臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度上字第321號上 訴 人 黃定山被上訴人 彭志暐訴訟代理人 蔡得謙律師
蔡奕平律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國114年3月19日臺灣南投地方法院112年度訴字第245號第一審判決提起上訴，本院於114年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊欲購地興建房屋，於民國111年11月21日向上訴人購買坐落○○縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地），兩造簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定價金為新臺幣（下同）365萬元，伊已付清價金，上訴人已將系爭土地所有權移轉登記予伊。然伊於112年2月22日向南投縣埔里鎮公所（下稱埔里鎮公所）申請建築開發使用時，得知系爭土地為法定空地，依建築法第11條規定，不得分割、移轉且不得重複使用建築（下稱系爭限制）。系爭土地既受有系爭限制，顯係以不能給付為買賣標的，依民法第246條第1項規定，系爭契約應屬無效，上訴人保有365萬元價金，即無法律上原因，該當不當得利；況系爭土地因系爭限制，致土地交易價值、效用均大幅減少，自有重大瑕疵，伊於112年3月20日寄發存證信函並依民法第359條規定解除系爭契約。為此，爰擇一依民法第179條、第259條第2款規定，先位請求上訴人返還365萬元及自起訴狀繕本送翌日起算到清償日止，按週年利率5％計算之利息。縱認解除系爭契約有顯失公平之情形，但因上訴人故意不告知系爭限制之瑕疵，伊得依民法第359條規定請求減少價金，系爭土地受系爭限制時之價格為103萬3068元，爰依不當得利之法律關係，備位請求上訴人返還溢收之價金261萬6932元（計算式：365萬元－103萬3068元=261萬6932元）及自113年11月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（原審依先位聲明為被上訴人勝訴判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：如主文所示。
二、上訴人則以：伊自臺灣南投地方法院（下稱原法院）拍賣取得系爭土地，嗣將系爭土地出售並移轉登記予被上訴人，系爭土地得依法辦理法定空地分割，並無給付不能之情形。伊曾刊登廣告出售系爭土地原標售價格為730萬元，並有將系爭土地受有系爭限制告知被上訴人，及表示願以半價即365萬元出售，被上訴人到現場查看數次，猶豫數日後，始同意以半價購買系爭土地，自不得事後再主張系爭土地有瑕疵而解除契約；況系爭土地既仍能循法定空地分割之程序辦理，不影響將來為分割、移轉，即無被上訴人主張之重大瑕疵，或得請求減少價金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造於審理中彙整之不爭執及爭執事項（見本院卷第76至78頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠不爭執事項：
1.上訴人於原法院拍賣抵押物強制執行事件，拍售取得系爭土地（用地類別為丙種建地），於110年10月5日移轉登記為所有權人（原審卷㈠第32、97至99頁土地登記第一類謄本、原法院不動產權利移轉證書、證明書）。
⒉上訴人為出售系爭土地，曾於售屋網站上刊登以730萬元價格
出售之廣告（原審卷㈠第149頁），被上訴人並看過此廣告（原審卷㈡第29頁）。
⒊依111年9月5日○○縣○○鎮○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○地○○○0000○○
鎮○0○0○○000號使用執照，依建築法第11條規定，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用建築（即系爭限制）（原審卷㈡第51頁）。
⒋兩造於111年11月21日簽立系爭契約，約定由被上訴人以365
萬元購買系爭土地，被上訴人已依約給付買賣價金，並辦妥系爭土地所有權移轉登記予被上訴人（原審卷㈠第17至36頁不動產買賣契約書、聲明書、匯款單、土地登記第一類謄本、原審卷㈠第101至102頁南投縣埔里地政事務所112年6月26日埔地一字第1120006201號函及所附之登記申請案件資料等）。
⒌依112年3月2日○○縣○○鎮○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○地○○○0000○○
鎮○0○0○○000號使用執照，為法定空地屬建築基地的一部份，依建築法第11條規定，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用建築（即系爭限制）（原審卷㈠第45頁）。
⒍被上訴人於112年3月20日寄發員林南門郵局第000045號存證
信函與上訴人（於112年3月24日收受）（原審卷㈠第47至49頁）。
⒎依○○縣○○鎮000○0○00○○鎮○○○0000000000號函意旨略為：系爭土地上全部為建築基地之法定空地（原審卷㈠第179頁）。
㈡爭執事項：
⒈被上訴人先位依民法第179條、第259條第2款規定，擇一請求
上訴人返還365萬元本息，有無理由？⒉被上訴人備位請求減少價金，依民法第179條規定，請求上訴
人返還261萬6932元本息，有無理由？
四、得心證之理由：㈠系爭土地上領有(87)投埔鎮建(使)字第036號使用執照，依建
築法第11條規定，為法定空地屬建築基地的一部分，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用建築，有南投縣埔里鎮公所111年9月5日、112年3月2日函文在卷可佐（原審卷㈠第4
5、51頁）；又系爭土地於110年7月29日經原法院為拍賣時，於公告註記：系爭土地爲社區公園空地，小部分種植樹木，部分雜草叢生，土地上之樹木未一併拍賣，拍定後不點交，系爭土地爲社區整體開發之基地，但未過戶給當時購買之住戶，此類土地雖屬建地，但單獨申請興建建物有問題，類似社區公共設施保留地性質，業經本院依職權調閱原法院109年度司執字第20177號執行卷宗，核閱無誤。上開事實為兩造所不爭執，顯見系爭土地既領有(87)投埔鎮建(使)字第036號使用執照，為法定空地屬建築基地的一部分，依建築法第11條規定，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用建築，且單獨申請興建建物確實有問題。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項、第373條本文分別定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約；契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第359條、第259條第2款亦有明文。上訴人陳稱：其在出售系爭土地時，已委請建築師辦理建築執照的申請程序，便向被上訴人表示，如欲興建房屋，可繼續聘用同一位建築師辦理，並由被上訴人支付先前委請建築師之費用5萬元等語（見原審卷㈡第106至107、284頁）；及依證人周玫玲於原審證稱略以：其與被上訴人配偶交談過程中，知悉購得系爭土地係欲作為將來興建房屋之用，因尚未急著建屋，故未負擔上訴人先前委請建築師之費用5萬元等語（見原審卷㈡第144至145頁）。佐以兩造在締約過程既已就申請建築執照之費用分擔有所磋商，顯見兩造對於系爭土地將來得作為興建房屋之用，均有所認識，堪認上訴人依系爭契約之本旨，應於交付系爭土地時，即有擔保系爭土地作為建築基地之預定效用。
㈢依建築法第11條第3項規定，應留設之法定空地，非依規定不
得分割、移轉，並不得重複使用。系爭土地因領有（87）投埔鎮建(使)字第036號使用執照，全部屬建築基地一部之法定空地，而依前揭規定受有系爭限制。是系爭土地在未經完成申請建築基地法定空地分割程序或解除套繪管制前，既因受有系爭限制，而不得再作為其他建築基地之使用，應屬有損契約預定效用之瑕疵。又系爭土地若得供作建築時之價值為344萬3884元，受有系爭限制時之價值則為103萬3068元，此有華聲科技不動產估價師事務所估價報告書（下稱估價報告書）可稽；該估價報告書之估價方法係採比較法、收益法（直接資本化法）、成本法、土地開發分析法，及系爭土地與比較標的間之情況、價格日期、區域因素、個別因素逐項分析調整，兼衡參考當地現況及發展遠景，並依據估價理論與實際公平價值之研究分析客觀之評估等為鑑價，應屬可採。依此計算，系爭土地因受有系爭限制所減少之價值為241萬816元（計算式：344萬3884元－103萬3068元＝241萬816元），占被上訴人購得系爭土地之價金達66%（計算式：241萬0816元÷365萬元，小數點後四捨五入），堪認系爭土地因受系爭限制導致價值減少之程度，顯屬重大，已使系爭契約之目的不達，上訴人自應負物之瑕疵擔保責任。
㈣按買受人於契約成立時，明知或因重大過失不知其物有減少
其契約預定效用之瑕疵時，出賣人不負瑕疵擔保責任，民法第355條第1項、第2項本文固有明文，惟買受人知有瑕疵或其有重大過失而不知之情形，既免除出賣人之瑕疵擔保責任，即應由出賣人就此有利於己之事實，負舉證責任。上訴人陳稱：其在出售系爭土地時，已將埔里鎮公所函文（即指原審卷㈡第51頁）給被上訴人看，被上訴人早已知悉系爭土地為法定空地、存有系爭限制，始願以原標售價格之一半價格365萬元購買等語，此為被上訴人否認，是上訴人就上開有利於已之事實，應負舉證之責。經查：
⒈觀以系爭契約書僅記載系爭土地之用地類別為「山坡地保育
區丙種建地」等語（見原審卷第19頁），並未提及系爭土地為法定空地，或受有系爭限制等節，亦未附有上訴人前向埔里鎮公所申請建築執照，因受有系爭限制而遭駁回之函文（即原審卷㈡第51頁）；審以系爭限制並未註記於土地登記謄本上，非經詢問建築管理機關，難期被上訴人得於現場查看或於查閱謄本時即得知悉系爭限制。且據證人周玫玲於原審證稱略以：依其經驗，通常僅在土地登記為農牧用地之情況，始會向行文向主管機關確認是否有遭農地套繪管制之情形，系爭土地登記為丙種建築用地，故並未行文確認套繪管制情形，依當時登記情形，並不知道已被套繪為法定空地，亦未曾見過埔里鎮公所函文（即指原審卷㈡第51頁）。被上訴人配偶當時曾詢問為何系爭土地周遭蓋滿建物，僅系爭土地為空地，但其回覆不知情等語（見原審卷㈡第143至145頁）。
⒉依埔里鎮公所函文（即原審卷㈡第51頁）明載：「法定空地非
依規定不得…移轉…為維護公眾利益起見，法定空地也不應單獨移轉所有權，必須與建築用地一起移轉」等語，則以被上訴人原購買系爭土地之目的為欲購地興建房屋，豈會在知悉此函文內容的情況下，逕同意簽立系爭契約。被上訴人購得系爭土地後，於112年2月20日檢附以系爭土地為基地之建照圖，向埔里鎮公所申請開發建築用地，有申請時檢附之簡易水土保持申報書可查（見原審卷㈠第37至44頁），依申報書所附之建照圖，足見被上訴人已規劃於系爭土地上興建房屋，並委請建築師繪製該圖及為水土保持相關法令之檢討，衡情被上訴人倘如已知悉系爭限制，斷無可能再支出前開申請建築開發之成本費用，而僅為確認系爭土地是否果真不能重複建築使用。況上訴人以74萬3000元標得系爭土地，有原法院110年8月18日投院明109司執孝字第20177號函文可佐（見109年度司執字第20177號執行卷宗），隨即以近10倍高達730萬元之價格刊登出售廣告，惟系爭土地縱無系爭限制之市價合理價格亦僅有344萬3884元，如有系爭限制價格僅為103萬3068元，已如上所述。故被上訴人以365萬元向上訴人購買系爭土地，並未低於市價行情，並堪認被上訴人於系爭契約成立時，應尚未知悉系爭土地受有系爭限制之瑕疵。是上訴人辯稱，被上訴人以原標售價格之一半價格365萬元買受系爭土地，顯已知悉系爭土地存有系爭限制乙節，不可採信。
㈤另上訴人雖辯稱：其已合法取得系爭土地之所有權，並將系
爭土地移轉登記予被上訴人，應無不能移轉之瑕疵，亦非屬重大瑕疵乙節；惟土地登記簿上之註記作業，僅係建築管理機關與地政登記主管機關為有效管理建築用地所為之行政管理措施，縱土地登記簿標示部未為加註，或地政登記主管機關不察，容為系爭土地辦畢所有權移轉登記，仍不影響系爭土地遭全部套繪，而不得重複建築使用之限制情形。又系爭土地雖依法得循法定空地分割之程序解除套繪管制，然系爭土地是否因瑕疵致價值減損、減少契約預定之效用，係以危險移轉即交付時為斷，與買受人得否事後修補該瑕疵無涉，系爭土地迄今既仍有系爭限制，自不得逕以將來除去系爭限制之可能，遽論系爭限制之瑕疵非屬重大。況系爭土地如辦理法定空地分割，尚需檢討法定空地與建築物所占地面連接寬度足夠、建蔽率合於規定、基地均連接建築線並得以單獨申請建築、建築物均具獨立出入口、畸零地已協議調整地形或合併使用等限制，亦有埔里鎮公所113年9月16日埔鎮工字第1130013726號函可參（見原審卷㈡第211頁），非謂一經申請，當然可解除系爭限制，如未符相關建築法規，自無從除去系爭限制，而使系爭土地恢復得為建築利用之狀態。是上訴人前揭所辯，自無足採。
㈥依前揭估價報告所載，系爭土地得供作建築時之價值為344萬
3884元，核與被上訴人購得系爭土地之價金365萬元相當，本件倘不允許被上訴人解除系爭契約，即蒙受系爭土地所減少之價值261萬6932元（計算式：365萬元－103萬3068元＝261萬6932元），且勢必須再次耗費勞力、金錢循相關程序除去系爭限制；反觀上訴人在系爭契約解除後，日後仍得保有系爭土地之所有權，且其係以74萬3100元購得系爭土地（見原審卷㈠第97頁不動產權利移轉證書），其仍保有28萬9968元之土地增值（計算式：103萬3068元－74萬3100元＝28萬9968元），雖其因出售系爭土地而繳納125萬8762元之稅款，惟如經判決解除契約，上訴人自承尚非不可退還該稅款（見原審卷㈡第261、303頁），其復未能舉證證明有何顯失公平之情事，是以解除系爭契約對上訴人之損害尚非過鉅，兩相權衡後，應認被上訴人主張依民法第359條規定解除系爭契約，並無顯失公平之處。
㈦綜上，上訴人既應就系爭土地之瑕疵負擔保之責，被上訴人
解除系爭契約之意思表示，於112年3月24日到達予上訴人（見原審卷㈠第165頁），已生合法解除契約之效力，則其先位聲明依民法第259條第2款規定，請求上訴人返還所受領之價金365萬元，為有理由；上訴人另併依民法第179條規定為同一聲明請求，即無庸再為審酌。又本院既認被上訴人先位聲明之請求為有理由，則關於被上訴人備位聲明請求依民法第179條規定請求減少價金部分，亦毋庸審酌其備位之訴有無理由。
五、綜上所述，被上訴人先位請求上訴人給付365萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即112年6月18日（見原審卷㈠第65頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
民事第一庭 審判長法 官 劉長宜
法 官 郭玄義法 官 吳昀儒正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 邱曉薇中 華 民 國 114 年 11 月 19 日