臺灣高等法院臺中分院民事判決115年度上易字第65號上訴人即附帶被上訴人 池汶哲
送達代收人 楊婷伊 住○○市○區○○○路000號00樓之0訴訟代理人 施驊陞律師複 代理 人 劉明璋律師
李柏松律師(民國115年5月13日解除委任)被上訴人即附帶上訴人 昶鴻不動產仲介經紀有限公司法定代理人 莊清泉訴訟代理人 蔡奉典律師
蔡弘亮律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國114年11月5日臺灣彰化地方法院114年度訴字第626號第一審判決提起上訴，本院於115年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回昶鴻不動產仲介經紀有限公司後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
二、池汶哲應再給付昶鴻不動產仲介經紀有限公司新臺幣40萬元，及自民國114年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、池汶哲上訴駁回。
四、第一(除確定部分外)、二審訴訟費用由池汶哲負擔。事實及理由
一、被上訴人主張：兩造先後於民國112年11月21日、112年11月30日及113年3月19日各簽訂不動產購買意願書(其中最後1件下稱系爭意願書)，約定由上訴人自民國112年11月21日起，委由伊仲介以總價新臺幣(下同)2億元(最後委託買價)，向訴外人○○企業股份有限公司(下稱○○公司)及其負責人○○○購買坐落○○縣○○鄉(下同)○○段000、000、000-0、000-0、000-0、000、000-0、000-0、000-0、000-0、000-0、000、000、000-0地號土地(下稱各個地號土地或合稱系爭土地)，及其上000建號建物(門牌○○路000號，下稱系爭建物，與系爭建物合稱系爭房地)，保留意願至113年5月7日止，上訴人並交付訴外人○○國際實業股份有限公司(下稱○○公司)所簽發金額500萬元支票(下稱系爭支票)予伊，作為出價金(定金、斡旋金)。其後，○○公司及○○○於113年3月20日同意以2億元出售系爭房地，伊隨即邀約上訴人及訴外人○○○(即○○公司負責人)於113年3月28日查勘系爭房地。詎 上訴人僅以考慮為由而反悔不買，其後更私下與賣方買賣，有違誠信原則，依系爭意願書第9條第2項第3款、第1項第1款約定，仍應依成交價2億元之0.6%計付服務報酬120萬元。爰依前開約定，請求上訴人如數給付120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息(下合稱120萬元本息)。
二、上訴人則以：系爭意願書僅保留意願至113年4月30日，且第11條約定地上物應由賣方清除後辦理鑑界交付，然被上訴人媒合之賣方固
願以2億元出售，但附帶條件係系爭土地上之地上物由伊處理，被上訴人未就清理地上物之條件使買賣雙方達成一致，被上訴人不得請求報酬。又系爭意願書所載買賣雙方，與最後成交之買賣雙方未盡一致，即由○○公司以價金1億8,400萬元將000、000-0、000-0、000-0、000-0、000-0、000、000地號土地及系爭建物出賣予○○公司，訴外人○○○○以價金800萬元將000-0地號土地出賣予伊及○○○，○○公司及○○○○均非被上訴人媒介，至多000、000、000-0、000-0、000-0地號土地係賣方○○○以價金800萬元出售予伊及○○○部分，與被上訴人媒介買賣有關。況○○○實際將所有權移轉登記予伊係於113月8月間，在保留意願期間2個月以後，不符系爭意願書第9條第2項第3款約定之要件。縱被上訴人仍得請求報酬，因伊向○○○買受前開土地價金為800萬元，被上訴人僅得依成交價800萬元之0.6%請求服務報酬。另系爭意願書第9條第2項第3款為定型化契約條款，對伊重大不利益，違反誠信原則及平等互惠原則而顯失公平，依消費者保護法(下稱消保法)第12條第1項、第2項第1款規定，應屬無效。如認該約款有效，其後由伊自行與○○○協商而成立買賣契約，大幅節省被上訴人與出賣人斡旋所需時間成本，且被上訴人無須為伊協助處理價金交付及移轉登記等事宜，應認被上訴人實際付出勞力、時間、費用不及於系爭意願書原預定之服務內容，亦應依損益相抵法則，或依民法第572條規定，酌減服務報酬至10萬元以下等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人80萬元本息(備位請求)，並駁回被上訴人先位請求(250萬元本息)及其餘備位請求(40萬元本息)。上訴人就其備位請求敗訴部分，全部提起上訴；被上訴人僅就備位敗訴部分(40萬元本息)，提起附帶上訴，其先位請求敗訴部分，則未據被上訴人提起上訴或附帶上訴已經確定，不在本院審理範圍。
四、兩造聲明：㈠上訴人之聲明：⒈上訴部分：
⑴原判決不利於上訴人部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
⑶第一(除確定部分外)、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒉附帶上訴之答辯聲明：
⑴對造附帶上訴駁回。
⑵附帶上訴訴訟費用由對造負擔。
㈡被上訴人之聲明：
⒈上訴之答辯聲明：
⑴對造上訴駁回。
⑵第二審訴訟費用由對造負擔。
⒉附帶上訴聲明：
⑴原判決關於駁回附帶上訴人後開第⑵項之訴部分廢棄。
⑵附帶被上訴人應再給付附帶上訴人40萬元，及自114年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息(下稱40萬元本息)。
⑶附帶上訴訴訟費用由附帶被上訴人負擔。
五、兩造不爭執事項(見本院卷第63-67頁，並依卷證資料文義略作文字調整)：㈠兩造先後於112年11月21日、112年11月30日各簽訂不動產購
買意願書，並於113年3月19日簽訂系爭意願書，約定由上訴人自112年11月21日起，委由被上訴人仲介向○○公司及其負責人○○○購買系爭房地(見原審卷第25-26、421-424頁)。
㈡系爭意願書約定上訴人擬出價2億元購買系爭房地，並於第3
條約定保留日為113年4月30日17時止(最多不得超過7日)，及第11條約定「地上物全部清除，鑑界後交予買方」(見原審卷第25-26頁)。
㈢上訴人交付○○公司所簽發之系爭支票(發票日113年4月30日、
票據號碼UA0000000號、付款人為聯邦商業銀行員林分行)予被上訴人，作為出價金；其後由上訴人於113年4月30日取回系爭支票(見原審卷第29、463頁)。
㈣○○公司及○○○於113年3月20日出具契約變更合意書，同意以2億元出售系爭房地，地上物由買方處理(見原審卷第27頁)。
㈤○○○及○○○○分別為○○公司之董事長及股東；○○○與上訴人分別
為○○公司之董事長及副總經理(見原審卷第37、211-221頁)。㈥系爭房地產權異動情形如下(見原審卷第57-157頁)：⒈000、000、000-0、000-0、000-0地號土地(農地)原為○○○所
有，於113年9月18日(原因發生日期：113年8月20日；登記原因：買賣)移轉登記予上訴人及○○○，應有部分各2分之1，其買賣價金合計800萬元(見原審卷第367、387-395頁)。
⒉000、000-0、000-0、000-0、000-0、000-0、000、000地號
土地(丁種建地)及系爭建物原為○○公司所有，並於113年9月18日(原因發生日期：113年8月20日；登記原因：買賣)移轉登記予○○公司，其買賣價金合計1億8,400萬元(見原審卷第367-378頁)。
⒊000-0地號土地(農地)原為○○○○所有，於113年9月18日(原因
發生日期：113年8月20日；登記原因：買賣)移轉登記予上訴人及○○○，應有部分各2分之1，其買賣價金為800萬元(見原審卷第367、379-386頁)。
⒋以上買賣契約(實際)簽約日期為113年5月31日(見原審卷第367-396頁)。
㈦系爭意願書第9條為定型化契約條款，惟兩造合意將服務報酬從2%降為0.6%(見原審卷第26頁)。
六、兩造爭執事項㈠系爭意願書第9條第2項第3款是否違反消保法第12條第1項、
第2項第1款規定而無效？㈡被上訴人依系爭意願書第9條第2項第3款、第1項第1款約定，
請求上訴人應給付120萬元本息，有無理由？㈢上訴人抗辯因被上訴人節省勞力、時間、費用，故得損益相
抵，有無理由？㈣上訴人依民法第572條規定，請求法院酌減報酬，有無理由
？
七、本院之判斷：㈠違反消保法無效部分：
⒈按消保法第12條定型化契約條款無效規定，其適用以契約條
款屬定型化契約為前提要件。又定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；所謂個別磋商條款，指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。消保法第2條第7、8款定有明文。故消費者與企業經營者個別磋商合意訂立之契約，非屬定型化契約條款，倘已明定其權利、義務，亦不低於消保法對消費者權益最低保障，基於私法自治及契約自由原則，消費者自主為決定，應受該契約約定之拘束(最高法院113年度台上字第1162號判決意旨參照)。縱當事人之一方基於與特定相對人訂立契約之目的，預先擬就相關條款，作為商議之張本，嗣經雙方當事人對其內容為個別磋商而合意議定者，亦非定型化契約(最高法院106年度台上字第1166號判決意旨參照)。經查：
⑴系爭意願書第9條涉及契約定性，兩造固均稱屬定型化契約條
款(見不爭執事項第㈦項)，惟關於契約定性，屬於法律適用範圍，法院應依職權判斷其定性，不受當事人陳述法律意見之拘束(最高法院110年度台上字第1185號判決意旨參照)，先予敘明。
⑵系爭意願書固屬仲介業者即被上訴人之一方基於與上訴人訂
立契約之目的，預先擬定相關條款，惟上訴人實際上並非完全僅按被上訴人所提預先擬定條款與其訂約，仍就其內容進行實質磋商，如第9條第1項服務報酬依購買總價2%計付，其後經兩造多次磋商，先降為1%，最後再降為0.6%計付；又第9第2項第3款買方違約私下成交時仍應給付報酬數額，仍依第1項約定最後亦降為0.6%計付(見原審卷第26、422、424頁)，可見系爭意願書第9條第2項第3款應屬個別磋商條款，而非定型化契約條款。
⑶細繹系爭意願書第9條第2項第3款「買方於本意願保留期間或
期限屆滿後2個月內，逕與加盟店已提供買方曾經仲介之客戶資料內之客戶成交者，買方同意仍應支付本條第1項所載之服務報酬(即按成交總價0.6%計算)予加盟店」約定內 容，屬禁止私下成交約款，核與內政部發布不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：...㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者」視為完成仲介義務條款相似，此約款之規範目的，無非在於避免委託人圖免給付仲介費而拒絕訂約，致仲介業者提供諸多媒介服務付諸流水(做白工)，合理分配雙方應負責任，並兼顧雙方權益均衡，應屬公平允當；況此約款報酬數額僅依成交價0.6%計付 ，遠低於內政部發布不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條成交價6%之報酬上限(見原審卷第357頁)，揆諸前開說明，基於私法自治及契約自由原則，上訴人所為自主磋商決定，自無消保法第12條無效規定之適用。
⒉從而，上訴人仍抗辯系爭意願書第9條第2項第3款屬定型化契
約條款，並違反消保法第12條規定而無效云云，於法無據，要難採認。㈡被上訴人可否請求報酬部分：
⒈觀諸系爭意願書第9條第2項第3款禁止私下成交約款，只要買
方於意願保留期間或期限屆滿後2個月內，逕與仲介業者已提供買方曾經仲介之客戶(賣方)資料內之客戶成交同一買賣標的者，即應依成交價金0.6%計付服務報酬，縱買方以他人名義權充買受人，或將仲介買賣標的拆成數筆契約成交者亦同，甚至實質委託人亦應解為該約款所稱曾經仲介之客戶，始符合不動產交易之誠信原則。經查：
⑴系爭房地原所有人分別為○○公司、其負責人○○○，及其股東○○
○○(即000-0地號農地原所有人；見不爭執事項第㈥項)，原供作○○公司廠房及附屬設施使用，而此仲介物件及賣方客戶均由被上訴人於112年11月間所開發，並以○○公司及○○○為名義上委託人，與被上訴人簽署委託契約書(委託賣價2億8,000萬元)，其後幾經被上訴人周旋，賣方委託賣價先後依序各降為2億3,000萬元、2億2,000萬元、2億元等情，此有被上訴人所提系爭房地彩色列印照片、委託契約書及數件契約內容變更合意書影本附卷存參(見原審卷第27、39-41、349-355頁)。準此以觀，系爭房地既為被上訴人仲介開發之物件，再佐以並無客觀事證可證明○○○○反對出賣，則仲介賣方客戶除○○公司及○○○外，實質上亦包含○○○○在內，始符合賣方簽署委託「合併」出賣系爭房地約款之本旨。
⑵上訴人自112年11月21日起簽訂3件不動產購買意願書(包含系
爭意願書在內)，委由被上訴人仲介向○○公司及○○○購買系爭房地(見不爭執事項第㈢項)，其後幾經被上訴人周旋，買方出價從1億9,788萬6,000元，調高為2億元等情，此有前揭意願書影本在卷可稽。其間，被上訴人更於113年3月28日帶同上訴人及○○公司負責人○○○察看系爭房地，上訴人並交付○○公司簽發之系爭支票，供作出價金，為上訴人所不爭執。再參酌上訴人係○○公司股東兼副總經理，而○○○為○○公司負責人(見不爭執事項第㈤項)，及系爭房地僅供廠房生產或附隨倉儲使用(見原審卷第39-41頁)，則被上訴人主張上訴人代○○公司或○○○出面購買系爭房地，應屬合理可採。準此以觀，被上訴人所提供仲介服務予買方，除上訴人外，實質亦含○○○與○○公司在內，且前開買方均經由被上訴人居間介紹，始得知系爭房地賣方相關資訊，據以私下成交，應無疑義。
⑶系爭房地固於113年9月18日移轉登記予賣方(原因發生日期：
113年8月20日)，均於系爭意願書約定期限(113年4月30日)2個月以後(見不爭執事項第㈥項⒈⒉⒊)，惟其實際成交日為113年5月31日(見不爭執事項第㈥項⒋)，可見上訴人(買方)確有系爭意願書第9條第2項第3款約定所指期限內私下成交情事。
⑷至於上訴人僅以○○公司、○○○非前開約定所指買方，○○○○亦非
前開約定之賣方，及系爭房地事後拆成數個標的各別締約成交，暨前後買賣條件未盡相同，抗辯其無私下成交情事云云，均屬事後推卸之詞，要難採認。
⒉從而，被上訴人依系爭意願書第9條第2項第3款、第1項第1款
約定，請求上訴人應給付120萬元(計算式：2億元×0.6% ＝120萬元)，即有憑據。
㈢遲延利息部分：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
⒉查系爭意願書第9條第2項第3款、第1項第1款既約定委託人應
於簽訂買賣契約時給付服務報酬，則上訴人應於113年5月31日給付報酬，惟上訴人迄未給付，則被上訴人主張上訴人自起訴狀繕本送達翌日即114年6月14日起，應加付依法定利率計算之遲延利息，亦無不可。
㈣損益相抵部分：
⒈按「基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益」，民法第216條之1定有明文。
此即損益相抵規定，而損益相抵所謂損害與利益，均以責任原因之事實有相當因果關係者為限〈孫森炎著民法債編總論上冊(101年2月修訂版)第448頁參照〉。⒉查上訴人片面違反系爭意願書約定，私下與他人成交，而被
上訴人已為上訴人完成居間介紹之義務，並無任何可歸責事由存在，縱被上訴人因上訴人私下成交，而節省若干勞力、時間、費用等成本支出，應屬上訴人拒絕接受被上訴人繼續提供服務所致，核與損益相抵規定之要件不符，自無須扣除。
⒊從而，上訴人抗辯被上訴人節省勞力、時間、費用，故得損益相抵，洵屬無據，要難准許。
㈤酌減報酬部分：
⒈按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其
公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第572條第1項定有明文。其立法理由明載因居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。
⒉查依前述系爭房地議價過程，買賣雙方最初出價差額高達 8,
211萬4,000元(2億8,000萬元－1億9,788萬6,000元)，幾經被上訴人周旋媒合，買賣雙方最後皆同意以2億元成交，僅因地上物由何人拆除及費用負擔等枝節問題未達成共識，故未成交，惟上訴人嗣後私下成交金額亦為2億元，且部分地上物未拆除，由買方自行處理(見原審卷第435-436頁)，以上核與被上訴人當時媒合買賣條件相差無幾，最終實際上為買方節省高達8,211萬餘元之價金支出，足認被上訴人所提供勞務，對於最後買賣成交提供至關重要之助力。況兩造約定服務報酬僅為法定報酬上限數額10分之1，而上訴人私下成交，自願放棄被上訴人提供後續服務，上訴人復未提出其他具體事證證明被上訴人所付出勞務價值，遠逾服務報酬，顯失公平，無從認定被上訴人有取得不當高額報酬之情。
⒊從而，上訴人仍依民法第572條規定，請求酌減報酬，即無依據，不應准許。
八、綜上所述，被上訴人依系爭意願書第9條第2項第3款、第1項第1款約定，請求上訴人應給付120萬元本息，自屬正當，應予准許。原審就前開應准許部分(80萬元本息)判命上訴人如數給付，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。至於前開其餘應准許部分(40萬元本息)，原審為被上訴人敗訴判決，容有未合，被上訴人附帶上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第一、二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 廖純卿法 官 陳正禧正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 蔡皓凡中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
附表(○○縣○○鄉○○段)： 編號 ⑴地號(建號) ⑵門牌 ⑶建地或農地 面積(㎡) 所有人 ⑴原所有人 ⑵現所有人 應有部分 價金 1 ⑴000地號土地 ⑵---- ⑶農地 1,479.16㎡ ⑴○○○ ⑵○○○ 池汶哲 全部(○○○ 、池汶哲各 取得應有部 分2分之1) 2 ⑴000地號土地 ⑵---- ⑶農地 45.52㎡ ⑴○○○ ⑵○○○ 池汶哲 全部(○○○ 、池汶哲各 取得應有部 分2分之1) 3 ⑴000-0地號土地 ⑵---- ⑶農地 27.57 ⑴○○○ ⑵○○○ 池汶哲 全部(○○○ 、池汶哲各 取得應有部 分2分之1) 4 ⑴000-0地號土地 ⑵---- ⑶農地 110.26㎡ ⑴○○○ ⑵○○○ 池汶哲 全部(○○○ 、池汶哲各 取得應有部 分2分之1) 5 ⑴000-0地號土地 ⑵---- ⑶農地 27.57㎡ ⑴○○○ ⑵○○○ 池汶哲 全部(○○○ 、池汶哲各 取得應有部 分2分之1) 以上5筆農地合計800萬元 6 ⑴000地號土地 ⑵---- ⑶建地 181.61㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 7 ⑴000-0地號土地 ⑵---- ⑶建地 1,124.09㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 8 ⑴000-0地號土地 ⑵---- ⑶建地 14.39㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 9 ⑴000-0地號土地 ⑵---- ⑶建地 39.19㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 10 ⑴000-0地號土地塖 ⑵---- ⑶建地 172.04㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 11 ⑴000-0地號土地 ⑵---- ⑶建地 22.24㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 12 ⑴000地號土地 ⑵---- ⑶建地 83㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 13 ⑴000地號土地 ⑵---- ⑶建地 3,028.26㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 以上8筆丁種建築用地及系爭建物合計1億8,400萬元 14 ⑴000-0地號土地 ⑵---- ⑶農地 1,112.7㎡ ⑴○○○○ ⑵○○○ 池汶哲 全部(○○○ 、池汶哲各 取得應有部 分2分之1) 800萬元 15 ⑴000建號建物(即系爭建物) ⑵○○路000號 904.58㎡ ⑴○○公司 ⑵○○公司 全部 合計 ---- ----- ---- 2億元