臺灣高等法院臺中分院民事判決114年度重上字第278號上 訴 人 廖偉岑訴訟代理人 黃婷洳律師
張博鍾律師被 上訴 人 李玉惠上列當事人間請求給付相當於租金等事件，上訴人對於民國114年9月10日臺灣臺中地方法院114年度重訴字第71號第一審判決提起上訴，本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人與訴外人大益鞋業股份有限公司(下稱大益公司)、林銘洲於民國111年3月2日簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，約定由被上訴人向大益公司與林銘洲承租坐落○○市○○區○○段0○○000○00000○00000○00000○00000地號土地(下合稱系爭土地)上、無門牌、如附表編號1所示房屋(下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地)，及如附表編號2-4所示房屋(下稱其他房屋)，租期自111年5月1日起至121年4月30日止，每月租金新臺幣(下同)8萬元(應分別給付大益公司、林銘洲各5萬元、3萬元)。伊於112年5月22日因法院拍賣而取得系爭房屋，再與被上訴人於113年10月30日在法院成立調解，約定被上訴人應按月給付系爭房屋租金(前2年1萬3,000元，其餘租期1萬8,000元)予伊。伊與被上訴人間就系爭土地，亦可類推適用民法第425條之1推定租賃關係規定，則被上訴人應按月給付土地租金給伊。縱不得類推適用，伊繳納土地租金予林銘洲，而取得系爭土地使用收益權，被上訴人使用系爭土地受有不當利益，致伊受有同額損害，亦應返還相當於租金之利益給伊。爰先位依民法第421條第1項、第425條之1第2項規定(類推適用)，請求：⑴核定被上訴人(系爭房屋)占用系爭土地於剩餘租期(112年5月22日至121年4月30日止)每月租金12萬7,949元；⑵被上訴人應自112年5月22日起至系爭土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付伊12萬7,949元；備位則依民法第179條、第181條規定，請求被上訴人應自112年5月22日起至系爭土地法定租賃關係終止之日止，按月給付伊12萬7,949元。
二、被上訴人則以：上訴人因法院拍賣僅取得系爭房屋，並未取得系爭土地，無
權請求伊給付土地相當於租金之利益。林銘洲本於系爭土地所有人，請求上訴人返還使用土地之利益，與伊無涉。況上訴人取得系爭房屋所有權後，繼受系爭租約之一部，仍屬出租人，依約應提供系爭房屋(包含系爭土地在內)供伊繼續使用，則伊本於系爭租約而使用系爭房地，自無不當得利可言。況法院調解時，已衡酌上訴人支出土地成本，而將每月租金自1萬3,000元調高至1萬8,000元。是上訴人前開請求均無依據等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人全部請求，上訴人全部提起上訴。兩造聲明如下：
㈠上訴人之上訴聲明：
⒈核定被上訴人(系爭房屋)占用系爭土地於剩餘租期每月租金12萬7,949元。
⒉被上訴人應自112年5月22日起至系爭土地法定租賃關係終止
之日止，按月給付上訴人12萬7,949元⒊前開第⒉項願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(見本院卷第88-90頁，並依卷證資料文義略作文字調整)：
㈠系爭土地為林銘洲所有(見原審卷第21-50頁)。
㈡被上訴人與大益公司、林銘洲於111年3月2日簽訂系爭租約，
約定由被上訴人向大益公司與林銘洲承租系爭房屋及其他房屋，租賃期間自111年5月1日起至121年4月30日止，每月租金8萬元(應分別給付大益公司、林銘洲各5萬元、3萬元)。
系爭租約經原法院所屬民間公證人薛任智事務所以111年度中院民公任字第103號公證書公證〈見原法院113年度中補字第4143號卷(下稱中補卷)第31-35頁，及原審卷第97-101、183-193頁〉。
㈢系爭房屋前經法院拍賣(案號：原法院111年度司執字第13194
8號)，由上訴人於112年5月4日拍定，執行法院並於112年5月22日核發不動產權利移轉證書予上訴人(見中補卷第29頁)。㈣上訴人本於系爭租約，請求被上訴人應給付系爭房屋租金及
遷讓返還系爭房屋(案號：原法院112年度訴字第2762號、本院113年度上字第236號；見原審卷第141-154頁)。兩造嗣於113年10月30日在本院成立調解(案號：113年度上移調字第566號；下稱前案)，成立調解內容如下：被上訴人應於剩餘租期按月給付上訴人月租金1萬3,000元(112年5月22日至113年10月31日)、1萬8,000元(113年11月1日至121年4月30日)，以上不含系爭土地租金(見中補卷第45-46頁、原審卷第209-210頁)。
㈤林銘洲於112年6月21日郵寄台中大坑口郵局存證號碼231號存
證信函予上訴人，要求上訴人應給付系爭土地租金每年10萬7,400元；上訴人先後於112年6月29日、113年9月4日各匯款10萬1,913元、10萬1,913元予林銘洲，以支付112年、113年系爭土地之租金(見中補卷第37-39頁)。
㈥林銘洲因向上訴人催討前項租金，遭上訴人提出刑事詐欺告
訴，前經檢察官為不起訴處分，業已確定(案號：臺灣臺中地方檢察署112年度偵字第53338號；見本院卷第35-37頁)。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人先位依民法第421條第1項、第425條之1第2項規定，為下列請求，有無理由：
⒈核定被上訴人(系爭房屋)占用系爭土地於剩餘租期每月租金12萬7,949元。
⒉被上訴人應自112年5月22日起至系爭土地法定租賃關係終止之日止，按月給付上訴人12萬7,949元。
㈡上訴人備位依民法第179條、第181條規定，請求被上訴人應
自112年5月22日起至系爭土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付上訴人12萬7,949元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠推定租賃部分：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425條之1定有明文。次按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地(最高法院101年度台上字第923號判決意旨參照)。經查：
⑴民法第425條之1推定租賃規定，其規範目的在於調和房屋所
有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響。反觀系爭房地原分屬大益公司、林銘洲所有，上訴人事後僅取得系爭房屋所有權，而被上訴人則係系爭房地承租人，未曾取得系爭土地所有權，可見兩造間並無房地新舊所有人之關係，本件核與前開推定租賃規定情形，不具有本質上之類似性，自無法律漏洞之可言，揆諸前開說明，應無類推適用民法第425條之1推定租賃規定之餘地。
⑵至於上訴人所援引民法第421條規定，僅屬租賃之定義性條文
，因欠缺請求權基礎所需具備之「法律效果」，並非完全性條文，不足以作為一方向他方請求之法律規範(最高法院108年度台上字第61號判決意旨參照)。
⒉從而，上訴人先位依民法第421條第1項、第425條之1第2項規
定(類推適用)，請求核定剩餘租期土地租金，及被上訴人應如數給付土地租金，要屬無據，無從准許。
㈡不當得利部分：⒈按民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動
，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立。不當得利制度立法目的，乃調整違反法秩序之財貨不當移動，使其回復公平合理之狀態，若無財貨不當移動，即不生不當得利之問題。又
倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利(最高法院101年度台上字第1411號判決參照)。經查：
⑴上訴人取得系爭房屋所有權後，繼受系爭租約之一部，自屬
出租人。又系爭房屋客觀上不能脫離其基地(即系爭土地)而獨立存在，則上訴人於剩餘租期，無論依系爭租約，或依民法第423條交付租賃物及保持用益義務規定，應提供系爭房屋(包含系爭土地在內)供被上訴人繼續使用，被上訴人則依前案調解內容，按月給付租金給上訴人，則被上訴人本於系爭租約而使用系爭房地，即屬有法律上之原因受利益，上訴人亦未受有若何損害。
⑵況上訴人並非系爭土地所有人，因其所有系爭房屋占用系爭
土地，而給付土地租金予林銘洲(見不爭執事項第㈢㈣項)，則上訴人所主張關於系爭土地之給付關係(財貨移動)，僅存於上訴人與林銘洲間，兩造間並無給付關係存在，被上訴人亦未因此受有財產之利益，自不負不當得利之返還義務。
⒉從而，上訴人備位依不當得利規定，請求被上訴人應於前開
期間按月給付12萬7,949元，要屬無據。
七、綜上所述，上訴人分別依前開規定，先位請求核定及給付土地月租金，備位請求被上訴人按月給付土地相當租金之利益，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由固與本院認定未盡相同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 2 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 廖純卿法 官 陳正禧正本係照原本作成。
僅上訴人得上訴。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蔡皓凡中 華 民 國 115 年 2 月 4 日附表： 編號 坐落土地(○○市○○區○○段) ⑴建號 ⑵門牌(○○路○段000 巷0弄) ⑶構造層次 ⑷面積 ⑸權利範圍 ⑹所有人 備註 1 00、00-00、00-00、00-00、00-00地號 ⑴---- ⑵無(○○路○段000巷0 弄0號對面) ⑶2層樓房 ⑷第一層592.52㎡ 第二層268㎡ 合 計860.52㎡ ⑸全部 ⑹廖偉岑(原為大益公司 所有) 未保存登記，占用鄰地 2 00-0地號 ⑴000建號 ⑵○○路○段000巷0弄0號 ⑶鋼筋混凝土造2層樓房 及鐵架造 ⑷第一層112.19㎡ 第二層135.34㎡ 騎檂樓25.97㎡ 合 計273.50㎡ (附屬建物合計36.2㎡) ⑸全部 ⑹大益公司 增建第二層352.60㎡ 、第三層142.92㎡(合計495.52㎡) 3 00-00地號 ⑴00000建號 ⑵○○路○段000巷00號 ⑶鋼筋混凝土造7層樓房 ⑷總面積2,632.59㎡ (附屬建物合計179.87㎡) ⑸全部 ⑹大益公司 4 00-00地號 ⑴---- ⑵----(○○○路000巷) ⑶1層鐵架造平房 ⑷51㎡ ⑸全部 ⑹大益公司 未保存登記