28日函及檢附之鑑定報告書可稽（見前審卷一第166頁及外放之鑑定報告書）。參之系爭建物面臨彰化縣○○鎮○○街，緊臨○○路，步行即至台中商業銀行及彰化銀行，附近超商、店舖林立，有被上訴人所提現場照片在卷可查（見前審卷一第99至100頁），堪認商業機能頗佳。又系爭鑑定報告，乃石亦隆事務所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，依其專業意見分析後，採用比較法及積算法兩種方法進行評估，而得出上開鑑定結論，且核與系爭3筆土地所在位置及其商業機能、使用價值相符，當可採信為合理。上訴人主張本件租金應受土地法第97條、第105條之限制，或依上開鑑定結果以8折計算本件租金，與上開認定不符，且乏合理憑據，委無可採。是參酌系爭鑑定報告所揭102年至107年間之合理租金單價（見附表一至三「租金單價」欄所示），按系爭建物占用系爭土地面積（見附表一至三「土地面積」欄所示）計算其租金，爰核定系爭3筆土地於系爭回溯5年期間之合理租金如附表一至三「租金總價」欄所示，且其計算數額亦為上訴人所不爭執（見本院卷第71頁），應予准許。
(四)再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。98年6月10日修正後民法第1148條定有明文。又繼承人對遺產之義務，依民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」，繼承人對於繼承之遺產所負之債務，為公同共有債務。另依民法第1153條第1項規定：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任」，繼承人對於被繼承人之債務，為連帶債務（最高法院106年度台上字第1380號判決意旨參照）。且連帶債務之成立以當事人有明示或法律有規定者為限。數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。民法第272條、第292條亦有明文。經查：
1.系爭建物之事實上處分權人原為甲○○，甲○○於000年0月00日死亡後，由上訴人繼承為事實上處分權人，已如前述，則被繼承人甲○○生前就系爭建物與被上訴人間之系爭推定租賃關係及所生租金債務於其死後，依民法第1148條、第1153條第1項規定，即應由其繼承人即上訴人共同繼承之，並就所繼承之租金債務於繼承甲○○之遺產範圍內負連帶清償責任。是以，就102年1月13日起至000年0月00日間之租金部分，顏敏卿請求上訴人於繼承甲○○之遺產範圍內，連帶給付如附表一編號1、2-1合計（甲）欄所示之金額47,783元；林侯美玉、林嘉珍按其等應有部分比例請求上訴人於繼承甲○○之遺產範圍內，連帶給付如附表二編號1、2-1合計（甲）欄所示金額各171,465元、100,752元；林洪麗華請求上訴人於繼承甲○○之遺產範圍內，連帶給付如附表三編號1、2-1合計（甲）欄所示之金額61,116元，應予准許。
2.而就甲○○死後即000年0月00日起至000年0月00日間所生租金部分，係於甲○○死後，上訴人自己繼承系爭推定租賃關係之遺產後所生之公同共有債務，並非屬於甲○○之債務，且上訴人並未就共同繼承之系爭推定租賃關係為遺產分割之事，其等基此所負同一租金債務，其給付仍屬不可分，依民法第1151條、第292條規定，準用關於連帶債務之規定，應負連帶清償責任。是以，就000年0月00日起至000年0月00日間之租金部分，顏敏卿請求上訴人連帶給付如附表一編號2-2至6合計（乙）欄所示之金額170,908元（與前段核准金額47,783元合計為218,691元）；林侯美玉、林嘉珍按其等應有部分比例請求上訴人連帶給付如附表二編號2-2至6合計（乙）欄所示金額各613,256元（含原審請求517,506元及更審擴張聲明請求95,750元，與前段核准金額171,465元合計為784,721元）、360,341元（與前段核准原審請求金額100,752元合計為461,093元）；林洪麗華請求上訴人連帶給付如附表三編號2-2至6合計（乙）欄所示之金額218,542元（與前段核准金額61,116元合計為279,658元），應予准許。
(五)又被上訴人雖主張就上開金額均應自原審核定租金時即107年8月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息等語，惟按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決要旨參照）。因此，上訴人雖有給付上開租金金額之義務，然應待本件核定租金判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延給付之情形（最高法院101年度台上字第1788號判決意旨參照），則被上訴人請求上訴人就上開金額均應再給付自原審核定租金時起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，即無理由，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依繼承、系爭推定租賃關係、民法第421條、第425條之1第2項規定，請求上訴人應於繼承被繼承人甲○○之遺產範圍內，連帶給付顏敏卿、林侯美玉、林嘉珍、林洪麗華各47,783元、171,465元、100,752元、61,116元；及上訴人應連帶給付顏敏卿、林侯美玉、林嘉珍、林洪麗華各170,908元、517,506元、360,341元、218,542元，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就除確定部分外，超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人於本院審理中，追加請求核定上訴人共有之系爭建物占用系爭3筆土地，於系爭回溯5年期間之合理租金如附表一至三「租金總價」欄所示，及擴張請求上訴人應再連帶給付林侯美玉95,750元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 李慧瑜法 官 吳崇道正本係照原本作成。
上訴人得合併上訴。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
書記官 洪郁淇中 華 民 國 112 年 5 月 23 日附表一：編號C建物占用顏敏卿所有坐落000地號土地之核定租金編號 期間 租金單價 （元/平方公尺/年） 土地面積 （平方公尺） 租金總價 （元/年） 1 102年1月13日 至12月31日 1,406 30.07 40,888 2-1 103年1月1日 至0月00日 1,443 30.07 6,000 (0000000/365) 合計（1至2-1） 47,783 2-2 000年0月00日 至12月31日 1,443 30.07 36,000 (00000000/365) 3 104年 1,464 30.07 44,022 4 105年 1,475 30.07 44,353 5 106年 1,482 30.07 44,564 6 107年1月1日 至1月12日 1,490 30.07 1,473 合計（2-2至6） 170,908 合計（1至6） 218,691附表二：編號A建物占用林侯美玉、林嘉珍共有坐落000-0地號土
地之核定租金編號 期間 租金單價 （元/平方公尺/年） 土地面積 （平方公尺） 租金總價 （元/年） 林侯美玉 10264/16295 林嘉珍 6031/16295 1 102年1月13日 至12月31日 3,025 79.62 232,933 146,721 86,212 2-1 103年1月1日 至0月00日 3,105 79.62 39,284 【(155,721＋91,499) 00/365】 24,744 14,540 合計（1至2-1） 272,217 171,465 100,752 2-2 000年0月00日 至12月31日 3,105 79.62 207,936 【(155,721＋91,499) 000/365】 130,977 (155,721 －24,744) 76,959 (91,499 －14,540) 3 104年 3,150 79.62 250,803 157,977 92,826 4 105年 3,173 79.62 252,634 159,131 93,503 5 106年 3,188 79.62 253,829 159,883 93,946 6 107年1月1日 至1月12日 3,207 79.62 8,395 5,288 3,107 合計（2-2至6） 973,597 613,256 360,341 合計（1至6） 1,245,814 784,721 461,093附表三：編號B建物占用林洪麗華所有坐落000-0地號土地之核定
租金編號 期間 租金單價 （元/平方公尺/年） 土地面積 （平方公尺） 租金總價 （元/年） 1 102年1月13日至12月31日 2,134 25.34 52,298 2-1 103年1月1日 至0月00日 2,190 25.34 8,000 (0000000/365) 合計（1至2-1） 61,116 2-2 000年0月00日至12月31日 2,190 25.34 46,000 (00000000/365) 3 104年 2,221 25.34 56,280 4 105年 2,238 25.34 56,711 5 106年 2,249 25.34 56,990 6 107年1月1日 至1月12日 2,262 25.34 1,884 合計（2-2至6） 218,542 合計（1至6） 279,658