臺灣高等法院臺中分院民事判決113年度重上字第206號上 訴 人 陳賴淑媛
陳世杰共 同訴訟代理人 顏瑞成律師複 代理 人 吳育綺律師被 上訴 人 陳峻山
洪孟雅林陳美玉陳秀玉陳水玉陳燕玉陳高山陳威良○○○（114年7月1日已歿）陳素芬共 同訴訟代理人 蕭智元律師上列當事人間請求確認買賣契約關係不存在等事件，上訴人對於中華民國113年5月3日臺灣臺中地方法院112年度重訴字第412號第一審判決提起上訴，本院於114年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；該規定於有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第168條、第173條前段定有明文。依上開規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，為同法第175條第1項所明定。當事人已委任訴訟代理人者，其雖於第二審言詞辯論終結前死亡，訴訟程序仍不當然停止，應待第二審判決送達後，該訴訟程序始告當然停止（最高法院91年度台上字第1173號、95年度台抗字第260號裁定參照）。本件被上訴人○○○於本院言詞辯論終結前之民國000年0月0日死亡（見戶役政資訊網站查詢-個人基本資料），其前已出具委任狀委任律師為訴訟代理人並賦予特別代理權進行本件訴訟，依上開說明，應認本件訴訟程序不當然停止，本院仍得進行言詞辯論及裁判。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段000建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號3樓，下稱系爭房屋，與系爭土地所有權應有部分3分之1合稱系爭房地）之共有人，應有部分如附表所示。陳峻山、洪孟雅、林陳美玉、陳秀玉、陳水玉、陳燕玉、陳高山、陳威良等8人（下稱陳峻山等8人）於108年7月18日將系爭土地、系爭房屋應有部分依序90分之22、30分之22（下稱系爭應有部分）出售予訴外人即○○○之女○○○，並簽立不動產買賣契約書（下稱原買賣契約）。嗣陳峻山等8人於108年8月1日寄發台北雙連郵局757號存證信函（下稱757號存函）予上訴人及陳素芬，通知其等得行使優先承買權，上訴人於108年8月9日以台中文心路郵局839號存證信函（下稱839號存函）回覆願以同一價格行使優先承買權，陳峻山等8人於同年月10日收受該函，與上訴人成立原買賣契約同一條件之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。經伊等委請律師於111年12月5日寄發台北三張犁郵局890號存證信函（下稱890號存函），催告上訴人於函到15日內依約給付買賣價金，未獲付款。伊等乃委請律師於112年2月9日寄發台北法院郵局40號存證信函（下稱40號存函）對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，陳峻山等8人與上訴人間之系爭買賣契約已不存在，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，求為確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：○○○及陳峻山等8人（下稱○○○等9人）以757號存函通知伊等得對原買賣契約行使優先承買權，經伊等以839號存函表明行使，兩造間已就系爭房地全部成立系爭買賣契約。然原買賣契約之出賣人僅陳峻山等8人，被上訴人卻以○○○等9人名義通知；原買賣契約之總價金為新臺幣（下同）806萬6,667元，係採分期付款，○○○等9人卻催告伊等一次給付1,100萬元，增加原買賣契約所無之條件，致無從簽訂系爭買賣契約。被上訴人以890號存函催告伊等履行原買賣契約以外之條件，不生催告之效力，且被上訴人需先簽定書面契約後，伊等才有給付價金之義務，被上訴人以40號存函解除系爭買賣契約，自非合法，兩造間之系爭買賣契約仍為有效等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第160至162頁）：㈠兩造為系爭房地之共有人，應有部分如附表所示。
㈡陳峻山等8人於108年7月18日將系爭應有部分出售予○○○，並簽訂原買賣契約。
㈢原買賣契約記載之不動產範圍為系爭應有部分，即陳峻山等8
人就系爭房地應有部分之總和，且出賣人不含○○○、陳素芬，買賣總價款記載為806萬6,667元。
㈣○○○等9人於108年7月23日寄發南港昆陽郵局119號存證信函予
上訴人及被上訴人陳素芬，其等於108年7月26日收受；上訴人於108年7月29日寄發台中文心路郵局794號存證信函回復○○○等9人，其等於108年7月30日收受。
㈤○○○等9人於108年8月1日寄發757號存函予上訴人及陳素芬，
通知得行使優先承買權，其等於108年8月4日收受；上訴人於108年8月9日寄發839號存函回覆○○○等9人，表示行使優先承買權，其等於108年8月10日收受。
㈥○○○等9人於108年8月27日寄發南港昆陽郵局246號存證信函（
下稱246號存函）予上訴人及陳素芬，並檢附原買賣契約，其等於108年8月30日收受；上訴人於108年9月9日寄發台中文心路郵局959號存證信函（下稱959號存函）回覆○○○等9人，其等於108年9月10日收受。
㈦被上訴人委託○○○律師於111年12月5日寄發890號存函予上訴
人，催告依約給付買賣價金，上訴人於111年12月8日收受；上訴人於111年12月17日委託顏瑞成律師發律師函回覆○○○律師，○○○律師於111年12月21日收受。
㈧被上訴人委託○○○律師於112年2月9日寄發40號存函予上訴人
，通知上訴人解除契約，上訴人於112年2月10日收受；上訴人於112年2月15日委託顏瑞成律師寄發台北民權郵局66號存證信函回覆○○○律師，○○○律師於112年2月16日收受。
㈨上訴人尚未給付買賣價金予被上訴人。
四、得心證之理由：㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決要旨參照）。被上訴人主張兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為上訴人所否認，是兩造就上訴人對系爭房地有無優先承買權存在有所爭執，致被上訴人私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以確認判決除去，則被上訴人提起本件確認之訴有法律上利益，先予敘明。
㈡被上訴人並未合法通知上訴人行使優先承買權：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項定有明文。是共有土地或建築改良物出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權。
⒉復按出賣應有部分之共有人所寄之存證信函未載明與第三人
簽訂買賣契約之全部條件，不發生通知他共有人行使優先承買權之效力（最高法院111年度台上字第1620號裁定參照）。查原買賣契約第1條載明陳峻山等8人出售○○○之不動產範圍為系爭應有部分，即系爭土地權利範圍90分之22、系爭房屋權利範圍30分之22，第2條則記載原買賣契約之買賣總價款為806萬6,667元（見原審卷第29至31頁）。而○○○等9人於108年8月1日寄發予上訴人及陳素芬之757號存函，通知得行使優先承買權，然原買賣契約係以陳峻山等8人為出賣人，757號存函多載○○○，且未檢附原買賣契約為附件，亦未明確載明出賣標的，所載之總價1,100萬元亦與原買賣契約之買賣總價806萬6,667元不同，該存函所附之買賣價金及土地增值稅分配表係載總價1,100萬元等情，有757號存函可參（見原審卷第75至81頁），757號存函既未載明與○○○簽訂原買賣契約之全部條件，不生陳峻山等8人合法通知上訴人行使優先承買權之效力。
⒊上訴人雖以839號存函回覆○○○等9人之代理人即訴外人○○○，
表明願以同一價格優先承買，請求寄發原買賣契約供上訴人查閱（見原審卷第83至85頁）；然○○○等9人於108年8月27日寄發之246號存函，雖已檢附原買賣契約，仍多列○○○為通知人，且未明確載明出賣標的，且出賣總價仍記載1,100萬元，而非原買賣契約之買賣總價806萬6,667元，有246號存函可稽（見原審卷第87至113頁），難謂陳峻山等8人已合法通知上訴人行使優先承買權。被上訴人雖主張此係代書誤植，246號存函已有檢附原買賣契約等語，而證人○○○固於本院證述：原買賣契約是我承辦，買賣標的為系爭應有部分，757號存函記載總價1,100萬元、寄件人○○○是我誤植，246號存函寄件人仍有○○○也是誤植，上訴人寄發959號存函詢問存證信函之通知人與原買賣契約出賣人不同、價金及總價款不符合時，我已經沒有參與了等語（見本院卷第195至202頁），雖證人○○○證述757號、246號存函係誤植通知人及總價乙節，然共有人之通知內容既不明確，未記明土地及建物標示、價金等，且通知之內容與246號存函檢附之原買賣契約不同，依前揭說明，自不生合法通知行使優先承買權之效力。
⒋嗣上訴人於108年9月9日寄發959號存函詢問246號存函之通知
人與原買賣契約之出賣人、價金及總價款為何不同時（見原審卷第115至117頁），被上訴人則未再回覆，僅於111年12月5日委託○○○律師寄發890號存函，此經被上訴人自承在卷（見本院卷第258頁）。而890號存函係催告上訴人於函到15日內給付買賣價金，且該存函記載買賣價格為1,100萬元，亦未載明催告上訴人給付何期、若干元之價金，有890號存函可佐（見原審卷第121至127頁），所為之催告應認不生催告效力。
⒌綜上，陳峻山等8人雖於108年7月18日將系爭應有部分出售予
○○○，並簽訂原買賣契約，然其等所寄之757號存函、246號存函均未載明原買賣契約之條件，尚未合法通知上訴人行使優先承買權，其後以890號存函催告上訴人給付買賣價金，以40號存函通知上訴人解除系爭買賣契約，亦非合法。又○○○及陳素芬自始非原買賣契約之出賣人，並無與上訴人成立系爭買賣契約。是被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，應屬有據。㈢至上訴人聲請傳○○○、陳素芬行當事人訊問（見本院卷第162
、164、165頁），以查明原買賣契約之標的究為系爭應有部分或系爭房地全部，然此部分業經證人○○○代書、○○○證述係購買系爭應有部分等情明確（見本院卷第197、219頁），即無再行當事人訊問之必要，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 6 日
民事第七庭 審判長法 官 陳得利
法 官 黃玉清法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳慈傳中 華 民 國 114 年 8 月 6 日
附表：
編號 共有人 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 臺北市○○區○○段○○段000○號建物 應有部分 應有部分 1 洪孟雅 90分之1 30分之1 2 陳世杰 36分之1 12分之1 3 陳素芬 60分之1 20分之1 4 陳峻山 30分之1 10分之1 5 ○○○ 30分之1 10分之1 6 林陳美玉 30分之1 10分之1 7 陳秀玉 30分之1 10分之1 8 陳水玉 30分之1 10分之1 9 陳燕玉 30分之1 10分之1 10 陳高山 30分之1 10分之1 11 陳威良 30分之1 10分之1 12 陳賴淑媛 90分之1 30分之1 合計 3分之1 1分之1