臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度上易字第196號上 訴 人 王安邦訴訟代理人 蔡素惠律師被上訴人 劉芸伶訴訟代理人 許景鐿律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年12月27日臺灣臺中地方法院112年度訴字第2010號第一審判決提起上訴，本院於114年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、上訴人主張：兩造於民國111年11月6日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定由伊以新臺幣（下同）520萬元，向被上訴人買受門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地，被上訴人並於112年1月12日將系爭房屋點交予伊。嗣伊於同年2月17日更換浴室水龍頭，發現水龍頭更換口及牆內水管有嚴重鏽蝕之狀況，檢查始知系爭房屋有給水管嚴重鏽蝕、破裂而不堪使用之瑕疵，及浴室地板滲漏水至樓下房屋之損鄰瑕疵，與屋況說明書勾選無鄰損不符，並有欠缺系爭契約第9條第5項所保證品質之瑕疵，致伊受有系爭房屋經濟性貶值22萬357元，暨支出給水配置、廁所磁磚及防水工程修繕費用43萬2500元之損害，伊得在此範圍請求減少價金60萬元。爰依民法第359條、第179條規定，求為命被上訴人給付60萬元，並加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：伊委託之房屋仲介於111年11月3日已向上訴人說明系爭房屋屋齡有41年，且在簽約前曾帶看房屋狀況，上訴人應知悉上情。系爭房屋於交屋前無鄰居向伊反應房屋漏水造成損鄰情事。兩造於系爭契約第17條第5項特別約定依現況說明書記載事項交付系爭房屋，且賣方就全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損等不負瑕疵擔保，由買方自行修繕等語，經上訴人同意後簽名及蓋章確認。是伊就給水管設置不負物之瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。
貳、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
參、兩造不爭執事項（見原審卷一第385-386頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：
一、兩造於111年11月6日簽立系爭契約，由上訴人向被上訴人買受系爭房屋及坐落土地，上訴人已交付買賣價金520萬元予被上訴人，被上訴人並於112年1月12日將系爭房屋點交予上訴人。
二、上訴人向被上訴人購買系爭房屋及點交時，房屋內之給水管已破裂。房屋牆壁有壁癌、滲漏水情形。
三、上訴人於111年2月17日因水龍頭更換口及牆內水管有嚴重鏽蝕之狀況，經檢查發現系爭房屋內之給水管鏽蝕、破裂而不堪使用，且浴室有滲漏水至樓下房屋之情形。
肆、得心證之理由：
一、上訴人主張系爭房屋有給水管不堪使用及損鄰之瑕疵，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請求依民法第359條規定減少價金60萬元，並依民法第179條規定請求被上訴人返還此部分不當得利，被上訴人則否認應負物之瑕疵擔保責任，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段固定有明文。惟民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照）。蓋以民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院107年度台上字第2093號裁判要旨參照）。
㈡關於上訴人主張損鄰瑕疵部分：
1.上訴人雖援引正心不動產估價師聯合事務所（下稱正心估價師事務所）出具之估價報告書（下稱系爭估價報告，見原審卷一第285-345頁），主張系爭房屋有造成樓下住戶天花板漏水情況之損鄰瑕疵云云。而查，系爭估價報告雖記載「位於勘估標的○○段000建號大門口旁之浴廁分別有四處給水管線，由於經年累月之使用有脆化破損、變形情況，導致滲漏水狀況發生，進而影響牆體結構；且因浴廁地板之防水層已年久失效，造成位於下方住戶浴廁之天花板有漏水情況」等語（見原審卷一第302頁），惟系爭估價報告係上訴人於訴訟外自行委請正心估價師事務所出具（見原審卷第287頁），非依民事訴訟法第324條以下規定所為鑑定，而僅屬私鑑定。因其非由受訴法院選任鑑定人命行鑑定，亦無涉親身見聞待證事實，與民事訴訟法所定之鑑定或人證，均屬有別，除經他造同意外，原則上不許將私鑑定之報告與法院囑託之鑑定意見等同視之。上訴人將之作為書證使用，因民事訴訟法就書證之種類未設限制，雖不能否定其證據能力，但該報告書既係當事人一方所提出對其有利之證據，在客觀性或中立性方面，不免有減損其證據價值之虞。證人即系爭估價報告出具名義人○○○估價師雖於原審結證：伊於112年3月31日至現場，因現場已有工人在做施工刨除，依伊判斷這是防水層有受損，防水層失效就會導致下方天花板漏水，但樓下有無天花板漏水，伊沒有至樓下房屋確認就不得而知。伊是工人刨除後才看到防水層失效等語（見原審卷二第22至25頁），但依證人○○○上開證述亦可知，系爭估價報告所載「造成位於下方住戶浴廁之天花板有漏水情況」，並非估價師親至樓下房屋見聞所得之結果；況且即使樓下住戶天花板確有發生滴水現象，但證人○○○至現場時，地面既已經施工刨除，該滴水現象究係於交屋前即已存在，亦或係因施工所肇致，尚無從僅依系爭估價報告及證人○○○上開證述即為判斷。至系爭估價報告所載系爭房屋浴廁地板防水層年久失效部分，系爭房屋於交屋時即為屋齡高達40年之建物（見原審卷一第343頁），依該屋屋齡及現場照片所示房屋現況（見原審卷一第267-273頁），交易時當可預見該浴廁地板防水層功效應有所缺失，但該缺失未必當然即達足以造成鄰損之程度，此觀證人○○○之證述（詳後述）即明。是上訴人依系爭估價報告據以主張系爭房屋於交屋前即存有造成樓下住戶天花板漏水之損鄰瑕疵存在云云，尚難憑採。
2.證人○○○於原審證述：伊為系爭房屋樓下之一樓住戶，伊天花板在20年前曾發生漏水及壁癌狀況，但樓上住戶更換熱水管後就沒有再發生。這次是上訴人購買系爭房屋，裝修師傅在浴室打牆壁上面的水管，施工時打到地板牆角有漏一點水下來，後來維修過後就沒有再滴水。伊浴室上方天花板有一點壁癌，時間很久，有5年以上；樓梯間壁癌最嚴重，但沒有整修，因是老舊公寓，樓上房屋沒有損害伊房屋，在樓上房屋出售前也沒有損鄰現象等語（見原審卷一第407-409頁）。核與證人○○○於原審證稱：伊為威力源生活能源有限公司之負責人，前於112年3月底受上訴人委託至系爭房屋整修，伊拆除水龍頭時水管就斷裂，伊從斷裂處開挖，開挖過程中，樓下住戶反映其天花板滴水，伊不確定是否為伊施工所致，樓下住戶表示是伊施工才有滴水等語（見原審卷一第400-406頁），就樓下房屋浴室天花板係於系爭房屋施工時始發生滴水現象乙節所為證述相符；佐以證人○○○亦證述在20年前樓上住戶更換熱水管後即未再發生漏水現象，直至本次施工才有水滴下來等語，暨證人○○○自承不確定樓下住戶天花板滴水是否其施工所致等語，堪認被上訴人抗辯系爭房屋於交屋時未有滲漏水至樓下房屋損鄰瑕疵，應屬有據。至證人○○○所有房屋浴室上方天花板雖有部分壁癌存在已超過5年以上之現象，但以其樓梯間亦有嚴重壁癌現象觀之，可見其浴室天花板壁癌之成因非必然係因樓上漏水所致，亦有可能係因環境長期潮濕所形成，無從憑此即遽為系爭房屋於交屋前即有上訴人所指損鄰瑕疵存在之認定。
3.依前論述，上訴人所舉證據並不足證明系爭房屋於交屋時即有上訴人所指損鄰瑕疵存在，上訴人據以主張系爭房屋有損鄰瑕疵，應依民法第359條規定減少價金云云，洵屬無據。
㈢關於上訴人主張給水管不堪使用之瑕疵部分：
1.系爭契約第17條特別約定事項第5項約定：「依現況說明書記載事項交付，賣方（即被上訴人）就全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損等不負瑕疵擔保，由買方（即上訴人）自行修繕，雙方知悉並同意」（見原審卷一第131頁）；而標的物現況說明書關於「是否曾於產權持有期間更新水、電管線」項目，係勾選「否」、「建物現況是否有滲漏水情形」項目，則係勾選「是」（見原審卷一第137頁），足見兩造已特約免除被上訴人就系爭房屋全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損之瑕疵擔保責任，並依標的物現況說明書所載現況點交。茲應審究者，即為上開特別約定事項所免除之被上訴人物之瑕疵擔保責任，是否包含系爭房屋內之給水管鏽蝕、破裂而不堪使用狀況？茲析述如下。
2.證人即仲介人員○○○於原審證述：系爭房屋是被上訴人母親○○○代理被上訴人委由伊出售，○○○告知系爭房屋浴室漏水，現況交屋，其不整理屋況，委託538萬元，要實拿500萬元，低於市價行情出售。伊帶上訴人看屋時有告知屋主現況賣屋不再處理，也有帶上訴人到浴室看到正上方在漏水，伊有向上訴人表示屋主不處理漏水問題，當天上訴人透過伊公司銷售業務表達有意以520萬元購買，並下斡旋，伊乃約雙方於111年11月6日上午到伊公司見面商談，到場時屋主一樣開價538萬元，上訴人表明伊當天就是要來簽約，如果520萬元買不到，會找法務處理，讓伊公司出事。伊從事房仲10年，第一次遇到這種事情，伊店長也很緊張，就想辦法促成雙方買賣，後來○○○同意520萬元出售，但表示屋況部分要依現況出售，修繕請上訴人自行處理，伊等就此與上訴人協商討論1個多小時，因此買賣契約有針對賣方不處理全室的壁癌、滲漏水與地板破損等為特約約定。簽約時上訴人有向屋主表示其認同屋況不處理，但水電一定要保持暢通，並要求伊公司於簽約後下午即就屋況拍照，要依照當天拍照屋況為現況交屋。伊拍了70幾張照片，並確認馬桶可沖水、每個水龍頭都可出水，水都是暢通、正常出水的情形。112年1月12日交屋當天，上訴人也有確認屋況及水電無誤後才到伊公司辦理交屋。契約書上的特約事項即免責條款是代書○○○寫的，該條款所載全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損即是當日看到的瑕疵，該條款是包含全室所有的瑕疵，上開四項只是列舉現場看到的瑕疵。系爭房屋附近40幾年屋齡之房屋每坪22、23萬元、附近行情為每坪20至25萬元，系爭房屋是以每坪20萬元成交，屋主以前開價格出售就是不處理該屋現況的所有瑕疵等語（見原審卷一第443-448頁）。
3.證人即代書○○○於原審證稱：系爭契約第17條特約事項是伊所寫，訂約時，原屋主有提到就整個屋況不負修繕責任。伊沒有到房屋現場，不記得系爭房屋現況除了特約條款記載的四項瑕疵外，有無另外的瑕疵，伊記得簽約過程沒有提到水電管路的狀況要排除在瑕疵擔保外，原屋主簽約時提到就屋況不負修繕責任，故價格上會比行情低。簽約當下有一些小爭執，本來伊會記載就全室不負瑕疵擔保責任，但上訴人希望伊把這些瑕疵都具體寫出來，斯時賣方也同意將特約事項記載如契約所示。如果伊沒有把全室囊括在內，原屋主就是只就具體瑕疵不負擔保責任，除了記載之該四項瑕疵外，就常態而言，原屋主還是要負修繕責任等語（見原審卷一第449-452頁）。
4.經核證人○○○、○○○就被上訴人代理人於系爭房屋交易、簽約過程表達不處理該屋現況之瑕疵，同意以低於市場交易行情之價格出售之證述大致相符。而證人○○○、○○○分別以仲介、代書為業，對買賣雙方就瑕疵之認定及危險移轉之責任歸屬，當知之甚詳，衡情於帶看房屋或簽約過程中當無刻意隱瞞之必要，況且其等僅單純為仲介業者或代書，與買賣雙方並無特殊之交情或利益關係，自無偏袒任一方之必要，故其等前開證述，應可採信。則依證人○○○、○○○上開證述，固可知被上訴人於系爭房屋交易、簽約過程確均表達同意以低於市場交易行情之價格出售，係因不處理該屋現況的所有瑕疵，並為上訴人所知悉乙情。然證人○○○亦證述簽約當下雙方有爭執，其原擬記載全室不負瑕疵擔保責任，但上訴人希望將瑕疵具體寫出來，賣方也同意將特約事項記載如契約所示，其未將全室囊括在內，原屋主即僅就具體瑕疵不負擔保責任，除該四項瑕疵外，原屋主仍應負修繕責任等語，核與依兩造簽約當日錄影光碟譯文所示，兩造協商特約條款時，仲介公司協理表明屋主希望全部現況交屋，證人○○○回應稱如果上訴人同意整間房子都自己處理的話，伊會在合約書上寫全室不負一般瑕疵擔保，排除一切瑕疵擔保，但上訴人表示無法同意，僅同意就壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板免除瑕疵擔保責任，就沒看到部分無法答應，其後仲介公司協理將代書所寫特別約定事項條款拿給屋主看，並表示屋主接受等情（見原審卷一第503-509頁）相符，依此，堪認被上訴人原雖表明現況交屋，就系爭房屋之所有瑕疵均不負修繕責任，但嗣經溝通結果，兩造合意特約免除之被上訴人物之瑕疵擔保責任內容，應僅為上開特別約定事項所載全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損項目。證人○○○證稱該條款是包含全室所有的瑕疵，上開四項只是列舉現場看到的瑕疵等語，容有誤會。
5.而查證人○○○於原審證述：伊至系爭房屋整修，因系爭房屋給水管有鏽蝕情況，一接觸就會導致繡蝕掉落，鑄鐵變薄會破掉不堪使用，如繼續使用會發生滲漏水問題，水管外會有水氣，所以伊建議全部更換等語（見原審卷一第400至406頁）；佐以系爭估價報告亦記載：「位於勘估標的○○段000建號大門口旁之浴廁分別有四處給水管線，由於經年累月之使用有脆化破損、變形情況，導致滲漏水狀況發生」等語（見原審卷一第302頁），可見給水管鏽蝕、破裂乃係造成系爭房屋滲漏水之原因，自屬兩造特約事項所載滲漏水範疇。因此，上開特別約定事項所免除之被上訴人物之瑕疵擔保責任，自應包含系爭房屋內之給水管鏽蝕、破裂而不堪使用狀況。被上訴人抗辯其就給水管不堪使用之瑕疵不負擔保責任云云，即可採信。
6.綜上，兩造既已特約免除被上訴人就系爭房屋全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損之瑕疵擔保責任，而上開特約免除之被上訴人物之瑕疵擔保責任，應包含系爭房屋內之給水管鏽蝕、破裂而不堪使用狀況，則依系爭契約第17條特別約定事項第5項約定，被上訴人就該給水管不堪使用部分自不負瑕疵擔保責任。另上開特別約定事項為系爭契約第9條第5項之除外約定，上訴人自不得再據系爭契約第9條第5項主張被上訴人應負此部分之瑕疵擔保責任。是上訴人以系爭房屋有給水管不堪使用之瑕疵為由，主張應依民法第359條規定減少價金云云，亦屬無據。
二、承前所述，上訴人主張系爭房屋有損鄰之瑕疵存在，並不足採；而系爭房屋雖有給水管鏽蝕、破裂而不堪使用之瑕疵，但該瑕疵屬兩造特約免除被上訴人物之瑕疵擔保責任之滲漏水瑕疵範疇，上訴人不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張。是以，上訴人依民法第359條只主張減少價金60萬元，並依民法第179規定請求被上訴人返還該60萬元之不當得利，即屬無據，不應准許。
伍、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人給付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院理由略有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
民事第八庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 李慧瑜法 官 劉惠娟正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 陳文明中 華 民 國 114 年 7 月 30 日