臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上字第216號上 訴 人 張顯頌訴訟代理人 練家雄律師
羅文陽律師被 上訴人 宇信開發有限公司法定代理人 洪文玄訴訟代理人 林見軍律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，上訴人對於中華民國112年3月21日臺灣彰化地方法院111年度訴字第1160號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國112年11月29日辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴原依系爭契約第6條、第7條第2項而為請求，嗣於本院追加依系爭契約第4條約定請求上訴人給付新臺幣（下同）330萬1,820元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語，上訴人則不同意其追加（見本院卷第174至175頁）。雖被上訴人主張僅係就誤載之第6條更正為第4條云云，惟被上訴人提出之民事起訴狀乃引用系爭契約第6條全文，嗣於原法院言詞辯論時亦表示依系爭契約第6條請求（見原審卷第11、61頁）。於本院準備程序時亦係主張系爭契約第6條（見本院卷第101、108頁），難謂係單純更正。又被上訴人於本院協議簡化爭點時已表明僅主張系爭契約第6條及第7條第2項，故此部分主張應屬訴之追加。惟此與被上訴人起訴部分均係本於系爭契約為請求，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定，應予准許。至兩造固於本院民國112年10月19日準備期日成立「爭點整理協議」，同意除協議所約定之爭點外，不再提出其他爭點（見本院卷第108頁），惟民事訴訟法第270條之1第3項僅規定，經爭點協議之事項，當事人應受其拘束，非謂當事人不得為訴之追加（最高法院109年度台上字第2969號判決看法同此），故被上訴人追加主張系爭契約第4條，自不受上開協議拘束。
二、被上訴人起訴主張：兩造於109年6月22日簽訂土地一般委託銷售契約書（下稱系爭契約），由伊為上訴人銷售坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地（總面積2,728.78平方公尺，下合稱系爭土地），委託銷售價格為每坪10萬元，銷售期間自簽約日起至同年12月31日止，嗣經兩造合意延長委託銷售期間。伊於110年4月16日覓得訴外人劉家良願以每坪10萬元承購，並代上訴人收受劉家良給付之定金後，買賣契約即已成立。詎伊通知上訴人於文到5日內辦理簽約事宜未果，上訴人違反系爭契約第7條第2項約定，伊自得據此請求上訴人按成交總價4%即330萬1,820元給付違約金，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並於本院追加依系爭契約第4條約定請求上訴人給付同額本息之報酬等語。
三、上訴人則以：系爭契約委託期限已滿，兩造未以書面合意延長，不生延長之效力，伊不受系爭契約拘束。系爭土地為伊與兄長共有，被上訴人於110年4月16日提出新的土地專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約）給伊簽名時，其店長言明如伊兄長不同意出售應有部分，本買賣無條件取消。伊亦表示需與兄長討論同意後，始將系爭專任契約寄回。其後因兄長不同意，伊亦無意委託被上訴人出售系爭土地，遂未簽名寄回給被上訴人，兩造間已無委託契約。縱認系爭契約經延長，兩造另就系爭專任契約磋商，亦有終止之意。另兩造已變更委託銷售價格為每坪12萬元，且被上訴人並未收受買方之定金等語，資為抗辯。
四、原審就上開部分為上訴人全部敗訴之判決。上訴人提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。就追加之訴，上訴人稱：不同意追加。
五、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協議兩造簡化爭點為辯論範圍如下（見本院卷第108頁）：
㈠兩造間就系爭契約有無透過通訊軟體「LINE」延長委託銷售
期限？㈡被上訴人依系爭契約第6條、第7條第2項請求上訴人給付服務
報酬330萬1,820元本息，有無理由？㈢兩造不再提出其他爭點。
六、本院的判斷：㈠系爭契約業經兩造合意延長委託期間，且不因兩造未就土地專任契約達成合意而失其效力：
⒈兩造於109年6月22日簽訂系爭契約，被上訴人受託銷售上
訴人兄弟共有之系爭土地，委託銷售價格為每坪10萬元，銷售期間自即日起至同年12月31日止。嗣被上訴人員工許翃瑋於110年1月29日以通訊軟體「LINE」通知上訴人「老闆早安 跟您報告一下 我們公司跟您接的○○路建地 目前還是跟原本出價的那一間公司談 但委託書要逾期了方便跟您補個日期嗎？」。上訴人表示「委託書不用再寄了，但是那個合約仍然會有效，○○路那一塊，如果沒到底價10萬元就不用再跟我們聯繫了，謝謝！」許翃瑋則回覆「好 收到！」等情，業據兩造協議列為不爭執事項⒈⒉⒊（見本院卷第103、107至108頁），自堪信為真正。
⒉契約當事人約定其契約之變更須用一定之方式者，在該方
式未完成前，推定其契約未經變更，固為民法第166條所明揭。惟該規定並未禁止當事人事後合意變更方式，倘事後已變更原約定方式，自不得以未完成契約原約定之變更方式，即認契約未變更。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。
⒊查系爭契約第9條、第11條分別約定：「自109年6月22日起
至109年12月31日止，如經雙方同意延長，應以書面為之。」「本契約簽訂後如任一方欲變更內容時，應經甲乙雙方同意，並以乙方（按：被上訴人）提供之『契約變更附表』為之，該附表之效力優先於本契約，並於雙方簽章後生效。」比較兩者內容可知，如係就銷售期限之延長，應按系爭契約第9條處理；銷售期限延長以外之其他契約內容變更，則按系爭契約第11條處理。易言之，有關銷售期限經兩造之延長與系爭契約第11條無涉。若非如此解釋，則系爭契約第9條約定將成具文，合先敘明。
⒋次查，兩造原定委託期限屆滿後，被上訴人員工許翃瑋聯
絡上訴人表明因委託期限已至，欲將新的委託書寄給上訴人簽署以展延，上訴人回應不用再寄委託書，該合約仍有效等語，許翃瑋回稱「好」等語，可知被上訴人本擬依系爭契約第9條約定以書面延長委託期限，上訴人明知前開約定，仍表明「那個合約仍然會有效」等語，乃表明願按系爭契約之內容繼續委託被上訴人銷售系爭土地，且無庸重新簽署書面，經被上訴人員工表示同意，堪認兩造已合意變更系爭契約第9條關於委託期限之變更方式並延長系爭契約之委託期限，而委託期限外之其他權利義務關係，悉依系爭契約定之。又兩造既未言明延長之期間，自屬未定委託期限。參酌我國不動產交易實務，並未禁止不動產銷售契約未定銷售期限，僅依民法第529條、第549條第1項規定，兩造均可隨時終止系爭契約，此亦為兩造所不爭執（見本院卷第106頁），當無上訴人所指系爭契約成為永久期限而顯失公平之情。至上訴人質疑倘其另委託他人銷售系爭土地，須給付2份報酬而顯失公平云云，然依現行不動產交易實務，地主除非訂立專任委託銷售契約，本可同時委託數人代為銷售，彼此各有其權利義務，上訴人此部分主張顯與我國房地產交易現況不符，要無可取。
⒌上訴人雖謂因系爭契約原定委託銷售期限業已屆滿，兩造
間已無委託銷售關係；前述「LINE」對話之真意係表明日後如有潛在買家，得以109年8月1日合意變更之價格暨系爭契約原有之約定，作為是否與被上訴人另簽委託銷售契約之條件，非同意延長系爭契約之期限云云。惟上訴人乃明確表示「那個合約仍然會有效」，而非表示「待被上訴人覓得買家後再行磋商」。又佐以兩造間以「LINE」之對話內容可知，被上訴人員工前曾於109年11月6日、16日二度希望上訴人調降出售之金額，但上訴人堅持不接受降價（見原審卷第21至23頁），可知上訴人表示「如果沒到底價10萬元就不用再跟我們聯繫了」等語，乃在表明被上訴人勿再提出降價出售系爭土地一事，並非表示找到買家再來商談，再與上訴人表示「那個合約仍然會有效」綜合解釋，可見上訴人之真意係同意毋庸以書面即可延長系爭契約之銷售期限，僅被上訴人須覓得開價符合上訴人底價之買家。是上訴人所辯顯與上開對話文義不符，要無可採。遑論，依上訴人上開所辯，被上訴人於覓得買家前，上訴人全無義務，待被上訴人積極為之尋得買家後，上訴人再決定是否要委託，乃片面由被上訴人負擔義務、承擔風險，更難認合於一般社會之理性客觀認知，亦背於誠信原則，自無可取。
⒍上訴人又質疑兩造如已合意延長委託期限，被上訴人何須
於110年4月16日要求上訴人另簽系爭專任契約云云，被上訴人則主張因其為加盟店，需要文書留存建檔，避免日後訴訟上舉證困難等語，難謂與常情有違，參以上訴人以「LINE」所為表示甚為明確，已如前述，本院無從憑此為有利於上訴人之認定。
⒎上訴人復謂因系爭土地係與兄長共有，兄長僅授權其出售
系爭土地至109年12月31日，需得兄長同意方能另簽系爭專任契約，被上訴人之店長許存德遂表示得先就其應有部分簽訂委託銷售契約，並將事先擬定之系爭專任契約之標的權利範圍由「全部」更改為「二分之一」，另於第15條特約條款處手寫記載「如因哥哥張顯榮的二分之一持分未同意出售，本買賣無條件取消」等文字。其雖接受該特約，但表明須兄弟2人商議同意後方會將系爭專任契約簽名寄回。嗣因其兄不同意出售，其亦無意委託被上訴人銷售而未將該契約書寄回，系爭專任契約自未生效。且兩造重新議定系爭專任契約，當有終止系爭契約之意云云。此為被上訴人所否認，並主張當時上訴人雖提及其兄另有意見，經伊表示此與上訴人是否簽署系爭專任契約無關，上訴人須自行解決。因雙方未獲共識，許存德遂建議於第15條特約事項為上開註記，但上訴人須在契約上簽名，仍遭上訴人拒絕。兩造既未形成新的合意，自應依已延長委託期限之系爭契約處理等語。經查，上訴人雖稱其於109年12月31日後即未得其兄授權云云，但上訴人透過「LINE」向被上訴人表示系爭契約仍有效時，僅再次重申出售價格需達到底價方會同意出售，並無表明未得其兄授權或須經其兄事後同意，佐以被上訴人試圖建議上訴人降價時，上訴人回稱「我哥哥很堅持，不到我們設定和價格不賣，所以還是先不要白跑一趟，謝謝！」明確提及其兄意見，衡情若上訴人於110年起已未得其兄授權，當主動向被上訴人表明，豈有擅自同意系爭契約仍有效之理，是上訴人此部分所述已有可疑。又被上訴人要求上訴人簽署系爭專任契約，僅在作為日後證明之用，已如前述，本院審酌上情，無從認定兩造已有合意終止系爭契約之意，故經延長銷售期限之系爭契約並未終止，兩造應受拘束。
⒏準此，被上訴人主張兩造已於110年1月29日合意就系爭契
約之委託銷售期間變更為未定期限，且系爭契約仍屬有效等情，應屬可採。
㈡被上訴人依系爭契約第7條第2項請求上訴人給付330萬1,820元本息，為無理由：
⒈劉家良於110年4月16日與被上訴人簽署不動產買賣意願書
（下稱系爭意願書），表示欲以每坪10萬元之價格購買系爭土地。被上訴人於同日擬定系爭專任契約給上訴人簽名，惟上訴人未將系爭專任契約簽名寄回。被上訴人遂於同年4月20日以存證信函通知上訴人買賣契約業已成立，上訴人應於文到5日內至被上訴人處辦理簽約事宜。又於同年5月7日以存證信函通知上訴人將於同年月17日起對上訴人開始訴追程序，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋⒌⒍），堪信屬實。又上訴人原就劉家良已給付斡旋金300萬元給被上訴人一事同意列為不爭執事項（見本院卷第102頁），而已自認此事實。嗣上訴人否認劉家良有給付上開款項給被上訴人，被上訴人不同意上訴人撤銷上開自認（見本院卷第107頁），而上訴人未能證明其自認與事實不符，自無從撤銷此自認，足認劉家良確已給付斡旋金300萬元給被上訴人。
⒉系爭契約第7條約定：「若買方同意本契約之出售條件及出
價已達委託價格，甲方（按：上訴人）同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第4條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。如因可歸責於買方之事由，致無法完成簽約者，甲方得沒收買方已支付之定金，甲方並同意支付該沒收定金50%（但不得逾約定定金50%且不得逾約定之服務報酬；沒收定金百分比未記載者，乙方不得向甲方請求服務報酬或費用）予乙方，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬。」依此約定，被上訴人請求上訴人給付違約金，須以被上訴人收受定金後，因可歸責於上訴人之事由致無法完成簽約者，始足當之。
⒊買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致，為
其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度台上字第1182號判決看法同此）。又系爭意願書第4條第1項前段約定：「斡旋有效期間至110年4月25日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分（買方簽章：劉家良）此據即視為定金收據。買方與賣方應於轉定之日起5日內或依書面約定日至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。」（見原審卷第27頁）依此規定，應以上訴人同意劉家良提出之總價款及付款條件時，劉家良給付之斡旋金始轉為定金之一部分。而不論系爭契約或系爭意願書，均係被上訴人身為企業經營者單方預先擬定之定型化契約，被上訴人既明確區分斡旋金與定金性質不同，且斡旋金於符合一定條件下始轉換為定金，解釋上自不容當事人混用。依上訴人提出之契約變更附表，固可認兩造於109年8月1日變更系爭契約之委託價格為每坪12萬元，但如買方出價每坪10萬元，上訴人即同意出售（見本院卷第25頁），上訴人主張劉家良出價未達底價云云，並不可採。惟依系爭契約第3條第1項約定：買方價款支付方式為簽約款10%、用印款10%、完稅款10%、尾款70%（見原審卷第17頁），此為上訴人提出之付款條件。然依系爭意願書第2條「承購總價款、付款條件」之約定，劉家良僅表明以每坪10萬元承購，然簽約款、用印款、完稅款、尾款等具體付款條件全為空白。再參上訴人未於系爭意願書上簽名，更難認上訴人已於斡旋期間內接受劉家良提出之「承購總價款及付款條件」，自不生該300萬元斡旋金轉為定金之效力，故上訴人辯稱被上訴人並未收取劉家良給付之定金，應屬有據。
⒋被上訴人既未收受定金，根據上述說明，自不得依系爭契
約第7條第2項約定請求上訴人按總價金4%金額計算之違約金330萬1,820元。
㈢被上訴人依系爭契約第4條請求上訴人給付330萬1,820元本息，為無理由：
⒈被上訴人主張其同為買賣雙方之代理人，劉家良出價已達
上訴人之底價，其亦已收取定金，故上訴人與劉家良間已成立系爭土地之買賣契約云云，此為上訴人所否認。查本件買賣雙方就付款條件未有合意，上訴人亦未於系爭意願書上簽名，均如前述，另佐以劉家良於系爭意願書尚以第15條特約事項註明：「土地無套繪以及指示建築線此合約才成立。鑑界、整地給買方。必須做覆保。」此部分條件為系爭契約所無，而屬劉家良片面增加之條件。除「必須做覆保」外之條件，系爭專任契約第15條載有上訴人同意如系爭土地有套繪或無法拉建築線則契約無條件取消，另上訴人同意需鑑界、整地、增值稅由賣方出等情，然兩造均不爭執系爭專任契約並未生效，亦如前述，更難謂上訴人就該特約事項與被上訴人亦有合意。況上訴人始終未依系爭契約與劉家良簽訂系爭土地之書面買賣契約，根據上述說明，被上訴人主張上訴人與劉家良已就系爭土地成立買賣契約，應屬無據。
⒊準此，被上訴人依系爭契約第4條規定，請求上訴人給付報酬330萬1,820元本息，亦無理由。
㈣被上訴人已表明除系爭契約第4條、第7條第2項約定外，其餘
請求權基礎均不再主張（見本院卷第174頁），故本院毋庸就其原先主張之系爭契約第6條為審酌，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約第7條第2項約定，請求上訴人給付330萬1,840元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年12月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，其假執行之聲請亦應駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，並諭知兩造供擔保後得、免假執行，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，故廢棄改判如主文第2項所示。被上訴人於本院追加系爭契約第4條約定，請求為同一給付及假執行宣告，亦無理由，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 杭起鶴法 官 施懷閔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 洪鴻權中 華 民 國 112 年 12 月 13 日