臺灣高等法院臺中分院民事判決113年度上易字第473號上 訴 人 周莞爾訴訟代理人 周妙音被 上訴 人 楊文婷
楊增碩共 同訴訟代理人 許立功律師複 代 理人 林家駿律師上列當事人間解除契約等事件，上訴人對於中華民國113年9月6日臺灣臺中地方法院112年度訴字第2449號第一審判決反訴部分提起上訴，本院於114年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於反訴主張：兩造於民國112年5月19日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定上訴人以總價新臺幣（下同）798萬元，買受伊所有坐落○○市○區○○○○段00000地號土地及其上之同段0000建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0000號建物，下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）。
上訴人於112年5月31日前已匯簽約款及備證用印款共160萬元至○○○○經理股份有限公司（下稱○○○○公司）「○○○○商業銀行○○分行，戶名：○○○○商業銀行受託信託財產專戶，信託帳號：000000-000-000-000」履約保證信託專戶（下稱系爭履保專戶）。惟上訴人未依約於112年7月3日將貸款差額80萬元及過戶稅金4萬元匯至系爭履保專戶，致無法辦理完稅及過戶程序，亦未依約於112年7月14日以前給付尾款638萬元。伊曾於112年7月18日以○○○○路郵局000號存證信函（下稱第000號存證信函），催告上訴人應於文到7日内將貸款差額80萬元及稅金4萬元匯至系爭履保專戶，逾期將依約解除契約等語，上訴人逾期仍未履約，伊再於112年8月17日以○○郵局000號存證信函（下稱第000號存證信函），表示上訴人未依第000號存證信函内容，於7日内給付84萬元，並解除系爭契約，爰依系爭買賣契約第12條第2項後段規定沒收上訴人已付價金，上訴人應同意伊向系爭履保專戶領取80萬元【被上訴人就其餘敗訴部分，未據上訴；另被上訴人反訴備位部分，依據系爭買賣契約，請求上訴人給付尾款638萬元部分，於本院表示不再主張（見本院卷第126頁）】。
二、上訴人則以：伊並未收受被上訴人所寄發之第000號及第000號存證信函，被上訴人解除系爭契約不合法，不生解除效力。依系爭買賣契約第4條第1項、第7條第2項約定，伊以系爭房地向國泰世華銀行辦理貸款用以支付尾款，被上訴人負有先將系爭房地移轉過戶予伊，供伊持之向銀行借款並辦理抵押權設定之義務，然被上訴人迄今未將系爭房地移轉產權予伊，伊即無優先給付尾款予被上訴人之義務，遑論違約。另伊係因被上訴人未配合提出房屋所有權狀、用戶身分證、印章等申請復水復表之必要文件，而致伊向銀行辦理貸款之前置程序未能進行而無法取得貸款款項支付尾款，係因可歸責於被上訴人之事由而無法給付尾款，被上訴人主張並無理由。縱認伊有違約情事，然伊有履行系爭契約之意願，並多次促請被上訴人配合或自行申請用水復表程序，卻因遲未能完成復表程序，致○○○○商業銀行未准許核貸，實難歸責於伊，被上訴人亦有可歸責情事，且未受有損害，請求給付違約金160萬元，實屬過高，爰依民法第252條請求酌減違約金至10萬元【上訴人本訴部分，原審為上訴人敗訴判決，未據上訴人聲明不服】。
三、原審就被上訴人反訴先位之訴部分，判決命上訴人應同意被上訴人向系爭履保專戶領取80萬元，並駁回被上訴人其餘反訴先位之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決主文第三項關於命上訴人同意被上訴人向系爭履約專戶領取80萬元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（未繫屬本院部分，不予贅述）。
四、本件兩造不爭執事項及爭點：（見本院卷第80至82頁）
㈠、不爭執事項：
１、兩造於112年5月19日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以總價798萬元買受被上訴人所有系爭房地。
２、系爭買賣契約第4條關於價款給付約定：⑴簽約款80萬元，於簽約時給付；⑵備證用印款80萬元於112年5月31日前給付，買賣雙方應於上
述日期，備齊一切過戶證件資料，並於公契上完成用印手續；⑶尾款638萬元。產權登記完畢三日内支付，辦理交屋。交屋日期訂於112年7月14日，買方應依約付清尾款，辦理交屋。
３、系爭買賣契約第7條約定：⑴買方應於備證用印後三日内指定其融資貸款之金融機構，逾期則雙方同意由承辦地政士指定金融機構辦理貸款。
⑵買方透過金融機構辦理貸款一律由承辦地政士於買賣標的物
辦理產權移轉登記同時辦理抵押權設定手續，且買方應依承辦地政士通知親自辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕予撥入履保專戶或賣方指定帳戶，或由承辦地政士通知雙方辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款。
⑶買方應配合最遲於完稅後21日内辦妥貸款手續，並支付尾款
，若本件未辦理價金履約保證作業者，如買方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經賣方同意外，買方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理交屋。
４、系爭買賣契約第8條第一項約定：賣方應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於買方給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。第五項約定：買賣契約簽訂後，買方若遲延或拒絕給付價金、不依約開立擔保尾款之商業本票、或遲延辦理貸款手續、或貸款資格有不符之情事，於買方未依約履行及完成補正前，承辦地政士得停止辦理報稅、繳稅、產權移轉登記等作業。第二項約定：賣方應隨時提供辦理過戶所需證件至買方順利取得完整無瑕疵之產權時止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成買方損害之賠償責任。
５、系爭買賣契約於第17條特別約定第2點：「買方貸款不足尾款，差額部分完稅前以現金補足」。第4點約定：「標的物現況有滲漏水，甲方（即上訴人，下同）同意自行修復並負擔修繕費用。以及室内現況無水、無電，甲方同意自行向台水、台電申請復錶，相關費用由甲方自行負擔。本案雙方已議定折讓價金於成交總價，甲方同意免除乙方（即被上訴人）物之瑕疵擔保責任…」。
６、系爭買賣契約於第12條違約責任約定：⑴買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約
，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約，…。
⑵買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及
繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。
７、上訴人於112年5月31日以前匯款系爭買賣契約之簽約款及備證用印款共160萬元存入至系爭履保專戶。
８、被上訴人於000年0月00日以第000號存證信函寄至「○○市○區○○路000○0○0號」地址予上訴人，催告上訴人應於文到7日内將貸款不足差額80萬元及過戶稅金4萬元支付履保專戶，逾期將依約解除契約等語。第000號存證信函經郵局兩次投遞均不成功，並於112年7月26日在「○○市○區○○路000○0○0號」地址繕發招領通知單，最終仍應無人招領而退回。
９、被上訴人於000年0月00日以第000號存證信函寄至「○○市○區○○路000○0○0號」地址予上訴人，表示上訴人未依000號存證信函之内容，於7日内給付84萬元，並解除系爭契約及主張沒收已付之160萬元作為違約金等語。第000號存證信函經郵局兩次投遞均不成功，並於000年0月00日在「○○市○區○○路000○0○0號」地址繕發招領通知單，最終仍應無人招領而退回。
、「○○市○區○○路000○0○0號」為上訴人於系爭買賣契約所載之上訴人地址。系爭買賣契約第13條第4項並約定：「買賣雙方相互所為之洽商、徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應以本契約所載之聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收，概以郵遞日視為送達生效日」。
㈡、爭點被上訴人依據系爭買賣契約第12條第1項解除契約，並依同條第2項請求沒收已付價金，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、兩造於112年5月19日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以總價798萬元，買受被上訴人所有系爭房地；系爭買賣契約於第12條第1項約定：買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約；同條第2項約定：…如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項；第17條特別約定事項第2項約定：買方貸款不足尾款，差額部分完稅前以現金補足等情，有系爭買賣契約在卷可稽，且為兩造所不爭執（見原審卷第31頁、不爭執事項１、５、６），應為事實。
㈡、被上訴人主張上訴人於112年5月31日將簽約款及備證用印款共160萬元存入至系爭履保專戶後，因銀行辦理貸款，不足尾款部分之差額80萬元，依據系爭買賣契約第17條，應由上訴人以現金補足，其遂於000年0月00日以第000號存證信函催告上訴人7日内將貸款不足差額80萬元匯至系爭履保專戶，惟上訴人逾期未履行，違反系爭買賣契約約定，其再於000年0月00日以第000號存證信函，依據系爭買賣契約12條第1項解除系爭買賣契約等情，據其提出第000號、第000號存證信函等為證（見原審卷第171至173頁）。而查，依據證人即辦理系爭房地所有權移轉事宜之地政士○○○於原審證稱：兩造約定預定於112年7月12日由上訴人貸款銀行撥款到系爭履保帳戶，並訂於112年7月14日之前辦理交屋，上訴人應該於112年7月3日以前將申辦貸款不足額部分匯到系爭履保專戶；因為上訴人沒有取得八成的貸款，就剩餘不足的款項也就是80萬元價金，另外加計約4萬元的稅金，應一併由上訴人在完稅日即000年0月0日之前匯入補足到系爭履保專戶，但是上訴人沒有匯入該差額80萬元到系爭履保專戶，所以無法進行過戶程序，因為無法辦理過戶程序，銀行就沒有辦法辦理撥款，兩造就系爭房地之所有權移轉程序就無法繼續進行；就算上訴人有取得復水、復表，但因為上訴人並未補足差額到系爭履保專戶，伊也沒有辦法辦理後續過戶、撥款之程序等語（見原審卷第23至236頁）；再參上訴人提出之其與地政士○○○之助理○○○間之LINE對話訊息，○○○向上訴人表示：「稅單已經核發下來囉。在麻煩對保同時將下列款項貸款差額、規費、仲介費全數匯入履保。規費4萬、貸款差額80萬、仲介費15.96萬。對保完成、款項入齊就可以安排繳稅送過戶了」等語（見原審卷第228頁） ，足見上訴人對於其應於完稅前將貸款差額及稅金匯入系爭履保帳戶，始得進行後續過戶等程序乙節，知之甚詳。而上訴人經被上訴人以第000號存證信函催告於7日內匯款至系爭履保專戶仍未履行，自屬違約。上訴人辯雖稱被上訴人應將系爭房地過戶予其，供其向銀行申請貸款，其方有給付尾款之義務。然而依據系爭買賣契約第17條特別約定事項已約明，差額部分於完稅前以現金補足。況且，倘若上訴人有無法辦理銀行貸款之情事，則即應以自己資金給付全數買賣價金。本件被上訴人僅就上訴人貸款不足差額部分催告上訴人給付，然上訴人未於催告期限內履行，當已構成違反契約之事由。
㈢、上訴人復辯稱，其並未收受第000號、第000號存證信函，不生送達之效力云云。惟按最高法院民事大法庭109年度台大上字第908號裁定意旨：「表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要」。查，被上訴人於000年0月00日以第000號存證信函寄至「○○市○區○○路000○0○0號」地址予上訴人，催告上訴人應於文到7日内將貸款不足差額80萬元及過戶稅金4萬元支付履保專戶，逾期將依約解除契約等語；再於000年0月00日以第000號存證信函寄至「○○市○區○○路000○0○0號」地址予上訴人，表示上訴人未依000號存證信函之内容，於7日内給付84萬元，並解除系爭契約及主張沒收已付之160萬元作為違約金等語，上開2紙存證信函均經兩次投遞均不成功，而由郵務機關分別在「○○市○區○○路000○0○0號」地址繕發招領通知單，最終仍應無人招領而退回等情，有上開存證信函、中華郵政股份有限公司臺中郵局函、逾期招領通知等在卷可稽，並為兩造所不爭執（見原審卷第171至174頁、253至262頁、281頁、不爭執事項８、９）。復查，「○○市○區○○路000○0○0號」為上訴人於系爭買賣契約所載之上訴人地址，且系爭買賣契約第13條第4項並約定：「買賣雙方相互所為之洽商、徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應以本契約所載之聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收，概以郵遞日視為送達生效日」，有系爭買賣契約在卷可稽，並為兩造所不爭執（見原審卷第31頁、33頁、不爭執事項），則被上訴人既已依兩造所約定之上訴人地址而為通知，郵務機關因不獲會晤上訴人，而製作招領通知單通知上訴人領取；上訴人復未能舉證證明其客觀上有何不能領取之正當事由，則依上開最高法院裁定意旨，應認上開第000號、第000號存證信函均已合法送達上訴人而發生效力。是以被上訴人主張上訴人未依系爭買賣契約履行給付買賣價金（即貸款不足差額部分），依據系爭買賣契約第12條第1項，即為違約，於定7日以上期間催告上訴人後仍不履行，依據該條規定，以第000號存證信函解除系爭買賣契約，洵屬有據。
㈣、上訴人復辯稱被上訴人隱瞞系爭房屋之自來水已停用22年，無法申請復水，僅能申請新裝設用水，而新裝設用水需所有權人備妥所有權狀等資料向自來水公司申請，被上訴人故意未告知瑕疵，伊基於錯誤而簽立，系爭買賣契約及其特約均無效；且因被上訴人未配合提出所有權狀等資料供申請新裝設用水，致銀行不能核撥貸款，係被上訴人刻意造成，不可歸責於伊云云。查，系爭買賣契約第17條特別約定事項第4項記載：甲方（即上訴人，下同）至房屋現場確認，本標的物現況有滲漏水，甲方同意自行修復並負擔修繕費用。以及室內現況系無水、無電，甲方同意自行向台水、台電申請復錶，相關復錶費用由甲方自行負擔。本案雙方已議定折讓價金於成交總價，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後標的發現尚有屋況瑕疵，如漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行修繕，與乙方無涉。另參同條第5條：本標的現況有榕樹樹根侵入住宅基地，樹枝貫穿，甲方已明確知悉現況，乙方以現況點交，不負拆除責任（見原審卷第31頁），可知上訴人對於系爭房屋已長年無人居住、屋況不佳、無水、無電等情，知之甚詳，並經兩造約定免除被上訴人上開瑕疵擔保責任，已難認被上訴人有何隱瞞瑕疵之情事。至於系爭房屋之無水狀況，經原審函詢臺灣自來水股份有限公司第四區管理處（下稱台水公司）是否可申請復水復錶等情，據台水公司函覆略以：系爭建物自來水於90年廢止註銷水籍，如再申請用水時，應依新裝方式辦理…。原廢止之表位水源尚可使用，惟該表位之止水栓及表箱等另件老舊損壞，如申請新裝需重新設置（見原審卷第131至132頁）。而系爭買賣契約於上開特約事項雖記載由上訴人自行申請「復錶」等語，然以系爭房屋明顯呈現無水狀況，其意即指由上訴人自行申請復水，以解決無水之情形。至於復水之程序是否需以申請新裝方式，並設換老舊止水栓及表箱等情，自係需視台水公司之規定及現況設施勘用狀況而定。自無從以台水公司上開函文回覆，系爭房屋需以申請新裝設用水方式復水乙節，即認被上訴人有隱瞞系爭房屋瑕疵之情事。是以上訴人辯稱被上訴人故意隱瞞瑕疵，其因錯誤而簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約及其特約均屬無效云云，為無足採。
㈤、上訴人另抗辯申請復水程序需所有權人辦理，被上訴人應配合提出所有權狀等文件供其辦理，其因系爭房屋未復水，致銀行未予核撥貸款，非可歸責於伊，伊無給付尾款或貸款差額之義務云云。系爭買賣契約已約明系爭房屋之無水狀況應由上訴人自行負責向台水公司申請處理。如復水程序需所有權人為之，上訴人亦得給付尾款並辦理所有權移轉登記後，以其名義自行向台水公司申請。且依系爭買賣契約，亦無被上訴人應提供所有權狀等資料，供上訴人辦理復水程序之義務，上訴人此部分所辯，已無足採。又上訴人於完稅前應補足貸款差額80萬元，經催告仍未補足，已屬違約，已如前述。且倘銀行不予核撥貸款，則應由上訴人自行補足尾款。是以上訴人抗辯被上訴人有義務配合其提出所有權狀等資料，供其辦理復水程序，並使銀行核撥貸款以支付尾款，被上訴人未配合提出，造成買賣無法完成，非可歸責於其，其無給付尾款或貸款差額之義務云云，洵無足採。
㈥、末按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第251條、第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。經查：
１、依據系爭買賣契約於第12條第2項約定：如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項。同條第4項約定：本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。則上訴人於違約時，被上訴人除得請求系爭買賣契約第12條第2項所約定之違約金外，尚得請求不履行之損害賠償，則系爭買賣契約第12條第2項所約定之違約金，應係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金。
２、而上訴人因未依系爭買賣契約第17條特別約定事項第2項約定，於112年7月3日完稅前將貸款差額80萬元匯至系爭履保專戶，已屬違約，經被上訴人催告仍不履行，被上訴人已依第000號存證信函合法解除系爭買賣契約，已如前述，則被上訴人主張依據上開規定，請求沒收上訴人已給付之價金，非屬無據。而查，上訴人於112年5月31日以前匯款系爭買賣契約之簽約款及備證用印款共160萬元存入至系爭履保專戶等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項７），應為事實。上訴人雖抗辯違約金應酌減至10萬元。本件審酌兩造於112年5月19日簽立買賣契約，上訴人於同年月31日支付160萬元後即拒不履約，至被上訴人解除契約之前，未能運用買賣價金，復無法處分系爭房地，且因系爭買賣契約而支出仲介等相關費用，而受有相當之損害，並考量系爭契約買賣之總價為798萬元，及上訴人違約之情狀，暨社會經濟狀況等一切情狀，認被上訴人以沒收上訴人已支付之價金於80萬元範圍內為違約金，核屬適當，則被上訴人請求上訴人應同意其向○○○○公司領取系爭履保專戶內之款項80萬元，應可准許。
六、綜上所述，被上訴人依據系爭買賣契約第12條第2項約定，請求上訴人應同意其向○○○○公司之系爭履保專戶內領取80萬元，為有理由，應予准許。從而，原審判決上訴人此部分敗訴，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據
，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列， 併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第八庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 蔡建興法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳秀鳳中 華 民 國 114 年 4 月 30 日