臺灣高等法院臺中分院民事判決113年度上易字第409號上 訴 人 張燕珠訴訟代理人 詹志宏律師被 上訴 人 黎雪玲訴訟代理人 陳建三律師上列當事人間請求履行同意書事件，上訴人對於中華民國113年6月5日臺灣臺中地方法院112年度訴字第1777號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於114年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項廢棄。
上開廢棄部分，上訴人應於被上訴人給付新臺幣80萬0,841元之同時，將坐落臺中市○○區○○段00地號如原判決附圖編號A所示，面積17.65平方公尺之土地辦理分割，並將所有權移轉登記予被上訴人所有。
第二審(含追加之訴)訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人於原審請求上訴人應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地如原判決附圖(下稱附圖)所示A部分，面積17.65平方公尺之土地(下稱系爭土地)，辦理所有權移轉登記。嗣於本院審理中，追加請求上訴人應將系爭土地辦理分割，而上訴人對於追加之程序表示沒有意見(見本院卷第347頁)，合於民事訴訟法第446條第1項前段之規定，應予准許。
二、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第6款定有明文。本件被上訴人依據兩造所簽立之「土地重測爭議協調同意書」(下稱系爭同意書)第1點之約定，請求上訴人將系爭土地辦理分割並移轉登記予被上訴人，上訴人於本院依同款之約定，提出被上訴人應給付伊新臺幣(下同)80萬0,841元之同時履行抗辯，當無延滯訴訟或妨害被上訴人防禦之情形，並有利於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟，故若不許上訴人提出，顯失公平，揆諸上開說明，上訴人為同時履行之抗辯，亦應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：臺中市○○區山皮里辦公處於民國112年4月7日召開土地糾紛協商會議，為釐清山皮段地籍圖重測後，原000-0、000、000-2等地號土地（下以重測前地號稱之）所產生之越界問題，兩造於會議中簽署系爭同意書，第1點約定「地號000-0建地（重測後地號更名為○○段00地號，下以重測後地號稱之）上，乙方（即被上訴人）同意以每坪15萬元向甲方（即上訴人）購買5.29坪，共計793,500元整。」詎料，會後上訴人竟藉故拒絕履行，爰依系爭同意書第1點之約定，提起本件訴訟，請求上訴人辦理系爭土地之所有權移轉登記等語。
二、上訴人則以：兩造於會議中固同意以每坪15萬元，由被上訴人向伊購買越界建築之土地，但系爭同意書並非正式之契約，雙方約定之土地買賣範圍，仍待重測爭議解決後才能確定，足見兩造對買賣之必要之點，尚未達成意思表示一致。另系爭土地既尚有重測之爭議，日後亦無法辦理分割，顯有客觀上不能給付之情形，契約應屬無效。另系爭同意書，除記載伊應將系爭土地出賣予被上訴人外，同時記載訴外人陳瑞昌應將重測前000-2地號(即重測後00地號)之部分土地出賣予伊，故兩造間之買賣契約，應以陳瑞昌同時將重測後00地號之部分土地出賣予伊作為前提條件，否則將導致伊所有重測後00地號土地之出口變窄，難以通行等語置辯。
三、原審依被上訴人所請為其全部勝訴之判決，即判命上訴人應將系爭土地，辦理所有權移轉登記予被上訴人所有。上訴人提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回，並為同時履行之抗辯，即若本院認被上訴人之請求有理由，應命被上訴人同時向伊給付80萬0,841元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回，另於本院追加請求上訴人應將系爭土地辦理分割。上訴人就追加之訴部分則答辯聲明：追加之訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈被上訴人為重測後00地號(即重測前000-0地號)土地之所有
權人，上訴人為重測後00地號(即重測前000地號) 土地之所有權人。
⒉重測前000-1、000、000-2、000-17等地號土地，因重測後
發生越界問題，臺中市○○區○○里辦公處於112年4 月7日召開土地糾紛協商會議。當日兩造及陳瑞昌等人簽立系爭同意書，共達成5點共識。其中同意書第1點約定：「地號000建地上(即重測後00地號) ，乙方(指被上訴人、下同)建築越界部分共5.29坪，乙方同意以每坪15萬元向甲方(指上訴人、下同)購買，共計793,500元整」。第2點約定：「地號000-2建地(即重測後00地號) ，甲方同意以每坪15萬元向丙方(指陳瑞昌、下同)購買5.92坪，共計888,000元整。」上開購買面積以實測面積為準。
⒊上訴人於翌日另與訴外人陳明坤、陳炎城簽署另紙「土地
重測爭議協調同意書」，約定上訴人以每坪15萬元向陳炎城購買000-19地號土地；陳明坤及陳炎城以每坪7萬5,000
元向上訴人購買000-8 地號土地。並載明「所有坪數及界線將由4月11日由台中市政府地政局豐原分處結算坪數為基準」。
⒋陳瑞昌依系爭同意書第2點之約定，向上訴人提起履行契約
之訴，由原法院以112年度訴字第1802號判決上訴人應於陳瑞昌給付價金予上訴人之同時，將重測後31地號之部分土地移轉登記予陳瑞昌在案(尚未確定)。
㈡本件爭點：
⒈兩造於112年4月7日召開協調會時，是否已就重測後00地號
及00地號土地間之界址，達成以地政機關重測後之地籍線作為界址之協議？⒉系爭同意書是否無效？即同意書記載之「越界建築部分」
是否因簽定同意書當時，界址尚未確定，而有標的物客觀不能致約定無效之情形？⒊倘若系爭同意書有效，是否因土地坪數、位置尚未確定，
兩造就契約必要之點尚未達意思表示一致，故僅具有買賣預約之性質？⒋被上訴人依系爭同意書之約定，請求上訴人將系爭土地辦
理分割並移轉登記予被上訴人，有無理由? 被上訴人請求上訴人履行同意書義務之前提，是否以陳瑞昌已履行同意書之義務，將重測後31地號土地出賣予上訴人作為條件？
五、得心證之理由：㈠兩造間之買賣契約已成立並生效：
⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成
立，民法第345條第2項定有明文。另當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。
⒉兩造就被上訴人同意以每坪15萬元共計79萬3,500元向上訴
人購買其越界建築所占用之系爭土地，共5.29坪，約定實際購買面積應以地政機關實測面積為準，並簽訂系爭同意書等情均不爭執。觀諸系爭同意書第1點約定：「地號000-0建地上，乙方建築越界部分共5.29坪，乙方同意以每坪15萬元向甲方購買，共計793,500元整。」，已確認買賣標的為越界建築所占用之土地，面積約5.29坪，單價為每坪15萬元，總價為79萬3,500元等買賣必要之點意思表示一致，僅為使購買面積更為精準，而約定以履行前實測之面積為準。此外，證人即豐原地政事務所課長林權益證稱：當時有提供重測爭議的一些圖說，譬如定界址位置，房子使用到其他人土地的範圍大致標出來給他們看等語(見原審卷第145頁)，復有重測後略圖及照片在卷可按(見原審卷第37-38頁)，足以證明，兩造就系爭同意書第1點所約定之買賣標的範圍，已可得特定。
⒊另原審會同兩造及臺中市豐原地政事務所人員，就被上訴
人所指越界建築所占用之土地範圍進行測量，測量結果如附圖所示A部分，面積共17.65平方公尺等情，有勘驗筆錄、現場照片及附圖可參(見原審卷第189-191頁、第193-209頁、第219-221頁)。經核占用部分面積約為5.34坪(17.65×0.3025＝5.34坪，小數點後第2位以下4捨5入)，與系爭買賣契約所定面積5.29坪相當，雙方確實約定以重測後之地籍線為基準，並以實測之越界建築面積作為買賣標的之範圍，即可認定，堪認兩造就買賣之必要之點，確實已達成意思表示一致。上訴人抗辯，伊所出賣之土地僅如本院卷第283頁之複丈成果圖所示為7.78平方公尺，即無可採。
⒋上訴人雖援引臺中市豐原地政事務所113年11月19日豐地二
字第1130012465號函表示：因○○段00地號四鄰界址皆為重測界址爭議未解決之土地，依地籍測量實施規則第196-2條規定，不得辦理分割(見本院卷第207頁)，故本件買賣即有客觀給付不能之情形，契約應當無效等語。惟查，豐原地政事務所同時亦稱：倘土地所有權人均同意以本所地籍圖重測之地籍線作為土地界址後，經臺中市政府核定公告30日，並經土地標示變更登記完畢，該土地即為重測公告確定之土地，可依規定辦理地籍分割作業，有豐原地政事務所113年11月25日豐地二字第1130012603號函在卷可稽(見本院卷第241頁)。而本件土地重測結果，已經公告30日期滿，亦有臺中市政府地籍圖重測結果通知書附卷可參(見本院卷第295頁)，故系爭土地已可辦理分割登記，自無上訴人所主張存在客觀給付不能之情事。
⒌上訴人另抗辯：系爭同意書同時有多筆土地買賣之約定，
當時係約定，伊須先向陳瑞昌購買占用重測後00地號土地後，才有將系爭土地出售予被上訴人之義務云云，惟查：
⑴系爭同意書，關於兩造間就重測後00地號土地買賣之約
定，是記載於同意書第1點；關於上訴人與陳瑞昌就重測後00地號土地買賣之約定，係記載於同意書第2點。
除此之外，並未有上訴人出賣重測後00地號土地，需以伊將重測後00地號土地出售予陳瑞昌為前提之記載。
⑵上訴人雖傳訊證人林權益、及該所秘書邱元宏到庭為證
，惟證人林權益證稱：針對土地所有權人間關於買賣價金等細節之協商及同意書之簽訂，伊並未介入或參與(見原審卷第150頁)；另證人邱○○則證稱：其並未與兩造有過接觸等語(見原審卷第155頁)。則縱使上訴人於協調會議曾主張要保持重測後40地號土地之出入口，必須向陳瑞昌購入重測後31地號之部分土地，然兩造於系爭同意書，既未約定就系爭土地之買賣，應以陳瑞昌將重測後31地號土地出售予上訴人作為前提條件，證人亦無法證明有此前提條件存在，則上訴人此部分之抗辯，即難採信。
⑶另查，因上訴人未依系爭同意書第2點之約定，向陳瑞昌
購買重測後31地號之部分土地，業經陳瑞昌對上訴人提起履行同意書之訴訟，經原法院112年度訴字第1802號判決陳瑞昌勝訴在案(參見本院卷第321頁)。則上訴人一方面主張，本件系爭土地之買賣，應以伊向陳瑞昌購買重測後31地號土地為條件，一方面又拒絕履行與陳瑞昌間之買賣協議，致使陳瑞昌必須以訴訟請求上訴人履行，不僅自相矛盾，亦有違誠信原則，殊無足取。⒍基上，兩造於簽訂系爭同意書時，就系爭土地買賣之必要
之點，已達成意思表示一致，且事後依實測結果，系爭土地之面積及位置詳如附圖編號A所示，則兩造就系爭土地之買賣契約即為成立並生效。
㈡被上訴人請求將系爭土地辦理分割並移轉所有權登記，為有
理由：按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。另依物權法上「一物一權」原則，一宗土地未依法辦理分割登記前，僅有單一所有權，僅能為單一所有權之移轉，亦有最高法院111年度台上字第897號判決足參。
承前所述，兩造就系爭土地之買賣契約已成立生效，系爭土地亦可辦理分割登記，則被上訴人依系爭同意書第1點之約定，請求上訴人辦理系爭土地之分割，並將所有權移轉登記予伊，為有理由，應予准許。
㈢上訴人為同時履行抗辯，為有理由：
⒈買賣契約為雙務契約，買賣標的物如為不動產，除法律有
特別規定或契約另有約定，出賣人行使同時履行抗辯權為合法者，買受人應於出賣人為標的物所有權移轉登記之同時，負履行給付價金之義務（最高法院112年度台上字第2638號判決意旨參照）。
⒉系爭同意書第1點約定「地號000-0(即重測後40地號)建地
上，乙方建築越界部分共5.29坪，乙方同意以每坪15萬元向甲方購買，共計793,500元整。」嗣經實測結果，系爭土地面積為17.56平方公尺，以每坪15萬元計算，價金應為80萬0,841元(見本院卷第11頁計算式)。而被上訴人對於上訴人請求對待給付之價金為上開數額並無意見，且同意給付(見本院卷第387頁)。則上訴人主張，其就系爭土辦理分割並移轉所有權予被上訴人之義務，與被上訴人給付價金之義務，為對待給付，而請求被上訴人同時履行前揭義務，要無不合。
六、綜上所述，被上訴人依系爭同意書第1點約定，請求上訴人應將系爭土地辦理分割，並移轉登記所有權予被上訴人，為有理由，應予准許。上訴人所為同時履行之抗辯，亦有理由，應為對待給付之判決。另按當事人之一方如果在裁判上援用同時履行抗辯權，則法院應為他方提出對待給付時應對之為給付之判決。此種命被告為本案給付及命原告同時履行，兩者之間在性質上有不可分割之關係，不得單獨確定，無論係對本案給付部分或對同時履行之對待給付部分，其中之一上訴有理由時即應將全部判決廢棄（最高法院97年度台上字第2478號判決要旨參照）。查，原審未及審酌上訴人為同時履行之請求，判命上訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，未命被上訴人同時履行之判決即有未洽，則上訴意旨以同時履行抗辯指摘原判決不當，求予改判，為有理由。另被上訴人追加請求上訴人就系爭土地辦理分割，亦屬有據，依上開說明，自應由本院廢棄並改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 8 日
民事第七庭 審判長法 官 陳得利
法 官 廖欣儀法 官 高英賓正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 孫銘宏中 華 民 國 114 年 10 月 8 日