臺灣高等法院臺中分院民事判決113年度上字第505號上 訴 人 劉家忠
劉家源共 同訴訟代理人 張智宏律師被 上訴人 財政部國有財產署中區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 林琦勝律師
黃曉薇律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於民國113年8月15日臺灣苗栗地方法院113年度訴字第33號第一審判決提起上訴，本院於民國114年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落苗栗縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地），為伊管理之國有土地。伊將系爭土地出租予上訴人劉家忠、劉家源（下分稱姓名，合稱上訴人），兩造約定租賃期間自民國108年4月9日起至116年12月31日止，上訴人不得作違背法令規定或約定用途之使用，並於108年5月15日簽訂國有基地租賃契約書（下稱系爭租約）。上訴人在系爭土地如附圖即苗栗縣通霄地政事務所（下稱通霄地政）鑑測日期113年2月23日複丈成果圖（下稱附圖）之如附表所示各區域、面積合計1227.05平方公尺部分（下稱系爭占用部分土地），分別興建、鋪設如附表所示地上物（下分稱如附表備註欄所示，合稱系爭地上物），遭苗栗縣政府查報屬農地違規使用而違反區域計畫法、建築法。經伊多次通知上訴人限期改正，未獲置理，乃於112年7月7日依系爭租約第5條第7項第1、4款、第18項第6款約定，終止系爭租約。兩造間自112年7月8日起已無租賃關係存在，上訴人仍無權占有系爭占用部分土地，並按月受有新臺幣（下同）5,624元（1,100元【111年1月申報地價】×1227.05平方公尺【系爭占用部分土地面積】×年息5%÷12月＝5,624元【元以下四捨五入，下同】）相當於租金之不當得利。爰依民法第767條之規定、系爭租約第5條第19項之約定，擇一求為命上訴人拆除系爭地上物並返還系爭占用部分土地；依民法第179條之規定，求為命上訴人給付6萬6,218元本息（自112年7月8日起至113年6月30日止之不當得利），及自113年7月1日起至返還系爭占用部分土地之日止按月給付5,624元之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人辯以：㈠系爭租約第6條第4項「本案不送勘查，換約後經抽查或檢舉
違反法令及租約約定者，出租機關得終止租賃關係或認定租約無效」之約定，屬定型化契約，其內容免除及減輕被上訴人之責任，對伊等有重大不利益，顯失公平，依民法第247條之1第1、4款規定，應屬無效，被上訴人不得據此終止系爭租約。
㈡系爭土地原由伊等之母孫秋蓮自99年5月10日起向被上訴人承
租，孫秋蓮於106年間將原有地上物東側部分拆除，改建為B建物，供孫秋蓮及伊等居住，再於108年3月間拆除原有地上物西側部分，改建為A建物。因孫秋蓮年事已高，與伊等商議後，於108年4月間向被上訴人申請承租人名義變更，改由伊等承租，經被上訴人同意。伊等承租時，系爭土地上已有改建之A、B建物，非作為耕作使用，為被上訴人所明知，被上訴人依系爭租約第5條第7項第1款、第18項第6款約定，終止系爭租約，有違誠信原則，且為權利濫用，不生效力。
㈢依系爭租約第5條第7項第4款約定，承租人縱有增建情事，出
租人須先通知承租人於1個月內繳納違約金，承租人屆期未繳納，出租人始得終止租約。被上訴人發現伊等將A建物作為超商使用後，於112年3月16日通知伊等繳納違約金，伊等已依限繳納違約金，縱使伊等有增建情事，被上訴人亦不得依系爭租約第5條第7項第1、4款、第18項第6款終止系爭租約，否則即有違一事不二罰之原則。被上訴人終止系爭租約，並不合法。
㈣縱認被上訴人得終止系爭租約，被上訴人請求不當得利之金額亦屬過高。
㈤上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（原審卷第180頁、本院卷第175、256頁）：㈠系爭土地為國有，由被上訴人管理。
㈡被上訴人於99年間將系爭土地出租予上訴人之母孫秋蓮，租
賃期間為99年5月至108年12月，該租賃契約內容如原審卷第103頁所示，孫秋蓮於107年6月6日與被上訴人改定租賃契約內容如本院卷第201頁所示；嗣於108年間，被上訴人改出租予上訴人，兩造簽訂系爭租約，並約定租賃期間為108年4月9日至116年12月31日止，租賃契約內容如原審卷第29至31頁所示。
㈢上訴人共有之系爭地上物占用系爭土地如附表所示。
㈣被上訴人於112年7月間向上訴人終止系爭租約，於112年7月7日送達。
㈤系爭土地於112年之申報地價為1,100元。
㈥系爭土地位在苗栗縣苑裡鎮○○○（台1線）與○○000路（000縣
道）交叉路口，附近有○○高級家事商業職業學校，距離苑裡車站生活圈約2公里，交通、生活機能尚屬便利。
四、本院之判斷：㈠系爭租約業經被上訴人合法終止：
被上訴人主張：上訴人在系爭土地上興建系爭地上物，遭苗栗縣政府查報屬農地違規使用，經其多次通知限期改正，未獲置理，於112年7月7日依系爭租約第5條第7項第1、4款、第18項第6款約定，終止系爭租約等語；上訴人否認系爭租約已合法終止，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭土地為被上訴人管理之國有土地，被上訴人將系爭土地
出租予上訴人，兩造約定租賃期間自108年4月9日起至116年12月31日止，並於108年5月15日簽訂系爭租約，有系爭租約（原審卷第29至31頁）為證；系爭土地上，現有上訴人共有之系爭地上物占用系爭占用部分土地，面積合計1227.05平方公尺，經原審會同兩造及通霄地政人員現場勘驗明確，有勘驗筆錄、空照圖、現場照片、附圖（原審卷第119至128、133頁）可參；被上訴人於112年7月6日發函予上訴人，以上訴人違背系爭租約約定為由，依系爭租約第5條第18項第6款約定，終止系爭租約，經上訴人於112年7月7日收受，有該函文（原審卷第33、34頁）為憑；復均為兩造所不爭執，堪認屬實。
⒉系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地
，有土地登記謄本（原審卷第47頁）為證。又上訴人因未經許可施設建物及水泥鋪面等作為便利商店營業使用，涉及違反土地使用管制規定，經苗栗縣政府於111年7月18、20日發函通知兩造，請兩造提出陳述並檢附合法證明文件，復於同年11月28日發函通知劉家忠，以系爭土地未經許可施設建物及水泥鋪面等作為便利商店營業使用情事，已屬農地違規使用及違反區域計畫法第15條第1項規定，依同法第21條規定，裁處劉家忠罰鍰6萬元，並限於文到3個月內完成改善，有苗栗縣政府111年7月18、20日、11月28日函（本院卷第145至150頁）可參，且為兩造所不爭執（本院卷第177、178頁），是上訴人有違背法令規定使用系爭土地，應堪認定。
⒊另觀諸系爭土地於98年10月至112年7月間之GOOGLE街景照片
（本院卷第59至73頁），B建物及區域2水泥地面固於107年2月間已改建或鋪設完成（本院卷第65頁）；然A建物係於108年3月之後，才開始修建，於108年8月間仍未完成，區域1水泥地面當時尚未鋪設，嗣A建物修建及區域1水泥地面鋪設完成後，即作為便利商店及其停車位使用（本院卷第67至73頁）。另上訴人自承系爭租約簽訂當時，A建物仍在修建中，尚未完成，且A建物未經被上訴人同意發給土地使用權同意書（本院卷第105至109頁）。堪認系爭土地上除108年4月9日起租日前之原有建物或地上物外，亦有上訴人於起租日後，未經被上訴人同意發給土地使用權同意書，接續修建之A建物及新鋪設之區域1水泥地面。
⒋上訴人辯稱：系爭租約第6條第4項之約定，屬定型化契約，
且內容顯失公平，依民法第247條之1第1、4款規定，應屬無效，被上訴人不得據此終止系爭租約云云，然為被上訴人所否認（本院卷第141、172頁）。按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，有免除或減輕預定契約條款之當事人之責任，及其他於他方當事人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第1、4款固有明文。惟核諸系爭租約（原審卷第29頁）及孫秋蓮與被上訴人先後於99年7月5日、107年6月6日簽訂之國有基地租賃契約書（原審卷第103頁，本院卷第201、202頁），孫秋蓮與被上訴人間前揭2份租約，均未見有如系爭租約第6條第4項「本案不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租約約定者，出租機關得終止租賃關係或認定租約無效」之相類約定，且上訴人亦未提出其他證據足資證明該條款屬被上訴人預定用於同類契約之條款，難認系爭租約第6條第4項約定，屬民法第247條之1附合契約條款，自無民法第247條之1規定之適用。況被上訴人係依系爭租約第5條第7項第1款、第18項第6款約定，終止系爭租約，有被上訴人112年7月6日函（原審卷第33、34頁）可參；被上訴人終止系爭租約合法與否，與系爭租約第6條第4項是否無效，亦無關連。
⒌上訴人另辯稱：系爭租約成立時，系爭土地上已有改建之A、
B建物，非作為耕作使用，為被上訴人所明知，被上訴人終止系爭租約，有違誠信原則，且為權利濫用，不生效力云云。而被上訴人於99年5月10日、108年4月9日將系爭土地出租予孫秋蓮、上訴人時，系爭土地上已存在非屬農業使用之地上物，此由系爭租約（原審卷第29頁）及孫秋蓮與被上訴人間之國有基地租賃契約書（原審卷第103頁）第1條租賃基地坐落欄分別載有「○○000○0號，磚棚造平房（建築物改建中）、廠房、磚牆內水泥地（忠輝汽車鈑金修理廠）。加強磚造樓房建築中，磚牆內水泥地、泥土草地（忠輝汽車鈑金修理廠）」、「浪板棚房、磚造棚房、水泥地、泥土地，出入口等，忠輝汽車修護廠，○○000○0號。種菜、水泥地、泥土地、堆放物品」即明，固堪認為被上訴人於簽訂系爭租約時，已知悉系爭土地有未作農業使用之情事。然系爭租約第6條第4項既約定：「本案不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租約約定者，出租機關得終止租賃關係或認定租約無效」（原審卷第29頁），可見兩造於簽訂系爭租約當時，早已預見系爭土地違法使用狀態，日後可能遭人檢舉，而合意為前揭約定；又被上訴人主張：其於106年6月15日派員現場勘查後，於108年5月15日簽訂系爭租約當時，未曾現場會勘等語（本院卷第173至175、179頁），並提出106年6月15日現場勘查時之土地勘清查表、使用現況略圖、現場照片（本院卷第181至187頁）為證，依該等現場照片所示，B建物當時正在改建中，A建物外觀則與108年8月修建前之GOOGLE街景照片相同，未見有修建之情事；佐以孫秋蓮與被上訴人於107年6月6日簽訂之國有基地租賃契約書（本院卷第201頁）第1條租賃基地坐落欄記載「加強磚造樓房建築中，磚牆內水泥地、泥土草地（忠輝汽車鈑金修理廠）。○○000○0號，磚棚造平房（建築物改建中）、廠房、磚牆內水泥地（忠輝汽車鈑金修理廠）」，與系爭租約第1條租賃基地坐落欄前揭內容，除記載次序相異外，其內容完全相同，堪認被上訴人主張：其於108年5月15日簽訂系爭租約當時，未曾現場會勘等語，應為可採，尚難認為被上訴人於系爭租約成立當時，已知悉A建物正在修建中；則被上訴人嗣後以上訴人違法使用系爭土地為由，終止系爭租約，難認有何違反誠信原則之情事。況且，上訴人於系爭租約成立後，未經被上訴人同意發給土地使用權同意書，猶接續修建A建物及新鋪設區域1水泥地面，作為便利商店及其停車位使用，非僅單純持續系爭租約成立時之原有違法使用狀態，亦已違反系爭租約第5條第7項第4款不得擅自修建、新建地上建築改良物、設置雜項工作物或其他設施之約定。再者，被上訴人於111年7月間收受苗栗縣政府前揭函文後，先後於112年4月19日、6月2日發函通知上訴人，系爭土地經苗栗縣政府查報農地違規使用及違反建築法及區域計畫法等規定，上訴人應儘速向苗栗縣政府補辦建築執照及改正，如逾期未辦理，被上訴人將依系爭租約第5條第7項第1、4款、第18項第6款約定，終止系爭租約；嗣因上訴人逾期仍未改正，被上訴人始於112年7月6日發函終止系爭租約，有被上訴人前揭函文（本院卷第153至156頁，原審卷第33、34頁）可參。足見被上訴人係因上訴人修建A建物並新鋪設區域1水泥地面，作為便利商店及其停車位使用，經催告上訴人改正未果，始本於系爭租約約定，終止系爭租約，自屬正當權利之行使，尚無權利濫用可言。上訴人辯稱：被上訴人終止系爭租約，有違誠信原則，且為權利濫用，不生效力云云，並不可採。
⒍上訴人復辯稱：依系爭租約第5條第7項第4款約定，承租人縱
有該款情事，出租人須先通知承租人於1個月內繳納違約金，承租人屆期未繳納，出租人始得終止租約；其已依被上訴人通知繳納違約金，被上訴人不得再終止系爭租約，否則即有違一事不二罰之原則云云。被上訴人於112年3月16日發函予上訴人，以上訴人未經被上訴人核發土地使用權同意書，將原磚棚造平房及廠房修建作為超商使用，違反系爭租約第5條第7項第4款為由，通知上訴人繳納月租金2倍之違約金1萬1,660元，且上訴人已於112年3月20日如數繳納，固有該函文、郵政劃撥儲金存款單（本院卷第151、152、165頁）可參。惟系爭租約第5條第7項第4款關於承租人未經出租人同意，擅自增建、修建、改建、新建地上物，經出租人通知於1個月內繳納違約金，承租人屆期未繳納，出租人應終止租約之約定，與系爭租約第5條第18項第6款關於承租人違背租約約定時，出租人得終止租約之約定，係個別獨立之終止租約條款，只要承租人符合「屆期未繳納違約金」或「違背租約約定」之任一事由，出租人即得依各該條款約定終止系爭租約，尚難解釋為出租人須先依系爭租約第5條第7項第4款約定通知承租人於1個月內繳納違約金，承租人屆期未繳納，始得依系爭租約第5條第18項第6款約定終止系爭租約。
另系爭租約第5條第7項第4款關於承租人有前揭違約情事時，出租人得通知承租人繳納違約金之約定，與系爭租約第5條第18項第6款關於承租人違反系爭租約約定時，出租人得終止系爭租約之約定，其規範目的、法律效果均不相同，法令或系爭租約亦無出租人不得同時請求違約金及終止系爭租約之規定或約定，自非不能併存而同時適用，尚無上訴人所稱一事二罰之情形。況被上訴人於112年3月16日發函予上訴人，除說明欄第三點，以上訴人違反系爭租約第5條第7項第4款為由，通知上訴人繳納違約金外，其主旨及說明欄第二點，另載明系爭土地經苗栗縣政府查告屬農地違規使用及違反區域計畫法等規定，前經被上訴人發函限期改善，未獲上訴人回復，被上訴人定於112年3月27日派員現場勘查地上物使用狀況，事涉後續終止租約及訴請拆除建物返還土地事宜，請上訴人務必會同領勘等情（本院卷第151、152頁），已明確告知上訴人除應依函旨繳納違約金外，後續如未依苗栗縣政府查處事項完成改善，被上訴人將終止系爭租約並請求拆除地上物。上訴人辯稱：其已依被上訴人通知繳納違約金，被上訴人再行終止系爭租約，有違一事不二罰之原則云云，亦不可採。
⒎按系爭租約第5條第7項第1款、第4款前段、第18項第6款分別
約定：「承租人對租賃基地使用限制如下：⒈不得作違背法令規定或約定用途之使用。⒋承租人除經出租機關同意發給土地使用同意書外，不得擅自增建、修建、改建、新建地上建築改良物、設置雜項工作物或其他設施」、「租賃基地有下列情形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償：⒍承租人違背本租約約定時」，有系爭租約（原審卷第30頁）可參。上訴人既在系爭土地上有系爭地上物，而違反區域計畫法第15條第1項規定，復於系爭租約成立後，未經被上訴人同意發給土地使用權同意書，接續修建A建物及新鋪設區域1水泥地面，而分別違反系爭租約第5條第7項第1款、第4款前段之約定，則被上訴人以上訴人違背系爭租約約定為由，依系爭租約第5條第18項第6款約定，於112年7月7日與上訴人終止系爭租約，自屬合法。
㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求拆除系爭地上物及返還系爭占用部分土地，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。查系爭土地為被上訴人管理之國有土地，上訴人共有之系爭地上物占用系爭占用部分土地，而兩造間系爭租約，既經被上訴人合法終止，上訴人占用系爭占用部分土地，即屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求上訴人將系爭地上物拆除，並將系爭占用部分土地返還予被上訴人，自屬有據。
⒉被上訴人另主張依系爭租約第19條之約定為此部分請求，因
被上訴人係為訴之選擇合併（本院卷第255、256頁），本院既已認被上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定所為請求為有理由，就被上訴人併為主張依系爭租約第19條之約定所為請求，即無須再予審酌，附此敘明。㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金不當得利，為有理由：
⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。兩造間系爭租約既於112年7月7日終止，上訴人於租約終止後，繼續占用系爭占用部分土地，即無法律上之原因，其等因占用該部分土地，而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，兩者間具有因果關係，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益。
⒉按耕地租用之地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地
租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣，土地法第110條第1項定有明文。查系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，屬於耕地。另依系爭租約第3條約定，兩造原約定之租金為每月5,831元，而系爭土地面積為1292.43平方公尺、111年1月申報地價為每平方公尺1,100元，有系爭租約、土地登記謄本（原審卷第29、47頁）可佐；據此計算，系爭土地原租金數額即為申報地價5%（【5,831元×12月】÷【1,100元/平方公尺×1272.43平方公尺】×100%＝5%）。參以系爭土地位在苗栗縣苑裡鎮○○○（台1線）與○○000路（140縣道）交叉路口，附近有○○高級家事商業職業學校，距離苑裡車站生活圈約2公里，交通、生活機能尚屬便利，且上訴人在系爭土地上有系爭地上物，未作農業使用，為兩造所不爭執。本院審酌上情，認被上訴人主張以系爭土地112年當時適用之111年1月申報地價年息5%計算上訴人占用系爭占用部分土地所受利益，即每月5,624元（1,100元×1227.05平方公尺×5%÷12月＝5,624元），尚屬適當；上訴人辯稱被上訴人請求不當得利之金額過高云云，並不可採。因此，被上訴人請求上訴人給付自112年7月8日起至113年6月30日止相當於租金之不當得利合計6萬6,218元（5,624元×11又24/31月＝66,218元），並自113年7月1日起至返還占用部分土地之日止，按月給付5,624元，亦屬有據。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。被上訴人對上訴人之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，被上訴人既已提起本件訴訟，且起訴狀繕本已分別於113年1月24、25日送達劉家忠、劉家源，有送達證書（原審卷第69、71頁）為憑，上訴人迄未給付，自應負遲延責任。因此，被上訴人請求上訴人給付起訴狀繕本送達最後一位上訴人翌日即自113年1月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並將系爭占用部分土地返還予被上訴人；依民法第179條之規定，請求上訴人給付6萬6,218元，及自113年1月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自113年7月1日起至返還占用部分土地之日止，按月給付5,624元；均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 15 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和法 官 鄭舜元以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴淵瀛
中 華 民 國 114 年 4 月 15 日附表：上訴人共有占用系爭土地之地上物編號 地上物名稱 占用系爭土地之範圍及面積 備註 範圍 面積（平方公尺） 如附圖即通霄地政鑑測日期113年2月23日土地複丈成果圖 1 原便利商店建物及水泥地基 區域A 318.96 A建物 系爭建物 2 鐵皮建物及地基 區域B 248.6 B建物 3 側邊鐵皮屋 區域C 54.51 C建物 4 L型水泥塊 0.08 L型水泥塊 5 水泥鋪面及地基 區域1 396.01 區域1水泥地面 6 水泥鋪面及地基 區域2 208.89 區域2水泥地面 7 電桿1及電箱1 8 電桿2 9 電桿3及電箱2 10 圍牆 合計 1227.05