臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度上字第33號上 訴 人 陳廣益訴訟代理人 楊榮富律師複 代理人 蔣志明律師被 上訴人 劉杏芬訴訟代理人 盧永和律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國113年10月17日臺灣臺中地方法院113年度訴字第2號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明，本院於114年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除減縮部分外）關於命上訴人給付逾新臺幣147萬元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（均除減縮部分外）訴訟費用由被上訴人負擔2分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人於原審聲明請求：上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即民國113年1月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院審理時，減縮起訴聲明為命上訴人應給付被上訴人294萬元之本息（見本院卷第115至116頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人於111年8、9月間委由伊居間出售其所有坐落○○市○區○○○段000000○000000地號土地及其上同段0000建號建物（下稱系爭房地、系爭居間契約），嗣經伊媒介訴外人○○開發有限公司（下稱○○公司）願以1億元購買系爭房地，兩造即約定以該價金百分之3即300萬元為居間報酬。嗣上訴人與○○公司於111年10月13日正式簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約)，伊之居間義務已完成，自得請求上訴人給付居間報酬。又上訴人應○○公司要求而同意降價以總價9,800萬元簽訂系爭買賣契約，則依系爭居間契約約定報酬比率百分之3計算，上訴人應給付伊系爭居間契約報酬（下稱系爭報酬）294萬元等情，爰依民法第568條第1項規定及系爭居間契約，求為命上訴人給付294萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月13日起至清償日止，按年息百分之5加計利息之判決，並願供擔保聲請宣告假執行（原審為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明如上，減縮部分之原判決失其效力）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊係委託訴外人○○○居間出售系爭房地或以系爭房地抵押借款，○○○再轉委託被上訴人居間尋找買主或金主，是以，兩造間並無居間契約存在，則被上訴人雖為系爭房地覓得買主○○公司，然不得向伊請求報酬。至伊於原審審理之初，雖因與訴訟代理人間討論案情時間窘迫、未縱觀兩造間全部LINE對話內容，而自認兩造間有居間契約，然該自認與事實不符，伊自得依民事訴訟法第279條第3項規定撤銷該錯誤自認。縱仍認兩造間成立居間契約，然伊否認兩造有約定報酬為300萬元，伊於LINE對話中所稱「3％300萬元」係以賣價在1億元以上為前提，系爭買賣契約顯不符合，是以，應依一般民間中人行情，以百分之0.5或百分之1計算報酬；且因兩造居間契約內容包括買賣雙方互相履約完畢後，被上訴人始得請求居間報酬，亦即系爭報酬附有待系爭買賣契約履約完畢後給付之停止條件（下稱系爭條件），而因○○公司違約短付200萬元完稅款，經伊於112年5月20日解除系爭買賣契約，是以，系爭報酬給付之條件不成就，且非伊以不正當行為阻其成就，被上訴人自不得向伊請求給付報酬。退萬步言，縱仍認伊應給付系爭報酬，然衡諸被上訴人於居間過程所付出勞務與報酬顯不相當，且系爭買賣契約已因○○公司違約而解除，是伊請求依民法第572條規定酌減報酬等語，資為抗辯。並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件經本院整理及簡化爭點如下（見本院卷第86至87、132頁）：
(一)兩造不爭執事項：
1.上訴人為系爭房地之所有權人（見原審卷第93至95頁、本院卷第63至77頁）。
2.上訴人於111年9月6日簽立如原證3之出售協議書（見原審卷第67頁）。
3.上訴人與○○公司於111年10月13日就系爭房地簽訂系爭買賣契約（見原審卷第15至23頁）
4.○○公司已給付上訴人系爭買賣契約之部分價金1,800萬元。
5.兩造於111年9月20日之LINE對話紀錄如原證4所示（見原審卷第193頁）；另有於111年12月29日至112年4月20日、112年6月23日如乙證5之對話紀錄（見原審卷第97至183頁）。
6.上訴人於112年4月21日寄發乙證6之律師函催告○○公司給付系爭買賣契約完稅款200萬元（見原審卷第185至186頁）。
7.○○公司於112年4月27日寄發如原審卷第187至189頁律師函予上訴人，經上訴人代理人○○○律師於同年5月2日收受。
8.上訴人於112年5月4日寄發乙證3之律師函通知○○公司應於112年5月20日給付完稅款200萬元，逾期不另通知解除系爭買賣契約。
9.原證1至4、乙證1至7形式上為真正。
(二)兩造爭執事項：
1.兩造間是否成立系爭居間契約？上訴人是否得撤銷於原審自認成立居間契約之事實？
2.如兩造間成立系爭居間契約，則系爭居間契約約定之報酬為何？
3.兩造有無約定「待系爭買賣契約履約完畢後給付」之停止條件？
4.被上訴人依民法第568條第1項規定、系爭居間契約約定請求上訴人給付294萬元之本息，有無理由？上訴人依民法第572條規定請求酌減系爭報酬，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)兩造成立系爭居間契約，上訴人撤銷自認不應准許：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項各有明文。又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，此觀民事訴訟法第279條第1項、第3項規定即明。
2.經查，被上訴人主張兩造間成立系爭居間契約乙節，上訴人於原審113年2月29日言詞辯論期日自承：兩造間有成立居間契約；且至少在111年9月間成立居間契約不爭執等語（見原審卷第56、58頁)，並於同日庭呈答辯狀中陳明：對於被上訴人主張上訴人於111年9月間將系爭房地委由被上訴人居間出售，兩造間成立居間契約之事實不爭執（見原審卷第57、69頁），是上訴人已自認被上訴人主張兩造成立系爭居間契約之事實，應堪認定。上訴人嗣後雖翻異前詞，辯稱其乃委由○○○負責居間系爭房地買賣事宜，未與被上訴人成立居間契約等語，而主張撤銷前揭自認，惟未經被上訴人同意(見原審卷第284頁)，依上揭規定，自應由上訴人舉證證明其自認與事實不符。
3.上訴人雖主張：其早於111年6月初即委由○○○以1億1,000萬元售價尋找買主，或尋覓金主借貸5,000萬元，由○○○轉委由被上訴人尋覓金主借款等語。然查，上訴人與○○公司係於111年10月13日就系爭房地簽訂系爭買賣契約（見兩造不爭執事項3.），並有系爭買賣契約書可稽（見原審卷第15至23頁），於簽約後，兩造間就系爭買賣契約履約、價款支付事宜仍有持續保持聯絡，有上訴人提出兩造間111年12月29日至112年4月20日LINE對話截圖可稽（見原審卷第101至179頁）。依系爭買賣契約第3條「貸款處理」第1項約定，買方銀行貸款期間至遲應於112年2月28日確認額度，最慢應於112年3月20日送地政機關辦理登記前以現金一次補足賣方（即上訴人）等語（見原審卷第19頁），而兩造於112年3月14日尚在聯繫貸款額度問題（見原審卷第113頁），被上訴人於112年3月19日向上訴人表示：「我是跟你說買賣案件要以和為貴，我們從開始努力到現在都用心處理，你不要每次都說3/20過後要交給律師處理，這樣是不對的」等語（見原審卷第115頁），上訴人則於112年4月6日向被上訴人表示：「『你們做中人』要關心買方簽約時間112年3月20日已經過期，更關心買方什麼時候要履行程序合約，詢問買方確定時間日期，到底要不要交付土地增值稅單...」等語（見原審卷第139頁），繼於112年4月7日向被上訴人表示：「我的訴求很簡單，只要公司請○土地代書或者我表姊○代書這兩位見證人，出來做信託銀行履約保證買賣雙方都有保障權利，『你們做中人』『服務費』也有保障...」等語（見原審卷第145頁），再於112年4月19日向被上訴人表示：「完稅款1200萬元...並交○○○○經理股份有限公司處理。『你作為中人』是不能偏袒任何一方，我作為土地買賣30多年經驗告知你」等語（見原審卷第168至169頁）、「『你這位中人』今年3月15日一起到公司拿完稅款時，林董事長他強調公司現在只有剩下1000萬元給付給你...」、「『你們中人』還要偏袒一方說詞...後續動作全部交由法院處理」、「一切後果由『你這位中人』負擔」等語（見原審卷第173至175頁），可見上訴人一再表明被上訴人於系爭買賣契約之中人即仲介角色，應要關心買方權益，不能偏袒一方，且提及被上訴人服務費保障，並要求被上訴人就履約未果負責，綜觀兩造間LINE對話紀錄，係持續就系爭買賣契約所涉土地增值稅、土地分割（見原審卷第133至138、143、149、159至161頁）、貸款、履約保證、買方價金付款情形（見原審卷103、113、139、145、151、155、
157、167、171至173頁）進行溝通聯繫，足認上訴人確係委託被上訴人媒介系爭房地出售事宜而簽訂系爭買賣契約。
4.證人○○○證稱：111年6月間上訴人說要拿系爭房地借款，所以請伊找金主後，因為被上訴人有這方面的人脈，伊問被上訴人有沒有金主可以借款。後來被上訴人找到金主，上訴人原本希望能借到3,000萬元，但只有借到2,000萬元，上訴人覺得貸得金額不夠，伊和被上訴人都有拿到20萬元的報酬。
伊於111年8月約兩造去餐廳吃飯，當時上訴人說希望能再借到5,000萬元左右或直接出賣系爭房地，伊和被上訴人都有聽到，但後續伊沒有介入，是兩造私下談的，伊沒有委託被上訴人。後來伊聽上訴人說經由被上訴人介紹賣掉系爭房地等語（見原審卷第220至224頁），觀諸前3.段兩造間LINE對話紀錄所示，均未提及○○○為中人，亦無何以前段對話紀錄所揭質疑或要求被上訴人之情辭對○○○為之，可見○○○未受上訴人委任居間銷售系爭房地，亦未因此委託被上訴人居間，實乃被上訴人直接負責居間出售系爭房地，應堪認定。且查，上訴人於111年9月20日向被上訴人表示：「買賣案件我第1次給人家3％300萬元，我做中人做土地只收0.5或1％，對你打破我做土地生涯記錄」等語（見原審卷第193頁）；且因系爭買賣契約履行問題，上訴人於112年4月6日向被上訴人表示：「你們做中人要關心買方簽約時間...」、於112年4月7日向被上訴人表示：「...你們做中人服務費也有保障」、於112年4月19日向被上訴人表示：「你做為中人是不能偏袒任何一方」、「一切後果由你這位中人負擔」等語（見前
3.段所述），倘上訴人係委由○○○居間，而由○○○轉委任被上訴人，衡情居間報酬應由上訴人與○○○、○○○與被上訴人間各自協商，自無上訴人直接告訴被上訴人約定之報酬為「3％300萬元」，亦無直接告知被上訴人做中人之要求、既為中人不應偏袒買賣任何一方、由中人負擔一切後果之理。至上訴人自行手寫系爭房地買賣仲介模式（見本院卷第165頁），仍屬其片面主張或陳述；另上訴人所提○○○名片（見本院卷第168頁）及與○○○間之LINE對話截圖（見本院卷第169至191頁），其內容無從認定與上訴人前揭所辯仲介事宜有何關連；又觀諸上訴人所提○○公司對其提出詐欺告訴經臺灣桃園地方法檢察署檢察官為113年度偵緝字第2430號不起訴處分書所示（見本院卷第193至197頁），其偵查終結理由係說明上訴人與○○公司間就系爭買賣契約所生履約爭議應屬民事糾紛，上訴人詐欺罪嫌不足，亦與系爭居間契約無關，均難援為上訴人前揭辯詞之有利適證。
5.再者，上訴人於111年9月6日簽立不動產出售協議書，嗣於同年10月13日與○○公司就系爭房地簽訂系爭買賣契約乙情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項2.、3.），惟○○○證稱伊未曾看過上開不動產出售協議書，於簽立系爭買賣契約時亦未在場等語明確（見原審卷第220至221頁)，核與證人即○○公司配合之仲介○○○證稱：原本是由○○公司李副總和被上訴人接洽，李副總後來交派給伊，當時買賣契約內容談得差不多，在伊知道公司和賣方接洽時，都沒有聽說過○○○。簽約當時，在場之人為○○公司董事長、李副總、伊、會計還有兩造，沒有○○○等情相符（見原審卷第225頁）。設若上訴人委由○○○媒介系爭房地之買賣訂約，佐以上訴人自稱其相關土地買賣都是交由○○○仲介，不會交由陌生人幫其買賣房屋等詞（見原審卷第286頁)，當無於系爭房地買賣雙方接洽過程，均未見○○○參與協商之可能；且上訴人自陳：除被上訴人外，沒有其他人向伊請求本件居間報酬等語（見本院卷第118頁），苟○○○確為上訴人媒介系爭房地買賣，而系爭買賣契約既已簽訂，且成交金額高達9,800萬元，竟未為何居間報酬之請求，顯與一般不動產仲介服務常情有違，益徵上訴人主張其委由○○○居間仲介云云，實無可信。
6.綜上各情以觀，系爭房地出賣予○○公司事宜，應係上訴人委由被上訴人居間媒介之，而非○○○，上訴人既未舉證證明其如前2.段所揭自認與事實不符，復未經被上訴人同意上訴人撤銷自認，是上訴人主張撤銷上開自認，不應准許，其辯稱兩造未成立系爭居間契約云云，亦無可採。
(二)被上訴人得請求系爭報酬147萬元：
1.按所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院110年度台上字第1948號判決意旨參照）；是居間人如已為他方報告訂約之機會，且雙方當事人嗣亦成立契約時，即可依法請求報酬（最高法院86年度台上字第2522號判決意旨參照）。經查，上訴人於111年10月13日與○○公司簽立系爭買賣契約，且係經由被上訴人居間成立，已如前(一)段所述，則被上訴人請求上訴人給付系爭居間契約報酬，即屬有據。觀諸上訴人於111年9月20日LINE對話中向被上訴人表示：「買賣案件我第1次給人家3％300萬元，......，對你打破我做土地生涯紀錄」等語，有前揭LINE對話紀錄可稽（見原審卷第193頁），上訴人復自陳在簽約前，被上訴人問伊仲介費多少錢，伊說一般跟仲介公司簽的合約大部分都是3％或4％等語（見本院卷第85頁），足認兩造間確有約定依成交價格3％計算居間報酬。上訴人雖辯稱伊於LINE對話中所稱「3％300萬元」係以賣價在1億元以上為前提，系爭買賣契約並不符合，應依一般民間中人行情，以百分之0.5或百分之1計算報酬云云，然綜觀兩造間LINE對話紀錄，並未提及上開前提或比例，亦未據上訴人提出其他證據證明兩造就此合意為系爭報酬之給付約定，要難採為系爭報酬計算之依據。
2.上訴人雖另辯稱系爭報酬附有系爭條件，已因系爭買賣契約遭其解除而不得請求等語。惟按所謂停止條件，係限制法律行為效力之發生，使其繫於將來客觀的不確定事實之成否，而於條件成就時發生效力之法律行為之附款。倘當事人就既已存在之債務，約定於預期之不確定事實發生時履行，而非將債務之發生或消滅繫於該不確定事實之發生，係對債務之清償約定不確定期限，而非附以條件（最高法院88年度台上字第1220號、105年度台上字第145號判決意旨參照）。審諸上訴人抗辯之系爭條件，其內容乃以系爭報酬必須至將來系爭買賣契約履約完畢之事實發生，為既已存在之系爭報酬債務之清償期，要無關系爭居間契約生效與否之問題，自非就系爭報酬之給付附以停止條件。是上訴人徒以系爭條件為民法第99條規定之停止條件等詞置辯，已有未合。且查，上訴人主張兩造間就此沒有書面約定，僅有口頭約定等語（見本院卷第85至86頁），綜觀兩造間LINE對話紀錄，亦無何關於系爭條件之對話，復未據上訴人提出其他證據證明兩造就此合意為系爭報酬之給付約定，難認兩造有系爭條件之約定。且按，契約因居間人之媒介而成立者，苟非無效或經撤銷者，居間人即得請求報酬（民法第568條立法理由參照）。是居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照）。查系爭居間契約既已成立，且經被上訴人媒介使上訴人與○○公司成立系爭買賣契約，被上訴人即得請求系爭報酬。縱上訴人事後以○○公司遲延給付完稅款200萬元為由，向○○公司為解約之意思表示，然揆諸前揭意旨，仍不影響被上訴人請求系爭報酬之權利。
3.惟按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。審酌本件買賣標的之系爭房地價值多達9,800萬元，媒介有相當資力之買家及訂約機會較一般低總價之買賣標的為少，居間成交誠屬不易，被上訴人就上訴人所提條件與買方進行磋商溝通，自111年8、9月間至系爭買賣契約於同年10月13日簽訂，歷時約1至2月許之時間所付出之勞務程度；而關於系爭房地買賣議價過程，證人○○○證稱：
買賣條件本來談好的價金是1億1,000萬元（包含○○公司建設好大樓後，上訴人購買頂樓，頂樓價金從○○公司給付給上訴人的價金扣除），後來因為上訴人說不買頂樓，就主動降價1,000萬元，上開事情是上訴人跟被上訴人說以後，被上訴人轉達給李副總，是在111年10月13日簽約前發生的事情。
簽約當天董事長跟上訴人談是否能再少一些，上訴人就直接降價200萬元，後來合意9,800萬元等語（見原審卷第226頁），上訴人亦於112年4月19日向被上訴人表示：「111年9月6日簽協議書以1億1千萬元，111年10月10日正式簽約以總價9,800萬元，已經很痛心...」等語（見原審卷第171頁），並有不動產出售協議書、系爭買賣契約可稽（見原審卷第67、19頁），可見被上訴人雖有促成原先被上訴人委賣所預定之售價金額而與買方簽訂出售協議書，惟至系爭買賣契約之最後簽訂階段，仍有賴上訴人同意退讓原協議買賣價金而成立之原因力。而○○公司已給付系爭買賣契約部分買賣價金1,800萬元，嗣上訴人因後續履約糾紛而請求解約（見兩造不爭執事項4.、6.至8.），並未取得全部價金，惟自卷附兩造間LINE對話紀錄觀之，於系爭買賣契約衍生土地增值稅、土地分割、貸款、履約保證、付款等爭議時，被上訴人仍積極居間溝通協調相關事宜等一切情狀，認被上訴人請求依系爭居間契約約定按成交價格3％計算之居間報酬過高，應酌減半數為1.5％即147萬元【計算式：系爭買賣契約成交價格：9,800萬元×1.5％＝147萬元】，被上訴人於此範圍內之請求為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。至上訴人雖因證人○○○未提供與其之LINE對話紀錄而聲請通知證人○○○到庭對質，欲證明其並未與○○○以LINE對話同意仍以1億元計算被上訴人3％之300萬元仲介報酬乙節（見原審卷第237頁、本院卷第94、99、116頁），惟經被上訴人減縮系爭報酬請求後，再經本院酌減系爭報酬如上，不復以1億元之3％為本件計酬基礎，是認無再予調查之必要，併此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第568條第1項之規定及系爭居間契約之約定，請求上訴人給付147萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月13日（見原審卷第39頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審除減縮部分外，就超過上開應予准許部分，未及審酌上訴人於本院始依民法第572條規定為酌減報酬之請求，而為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 114 年 5 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 陳宗賢法 官 吳崇道正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 114 年 5 月 20 日