臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度上易字第225號上 訴 人 春日成建設有限公司法定代理人 陳亦裕訴訟代理人 陳惠伶律師被 上訴 人 三都建設股份有限公司法定代理人 羅銘順訴訟代理人 林殷世律師上列當事人間請求返還轉讓金事件，上訴人對於民國114年3月19日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1701號第一審判決提起上訴，本院於114年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加(民事訴訟法第463條、第256條參照)。
二、查被上訴人於原審主張其已解除下述建物轉讓契約(即下述甲約)，而本於民法第259條第1款、第2款規定，請求上訴人返還轉讓價金新臺幣(下同)120萬元，及自民國111年4月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息(下合稱120萬元本息；見原審卷二第92頁)。嗣於上訴後，則本於兩造合意解除契約之約定(即下述乙約)，及民法第179條規定，擇一請求上訴人應給付120萬元本息，並不再援引民法第259條第1款、第2款規定為請求(見本院卷第186頁)。以上均源自下述甲約之基礎事實，應屬補充或更正法律陳述，於法均無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於111年3月16日簽訂轉讓契約書(下稱甲約)，約定由伊給付120萬元予上訴人，上訴人則將坐落○○市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地)上接待中心建物(下稱系爭建物)事實上處分權轉讓予伊，均已銀貨兩訖。惟因系爭土地屬於農地，於111年3月下旬遭人檢舉其上系爭建物違規作為售屋中心使用，兩造因此指派李冠興、邱培壯(原姓名邱工銘)於111年4月1日協商，並合意解除甲約，另約定應於111年4月6日各自返還系爭建物與120萬元予對方(下稱乙約)。邱培壯並於111年4月6日在甲約上書寫「本約定於111年4月6日，經双方協議解除接待中心轉讓契約，出讓人退還頂讓金新臺幣壹佰貳拾萬元正，並同時點交接待中心」等字句(下稱系爭字句)，旋經李冠興於系爭字句下方簽名，再次確認兩造解約之真意，伊已於當日返還系爭建物予上訴人，詎上訴人迄未返還120萬元，自應如數返還，並加給自應返還日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。爰依乙約或民法第179條規定，擇一請求上訴人應給付伊120萬元本息。
二、上訴人則以：被上訴人明知系爭土地屬於農地，仍願意向伊購買其上之系爭建物，並進行裝修，伊未曾同意解約。李冠興於111年4月6日前往收取發票(金額13萬9,801元、發票日期111年3月21日、發票號碼XM00000000；下稱甲發票)，而在系爭字句下方簽名，其目的僅為收回甲發票。伊未書面授權李冠興解約，亦未同意系爭字句所載內容，被上訴人未合法解約。伊本於甲約而受領120萬元，自非不當得利。縱被上訴人已合法解除甲約，惟被上訴人返還金額120萬元之發票(發票日期111年3月15日、發票號碼XM00000000；下稱乙發票)前，伊仍得提出同時履行抗辯，而拒絕返還120萬元。是被上訴人前開請求，即無依據等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人120萬元本息，上訴人全部提起上訴；兩造聲明如下：
㈠上訴人之上訴聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(見本院卷第111-113頁；並依卷證資料文義略作文字調整)：
㈠系爭土地及其上門牌○○市○○區○○路○段000○○0號房屋(稅籍編
號00000000000號，稅籍登記面積248.45平方公尺，自104年8月起課)均為訴外人翁林麗珠所有；系爭土地屬大雅都市計畫農業區用地(見原審卷一第193、285、459頁)。
㈡上訴人與翁林麗珠於110年7月22日簽訂房地租賃契約書，約
定由上訴人向翁林麗珠承租系爭土地部分面積256.67坪及其上地上物全部(詳此約附圖)，租期自110年8月1日起至111年7月31日止，及上訴人使用系爭土地，不得違反土地使用分區管制；上訴人承租系爭土地時，系爭土地上已建造系爭建物，供上訴人作為售屋接待中心使用，並經臺灣臺中地方法院所屬民間公證人安信聯合事務所以110年度中院民公中字第0748號公證書公證在案(見原審卷一第69-75、240頁)。
㈢上訴人與翁林麗珠於111年2月25日簽訂租賃合約終止協議書
，約定前項契約於111年5月10日終止(見原審卷一第85、240頁)。
㈣訴外人亨都建設股份有限公司(負責人亦為羅銘順，下稱亨都
公司)與翁林麗珠於111年3月16日簽訂房地租賃契約書，約定由亨都公司向翁林麗珠承租系爭土地部分面積256.67坪及其上地上物，租期自111年5月11日至112年5月10日(1年)，標註租賃標的為其上建物，及亨都公司使用系爭土地，不得違反土地使用分區管制(見原審卷一第77-79、240頁)。
㈤兩造於111年3月16日簽訂甲約(其上記載締約日為111年3月7
日)，約定由上訴人將系爭建物轉讓被上訴人，系爭建物自111年3月16日起由被上訴人使用，及系爭土地上全部建物與設備依現況點交，轉讓費用120萬元(含稅)；被上訴人於簽約日交付金額120萬元之支票(發票日111年3月16日、支票號碼MV0000000、付款人合作金庫銀行昌平分行；下稱系爭支票)予上訴人；上訴人已將系爭建物依現況點交被上訴人，系爭支票則經上訴人提示兌現(見原審卷一第19-21、240頁)。㈥上訴人簽發總金額13萬9,801元之甲發票〈⑴租金收入13萬2,14
4元(111年3月16日至31日共16天租金3萬7,093元、111年4月1日至30日共1個月租金7萬1,868元、111年5月1日至10日共10天租金2萬3,183元)＋⑵保全費用1,000元＋⑶5%營業稅6,657元(⒈＋⒉)×5%〉，並郵寄予被上訴人(被上訴人原 為補貼上訴人提前終止租約之租金等費用差額)。被上訴人於111年4月8日以亨都公司(負責人羅銘順)為寄件人，寄還甲發票予上訴人(見原審卷一第240-241頁)。
㈦臺中市政府都市發展局(下稱都發局)於111年4月26日以中市
都違字第1110071218號函(下稱都發局函)認定系爭建物(及其他建物)為違章建築(見原審卷一第465頁)㈧原證1至原證5、被證一至被證五與被證八形式為真正(見原審卷一第96、203頁)。
五、兩造爭執事項㈠李冠興有無權限代理上訴人與被上訴人合意解除甲約？㈡兩造已否合意解除甲約？㈢被上訴人依乙約或民法第179條規定，擇一請求上訴人應給付
120萬元本息，有無理由？
六、本院之判斷：㈠李冠興代理解約部分：
⒈按「經理人，除有書面之授權外，對於不動產，不得買賣，
或設定負擔。前項關於不動產買賣之限制，於以買賣不動產為營業之商號經理人，不適用之」，民法第554條第2項、第3項定有明文。準此規定，可知不動產建設公司係以買賣不動產為營業之公司，其經理當然有為公司為買賣不動產所必要之一切行為之權限(最高法院92年度台上字第145號判決意旨參照)。經查：
⑴上訴人公司經營事業包含不動產買賣業(H703090)在內，此情
有其公司變更登記表抄本附卷可稽(見原審卷一第49-50頁)。
⑵李冠興乃上訴人公司經理，其任職期間自109年3月起至113年
10月31日，業據李冠興於本院審理時證述明確，亦有LINE擷圖(顯示李冠興為上訴人公司經理名片)在卷可資佐證(見原審卷一第147頁)，且為上訴人所不爭執。
⑶上訴人公司既以買賣不動產為營業之公司，則其經理李冠興
於任職期間，依上說明，當然有為上訴人為買賣不動產所必要之一切行為之權限，則解除系爭建物買賣或轉讓契約，仍不失為買賣不動產所必要之行為，自不待言。
⒉從而，李冠興依法有權代理上訴人與被上訴人合意解除甲約
。上訴人仍抗辯其未書面授權李冠興解約云云，於法無據，要難採認。
㈡合意解除甲約部分：
⒈按契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相
表示意思一致而解除，即以第二次契約解除第一次契約；而所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內(最高法院57年台上字第3211號、63年台上字第1989號判決先例要旨參照)。爰此，解除契約自以不簽立書面及簽章為必要。經查：
⑴兩造簽訂甲約後約1週，因系爭土地地主遭人檢舉，將系爭建
物作為售屋中心違規使用，兩造乃於111年4月1日在系爭建物協商後續事宜，上訴人公司指派其經理李冠興到場，被上訴人公司則指派邱培壯〈代銷業者大容廣告事業有限公司(下稱大容公司)業務、兼任亨都公司經理〉到場，大容公司負責人廖文仁亦到場參與協商，李冠興當時提及兩造為同業，系爭建物既然不能使用，應將錢(指120萬元；下同)退還被上訴人，且李冠興出門前亦經其公司負責人陳董叮囑：系爭建物不能使用，就不能向被上訴人收錢乙節；其後李冠興與邱培壯繼續聯繫溝通，因李冠興仍稱120萬元請款中，兩造因此再訂於111年4月6日在被上訴人位於○○市○○區○○路售屋中心協商，廖文仁亦到場，其間邱培壯誤以為李冠興攜錢前來，邱培壯乃在甲約上手寫加註系爭字句，李冠興閱畢系爭字句後即在下方簽名；又因被上訴人甫承租1週，尚未動用系爭建物內物品，故由被上訴人將系爭建物返還上訴人，再繼續請款(指120萬元)，邱培壯當天已將系爭建物鑰匙留在現場，李冠興說好(OK)後才簽名；李冠興當天尚提及以折讓方式開折讓單，由兩造公司會計人員聯絡處理等情，分別業據邱培壯、廖文仁(下合稱邱培壯等2人)於原審證述明確(見原審卷一第155-157、405-408頁)，且互核一致，亦與卷附都發局函記載主管機關於111年3月31日查報系爭建物屬違章建築乙節(見原審卷一第465頁)，尚無不合。⑵再參以上訴人並不爭執系爭建物供被上訴人作為售屋中心使
用，及邱培壯等2人均為被上訴人合作代銷公司員工或負責人，暨其等皆與李冠興磋商及碰面多次等情，可見其等證言均出於本人親自觀察見聞所得，而非自他人傳述聽聞而來，本具不可代替性，亦無證據顯示其等有何甘冒偽證罪之風險，藉以維護被上訴人之動機，自不得單憑其等與被上訴人有代銷合作關係，而否認其等證言之真實性。
⑶復參以李冠興於本院審理時證稱：其為碩士學歷，並擔任經
理人多年，及其於邱培壯在甲約書寫系爭字句後，始於系爭字句下方簽名(見本院卷第104-105、109頁)，其上並未註記取回甲發票或其他附言。依此，再佐以李冠興係饒富不動產交易之經理人，兩造若未同意系爭字句內容或合意解除甲約，李冠興豈有可能毫無保留率於系爭字句下方簽名之理。凡此，益徵李冠興證稱伊僅為取回甲發票而簽名，伊與上訴人公司均未同意系爭字句內容或解除甲約云云，均屬事後迴護上訴人之詞，不足採信。
⑷況被上訴人公司會計人員吳婉甄於原審亦證稱：因為契約(指
甲約)解除，上訴人公司會計人員曾於111年4月8日前致電要求被上訴人寄回2紙發票，其中甲發票(金額13萬9,801元)尚未請款，被上訴人不能使用，已寄給上訴人公司，又因上訴人已兌現系爭支票，故乙發票(金額120萬元)已向國稅局報稅使用，而無法寄回，待上訴人返還120萬元後，再為處理等情(見原審卷一第25、87頁，卷二第83-87頁)，以上解除甲約後關於甲、乙發票處置情形，均與前開事證相符。準此以觀，亦可佐證邱培壯等2人合法解約之證言，尚非子虛，應堪採認。⒉從而，兩造已合意以乙約解除甲約，洵堪認定。上訴人空言
抗辯系爭建物仍堪供售屋中心使用，並援引李冠興所為違反常情之證言，暨解約文件未蓋用其公司大小章等，而否認合法解約之情，即難採認。
㈢返還120萬元本息：
⒈按契約如係出於雙方當事人合意為解除，當事人間應返還或
回復原狀之範圍，應依雙方合意之內容定之(最高法院113年度台簡上字第45號判決意旨參照)。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
⒉查兩造既已合意以乙約解除甲約，且依系爭字句內容，上訴
人應於111年4月6日返還120萬元，迄未返還，則被上訴人主張上訴人應自111年4月7日起，加付依法定利率計算之遲延利息，亦無不合。
⒊從而，被上訴人依乙約(及法定遲延利息規定)，請求上訴人給付120萬元本息，即有憑據。
⒋被上訴人依乙約為請求，既有憑據，則其復援引民法第179條規定，為相同請求，即無須審酌。
㈣同時履行抗辯：⒈按雙務契約一方之給付，與他方之給付，立於互為對待給付
之關係者，始能發生同時履行之抗辯(最高法院59年台上字第850號判決先例參照)。
⒉查依統一發票使用辦法第20條第1項第1款第2目規定，營業人
銷售貨物或勞務，於開立統一發票後，發生銷貨退回、掉換貨物或折讓等情事，應於事實發生時，分別依下列各款規定辦理；...買受人為營業人者：...開立統一發票之銷售額已申報者，應取得買受人出具之銷貨退回、進貨退出或折讓證明單；但以原統一發票載有買受人之名稱、統一編號者為限。準此規定，再參以乙發票係三聯式發票(見原審卷一第25頁)，其上記載買受人即被上訴人之公司名稱、統一編號，且被上訴人亦稱上訴人交付120萬元後，伊即出具折讓單予上訴人(見本院卷第67頁)，是依前開規定，無須被上訴人退還乙發票，即可辦理申報銷貨退回事宜，自無疑義。⒊從而，上訴人以被上訴人仍未返還乙發票為由，而提出同時
履行抗辯，拒絕返還120萬元，洵無依據，要難採憑。
七、綜上所述，被上訴人依乙約，請求被上訴人給付120萬元本息，應屬正當，自應准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由容有未洽，惟結論尚無不合，仍應予維持，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 廖純卿法 官 陳正禧正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林玉惠中 華 民 國 114 年 9 月 10 日