臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度上易字第392號上 訴 人 林侑靜被 上訴 人 陳素美訴訟代理人 鐘登科律師複 代理 人 汪以庭律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國114年7月25日臺灣臺中地方法院113年度訴字第2803號第一審判決提起上訴，本院於中華民國115年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人原為坐落臺中市○○區○○段000地號土地（應有部分7880分之50，下稱系爭土地）及其上同段0000建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路000號之0之0，下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房地）之所有權人。其於民國112年4月2日締約前，經樓下0樓住戶（下稱0樓住戶）反應系爭房屋之簡易烹調區（下稱烹調區）有滲漏水情事（下稱系爭瑕疵），惟其於112年6月5日填載之標的物現況說明書（下稱現況說明書）中，不實勾選系爭房屋無滲漏水情事，而隱瞞系爭瑕疵。嗣伊與被上訴人於112年7月6日就系爭房地訂立買賣契約（下稱系爭契約）約定伊以新臺幣（下同）430萬元向被上訴人買受系爭房地。被上訴人於訂約時亦未告知伊系爭瑕疵，而於112年8月11日將系爭房地所有權移轉與伊，並於同年月15日交付系爭房地予伊。嗣伊於113年4月2日經0樓住戶伊有滲漏水情事，伊即於同年月11日找水電師傅至0樓查看，發現0樓烹調區上方樓板有壁癌及水漬、廁所明管水痕與天花板受潮情形。伊因此於同年月16日拆除烹調區之固定密封式櫥櫃，發現烹調區之地板積水、木地板明顯受潮，始發現被上訴人交付之系爭房屋有系爭瑕疵之債務不履行情形。伊修繕系爭瑕疵已支出修繕費用2萬305元（重新安裝櫥櫃、水槽、水龍頭）；且伊於修繕期間須減免伊之承租人113年5月份租金1萬2,500元（下稱系爭租金）。
另伊雖已僱工修繕系爭瑕疵，然烹調區迄今仍無法使用，致伊有減損將來出租之租金收入24萬元之預期利益損害（下稱預期租金損害）。另系爭房屋因有系爭瑕疵，交易價值減損64萬5,000元而應減少買賣價金（下稱系爭應減少價金），被上訴人已受領之系爭應減少價金為無法律上原因，應屬不當得利。伊因被上訴人所交付之系爭房屋有系爭瑕疵，合計受有91萬7,805元之損害（計算式：20,305元＋12,500元＋240,000元＋645,000元＝917,805元，下合稱系爭損賠金）等情。
爰依民法第359條、第179條規定、第227條第1項規定（下合稱系爭規定），請求被上訴人給付91萬7,805元及法定遲延。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人91萬7,805元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(見本院卷第29頁)
二、被上訴人則以：伊交付系爭房屋予上訴人時，並無系爭瑕疵，且依系爭契約第17條之約定（下稱系爭約定），伊僅就交屋後半年內發現之滲漏水瑕疵負擔保責任，上訴人遲至113年4月2日後始告知系爭瑕疵，已逾系爭約定之半年期間，伊不負物之瑕疵擔保責任。縱認伊應負瑕疵擔保之責，系爭房屋為屋齡30年之舊屋，伊交付系爭房屋予上訴人時，系爭房屋內之廚具依耐用年數折舊後已無殘值，上訴人自不得請求賠償安裝新廚具之費用；又系爭房屋於烹調區修繕期間，上訴人之承租人仍可正常使用烹調區以外區域，其自行減免承租人系爭租金，與系爭瑕疵造成之實際損害不相當。另系爭房屋於系爭瑕疵修復後，機能即復歸完整，並無交易價值減損情形；上訴人亦無須減收租金而無預期租金之損害，縱須減收租金，期間亦無庸達20年，且依法亦應扣除未到期部分之中間利息等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：㈠上訴人主張伊向被上訴人買受系爭房地，被上訴人已交付系
爭房地等情，業據上訴人提出不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本等為證（見原審卷第31頁至第49頁、第115頁至第117頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第373條、第354條第1項及第359條分別定有明文。準此，出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕疵，則出賣人即不負擔保責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。上訴人主張被上訴人隱匿系爭房屋有系爭瑕疵而與伊訂立系爭契約，其應負物之瑕疵擔保責任及債務不履行責任等語，然為被上訴人所否認，依前揭說明，自應先由上訴人就系爭房屋於交屋時確已有滲漏水瑕疵存在，及被上訴人已知系爭瑕疵存在而隱匿等情，負舉證之責。經查：
⑴上訴人主張烹調區於交屋時即有系爭瑕疵等語，固據提出113
年4月7日0樓住戶天花板之滲漏水照片、113年4月16日拆除系爭房屋烹調區之櫥櫃地板積水及木地板受潮照片為佐（見原審卷第67頁至第至71頁、第77頁至第89頁）。然查，證人即水電師傅○○○證稱：被上訴人於112年3、4月間，向伊表示0樓住戶反應有漏水，委託伊去系爭房屋拆除櫥櫃洗手台看有無漏水，伊至現場拆開來看的結果整個是乾的，沒有漏水，當時伊請0樓住戶上來看，確認沒有漏水。伊當天只有拆除櫥櫃檢查有無漏水，沒有做其他工作等語（見原審卷第263頁）。又證人即0樓住戶○○○證稱：伊於112年4月間曾向被上訴人反應有漏水情形，被上訴人有僱工將櫥櫃拆除，與伊用肉眼檢視排水孔處沒有漏水。現場施作人員有請伊再觀察一段時間。伊與師傅確認後，很長一段時間都沒有漏水情形，直到113年4月才又發現漏水等語（見原審卷第264頁至第266頁），可認系爭房屋於112年4月間至被上訴人於112年8月15日交付系爭房屋予上訴人時，均無漏水情形，且上訴人自陳其於112年8月15日驗屋完畢。則就被上訴人於112年4月拆除烹調區櫥櫃檢查無漏水後至0樓住戶於113年4月7日再反應有漏水情形，期間長達1年；再者，被上訴人交付系爭房屋後至113年4月7日，期間亦逾半年，基上，尚難僅以113年4月間之照片，遽認系爭房屋於112年8月間即有系爭瑕疵。且查，系爭房屋為83年4月19日即建築完成，有建物登記第一類謄本在卷可稽（見原審卷第119頁），是系爭房屋屋齡於113年4月間已近30年，系爭房屋勢必出現老化之情形。自難僅以113年4月發生滲漏水情形，即謂系爭房屋於112年8月交屋前已有系爭瑕疵存在。則上訴人主張系爭房屋於交屋時即存在系爭瑕疵等語，尚屬無據。
⑵上訴人雖主張0樓住戶已於112年4月間向被上訴人反應有系爭
瑕疵，被上訴人仍於現況說明書中不實勾選系爭房屋無系爭瑕疵等語。惟查，上訴人並未舉證證明被上訴人交付系爭房屋時有系爭瑕疵存在，已如前述。且查，證人即0樓住戶○○○證稱：伊自107年起開始居住○○○路000號0樓之3，伊於112年間發現天花板漏水，並於112年4月26日跟管理員反應有漏水情形，請管理員通知被上訴人說有漏水發生。被上訴人為了證明不是他們漏水導致的，所以有請伊上樓看去，當時被上訴人有僱工將櫥櫃拆除，與伊用肉眼檢視排水孔處沒有漏水，現場施作人員請伊再觀察一段時間。伊與師傅確認後，很長一段時間都沒有漏水情無，伊大約於113年4月份又發現天花板同一位置又有漏水情形，伊即與上訴人測試先讓之0暫時不用水，確定沒有漏水後再倒大量的水進去，這次測試結果0樓天花板又漏水，伊才確定是之0（即系爭房屋）樓地板結構內管線漏水所導致等語（見原審卷第264頁至第266頁）。並參諸○○○前開證述其於112年4月拆除烹調區櫥櫃檢查時並無發現漏水等語，難認烹調區於112年4月間即有系爭瑕疵，亦無從認定被上訴人知悉系爭瑕疵存在，則上訴人主張被上訴人明知於112年4月間已知有系爭瑕疵等語，仍無可採。
況依○○○前開證述，其與○○○於112年4月間確認後，即無再發生滲漏水情形，直至1年後於113年4月間，始發生滲漏水情形，亦難認系爭瑕疵於112年4月間即存在，否則在系爭房屋無任何修復仍為日常使用情形下，為何長達約1年之期間均無再發生滲漏水情事。上訴人亦未提出其他積極證據證明系爭瑕疵於兩造訂約時已存在，且為被上訴人所明知。則上訴人主張被上訴人交屋時隱匿系爭瑕疵存在，請求被上訴人返還系爭應減少價金、減損租金、修繕費用等語，自屬無據。⑶另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決參照）。上訴人雖主張被上訴人交付之系爭房屋有系爭瑕疵，而為不完全給付云云。然查，被上訴人交付系爭房屋時，並無系爭瑕疵存在，其亦無故意或過失不告知上訴人系爭瑕疵，而有可歸責被上訴人之事由，核如前述。上訴人亦未提出其他證據證明被上訴人於出賣系爭房屋時有系爭瑕疵存在之債務不履行情形，則上訴人主張依民法第227條規定，請求被上訴人賠償損害等語，並無可採。
㈢綜上所述，上訴人主張依系爭規定，請求被上訴人賠償系爭
損賠金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 郭妙俐法 官 戴博誠正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 張惠彥中 華 民 國 115 年 1 月 28 日