臺灣高等法院臺中分院民事判決113年度上字第90號上 訴 人 林業喜訴訟代理人 蔡嘉容律師被上訴人 江坤樹
江政達共 同訴訟代理人 張益隆律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年11月21日臺灣南投地方法院111年度訴字第544號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審依民法第359條、第227條第1項，及第266條第2項、第179條規定為請求權基礎（見原審卷第348頁、本院卷第66頁），嗣於本院審理時，追加依民法第148條第2項、第227條之2第1項規定為請求（見本院卷第159-161頁）。核上訴人所為追加之訴，與原訴之主張，皆係本於兩造間買賣契約所生土地使用分區爭議之同一基礎事實，與前揭規定相符，應予准許。
貳、訴訟要旨：
一、上訴人主張：伊於民國110年10月4日以總價新臺幣（下同）3,800萬元向被上訴人購買坐落南投縣○○鄉○○段000○000○000○000○000○000地號土地（下逕以地號表示，合稱系爭土地），其中000、000、000地號為住宅用地，每坪單價4萬7000元，其餘農地則為每坪1萬2560元。伊已依約給付全部價金，被上訴人並於同年11月18日移轉系爭土地所有權予伊。詎伊於111年11月間委請建築師申請建築執照套繪計算後，發現0
00、000、000地號土地分別有60.59坪、5.75坪、6.65坪之使用分區屬農業區，與兩造間不動產買賣契約（下稱系爭契約）約定為住宅用地不符，而有物之瑕疵及不完全給付之情形。縱因不可歸責於兩造之事由，致000、000、000地號土地之使用分區與系爭契約約定不符，其中屬農業區部分亦無法變更為系爭契約所約定之住宅區，而屬給付不能。被上訴人將有部分農業區之000、000、000地號土地，全數以住宅區價格出售，致伊受有溢付土地價款251萬4120元之損害【47,000-12,560=34,440，73坪×34,440元/坪=2,514,120元】，伊自得依民法第359條、第227條第1項及第266條第2項、第179條規定，請求被上訴人如數給付。另於本院追加主張0
00、000、000地號土地住宅區用地有部分農業用地，縱被上訴人非知情而無過失，仍應依民法第148條第2項規定誠信原則及民法第227條之2情事變更原則調整原有給付，由被上訴人負擔賠償責任。爰依上開規定，擇一求為命被上訴人各給付125萬7,060元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息之判決。
二、被上訴人則以：伊等於兩造洽談系爭土地買賣事宜已表明系爭土地整體以總價金4200萬元出售，經兩造議價後以總價3800萬元達成合意，且未區分住宅區、農業區或道路用地另行約定每坪單價，系爭契約記載住宅區每坪6萬元僅係配合實價登錄規定。依110年10月6日土地使用分區證明書所示，系爭土地於移轉並交付上訴人時，土地使用分區符合系爭契約約定，並無物之瑕疵；系爭土地於交付後因都市計畫變更土地使用分區，此不利益應由上訴人承擔。土地使用分區屬政府公開資訊，上訴人可隨時查，其於受讓系爭土地1年後，始以存證信函通知000、000、000地號土地有部分農業區之瑕疵，依民法第356條第1項、第2項規定，視為承認其所受領之物，不得再主張瑕疵擔保責任。系爭契約約定土地現況交付，且於系爭契約第1條約定不動產標示依地政機關登記謄本之記載為準，伊已將系爭土地所有權移轉登記並交付與上訴人占有，已依債之本旨為給付，並無不完全給付或給付不能情形。000、000、000地號土地部分劃分為農業區用地係因都市計畫所致，伊無可歸責事由。上訴人追加依民法第272條之2及第148條第2項規定為請求，並無理由等語，資為抗辯。
參、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡江坤樹應給付上訴人125萬7060元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢江政達應給付上訴人125萬7060元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項（見原審卷第229-230頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：
一、系爭土地原為被上訴人共有，應有部分各2分之1。
二、訴外人○○○於110年10月2日下午，帶江政達至上訴人位於南投縣○○鄉之住處洽談系爭土地買賣事宜，江政達並提出109年3月18日土地使用分區證明書予上訴人參考。
三、上訴人於110年10月4日以3800萬元向被上訴人購買系爭土地，並於同日簽訂系爭契約。
四、上訴人已依系爭契約約定給付被上訴人買賣價金3800萬元，被上訴人則於110年11月18日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記與上訴人。
五、上訴人於111年10月28日寄發存證信函與被上訴人，以000、
000、000地號土地有部分為農業區，非住宅區，主張依民法第227條規定請求退還部分買賣價金，經江坤樹於111年10月31日收受、江政達於同年11月11日收受。
六、依上訴人所申請之111年12月1日系爭土地使用分區證明書，
000、000地號之土地使用分區為住宅區，有部分農業區；000地號之土地使用分區為農業區，有部分住宅區。
伍、得心證之理由：
一、上訴人主張其向被上訴人買受之系爭土地，其中000、000、000地號土地有部分農業區，與系爭契約約定該3筆土地為住宅區用地不符，被上訴人應負物之瑕疵擔保及不完全給付責任，給付其溢付之此部分價款251萬4120元云云，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又民法第373條規定除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人間所生危險負擔之爭論而設；物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。是買賣標的有無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準，若出賣人於依民法第373條規定交付買賣標的物與買受人時，買賣標的物並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，嗣於交付後始發生之危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，買受人自不得再向出賣人主張瑕疵擔保之責任。
㈡查系爭契約第3條關於各期買賣價款之給付，約定於辦竣產權
登記及完成點交買賣標的物，同時付清買賣尾款（見原審卷第37頁），而被上訴人已於110年11月18日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予上訴人（見不爭執事項四），被上訴人江坤樹、江政達並分別於110年11月20日、同年11月22日收受上訴人之尾款支票（發票日均為110年11月9日），有支票簽收資料可憑（見原審卷第57頁），堪認被上訴人至遲於110年11月22日江政達收受尾款支票時，即已點交系爭土地予上訴人，買賣標的物之危險負擔已移轉予上訴人，應由上訴人負擔。
㈢江政達於110年10月2日與上訴人洽談系爭土地買賣事宜時，
提出109年3月18日土地使用分區證明書予上訴人（見不爭執事項二）。依核發上開土地使用分區證明書之南投縣國姓鄉公所（下稱國姓鄉公所）簡便行文表所載，000、000、000地號土地使用分區為住宅區，000、000地號土地使用分區為農業區，000地號土地使用分區則為道路用地（見原審卷第135頁）。
㈣證人即經辦系爭土地買賣及移轉登記之地政士○○○於原審證述
：系爭契約是伊擬定，第1條的土地標示，含面積、使用分區、使用地類別，係依據被上訴人提供之國姓鄉公所出具分區使用證明記載000、000、000地號土地為住宅區。買賣成立後，因使用分區證明只有8個月效期，伊要重新申請土地使用分區證明才有辦法辦理過戶，所以有申請土地使用分區證明（國姓鄉公所110年10月6日簡便行文表）。本件買賣雙方會同到伊事務所，告知雙方已講好總價3800萬元，委請伊訂立契約及辦理產權過戶，因雙方沒有告知單價，伊不清楚總價3800萬元是如何計算。系爭土地中含有農地及建地，伊依例詢問買賣雙方農地、建地單價要不要分別計算，雙方只有講說住宅區以每坪6萬元計價，其餘部分沒有特別寫價格，當時可能有談論到實價登錄，後續實價登錄也是伊辦理等語（見原審卷第254-258頁），並據提出國姓鄉公所110年10月6日簡便行文表為佐（見原審卷第263頁）。而依該簡便行文表使用分區證明所載，000、000、000地號土地使用分區仍均為住宅區，000、000地號土地使用分區為農業區，000地號土地使用分區為道路用地，核與前述109年3月18日土地使用分區證明書所載系爭土地使用分區內容相同，證人○○○並據該110年10月6日使用分區證明資料辦理系爭土地所有權移轉登記。上訴人雖主張000、000、000地號土地於交付上訴人前即存有部分農業區情形云云，惟經本院向國姓鄉公所函詢之結果，並無法認定000、000、000地號土地於交付上訴人前即存有部分農業區情形，此有國姓鄉公所函在卷可憑（見本院卷第95-97頁、123頁）。依上，堪認被上訴人抗辯系爭土地使用分區於移轉並交付上訴人時，000、000、000地號土地使用分區仍均為住宅區等語，應可採信。上訴人聲請另向東鴻顧問有限公司函詢並通知國姓鄉公所承辦人員○○○到庭說明（見本院卷第142頁），核無必要。
㈤基此，系爭土地於移轉並交付予上訴人時，000、000、000地
號土地之使用分區既均為住宅區，自符合系爭契約約定，要難認有何減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵可言。縱00
0、000、000地號土地交付後，使用分區變更記載為000、000地號土地使用分區為住宅區而有部分農業區；000地號土地使用分區為農業區而有部分住宅區（見不爭執事項六），揆諸前揭說明，該危險亦已移轉由上訴人承擔，非屬被上訴人應負瑕疵擔保責任範疇。上訴人以000、000、000地號於其嗣後申請土地使用分區證明時有部分農業區情形，主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定請求減少價金，即屬無據。
㈥又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項雖有明文。上述規定，係指於契約成立生效後，債務人因有可歸責事由而未盡其給付義務（包括主給付義務、從給付義務及附隨義務），債權人得依不完全給付規定行使其權利。查系爭土地於移轉並交付上訴人時，000、000、000地號土地之使用分區均為住宅區，並無上訴人所稱000、00
0、000地號土地有部分農業區之情形，上訴人所為給付符合系爭契約約定，業經本院認定如前，自難認被上訴人有何未依債務本旨給付之不完全給付情事。至上訴人於111年12月1日申請使用分區證明時，000、000、000地號土地使用分區雖變更記載為有部分農業區之情形，然依前述兩造洽談買賣、簽約及系爭土地移轉並交付過程觀之，尚無從認被上訴人對於系爭土地之使用分區變動有所預見或認知，且該變動亦非被上訴人所造成，要難認被上訴人就該土地使用分區變動具有可歸責事由。是以，上訴人依民法第227條第1項規定，請求被上訴人負不完全給付之損害賠償責任，亦屬無據。
㈦從而，上訴人依民法第359條、第227條第1項規定，請求被上
訴人給付其按土地使用分區變動部分換算之價款251萬4120元，為無理由，不應准許。
二、承前所述，被上訴人移轉並交付系爭土地時，000、000、000地號土地之使用分區均為住宅區，符合系爭契約約定，而系爭土地之利益及危險，自交付時起即均由買受人即上訴人負擔，自不能以000、000、000地號土地使用分區嗣後變更記載為有部分農業區情形，即謂被上訴人所為此部分給付有不可歸責於雙方事由之給付不能情事。上訴人徒以000、000、000地號土地使用分區嗣後變更記載為有部分農業區之情形為由，主張被上訴人就此部分給付不能，依民法第266條第2項及第179條規定，請求被上訴人返還其按住宅區用地給付之溢付價款251萬4120元，核屬無據。
三、上訴人雖另於本院主張000、000、000地號土地有部分農業區情形，縱非被上訴人知情而無過失，仍應依民法第148條第2項誠信原則及民法第227條之2第1項情事變更原則調整原有給付，由被上訴人負擔賠償責任云云。而查：
㈠按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條
第2項定有明文。按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。此項原則之適用，在於調整或補充當事人間之權利義務內容，維護當事人間之正當信賴關係，適當界定合法行使權利之範圍及忠實履行義務之內涵，確保當事人間之法律關係符合當事人之真意及其締約目的得以實現。倘契約一方當事人無正當理由，不當損害他方對於交易行為之合理期待，藉故規避自己先前行為使他方正當信賴其義務必忠實履行之承諾，即為違反誠信原則，為最高法院114年度台上字第275號判決意旨所明揭。
㈡查江政達於110年10月2日與上訴人洽談系爭土地買賣事宜時
，已提出109年3月18日土地使用分區證明書予上訴人參考，而依該土地使用分區證明所載，000、000、000地號土地之使用分區均為住宅區。且系爭土地所依據之都市計劃案名、各別之土地使用分區等內容，均登載於國姓鄉公所簡便行文表，該簡便行文表主旨並載明核發江政達申請之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書等語（見原審卷第135頁），其上並蓋有國姓鄉公所之關防及鄉長職章，而屬合法、有效之公文書，則被上訴人基於對此土地使用分區記載之合理信賴，而與上訴人簽訂系爭契約並據以載明系爭土地之各該使用分區，且於辦理移轉登記時，另委由地政士申請之110年10月6日土地使用分區證明亦與前述土地使用分區情形相符，而依約履行完畢。基此，足認被上訴人就系爭契約之簽訂及履行，並未有何違反誠信原則可言。上訴人主張應依民法第148條第2項誠信原則調整其原有給付，由被上訴人負擔賠償責任，洵屬無據。
㈢另按民法第227條之2第1項規定之情事變更原則，旨在對於契
約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，發生非當初所得預料之變動，逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，而顯難有預見之可能性時，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，本於誠信原則對契約規整之機能，仍應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，庶符情事變更所蘊涵之公平理念（最高法院114年度台上字第510號判決意旨參照）。查兩造簽訂系爭契約後，上訴人已依約給付被上訴人買賣價金3800萬元，被上訴人則於110年11月18日以買賣為原因將系爭土地移轉登記予上訴人（見不爭執事項四），並於上訴人給付尾款時完成點交，而被上訴人既已依約履行完畢，買賣標的物之危險負擔已移轉由上訴人負擔，自不能以被上訴人交付土地約1年後，000、000、000地號土地使用分區變更記載為有部分農業區，即認有情事變更原則之適用。上訴人主張依民法第227條之2第1項情事變更原則調整其原有給付，由被上訴人負擔賠償責任，亦屬無據。
㈣從而，上訴人主張依民法第148條第2項及第227條之2第1項規
定調整原有給付，請求被上訴人給付其按土地使用分區變更部分換算之價款251萬4120元，即無理由，不應准許。
陸、綜上所述，上訴人依民法第359條、第227條第1項及第266條第2項、第179條規定，請求被上訴人各給付125萬7060元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人於本院追加依民法第148條第2項及第227條之2第1項規定，請求被上訴人各給付前開125萬7060元本息部分，亦為無理由，應併予駁回。
柒、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
捌、據上論述，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 16 日
民事第八庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 李慧瑜法 官 劉惠娟正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳文明中 華 民 國 114 年 7 月 16 日