臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度上字第196號上 訴 人 陳宛庭即○○不動產訴訟代理人 鄧雲奎律師
蕭博仁律師簡詩展律師被 上訴 人 何品蓮訴訟代理人 胡達仁律師上列當事人間給付懲罰性違約金事件，上訴人對於中華民國114年3月24日臺灣臺中地方法院113年度訴字第1353號第一審判決提起上訴，本院於114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但係對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。上訴人提起上訴後，以其曾欲交付定金即買方所提出斡旋金予被上訴人，惟遭被上訴人以簽約時再收取為由拒絕，主張被上訴人有收取定金後，無故默示解除契約，即有兩造所簽立專任委託銷售契約（下稱系爭銷售契約）第10條第2款之情形，仍應依該條本文約定給付違約金，核屬其在原審主張有交付定金予被上訴人之攻防方法為補充（見原審卷第346頁），應准予提出。
乙、實體部分：
壹、上訴人主張：伊配偶即訴外人李○林（原名李○霖）於民國113年2月15日以○○號○○不動產名義，與被上訴人簽立系爭銷售契約，代為銷售坐落臺中市○○區○○段0000地號、0000地號、0000地號、0000地號、0000地號、000地號土地（面積合計約1045坪）、權利範圍（下稱持分）均為1/2（下合稱系爭土地），銷售價每坪新臺幣（下同）12萬元，委託銷售總價6270萬元，仲介費另計2％，委託銷售期間自113年2月19日起至113年3月10日止，並經兩造同意延長至同年3月15日。嗣伊於113年3月4日覓得買家即訴外人楊○勳，旋於翌日欲將定金即買家合夥人即訴外人蔡○濱交付之斡旋金面額300萬元支票（下稱系爭支票）交予被上訴人收受，並於同年8日發律師函催告被上訴人出面與買家簽訂買賣契約，詎被上訴人於113年3月15日下午3時30分許與買家進行簽約時，其女兒即訴外人林○真卻不同意800餘萬元之土地增值稅列入契約條文而以代理人地位拒絕簽約，其後，伊雖與林○真洽商修改買賣契約書條文，最終作成113年4月26日買賣契約書版本（下稱終版契約書），並於同年3月21日、4月23日以律師發函催告被上訴人出面與買家簽約，然遭被上訴人一再惡意拒絕，被上訴人係無故默示解除系爭銷售契約、不動產買賣契約，依民法第101條第1項、系爭銷售契約第10條第1、2款約定，應視伊已完成仲介責任，被上訴人需支付委託銷售價格6270萬元之4％之服務報酬即懲罰性違約金予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人250萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被上訴人則以：上訴人並未於同年3月10日委託期間屆滿前覓得符合伊出售條件之買家，伊雖於委託期間屆滿後之同年月15日與上訴人及買方代書洽談土地買賣簽約，然因上訴人表示伊就系爭土地持分僅有1/2，故買家交付之定金支票先由買家代書保管，若買家嗣後未能最遲於113年4月14日向系爭土地其他共有人購得另1/2持分，本件買賣應無條件解除，買家可向代書取回全數定金，並將此載明於113年3月15日之不動產買賣契約書（下稱首版契約書）第8條第5項、第6項中，然此約定已逾越系爭銷售契約之授權條件及銷售期間，伊不同意買方條件而未成立買賣契約。又伊未指派林○真與上訴人接洽修訂土地買賣契約書內容，上訴人與林○真之於委託銷售期間屆滿後所為簡訊對話紀錄對伊不生效力，況終版契約書亦未依上開對話內容修改，並未達成共識。再者，伊於委託期間並未解除系爭銷售契約，且系爭土地買賣契約並未成立，自無從解除之，上訴人依民法第101條第1項、系爭銷售契約第10條第1、2款約定，請求伊給付服務報酬即懲罰性違約金，並無理由。縱認有理由，該違約金數額亦過高，應酌減至1元等語置辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執事項如下（見本院卷第102至103頁；本院依判決格式修正或增刪文句）：
一、○○不動產為獨資商號，上訴人自111年12月30日起迄今均登記為其負責人（見原審卷第245頁）。
二、上訴人為證人李○林（原名李○霖）之配偶，且為訴外人李○豪之母，李○林、李○豪於97年3月27日起至自111年12月30日期間，均曾登記擔任過○○不動產商號負責人，即103年4月29日商業登記抄本負責人為李○霖、108年3月6日商業登記抄本負責人為李建富、111年12月30日商業登記抄本負責人為上訴人（見原審卷第241至245頁）。
三、李○林於113年2月18日以「李○霖即○○不動產」之名義與被上訴人簽訂系爭銷售契約，並由李○林持「李○霖」、「○○不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷售系爭土地，委託期間113年2月19日至113年3月10日，得經書面同意延長之（見原審卷第17至19頁）。
四、蔡○濱於113年3月4日與李○林簽立斡旋金收據（按係由李○林簽署「李○霖」姓名及蓋印李○林印文），表示欲購買系爭土地，並約定買賣條件為由買方付契稅及代書費、賣方付增值稅，且因上開土地為共有，買賣時2位持分人同時賣出，方可成立（見原審卷第97頁）。
五、李○林於113年3月8日以「李○霖即○○不動產」之名義，委託律師發函予被上訴人（見原審卷第63至64頁）。
六、兩造於113年3月15日，在門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之便利商店內，與買方進行土地買賣契約之簽訂，惟因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣契約。
七、李建富於113年3月19日以「李建富即○○不動產」之名義與劉思賢簽訂專任委託銷售契約書，並由李建富持「李建富」、「○○不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷售標的物為系爭6筆土地（1045坪，應有部分1/2），委託銷售總價6270元，委託銷售期間113年3月19日至113年4月10日，得經雙方書面同意延長之（見原審卷第278、279頁）。
八、李○林於113年3月21日、113年4月23日以「李○霖即○○不動產」之名義，委託律師發函予被上訴人（見原審卷第71至73頁）。
肆、得心證之理由：
一、上訴人於113年3月10日委託期間屆滿前，尚未覓得符合被上訴人出售條件之買家：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求時，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院102年度台上字第905號、第1292號判決意旨參照）。查系爭銷售契約第3條約定，託銷售期間至113年3月10日，得經委託人及受託人雙方以書面同意延長之（見不爭執事項三，原審卷第17頁），且兩造於113年3月10日約定委託銷售期間屆至前，並未以書面延長之，為兩造所不爭執（見本院卷第170頁），揆諸前開說明，堪認被上訴人抗辯稱兩造並未延長委託銷售期間，洵屬有據。上訴人主張兩造有口頭約定延長委託期間云云，要無可採。是系爭銷售契約應於113年3月10日屆滿而失其效力，合先敘明。
㈡次按買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致，
為其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度台上字第1182號判決意旨參照）。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第1357號判決意旨參照）。準此，不動產買賣之成立，當事人間除須就標的物及其價金須達成合意，如就付款方法、稅負等事項而列為必要之點者，亦應達成合意，始認買賣契約業已成立。
㈢查系爭銷售契約第1條約定委託銷售標的物為系爭土地；第2
條除約定銷售價每坪12萬元，委託銷售總價6270萬元外，並以加註「賣清」；第5條則約定：「買賣成交時，受託人得向委託人收取服務報酬，其金額為實際成交價額之2%。前向受託人之服務報酬，於買方付清備證款時，委託人應付受託人50%服務費，經買方付清點交款時，委託人付清服務費」，有系爭銷售契約在卷可稽（見原審卷第17頁），且該第2條約定「賣清」之意，係指賣方不負擔買賣之稅負如土地增值稅、鑑價費、規費等，為兩造陳明在卷（見本院卷第97頁），由此可見被上訴人委託上訴人居間銷售系爭土地之條件，除售價為每坪12萬元外，被上訴人不負擔任何稅負、鑑定費、規費等，即應由買方負擔土地增值稅等費用，係交易之重要事項，為系爭土地買賣契約成立之必要之點，上訴人須覓得符合被上訴人前述銷售條件之買方，並處理買賣相關事宜，且兩造約明以系爭土地成交總價2%作為上訴人服務報酬計算基礎，並於買方付清備證款時給付50%之服務報酬，顯見上訴人並非僅須向被上訴人報告訂約之機會為已足，而須斡旋於被上訴人與買方之間，媒介說合使雙方達成共識並成立買賣契約，核系爭銷售契約之性質屬媒介居間契約無訛。㈣上訴人主張其於113年3月8日前已為被上訴人覓得買家楊○勳
，並提出楊○勳之合夥人蔡○濱與李○林簽立之斡旋金收據為證（見原審卷第97頁），然觀之該收據記載之承買條件為總價6300萬元，賣方付增值稅，且系爭土地2位共有人同時賣出方可成立，核與被上訴人前述出售條件，並不相符，足見上訴人主張其於113年3月8日前已為被上訴人覓得符合出售條件之買家，要難採信。再者，系爭土地增值稅高達811萬7658元，為上訴人陳明在卷（見原審卷第221頁），然上訴人稱由買方所擬定之113年3月15日頭版契約（即被證2）第伍條第四項條文，卻約定土地增值稅之稅額計入價款中，修正提高總價，改以乙方（即被上訴人）負擔增值稅由信託專戶中繳納；且於第捌條第五、六項約定：「甲方（指買方，契約未載姓名）同意另行向共有人購買應有持分，最遲應於113年4月14日購得」、「如本條第四項、第五項約定有任何一項條件於最遲期限無法成就，雙方同意無條件解除契約，已付價款支票無息返還甲方，雙方不受本約第柒條違約罰則之處罰」（見原審卷第151、153、390頁），由此可見買方於擬定首版契約時，確實未同意被上訴人前述「賣清」之出售條件，並增加買方未購得系爭土地另一半持分，買賣契約無條件解除之不利賣方之條件，兩造亦不爭執買賣雙方於113年3月15日會面磋商，因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣契約（見不爭執事項六），益徵於系爭銷售契約屆滿時，上訴人並未覓得符合被上訴人出售條件之買家，且未媒介說合使買賣雙方達成共識以成立買賣契約至明。上訴人主張其於113年3月8日已完成銷售仲介任務，自無可採。
二、被上訴人並無違反系爭銷售契約第10條第1、2款之情形，上訴人訴請被上訴人給付違約金，為無理由：
㈠按「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之
義務，委託人仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應全額一次付與予受託人：㈠委託期間內，若委託人要求解約…。㈡收取買方定金後，因可歸責於委託人之事由而解除不動產買賣契約者。」，系爭銷售契約第10條（違約之處罰）第
1、2款定有明文。次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為，阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年渝上字第762號判決先例意旨參照）。
㈡上訴人主張其於收受買方楊○勳之斡旋金即系爭支票之翌日，
曾欲交付定金即系爭支票予被上訴人卻遭拒絕，且其分別於113年3月8日、3月21日及4月23日委託律師發函通知被上訴人出面與買方簽約，被上訴人卻一再惡意拒絕，顯有無故默示解除系爭銷售契約、不動產買賣契約之意思表示云云，並經上訴人之配偶證人李○林於原審到庭證稱其欲將系爭支票交給被上訴人，但林○真說簽約時才交付等語（見原審卷第392頁）。然查，系爭銷售契約、前述律師函均係李○林以「李○霖即○○不動產」之名義所為，為兩造所不爭執（見不爭執事項三、五、八），顯見李○林就此事件涉入甚深，其所為不利被上訴人之證詞是否公正可採，非無疑義。復觀以上訴人提出之斡旋金收據第2條約定斡旋成功則斡旋金轉為簽約金（見原審卷第97頁），上訴人既未能媒介說合使被上訴人與買方達成共識並成立買賣契約，已如前述，則系爭斡旋金支票自無從轉為簽約金或定金由被上訴人收受之理。是上訴人以被上訴人拒絕收受系爭支票，應視為已收受定金云云，自無可採。
㈢再者，上訴人所覓得之楊○勳並非符合被上訴人出售條件之買
家，且兩造之系爭銷售契約已於113年3月10日屆滿而失其效力，業經本院認定如前述，被上訴人自不受系爭銷售契約之拘束，縱被上訴人未依律師函之要求，於113年3月30日、4月26日出面與買方磋商簽約，亦係其權利之正當行使，無足以間接推知其有默示解除系爭銷售契約之意，更非係以不正當行為阻止上訴人報酬請求權之發生，況被上訴人與買方並未成立買賣契約，被上訴人自無從解除不動產買賣契約。是以，上訴人主張被上訴人有系爭銷售契約第10條第1款、第2款之無故解除契約之違約情形在，應給付上訴人違約金，核屬無據。就上訴人請求之違約金額是否過高一節，本院即不再贅述，附此敘明。
伍、綜上所述，上訴人主張被上訴人有系爭銷售契約第1、2款之無故解除契約之違約情形，依民法第101條第1項、系爭銷售契約第10條本文約定，請求被上訴人給付上訴人258萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 施懷閔法 官 廖純卿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 蕭怡綸中 華 民 國 114 年 7 月 9 日