臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度上易字第2號上 訴 人 周于籌被 上訴人 胡誌超上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國113年11月4日臺灣臺中地方法院113年度訴字第1044號第一審判決提起上訴，本院於114年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國113年3月3日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊向被上訴人購買臺中市○○區○○段00000地號土地（權利範圍100分之7）暨其上○○○○00-00號公寓（下稱系爭公寓）之0○（即同段000建號建物，門牌號碼：臺中市○○區○○○街00○0號，權利範圍全部）、頂樓增建物及頂樓使用權（下合系爭房地），總價新臺幣（下同）810萬元。被上訴人於簽約前稱其有頂樓使用權，簽約時始再告知需支付管理費每季1萬元用於水塔與樓梯之清潔與公用照明修繕等，且管理費可以談，故伊認為系爭公寓眾住戶皆需繳交用於清潔修繕之一般管理費。伊對頂樓增建物有遭拆除之風險無意見，惟簽約後伊始知所謂的管理費為回饋金，且僅伊需繳納管理費方有頂樓使用權，金額無法變動，其餘住戶卻不必繳納管理費。被上訴人所出賣交付之買賣標的有瑕疵，致伊須另支出54萬元。爰依民法第359條規定請求減少價金54萬元，並依民法第179條規定請求被上訴人如數返還（原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人54萬元，及自交屋日即113年5月3日起至清償日止按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：伊於簽約前已告知上訴人，因頂樓增建部分占用系爭公寓之公共空間，經各住戶約定需支付管理費，方有頂樓使用權，管理費則作為系爭公寓清洗水塔、樓梯及維修公共設施之用，伊也有說交屋後要與系爭公寓管理員談管理費等語置辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：㈠兩造於113年3月3日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以810
萬元向被上訴人購買系爭房地，被上訴人於同年4月18日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人已支付買賣價金，被上訴人並於同年5月3日將系爭房地點交給上訴人等情，為兩造所不爭執（見本院卷第52至53頁），並有系爭買賣契約書（見原審卷第103至133頁）、系爭房地於樂屋網售屋廣告（見原審卷第73至75頁）、系爭房地之所有權狀及謄本（見原審卷第141至152頁）等在卷可參，堪信為真實。又上訴人取得系爭房地後，於113年5月1日及同年9月1日各繳1萬元社區回饋金予系爭公寓管理員即訴外人譚祖能等情，為兩造所不爭執（見本院卷第53頁），亦堪信為真實。
㈡上訴人主張被上訴人所出賣交付之買賣標的有瑕疵，其得主
張減少價金，於減少價金後，被上訴人應返還減少價金數額之不當得利云云，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈上訴人所購買之系爭房地包含頂樓增建部分，系爭買賣契約
第2條約定：增建（違建）或占用部分，可能遭主管機關認定為違章建築而遭拆除之虞，或遭其他區分所有權人或第三人主張權利…，同條第3款並約定增建（違建）部分於交屋後始被通知拆除者，買方（即上訴人）同意自行負責等語（見原審卷第105至106頁），有上訴人所不爭執之系爭買賣契約書在卷可按。且上訴人於本院亦自認對於頂樓增建部分有上開可能遭拆除之風險無意見（見本院卷第66頁），自無從執以對被上訴人主張瑕疵擔保責任。
⒉又依被上訴人傳送給上訴人之112年2月7日系爭公寓管理細則
，記載略以：「回饋金」由18之5屋主胡誌超先生提供每月2,500元，每4個月提撥乙次回饋金至譚祖能提供之帳戶內，本大樓擬定每4個月清洗樓梯間乙次、本大樓水塔擬定每6個月清洗乙次，因應疫情期間，「管理費」原為每月4,000元整（4個月繳1次），優惠調整為2,500元（4個月繳1次），疫情結束後再視情況調整…等語（見原審卷第34頁），為兩造所不爭執（見本院卷第54至55頁）。可見所謂「回饋金」與「管理費」雖名稱不同，惟實際上均是指系爭房地之屋主每月應繳納之2,500元（每季1萬元）而言，並得視情況調整金額。此與系爭買賣契約附件之標的物現況說明書，於「是否有管理費或清潔費等費用」一欄勾選「是」，並說明管理費或清潔費「等」費用每季繳納1萬元等語（見原審卷第115頁），並未限於「管理費」之形式等情，互相一致。是上訴人以伊簽約後始知所謂的管理費為「回饋金」，且金額無法變動等情，主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，尚無可取。
⒊上訴人買受系爭房地後應繳納管理費，為上訴人簽訂系爭買
賣契約時所明知，已如前述；而上訴人對於頂樓（即6樓）確有使用權等情，業據系爭公寓管理人譚祖能以手寫加註「六樓屬公用，需付管理費方能使用六樓使用權」等語並簽名於系爭公寓管理細則附卷可按（見原審卷第35頁），是被上訴人於簽約時告知上訴人應繳納管理費，並有頂樓使用權，並無任何隱瞞之情。又參諸被上訴人於標的物現況說明書中，已向上訴人告知系爭房屋沒有管理委員會之組成（見原審卷第57頁），依被上訴人前開告知之情狀，客觀上足認其繳納管理費之情況，與一般公寓大廈組成管理委員會，由全體區分所有權人繳納管理費之情事不同，應無使上訴人誤認所繳之回饋金或管理費，是屬於一般有組織管理委員會之社區，每戶應依區分所有權比例繳納管理費之可能。故上訴人以伊於簽約後始知需繳納管理費方有頂樓使用權，而其餘住戶不必繳納管理費等情，主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，仍無可採。
㈢上訴人主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，既屬無據，則其依
民法第359條規定請求減少買賣價金54萬元，並依不當得利返還請求權請求被上訴人予以返還，自無理由，不應准許。
四、綜上所述，上訴人依民法第359條規定向被上訴人主張減少買賣價金54萬元，並依同法第179條規定請求被上訴人給付上訴人54萬元，及自交屋日（113年5月3日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 吳崇道
法 官 高士傑法 官 陳宗賢以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 金珍華中 華 民 國 114 年 4 月 29 日