臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度重上字第159號上 訴 人 張武雄訴訟代理人 劉建成律師被上訴人 鄭東三訴訟代理人 韓國銓律師受 告 知訴 訟 人 翁俊楠上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年6月19日臺灣臺中地方法院111年度重訴字第464號第一審判決提起上訴，本院於114年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有臺中市○區○○○段0000○0000○0000○0000地號土地，應分割如附圖，及附表一所示分配予兩造，兩造並依附表二-1、二-2、二-3所示金額互相補償。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔3分之2，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：臺中市○區○○○段0000○0000○0000○0000地號土地（以下合稱系爭土地，未標明段名者均屬同段）為兩造所共有，應有部分比例為伊3分之1、上訴人3分之2。兩造就系爭土地並無不分割之約定，亦無因使用目的不能分割之情形，惟無法協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條規定，求為判決分割系爭土地。系爭土地東側雖臨○○街，然於00-0、00-0地號土地上有上訴人興建之同段建號0000號建物（門牌號碼為○○市○區○○路000巷00號，下稱系爭房屋），其餘東側土地則臨00-00地號土地阻隔，未直接面臨○○街；系爭土地北側之○○路000巷，現無法通行至系爭土地，系爭土地西側、南側亦無面臨道路，若逕將系爭土地一分為二，將系爭房屋坐落基地歸屬上訴人，將使伊取得之土地無法為通常使用，原物分配顯有困難，請准變價分割或將整筆土地分歸上訴人，由上訴人找補伊等語。
二、上訴人則以：系爭土地並無原物分割之困難，不應變價分割；伊亦不同意承受全部土地，或出售伊之應有部分予被上訴人。伊所有系爭房屋為合法建物，坐落於系爭土地之東側，故請求系爭土地分割如臺中市中山地政事務所（下稱中山地政）收件日期文號000年0月00日山土測字第000000號土地複丈成果圖（說明欄記載方案二，見本院卷㈠第373頁，下稱附圖）及附表一所示，將標註甲共計136平方公尺部分【即00-0地號土地（40平方公尺）單獨分給被上訴人；另00-0、00-0地號土地合併分割，00-0地號紅線左側96平方公尺】分配給被上訴人，將標註乙共計272平方公尺部分【即00-0地號土地（43平方公尺）單獨分配給伊；另00-0、00-0地號土地合併分割，00-0地號紅線右側88平方公尺、00-0地號141平方公尺】分配給伊，兩造並依附表二-1、二-2、二-3所示金額相互補償（下稱乙方案），使土地發揮最大效用，並符公平等語，資為抗辯。
三、原審判決系爭土地應全部分歸上訴人單獨所有，並由上訴人補償被上訴人新臺幣（下同）2053萬4490元【下稱甲方案】。上訴人就分割方案不服，提起上訴，並聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、系爭土地應分割如附圖，及附表一所示分配予兩造，並依附表二-1、二-2、二-3所示金額補償。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件兩造不爭執事項及爭點：（見本院卷㈠第152頁）
㈠、不爭執事項：
１、系爭土地係兩造於77年間以上訴人3分之2、被上訴人3分之1之比例合資購買而借名登記在上訴人名下，於106年間經被上訴人訴請移轉所有權登記，經原法院106年度重訴字第40號判決上訴人應移轉系爭土地應有部分予被上訴人，被上訴人並於000年00月13日完成所有權移轉登記取得系爭土地應有部分3分之1。
２、00-0、00-0地號土地之土地使用分區均為第二、三種住○區○0000○0000地號土地之土地使用分區為第三種住宅區(見原審卷第139頁）。
３、上訴人於85年間於00-0、00-0地號土地上就地整建系爭房屋，即如原判決附圖編號丙、丁、戊、己所示。
㈡、爭點系爭土地適宜之分割方法為何？
五、得心證之理由：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。系爭土地為兩造共有，被上訴人之應有部分為3分之1，上訴人之應有部分為3分之2；00-0、00-0地號土地使用分區為第二、三種住宅區，00-0、00-0地號土地使用分區為第三種住宅區等情，有土地登記謄本、土地使用分區證明等在卷可稽（見本院卷第113至127頁、原審卷第139至140頁）。而系爭土地之使用目的或性質並無不能分割之情形，共有人間復無不分割之約定，玆因無法達成分割之協議，則被上訴人依上開規定訴請裁判分割系爭土地，應予准許。
㈡、又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。民法第824條第1至6項定有明文。復按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）；又共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。經查：
１、被上訴人主張因○○路000巷過於狹窄，致系爭土地未臨○○街部分土地難以利用，原物分配顯有困難，應變價分割或全部分配予上訴人取得云云。而查，00-0地號土地面積40平方公尺、00-0地號土地面積43平方公尺、00-0地號土地面積184平方公尺、00-0地號土地面積141平方公尺，系爭土地東側臨10米之○○街，北側臨○○路000巷；○○路000巷之現況，依本院囑託繪製於複丈成果圖等情，有系爭土地登記謄本，及原審及本院勘驗筆錄、現場照片、航照圖、GOOGLE街景圖、中山地政000年00月00日山土測字第000000號土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第201至219頁、本院卷㈠297至339頁）。
再參以與系爭土地相鄰之00-0、00-0、00等地號土地於106年間向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）申請106中都建字第0000號建案（嗣核發108中都使字第000號使用執照，見本院卷㈠第240至244號，下稱系爭建案），觀之系爭建案平面圖標示「6米現有道路（○○路000巷）」、「現有道路中心線」等情（見本院卷㈠289至293頁），可知系爭建案係以○○路000巷為現有道路，並自現有道路中心線各自退縮3米（合計6米）而指定建築線。另參之上訴人提出之都發局113年8月7日中市都測字第0000000000號函、000年0月0日中市都測字第0000000000號函核准上訴人就00-0、00-0及00-0地號3筆土地，00-0、00-0地號2筆土地申請指定建築線書圖，係就基地北測即○○路000巷之現有道路路寬現況未達6公尺部分，自道路中心線退縮3公尺處為建築線（見本院卷㈡第11至31頁、33至72頁），可知系爭土地縱有未鄰○○街之部分，仍可以○○路000巷現有道路指定建築線，是以被上訴人主張因○○路000巷過於狹窄，系爭土地分割後無法建築，有原物分割困難云云，尚無足採。又系爭土地共有人僅2人，面積合計408平方公尺，上訴人應有部分比例3分之2、被上訴人為3分之1，衡情亦無原物分割之困難，被上訴人主張變價分割，核屬無據。
２、被上訴人主張如系爭土地以原物分割，則將系爭土地全部分配予上訴人，由上訴人依○○不動產估價師聯合事務所（下稱○○事務所）鑑定結果之2053萬4490元之價金補償予其，其亦可接受以上開金額9折補償等語。惟上訴人表示無力負擔，亦不同意承受全部土地，自無強令上訴人承受超過其應有部分範圍土地，而以金錢補償被上訴人之理。被上訴人復主張其願意以鑑價9折之價格承受全部土地，上訴人則表示不願出售其應有部分。而依民法第824條第2項第1款之意旨，應以原物分配於各共有人為原則。本件上訴人應有部分為3分之2，被上訴人應有部分為3分之1，均受原物分配並無困難，亦無使上訴人捨棄受土地原物分配之理。是以被上訴人主張之前揭方案，均非適當。
３、復查，系爭土地之共有人相同，並互為相鄰，其中00-0、00-0地號土地使用分區均為第二、三種住○區○0000○0000地號土地使用分區為第三種住宅區，有地籍圖謄本及土地使用分區證明書在卷可稽（見原審卷第33頁、139至140頁）。再參中山地政000年0月00日山土測字第000000號土地複丈成果圖說明欄所載：如系爭土地（即4筆土地）合併分割，則不符地籍測量實施規則第1項：「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限」之規定（見本院卷㈠369至373頁）。系爭土地其中00-0、00-0地號土地共有人相同，並相毗鄰，且使用分區相同，符合民法第824條第5項合併分割之規定，則上訴人主張00-0、00-0地號2筆土地合併分割，為屬有據。
４、上訴人主張系爭土地依乙方案分割，即如附圖及附表一所示，標註甲共136平方公尺部分分配予被上訴人、標註乙共272平方公尺部分分配予上訴人（其中00-0、00-0地號土地為合併分割）。查，上訴人之00-0、00-0地號土地上之系爭房屋為保存登記之建物（見原審卷第35至37頁），而乙方案係依兩造應有部分比例分配土地，並將上訴人分配在其所有保存登記之系爭房屋坐落之附圖標註乙部分，使建物土地歸同一人，使產權單純，避免將來紛爭；又甲、乙區塊形狀均大致完整方正，將來應無建築房屋之困難，亦符合土地使用目的，上訴人主張依乙方案分割，尚屬公平合理，並符合土地經濟效用。至於上訴人分配之乙區塊，尚臨○○街之10米道路，地理位置優於被上訴人。而按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院69年台上字第1831號、57年台上字第2117號判決先例意旨參照）。是本院囑託○○事務所就系爭土地依乙方案分割，共有人相互補償之情形為鑑定。該所以4筆土地相互毗鄰，所有權人相同，就分割前土地依不動產估價技術規則規定視為同一宗地合併評估，並就勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及勘估標的最有效使用之情況進行分析後，採用比較法、土地開發分析法等估價方法進行評估，評估結果認兩造相互找補之金額如附表二-1、二-2、二-3所示，有○○事務所不動產估價報告書-補充鑑定（申請建築線）【下稱估價報告書，隨卷】及000年0月17日（000）中捷字第000000000號函可稽（見本院卷㈡第305至309頁）。本院審酌○○事務所本其專業，就系爭土地依堪估相關原理原則進行評估，並於估價報告書詳為記載鑑定之根據及鑑定理由，應可做為系爭土地共有人相互金額補償之依據。上訴人雖以○○事務所於估價報告書第52頁所載，甲區塊之價格調整率67%之記載，調整幅度為33%，違反不動產估價技術規則第25條規定，而應依調整率上限15%計算云云（見本院卷㈡第325至326頁）。惟不動產估價技術規則第25條係就「勘估標的」與「比較標的」差異調整率之規定，而估價報告書第52頁係將勘估標的即系爭土地依乙方案分割，並以附圖標註乙為比準地，就分割後之標註甲、乙之區塊形狀、面寬、深度、臨路數等條件優劣為比較調整，自非屬不動產估價技術規則第25條所定情形，上訴人此部分之主張自無可採。且衡以上訴人分得之乙區塊除臨○○路000巷，且臨10米○○街之次要道路，位置優於甲區塊甚多，且因如以10米○○街做為指定建築線建築，亦無退縮之問題，○○事務所鑑定結果認兩造依附表二-1、二-2、二-3所示互為補償，應屬合理可採。
㈢、末按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但權利人同意分割；權利人已參加共有物分割訴訟；權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得之部分。民法第824條之1第2項定有明文。經查，被上訴人於000年00月27日、000年0月17日將其系爭土地應有部分設定抵押權予訴外人翁俊楠，有系爭土地登記謄本在卷可稽（見本院卷㈠第113至127頁），經本院對該抵押權人告知訴訟（見本院卷㈠第129至130-1頁），然受告知人並未參加訴訟，依前揭法條規定，此項應有部分設定之抵押權，在共有物裁判分割後應移存於抵押人即被上訴人分得之部分。又民法第824條之1第2項但書各款規定，乃法律明文規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有所聲明，亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明為已足，本院自無須於判決主文為諭知，併此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項前段，請求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院審酌系爭土地性質、使用現況、位置、周遭環境、共有人之意願、分得部分之利用價值、經濟效用，並兼顧全體共有人之最佳利益及公平原則，認系爭土地應依上訴人提出之乙方案，即分割如附圖及附表一所示，並由兩造依附表二-1、二-2、二-3所示金額互為補償，為公平適當之分割方法。從而，原審判決採甲方案，即將系爭土地全部歸上訴人取得，並由上訴人補償被上訴人2053萬4490元，即有未合，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄原判決此部分，並改判如主文第二項所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量而為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，即分割共有物之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出之分割方法，僅係供法院參考，其分割方法對於各共有人而言，並無勝敗之問題。因此，本件訴訟費用爰諭知由兩造按兩造應有部分比例負擔，較為公允，爰判決如主文第三項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 13 日
民事第八庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 蔡建興法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳秀鳳中 華 民 國 114 年 8 月 13 日附表一臺中市○○地政事務所收件日期文號000年0月00日山土測字第000000號土地複丈成果圖 標註 面積 受分配人 權利範圍 甲 136平方公尺 【包含00-0地號土地(00平方公尺)及00-0地號土地紅線左側(00平方公尺)】 被上訴人 1分之1 乙 272平方公尺 【包含00-0地號土地(00平方公尺)、00-0地號土地(000平方公尺)及00-0地號土地紅線右側(00平方公尺)】 上訴人 1分之1 本方案為00-0、00-0等0筆地號土地合併分割。附表二-1：00-0地號土地各共有人應受補金額配賦表
應補償人 應受補償人 鄭東三 張武雄 4,025,204元附表二-2：00-0地號土地各共有人應受補金額配賦表
應補償人 應受補償人 張武雄 鄭東三 2,164,335元附表二-3：00-0、00-0地號土地（合併分割）各共有人應受補金額配賦表
應補償人 應受補償人 張武雄 鄭東三 6,937,912元