臺灣高等法院臺中分院民事判決113年度上字第389號上 訴 人 林碧鳳訴訟代理人 詹明潔律師被 上訴人 董乃元訴訟代理人 張國楨律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國113年7月12日臺灣南投地方法院113年度訴字第217號第一審判決提起上訴，本院於114年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項應更正如附件所示。
事實及理由
一、被上訴人主張：如附表所示土地（下合稱系爭土地）為兩造共有，應有部分均各為二分之一。系爭土地均無因法令限制不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造復無不分割之約定，惟就分割方法無法達成協議，故依民法第824條第2項、第5項規定，請求合併分割系爭土地。伊於民國92年間在附圖編號A部分（下稱A土地）上興建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）、水泥地面出租他人，故請求將附圖編號B部分（下稱B土地）分歸上訴人取得，A土地則分歸伊取得，另以金錢對上訴人為補償（下稱被上訴人方案）等語。【原判決兩造共有之系爭土地應將附圖編號A部分（面積原記載為1,880平方公尺，應更正為1,779平方公尺，詳後述）分歸由被上訴人取得編號B部分（面積1,880平方公尺）由上訴人取得，並由被上訴人補償上訴人新臺幣（下同）66萬1,270元。上訴人不服，提起上訴。】答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：若依被上訴人方案分割，土地面積未達0.25公頃，無法申請農業設施建築，況B土地僅小部分臨○○路，較A土地難以利用，價值有相當減損，應採變價分割等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地應變價分割，所得價金按應有部分比例分配之。
三、本院的判斷：㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第5項分別定有明文。系爭土地為兩造共有，應有部分比例各為二分之一，兩造並無協議不為分割，且系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，而兩造未能就分割方法達成協議，為兩造所不爭執（見本院卷第57至58頁之不爭執事項【下稱不爭執事項】⒈⒉），堪信為真正。故被上訴人請求就系爭土地為合併分割，於法有據。
㈡共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；原物分配顯
有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第1款前段、第2款前段各定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌共有人意願、利害關係、共有物之性質、使用狀況、分得部分所得利用之經濟效用、共有人對共有物之依賴程度或生活上有密不可分之依存關係等，而定適當、公平之分割方法。經查：
⒈系爭土地之基本情形：系爭土地之使用分區、使用地類別均
為山坡地保育區之林業用地，個別面積介於159至390平方公尺，合計面積為3,559平方公尺，且附表編號2至15所示土地均係於83年5月25日自編號1所示土地分割所生（見原審卷第17至45頁）。
⒉系爭土地使用現況：
⑴系爭土地鄰近清境農場，周遭為林地。系爭土地本身西側地
勢平坦、鄰○○路（寬10公尺，見鴻廣不動產估價師事務所【嗣更名為鴻廣不動產估價師聯合事務所，下稱鴻廣不動產】不動產估價報告書【下稱估價報告】第38頁）可直接對外通行，中間土地為雜草雜樹，地勢平坦，東側土地上有雜草雜樹、地勢為陡坡，臨產業道路可對外通行。西側土地上有系爭鐵皮屋、水泥地面等物（具體位置、面積如附圖所示）乙節，業據原審會同兩造及地政人員至現場履勘並製有勘驗筆錄、照片及南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政）繪製之複丈成果圖可稽（見原審卷第125至129頁、本院卷第291頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項⒊、本院卷第336頁），亦堪信為真正。又被上訴人將系爭鐵皮屋做為店鋪出租他人使用，為兩造所不爭執（見原審卷第245頁、本院卷第196頁），亦堪信實。
⑵被上訴人主張系爭鐵皮屋為其興建，此為上訴人所否認，惟
上訴人於本院具狀自承系爭鐵皮屋為被上訴人所興建，僅未得其同意而不具應受保護之利益等語（見本院卷第49頁），屬民事訴訟法第279條第1項規定之自認。嗣其表明欲撤銷自認，惟未能證明先前自認與事實不符，且未經被上訴人同意撤銷自認（見本院卷第78頁），上訴人泛稱其於原審就此有所爭執，上開陳述不構成自認云云，要無可取，應認系爭鐵皮屋為被上訴人所興建。又上訴人於原審自認被上訴人在系爭土地上灌漿做為停車場使用（見原審卷第238頁），堪認系爭土地上水泥地面亦為被上訴人所施作。
⒊關於共有人意願：被上訴人請求依被上訴人方案進行原物分
割，上訴人則辯稱B土地地勢陡峭無法利用、臨○○路面寬較窄，兩者價值相差甚鉅，應採變價分割。
⒋審諸民法第824條第2項至第3項規定，法院裁判分割共有物，固得為原物分割及變價分割，但仍以原物分割為優先考慮，令共有人得享有共有物財產權之存續價值，至共有人中有不能按其應有部分受分配，得以適當之金錢補償之，並非僅有變賣一途（最高法院113年度台上字第2194、1022號判決同此意旨）。系爭土地所在區域主要出入道路為○○路，主要大眾交通工具亦集中於○○路（見估價報告第36頁），而A、B土地面寬延伸至○○路之寬度各為23.52公尺、15.5公尺，業據埔里地政測量並製有附圖可參，雖B土地部分並未直接鄰接○○路，然該部分亦緊鄰產業道路而可直接通行○○路（見本院卷第151頁照片6）。又B部分土地另有部分與○○路間有公用護欄阻隔（見本院卷第147頁照片2），惟依該照片所示，該處面寬仍足供2輛自用小客車併排停放，尚難僅憑該處存有公用護欄，即認B土地因臨○○路寬度過窄而難以利用。另參以鴻廣不動產以114年3月12日函覆本院略以：系爭土地使用分區為山坡地保育區林業用地，依法屬於農業使用之土地，其寬度主要考量農用機具進出便利性及農業使用整體性，與建地需指定建築線及建築房屋須考量總銷售金額及戶數規劃不同（見本院卷第219頁），故A、B土地臨○○路之寬度雖有差異，仍不足以認系爭土地僅能予以變賣。至上訴人辯稱依被上訴人方案，兩造所得面積未達0.25公頃，無法興建農業設施建築云云，查農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款規定，申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，惟系爭土地為山坡地保育區林業用地，依同辦法第5條第1項規定，本即不得申請興建農舍，附此敘明。又林業用區最小分割面積限制為1,000平方公尺，被上訴人方案得辦理分割登記等情，有埔里地政112年11月16日函可稽（見原審卷第179頁），是被上訴人方案亦未違法令限制。本院綜合上開因素，審酌A土地上系爭鐵皮屋、水泥地面均為被上訴人所出資興建，長年出租他人收取租金使用等情，認依被上訴人方案將A土地分由被上訴人取得，B土地則分由上訴人取得，使被上訴人所有之系爭鐵皮屋、水泥地面與基地所有權歸屬同一，避免遭拆除之情事，應為最符合兩造利益與系爭土地經濟效用之分割方法。
⒌關於找補金額：
⑴以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有
部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項著有明文。
⑵經查，系爭土地合計面積共計3,559平方公尺，依被上訴人方
案，上訴人取得B土地面積1,780平方公尺，被上訴人取得A土地面積則為1,779平方公尺（埔里地政提出於原審之複丈成果圖面積誤載為1,780平方公尺，嗣以114年5月20日函更正，見本院卷第289頁），經鴻廣不動產本於專業以比較法進行評估，針對一般（政策、經濟、社會）因素、不動產市場概況、區域因素、系爭土地個別因素（土地個別條件、使用法定管制與其他管制事項、利用情況）及系爭土地依最有效使用狀況下，兼衡A土地臨路條件較B土地為佳，且A土地現作為經營小吃店使用，B土地則為閒置之土地使用效益等因素，決定A土地價值為1,652萬6,910元（鑑定報告原依1,780平方公尺認定價值為1,653萬6,200元）、B土地價值為1,521萬3,660元（見鑑定報告第62頁及本院卷第311至312頁鴻廣不動產114年6月4日函）。兩造於原審對於鑑價報告均無意見（見原審卷第235頁），於本院亦不爭執鴻廣不動產鑑定A、B土地之價格即為市價（見不爭執事項⒋），上開鑑定結果應屬可採。
⑶系爭土地之整體地勢呈現西側平坦、中間緩坡、東側陡坡，業如前述，而A土地較B土地地勢為高且平緩，亦經本院至現場勘驗並製有勘驗筆錄可憑（見本院卷第141頁），上訴人其後雖改稱A、B土地高低有落差，影響找補金額云云。惟系爭土地同為山坡保育區林業用地，且等高線位置相當，此有鑑定報告附件二「勘驗標的及比較標的位置圖」及附件四「勘驗標的地籍圖」足憑。經本院詢問鴻廣不動產函覆略以：A、B土地高低落差差異較大時，雖會影響估價結果，惟該所經現場勘估及比對等高線圖後，判斷A、B土地地勢條件相當等情（見本院卷第231至232頁），與前開附件二、四之客觀事證互核相符，上訴人亦未提出其他佐證證明A、B二地之地勢高度等存有明顯或較大之差異，是鴻廣不動產估價師已親至現場勘估，並認定A、B土地之地勢相當而不影響估價結果，僅因臨路條件及土地使用效益有些微差異，故針對該2處差異進行調整（見鑑定報告第62頁說明所載）。上訴人徒以A、B土地地勢存有落差為由，辯稱鑑定報告之找補金額有誤，尚無可採。
⑷法院為裁判分割，如就多筆土地個別為原物分割，並命金錢
補償時，應就各筆土地之金錢補償分別諭知，有合併分割應命金錢補償時，就該合併分割之土地併為金錢補償之諭知，以明法定抵押權擔保債權之範圍，不得以各筆土地之金錢補償互為計算找補後之金額諭知補償（最高法院106年度台上字第2093號判決、113年度台上字第1915號裁定同此意旨）。系爭土地既經合併分割，而被上訴人分得A土地價值既高於上訴人分得之B土地價值，依民法第824條第3項規定，應由被上訴人補償上訴人65萬6,625元〔計算式：（16,526,910元－15,213,660元）÷2〕。
四、結論：綜上所述，被上訴人本於共有人身分，依民法第823條第1項規定，訴請就系爭土地定分割方法，應屬有據。本院審酌共有人之意願、利害關係、全體利益、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用價值、經濟效用，認原審判決按被上訴人方案分割系爭土地（A土地面積應更正為1,779平方公尺），並由被上訴人補償上訴人（金額應更正為65萬6,625元，本院卷第312、336頁），於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。並將原判決分割方法更正如主文第三項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 陳正禧法 官 施懷閔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 洪鴻權中 華 民 國 114 年 7 月 16 日【附表】（單位：平方公尺）編號 地號（均坐落南投縣○○鄉○○段） 面積 １ 000-00 189 ２ 000-000 182 ３ 000-000 185 ４ 000-000 161 ５ 000-000 214 ６ 000-000 390 ７ 000-000 355 ８ 000-000 355 ９ 000-000 355 000-000 355 000-000 166 000-000 161 000-000 159 000-000 164 000-000 168 合計面積 3,559【附件】原判決主文第一項 更正後主文第一項 兩造共有如附表所示之土地，其合併分割方法為如附圖所示編號A、面積1,780平方公尺之土地，分歸原告單獨取得；編號B、面積1780平方公尺之土地，分歸被告單獨取得，並由原告補償被告新臺幣66萬1,270元。 兩造共有如附表所示之土地，其合併分割方法為如附圖所示編號A、面積1,779平方公尺之土地，分歸原告單獨取得；編號B、面積1,780平方公尺之土地，分歸被告單獨取得，並由原告補償被告新臺幣65萬6,625元。【附圖】埔里地政113年12月18日埔土測字第330500號（複丈日期113年12月20日）