行 政 法 院 判 決 八十七年度判字第一一○號
原 告 鼎茂建代 表 人 甲○○被 告 新竹市稅捐稽徵處右當事人間因營業稅事件，原告不服財政部中華民國八十六年八月十四日台財訴字第八六○○六六六八八號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告在新竹縣竹東鎮三重里興建汐谷小別墅四十八戶及車位二十三個，經被告查得其售予范江亮等二十人，計房屋二十戶價額新台幣（以下同）二二、七三四、○○○元，車位八個計二、八○○、○○○元，總價額為二五、五三四、○○○元，惟售予姚秀鳳房屋六戶、車位四個，姚玉琴房屋十八戶、車位十一個，張誌益房屋四戶，總計房屋二十八戶、車位十五個，總價額僅一一、六七○、○○○元，被告以原告售予姚秀鳳等三人之售價顯然偏低，且又無從提供可資採信之證明文件供核，乃就售價偏低之二十八戶中之二十七戶房屋（該二十八戶中之Ａ４房屋有違章，另案核處）及十五個車位，均按出售予范江亮等二十人之房屋平均售價一、一三六、七○○元，乃每一車位按三五○、○○○元調整，核算應開立統一發票數為三五、九四○、九○○元，減除已開立統一發票數一一、二八○、○○○元，總計調整售價額二四、六六○、九○○元，補徵營業稅一、一七四、三二九元。原告不服，申請復查，未獲變更，向臺灣省政府提起訴願，經該府以八十四年十二月十五日八四府訴二字第一六八六一三號訴願決定將原處分撤銷，著由原處分機關另為處分。嗣被告重核結果，變更補徵營業稅為一、○四四、九三三元。原告不服，循序提起一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨於次：
原告起訴意旨略謂︰一、查范江亮等二十人係於八十一年三月二十九日系爭房屋預售推出至同年底時購買，八十二年至八十三年間，因市場景氣低迷，原告並遭受客戶詐欺，無法順利售出餘屋，又負擔沈重利息，乃於八十三年初以較低價格售予姚玉琴等人。二、原告售予姚玉琴等三人，扣除契稅代書費，水電外管費每戶一七○、○○○元，實際取得金額為約四六、○○○、○○○元，換算四成房屋價款，應祇有一八、五四○、○○○元，扣除已開立發票一一、二八○、○○○元總計僅有銷售額七、二六○、○○○元之營業稅額即三六三、○○○元（7,260,000×5% ）未繳，若以姚玉琴等三人同年度銷售予劉永泉等人，價格約為每戶二一○萬至二五○萬元左右，平均每戶約二、三○○、○○○元，扣除契稅增值稅、代書費、水電外管費、貸款利息每戶約三○○、○○○元，實際每戶售價僅得約二、○○○、○○○元，換算四成房屋價款，每戶約祇有八○○、○○○元，以二十三戶總計一八、四○○、○○○元，扣除已開立統一發票一一、二八○、○○○元，總計祇有銷售額七、一二○、○○○元之營業稅額三五六、○○○元（7,120,000×5% ）未繳，並非被告所稱之一、○四四、九三三元未繳等語。
被告答辯意旨略謂︰按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定銷售額。」、「營業人申報之銷售額，顯不正常者，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額或應納稅額並補徵之。」、「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價額按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」、「本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。」分別為營業稅法第十七條、第四十三條第二項及同法施行細則第二十一條、第二十五條所明定。次按「．．．『房屋款顯較市價為低』如何查證乙節，請參酌本部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論．．．房屋款之市價可參酌左列資料認定之：營利事業所得稅查核準則第二十二條第二項規定之時價參考資料。不動產鑑價公司鑑價資料。銀行貸款評定之房屋款價格。臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。依前述各項資料查得房地總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」復為財政部八十一年二月二十五日台財稅第000000000號函所釋示。查原告於八十三年間售予姚秀鳳等三人（原告負責人甲○○之女及原告之關係人）房屋計二十八戶、車位十五個，藉非常規交易以顯較時價為低之價格開立發票金額一一、二八○、○○○元，被告依照營業稅法第十七條，規定按查得同案中原告銷售予范江亮等二十戶之平均售價，調整本案系爭房屋二十七戶（另一戶有違章另案核定補徵）之售價，並據以補徵八十三年營業稅一、一七四、三二九元，原告不服，循序提起行政救濟，案經臺灣省政府訴願委員會八十四年十二月十五日府訴二字第一六八六一三號訴願決定書，以原告售予姚秀鳳等三人與范江亮等二十人房屋、車位並不屬同一年度，核與首揭規定未合，且財政部八十一年二月二十五日台財稅第000000000號函釋已對房屋款市價之認定已明確規定參酌原則，爰決定撤銷原處分，由被告另為處分。被告遵照訴願決定意旨，依財政部八十一年二月二十五日台財稅第000000000號函釋規定，重新查得案房屋中有二十三戶曾向銀行辦理貸款，乃以其以同棟房地權利價值核定，並依營業稅施行細則第二十一條規定：「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價額按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」重行核定房屋銷售額為二七、二七八、六五七元及十四個車位售價四、九○○、○○○元（依原告出售車位每戶三五○、○○○元計算），總計房屋、車位銷售額三二、一
七八、六五七元，扣除原告已開立發票金額一一、二八○、○○○元，共調整增加銷售額計二○、八九七、六五七元，原補徵營業稅一、一七四、三二九元，則更正為一、○四四、九三三元，並於八十五年五月三十一日作成新市稅法第00000000號復查決定，自無違誤。至原告訴稱銷售額應扣除契稅代書費、水電外管費、增值稅一節，查原告所指之契稅、代書費、水電外管費、土地增值稅均屬代收代付之款項，並未包含於被告核定調整之房屋、車位銷售額內，原告執前詞爭執，難認為有理由等語。
理 由按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定銷售額。」、「營業人申報之銷售額，顯不正常者，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額或應納稅額並補徵之。」、「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價額按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」、「本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。」營業稅法第十七條、第四十三條第二項及同法施行細則第二十一條、第二十五條分別定有明文。次按「．．．『房屋款顯較市價為低』如何查證乙節，請參酌本部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論辦理．．．房屋款之市價可參酌左列資料認定之：營利事業所得稅查核準則第二十二條第二項規定之時價參考資料。不動產鑑價公司鑑價資料。銀行貸款評定之房屋款價格。臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。依前述各項資料查得房地總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」復為財政部八十一年二月二十五日台財稅第000000000號函所釋示。查本件原告在新竹縣竹東鎮三重里興建矽谷小別墅四十八戶及車位二十三個，經被告查得其售予范江亮等二十人，計房屋二十戶價額二二、七三四、○○○元，車位八個計二、八○○、○○○元（每一車位價額均為三五○、○○○元），總價額為二
五、五三四、○○○元，惟售予姚秀鳳房屋六戶、車位四個，姚玉琴房屋十八戶、車位十一個，張誌益房屋四戶，總計房屋二十八戶、車位十五個，總價額僅一一、六七○、○○○元，被告以原告售予姚秀鳳等三人售價顯然偏低，且原告又無從提供可資採信之證明文件供核，乃就售價偏低之二十八戶中之二十七戶房屋（Ａ４房屋有違章，另案核處）及十五個車位，均按出售予范江亮等二十人之房屋平均售價一、一三
六、七○○元，及每一車位三五○、○○○元調整，核算應開立發票數為三五、九四○、九○○元，減除已開立發票數一一、二八○、○○○元，總計調整售價額二四、六六○、九○○元，補徵營業稅一、一七四、三二九元。原告不服，申請復查，未獲變更，遂執詞主張范江亮等二十人實為自八十一年三月二十九日預售屋推出時至八十一年底止時購買，自八十二年至八十三年之間因市場景氣持續低迷，該地段大小個案亦陸續傳出惡性倒閉事件，實難以八十一年至八十二年初之市場時價銷售，故於八十三年初即售予姚玉琴等三人，否則將面臨難以維續之命運，此舉實為萬不得已之苦衷，姚玉琴等三人先後於新竹第五信用合作社及台開信託貸款以銀行間代償轉付扣所承購之價金，為被告所稱原告一次收取現金之由來，實則原告並未收取到如被告所指數千萬元之譜。被告逕行調整其銷售額、補稅不當，請予撤銷等語，訴經臺灣省政府八十四年十二月十五日八四府訴二字第一六八六一三號訴願決定略以：本件原告將上述房屋及車位售予姚秀鳳等三人與范江亮等二十人並不屬於同一年度，原處分機關前述調整原告銷售額，且補徵系爭營業稅之處分，核有未合．．．，將原處分撤銷，著由原處分機關另為處分。被告重核結果，以依照查得甲○○等人於八十三年間以系爭房屋中之二十三戶向銀行貸款以同棟房地權利價值核定，核算房屋銷售額為二七、二七八、六五七元，另加計停車位十四戶，依照原告出售車位款每戶三十五萬元，認列車位銷售額四九○萬元，合計銷售額三二、一七八、六五七元，扣除原告已開立銷售額一一、二八○、○○○元，總計調整增加銷售額二○、八九八、六五七元等由，復查決定乃將原補徵營業稅一、
一七四、三二九元，變更為一、○四四、九三三元，揆諸首揭說明，尚無不合。原告雖起訴主張其售予姚玉琴等三人，扣除契稅代書費、水電外管費每戶一七○、○○○元，實際取得金額為約四六、○○○、○○○元，換算四成房屋價款，應祇有一八、五四○、○○○元，扣除已開立發票一一、二八○、○○○元，總計僅有銷售額七、二六○、○○○元之營業稅額即三六三、○○○元（7,260,000×5% ）未繳，若以姚玉琴等三人同年度銷售予劉永泉等人，價格約為每戶二一○萬至二五○萬元左右，平均每戶約二、三○○、○○○元，扣除契稅、增值稅、代書費、水電外管費、貸款利息每戶約三○、○○○元，實際每戶售價僅得約二、○○○、○○○元，換算四成房屋價款，每戶亦約祇有八○○、○○○元，以二十三戶總計一八、四○○、○○○元，扣除已開立統一發票一一、二八○、○○○元，總計才祇有銷售額七、一二○、○○○元之營業稅額三五六、○○○元（7,120,000 ×5%）未繳，並非被告所稱之一、○四四、九三三元未繳云云。然查被告依前述財政部之函釋，重新查得案房屋中有二十三戶曾向銀行辦理貸款，乃以其辦理貸款則以同棟房地權利價值核定，並依首開營業稅法施行細則第二十一條規定重行核定房屋銷售額為二七、二七八、六五七元及十四個車位售價四、九○○、○○○元（依原告出售車位每戶三五○、○○○元計算），總計房屋、車位銷售額三二、一
七八、六五七元，扣除原告已開立發票金額一一、二八○、○○○元，共調整增加銷售額計二○、八九七、六五七元，將原補徵營業稅一、一七四、三二九元變更為一、○四四、九三三元，洵無違誤；至原告訴稱銷售額應扣除契稅、代書費、水電外管費、增值稅者，因契稅、代書費、水電外管費、土地增值稅均屬代收代付之款項，自未包含於被告核定調整之房屋及車位之銷售額內。從而原告所訴各節，殊無足採。一再訴願決定，遞予維持被告所為復查處分，俱無不合。原告起訴聲明將之撤銷，難謂為有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十七 年 一 月 二十二 日
行 政 法 院 第 四 庭
審 判 長 評 事 曾 隆 興
評 事 沈 水 元評 事 吳 仁評 事 吳 錦 龍評 事 林 家 惠右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 陳 盛 信中 華 民 國 八十七 年 一 月 二十三 日