臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度上易字第172號上 訴 人 王本淵訴訟代理人 陳婉寧律師被 上訴人 黃秀蘭上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國114年1月23日臺灣彰化地方法院113年度訴字第1295號第一審判決提起上訴，本院於114年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上如原判決附表所示之未辦保存登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），原均為訴外人○○○所有。○○○於民國000年0月00日歿，其繼承人為被上訴人及訴外人○○○○、○○○、○○○（下合稱黃秀蘭等4人）、○○○。經法院判決分割○○○之遺產，系爭土地分歸黃秀蘭等4人共有（應有部分各四分之一），系爭建物則由○○○取得確定。嗣原法院民事執行處（下稱執行法院）以105年度司執字第52225號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭建物，由伊以新臺幣（下同）71萬元價格拍得。詎被上訴人本於出租人之地位，向執行法院主張系爭建物之優先承買權，惟○○○與黃秀蘭等4人間為使用借貸關係，故求為確認被上訴人就系爭建物之優先承買權不存在之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人於系爭執行事件對系爭建物之優先承買權不存在。
二、被上訴人則以：系爭不動產原為○○○所有，嗣經法院判決分割其遺產，由○○○取得系爭建物，黃秀蘭等4人取得系爭土地，系爭建物依民法第425條之1第1項規定對系爭土地有法定租賃權存在，故伊得依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，本於土地出租人地位主張優先承買權等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、本院的判斷：㈠上訴人主張被上訴人對系爭建物無優先承買權，為被上訴人
所否認，則被上訴人上開優先承買權是否存在，即不明確，致拍定系爭建物之上訴人私法上地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除，故其請求應有確認利益。㈡土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，為民法第425條之1第1項前段所明揭。又因遺產分割所為之讓與，並未排除前開規定之適用。經查，系爭不動產原均為○○○（000年0月00日歿）所有，其繼承人為黃秀蘭等4人及○○○，應繼分各為五分之一。黃秀蘭等4人訴請分割其遺產，經本院以109年度家上字第12號判決將系爭建物分由○○○所有、系爭土地則由黃秀蘭等4人保持共有（應有部分各四分之一），經最高法院以111年度台上字第1354號裁定駁回○○○之上訴而確定等情，為兩造所不爭執（見本院卷第49頁之不爭執事項【下稱不爭執事項】⒈至⒊），堪信為真正。則系爭不動產原同屬一人所有，嗣因法院裁判分割其遺產致屋、地分屬不同人所有，根據上開規定，即應推定系爭建物在使用期限內，對系爭土地有租賃關係。被上訴人既為系爭土地共有人，其辯稱與系爭建物所有人○○○間有租賃關係，即屬有據。
至上訴人主張黃秀蘭未曾向○○○收取系爭建物坐落於系爭土地之租金，而黃秀蘭等4人分得之門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路000號建物（坐落於○○○分得之同段000、000-0地號土地及黃秀蘭等4人分得之同段000地號土地）由○○○占有使用，黃秀蘭等4人亦未向○○○收取租金，足見其等係基於使用借貸關係而為使用云云。惟○○○與黃秀蘭等4人間為兄弟姐妹或母子關係，未現實收受代價之原因多端，此係其等間就使用代價如何履行之問題，尚無從僅依此即證明其等間屬使用借貸關係，而推翻其等有租賃關係。上訴人亦自承○○○未曾與黃秀蘭等4人言明不成立租賃契約（見本院卷第142頁），且上訴人並未提出其他反證，證明○○○與黃秀蘭等4人間應屬使用借貸關係，是上訴人此部分所主張，尚無足採。又上訴人聲請通知證人○○○，亦無必要，附此敘明。
㈢強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種（最高法院113年度台
上字第251號判決同此意旨）。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。上開規定明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人（最高法院112年度台上字第2340、134號、111年度台上字第2616號判決意旨相同）。如基地為分別共有關係，各共有人各得單獨行使此項優先承購之權（最高法院108年度台上字第1898號判決意旨同此）。查訴外人○○○聲請強制執行拍賣○○○之財產，經執行法院以系爭執行事件受理後，上訴人以71萬元價格拍得系爭建物，由執行法院通知黃秀蘭等4人，被上訴人於113年7月11日收受通知後，於同月19日具狀本於系爭土地共有人身分，主張就系爭建物有優先承買權並願以同一條件承買系爭建物（見不爭執事項⒋），根據前開說明，被上訴人對系爭建物行使優先承買權，應屬合法。上訴人請求確認被上訴人前開優先承買權不存在，即屬無據。
四、結論：綜上所述，上訴人請求確認被上訴人於系爭執行事件對系爭建物之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 陳正禧法 官 施懷閔正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 洪鴻權中 華 民 國 114 年 9 月 10 日