行 政 法 院 判 決 八十七年度判字第一八八三號
再 審原 告 行政院公平交易委員會再 審被 告 和昌建設股份有限公司代 表 人 甲○○右當事人間因公平交易法事件，再審原告對本院中華民國八十七年四月十日八十七年度判字第六一九號判決提起再審之訴。本院判決如左︰
主 文再審之訴駁回。
事 實緣關係人張宗雄以再審被告於台北縣新莊市興建「博士的家」建物，並於完工前，先行廣告、預售，其中多項設施未依廣告內容施作，向再審原告提出檢舉。經再審原告調查結果，以再審被告於預售屋廣告中，就中庭花園及公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，至廣告中關於電視監控系統、門廳、地下停車場、水電設備及陽台部分，尚無不實之情形，乃於民國八十五年十一月四日以公處字第一七六號處分書命再審被告自處分書送達之次日起停止就中庭花園及公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。再審被告不服，循序提起一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟，經本院八十七年度判字第六一九號判決（以下簡稱原判決）將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷，茲再審原告復以原判決具有行政訴訟法第二十八條第一款之再審事由，提起再審之訴，茲摘敍兩造訴辯意旨於次：
再審原告起訴意旨略謂：一、有關原判決認再審原告就「中庭花園」被編為民安路三○八巷之不實部分，係以廣告推出時為認定基準，有待商榷乙節，適用法規顯有錯誤，理由如下：㈠原判決就不實廣告判斷時點之論述，理由前後矛盾，有違論理法則：原判決以公平交易法第二十一條第一項「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」之規定，認為應以「廣告時既存之事實」為限，不包含有待將來施作實現之事項，惟其進一步引申時，卻又認為預售屋廣告是否有虛偽不實或引人錯誤情事，必須以該廣告所表示或表徵事項與其「依約交付時之實際商品」作為比較基準，並認若以交屋前之廣告刊登時之事實為基準，則預售屋廣告於廣告時因地上空無一物，均可依前揭規定處分，甚不合理云云，其前後判斷基準時點之認定顯相矛盾，已違背論理法則，顯有行政訴訟法第二十八條第一款「適用法規顯有錯誤」之事由。㈡原判決除有前揭論理之謬誤外，其非以廣告刊登時之客觀狀況為判斷標準，而以廣告所表示或表徵事項，與依約交付時之實際商品為比較基準，並將「尚待將來施作之事項，或屬要約（或要約之引誘）性質」者，完全排除於首揭公平交易法第二十一條第一項規範之外，亦有適用法規顯有錯誤情事。蓋：前開公平交易法第二十一條第一項條文於公平交易法之體例，係屬「不公平競爭」行為類型，其立法目的係在禁止事業以不實廣告為競爭手段與其他同業競爭者從事不公平競爭，並藉以招徠消費者與其交易，故事業若於廣告上對於商品之內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即違反前開法條之規定。次按一般消費者對廣告之認知，廣告中對商品所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法。現今預售屋市場之交易特性，因交易時尚無成屋，購屋者完全依憑建商推出之預售屋廣告來認識所購建物之公共設施等，並據以作為決定交易與否之關鍵。因此，事業於其建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取消費者與其交易時，當負妥為規劃其廣告之注意義務，以避免消費者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。再審原告衡諸首揭法條之規範意旨及前揭說明，對預售屋廣告是否有虛偽不實或引人錯誤情事本即以廣告主「使用廣告時之客觀狀況」為判斷基準，而所謂「客觀狀況」係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給等。換言之，預售屋之廣告主於使用廣告時，已預知或可得而知其日後之給付內容無法與廣告相符，則其廣告就有虛偽不實或引人錯誤情事。綜上，再審原告就不實廣告之認定，核符公平交易法第二十一條第一項之規範意旨。原判決卻以廣告所表示或表徵事項與依約交付之實際商品作為判斷不實廣告之基準，並將「尚待將來施作之事項，或屬要約（要約之引誘）性質」者，完全排除於公平交易法第二十一條第一項規範之外，如前述論述，其判斷基準顯與該條規範意旨不符，自有行政訴訟法第二十八條第一款「適用法規顯有錯誤」之事由。㈢經查本件再審被告推出之系爭建案Ｂ區建物一樓中庭平面圖銷售廣告，係以文字及圖繪方式表示該開放空間上各項公共設施之名稱及座落位置，其上並畫有一○○○區○○道，觀諸該通道兩端均有設置大門圖繪之表示，復以公共設施「中央雕塑廣場」係設於該通道上，其結果在客觀上即易使閱讀廣告之消費者認為該圖示空間整體包含通道在內係設計供Ｂ區住戶使用之中庭花園範圍，且可合理期待各項設施均為合法。蓋比對台北縣政府工務局函送予再審原告系爭建物竣工圖，可知一樓並無廣告所示之門廊及藝術圍牆之設計，○○○區○○○○道亦已經編定為「民安路三○八巷」。復據再審原告派員親至現場查知，系爭○○○區住○○○○道與民安路相通，再審被告所稱已取得永久通行權之另一通道民安東路三十九巷，縱現可供Ａ區住戶通行，惟其簽約取得該通行權之時間，既在系爭廣告推出及系爭通道經編定為巷道後，顯見再審被告於設計規劃系爭建物Ｂ區中庭花園時，顯有預留通道供Ａ區住戶出入之用，自應負公平交易法第二十一條第一項規定虛偽不實及引人錯誤之廣告責任。次查再審被告不斷以其依約交付時之商品與廣告所示公共設施相符為由，並提出臺灣省政府及台北縣政府公函及新莊市民安里辦公處公告執詞以爭部分；惟臺灣省政府民政廳於八十五年五月九日以八五民六字第二○○一五號函復台北縣政府，有關其請釋「公寓大樓社區內之建物中庭開放空間可否命名為巷弄號碼」乙案，如台北縣政府認該建物中庭開放空間應作道路使用，則應依「臺灣省道路命名及門牌編定辦法」辦理，台北縣政府則準以八五北府民六字第一五九四二六號函復新莊市戶政事務所依民政廳函意旨處理。審究前開台北縣政府公函意旨，係謂新莊市戶政事務所就民安路三○八巷大樓建築開放空間申辦巷道門牌編定案，應依前揭省民政廳函意旨處理。而有關新莊市民安里辦公處公告，亦僅能得知新莊戶政事務所與系爭建物社區住戶就辦理民安路三○八巷門牌變更申請事宜召開之住戶協調會議之結論，二者均無足證明再審被告未曾於申請系爭建物之使用執照前並未依據「臺灣省道路命名及門牌編定辦法」主動向新莊市戶政事務所申請編定系爭巷道門牌，而認系爭巷道之編定係屬新莊市戶政事務所誤編，致其無法預知，而排除公平交易法第二十一條第一項應負虛偽不實及引人錯誤之廣告責任。再者，本案爭點為再審被告既將系爭建物中庭之一部分規劃設計為巷道用，然卻於平面圖廣告上圖示公共設施整體包含通道在內為供Ｂ區住戶使用之中庭花園範圍，以該不實廣告與其他同業競爭者從事不公平競爭，招徠消費者與其交易，而系爭通道嗣因確經編定為巷道，致其上設置之部分公共設施有遭致拆除之虞，此證諸本案關係人提出之台北縣政府工務局八十五年三月十二日北工隊（違）字第00－00000號違章建築拆除時間通知書通知住戶限期自行拆除門廊與藝術圍牆部分可知。再審被告雖引據內政部台內營字第八五八四九三五號函主張該藝術圍牆非違建，無遭拆除之虞，故無不實廣告情事云云，查該函內容與本案爭點並無相關，當不影響原處分認定之事實基礎。二、原判決依據行政訴訟法第三十三條準用民事訴訟法第二百七十九條第一項規定認再審原告就再審被告系爭建物中庭景觀座椅設置不實部分，係依據依法無庸舉證之事實，僅憑少數住戶檢舉推翻住戶管理委員會全體所自認之事實，難謂允洽妥適之見解，適用法規亦顯有錯誤，理由如下：㈠按行政訴訟法第三十三條規定：「本法未規定者，準用民事訴訟法。」原判決依據前開條文規定準用民事訴訟法第二百七十九條第一項：「當事人主張之事實，經他造．．．自認者，無庸舉證。」之規定，固非無據，惟查前開民事訴訟法第二百七十九條第一項所指「自認」於舉證責任上所生之不利益應僅限於訴訟「兩造當事人」，當不包括訴訟關係人在內。本件原訴訟當事人既為再審原告及再審被告，原判決卻引用原訴訟關係人即系爭建物住戶管理委員會之一蔡枝旺於台灣板橋地方法院民事庭勘驗時陳述「交屋時有公共設施．．．」及系爭建物交屋時住戶管理委員會之點交文件明載「本委員會對於公司（指被處分人）目前所做之公共設施及中庭部分皆感滿意」等之證詞（附證八、九），指為原訴訟當事人之自認，進而認為再審原告係就前開依法無庸舉證之事實，僅憑系爭房屋少數住戶之檢舉，據以推翻住戶管理委員會全體所自認之事實云云之見解，顯有行政訴訟法第二十八條第一款「適用法規顯有錯誤」之事由。㈡關於系爭建物中庭景觀座椅設置乙節，再審原告不但未曾自認，反而已具體舉證再審被告有虛偽不實或引人錯誤情事，蓋：再審原告曾派員協同再審被告及關係人至系爭建物現場勘查，再審被告代表當時曾指稱花棚周圍石磚部分即景觀座椅，惟並無照片中所稱景觀座椅。復觀諸再審被告所提陳台灣板橋地方法院八十五年十月十一日之勘驗筆錄上之勘驗結果所載現場已設置之公共設施項目亦未包括景觀座椅，益可證再審原告調查所得事實之真實性。至於前開勘驗筆錄有關管理委員會之一蔡枝旺之陳述「交屋時有公共設施．．．」等語，亦僅能證明蔡君於前開勘驗筆錄作成日確有為該陳述而已，該陳述之事實是否屬實及得否引為證據，容有疑義。而再審被告另提陳之八十六年三月六日板橋地方法院之勘驗筆錄附件上雖載有景觀座椅之位置，亦僅能證明勘驗當日景觀座椅所在位置。又再審被告所陳管理委員會點交時之文件意旨實係系爭建物住戶代表王志賢請求其提撥部分社區資金，以助社區建設，所載「本委員會對於公司（再審被告）目前所做的公共設施及中庭部分皆感滿意」文詞，亦僅為概括陳述，實無足證明系爭景觀座椅於簽署該文件時已經設置。故再審原告以現場勘查時再審被告所指屬景觀座椅之石磚：無論就度、造型及功能與一般大眾所認知之座椅相去甚遠，因而認再審被告並未設置廣告所載之景觀座椅，其於廣告中就景觀座椅之表示確有不實而予以處分，並無違誤。原判決置再審原告之舉證於不問，反而誤引自認之規定作為判決之依據，自有顯然之違背法令，而有撤銷之原因。
再審被告答辯意旨略謂：一、公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」其所規範「表示或表徵之事項」，應以廣告時既存之事實為限，不包含有待將來施作實現之事項。然而，預售屋廣告有其特殊性，廣告推出時，工地上空無一物，因此判斷預售屋廣告是否不實，必須以該廣告所表示或表徵事項，與依約交付時之實際商品，是否虛偽不實或引人錯誤，做為比較基準，倘若依約交付時之實際商品與廣告內容有無不符時，尚需證明預售屋之廣告主於使用廣告時，已預知或可得而知其日後之給付內容無法與廣告相符，始構成虛偽不實或引人錯誤廣告，以明「廣告主之行政責任」與「出賣人之民事責任」之分野，原判決對判斷廣告基準時點，並無前後矛盾之處。二、再審原告主張預售屋廣告是否有虛偽不實或引人錯誤情事，應以「使用廣告時之客觀狀況」為判斷基準，而所謂「客觀狀況」，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給等，上開判斷基準與原判決所稱之「如為預售屋廣告，必須以該廣告所表示或表徵事項，與依約交付時之實際商品，是否虛偽不實或引人錯誤，做為比較基準」等語，未見不同。再審原告未能說明其判斷標準與原判決有何不同，空言原判決就不實廣告判斷時點之論述，理由前後矛盾，有違論理法則，依據行政訴訟法第二十八條第一款聲請再審，顯然不合法。三、原判決認為：「公平交易法第二十一條第一項『事業不得在商品或其廣告上．．．為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。』之規定，其所規範「表示或表徵」，應以廣告時既存之事實為限，如尚待將來施作實現之事項，或屬要約（或要約之引誘）之性質。」等語，誠屬的論。蓋凡是預售屋之廣告，其廣告時地上空無一物，倘若將廣告中之「尚待將來施作之事項」同受公平交易法第二十一條第一項之規範，則任何預售屋廣告皆可依上開條文予以處分，其不合理甚明。四、按不實廣告規範目的在使廣告者提供正確資訊，避免消費者因錯誤資訊而做出有損其利益之決定，且可能以此不公平方法取得對同業的競爭優勢。契約不履行責任的規範目的，在使契約當事人依誠信原則履行契約，並合理分配契約履行的種種風險。預售屋是未來之商品，廣告主於廣告時尚無可以認定是否不實的給付物，而要到完工後交屋時才可判斷廣告主之告知是否不實，以致與契約履行問題很容易發生瓜葛，如果不加以釐清，難免造成行政的過度干預。而預售屋廣告中有關「尚待將來施作實現之事項」，在性質上屬於「要約」或「要約引誘」，倘若廣告主未能履行廣告內容，應負債務不履行責任，契約相對人得循民事訴訟程序請求救濟，並無行政介入之空間。對於契約不履行之歸責問題，僅能由民事法院依民事訴訟程序，就契約與民法規定加以調查論究，不是行政機關在一般行政程序中所能合理調查論究，倘若勉強為之，對當事人權益之救濟毫無幫助，同時亦無助於管制不實廣告之目的。原判決明確區別「廣告主行政責任」與「出賣人民事責任」之分野，再審原告企圖逾越權限，自行擴大認定不實廣告之範圍，顯然違反「權力分立」原則。五、本件爭執之焦點，在於系爭建築Ｂ區中庭花園及景觀座椅之設置是否與廣告內容相符。依原判決所認，上開公共設施屬於廣告刊登後尚待將來施作之事項，非屬公平交易法第二十一條第一項規範之範疇，縱使現況與廣告內容不符，係屬契約履行之問題，而與不實廣告責任無。退萬步言，縱使以再審原告提出之判斷標準為據，即以「使用廣告時之客觀狀況」為判斷基準（即預售屋之廣告主於使用廣告時，已預知或可得而知其日後之給付內容無法與廣告相符，則其廣告就有虛偽不實或引人錯誤情事），系爭廣告亦無不實之情形。六、再審原告稱：「．．．Ｂ區建物中庭平面圖銷售廣告，．．．，其上劃有一○○○區○○道，．．．觀諸該通道兩端均有設置大門圖繪之表示，復以公共設施『中央雕塑廣場』係設於該通道上．．．。比對台北縣政府工務函送予再審被告系爭建物竣工圖，可知一樓並無廣告所示之門廊及藝術圍牆之設計，○○○區○○○○道亦已經編定為『民安路三○八巷』。」等語。惟：⑴任何中庭花園或開放空間之公共設施都會有通道存在，做為通行之用，至於通道兩端設有大門管制，亦屬通常之理，豈容再審原告以系爭廣告圖上繪有通道及大門，逕論再審被告預留通道之理。⑵建物竣工圖上本無將公共設施劃在圖面上，此與一般建物之一樓平面圖同其道理。換言之，不論是竣工圖或平面圖皆僅就空間之格局劃明，至於公共設施另有示意圖可資參照，此觀諸再審原告所提之竣工圖，除了無廣告所示之門廊及藝術圍牆，亦無其他公共設施劃在圖面上自明。再審原告逕以竣工圖上無廣告所示之門廊及藝術圍牆之設計，推論再審被告有預留通道之意，顯然乖誤。又上開竣工圖上雖載有「民安路三○八巷」字樣，惟因當時已編定巷道，自會在竣工圖上列明，此與再審被告是否預留通道毫無關聯，豈能做為論理依據，推斷再審被告預留通道﹖七、再審原告以「廣告使用」、「巷道編定」及「取得民安東路三九巷永久地上權」時間之先後，論斷再審被告預留通道，顯然有誤。再審原告稱：「．．．系爭○○○區住○○○○道與民安路相通，再審被告所稱已取得永久通行權另一通道民安東路三九巷，縱現可供Ａ區住戶通行，惟其簽約取得該通行權之時間，既在系爭廣告推出及系爭通道經編定為巷道後，顯見再審被告於設計規劃系爭案Ｂ區中庭花園時，顯有預留通道供Ａ區住戶出入之用。」等語。惟：⑴系爭建案Ａ區目前已有民安東路三九巷可供通行至民安路，此○○○區○○○○○路○○○巷與民安路相通，上開民安東路二九○巷屬計劃道路，用供通行已逾二十年，觀諸附證二地籍圖自明，再審原告誣指系爭○○○區住○○○○道與民安路相通，顯然與事實不符。⑵系爭廣告是在八十一年六月推出，系爭通道是八十三年四月編定為巷，而民安東路三九巷之永久通行權確係在八十三年八月份取得。惟事實上，再審被告在系爭建案開工後，即開始與民安東路三九巷土地之所有權人洽談地上權之問題，因事繁瑣，殆不可能在短時間內達成協議。經雙方多次協調，終於在八十三年八月取得永久通行權。再審原告逕以再審被告「取得」永久地上權之時點在廣告刊登及巷道編定之後，未深究再審被告為取得永久地上權長期與地主協商之事實，論斷再審被告預留通道，實屬斷。⑶退萬步言，倘若再審原告預見系爭建案Ｂ區會被編定為巷道供Ａ區住戶通行至民安路，則何需另支付新台幣三百五十萬元取得民安東路三九巷之通行權，供Ａ區住戶通行至民安路﹖倘若再審被告取得民安東路三九巷之永久地上權是在系爭廣告推出之後，系爭巷道編定之前，再審原告將如何認定再審被告預留通道﹖再審原告將再審被告預留通道之理由全繫於「取得」民安東路三九巷永久地上權之時點，未能深究再審被○○○區○○巷道前，早與民安東路三九巷所有權人洽談取得地上權之事，憑空論斷再審被告預留通道，其推論顯然無稽。⑷一般建築物之基地內留設之類似通路或私設道路，惟該等通路仍僅供該建築物之住戶通行而已，倘非具有公共地役關係，所有權人自得依民法第七百六十五條之規定行使權利，自無供公眾通行使用之義務，系爭中庭花園之土地所有權，早已依約移轉與買受人，全體共有人自得依法行使管理、使用、收益及處分其所有物，並排除他人干。再審被告並未在買賣契約中約定保留該通道提供Ａ區住戶通行，Ａ區住戶如何憑空取得通行之權利﹖試想再審被告明知現被編定為「民安路三○八巷」通道所有權屬Ｂ區所有人共有，在此前題下，豈可能再預留上開通道供Ａ區住戶通行而徒增困擾﹖況且門牌經編定為「巷」，尚無供公眾通行之法定義務，而僅係戶政管理之方便，實際上供Ｂ區住戶使用之通道，對Ｂ區住戶之權益並無任何減損可言。八、再審原告誤將再審被告就系爭建案向新莊市戶政事務所「申請編定門牌」與「預留巷道」混為一談，認定再審被告預知系爭○○○區○○○巷道，推論預留通道乙事，同有違誤。再審原告稱：「．．．審究台北縣政府八五北府民六字第一五九四二六號函意旨，係謂新莊市戶政事務所就民安路三○八巷大樓建築開放空間申辦巷道門牌編定案，應依前揭民政廳函意旨辦理（即依『台灣省道路命名及門牌編釘辦法』辦理）。而有關新莊市民安里辦公處公告，亦僅能得知新莊市戶政事務所與系爭建案社區住戶，就辦理民安路三○八巷門牌變更申請事宜召開之住戶協調會議之結論，二者均無足證明再審被告未曾於申請系爭建案之使用執照前，並未依據『臺灣省道路命名及門牌編釘辦法』主動向新莊市戶政事務所申請編定系爭巷道門牌，而認系爭巷道之編定係屬新莊市戶政事務所誤編．．．。」等語。惟：⑴舉凡建物於竣工階段，均應先向當地戶政事務所申請編定，乃法定程序，亦屬建物申請使用執照之前置程序，至於門牌如何編定，以便於戶籍之管理，自當由戶政機關依職權為之，再審原告昧於事實，逕以再審被告依法「申請編定門牌」之舉動為「預留巷道」之證據，無足可取。⑵依臺灣省道路命名及門牌編釘辦法第三條：「道路之命名，由各鄉鎮縣轄市（區）戶政事務所會同各該鄉鎮縣轄市（區）公所辦理。但跨兩鄉鎮縣○市○道路應互相協調辦理（第一項）。前項命名應報請縣市政府核定（第二項）。」另臺灣省政府民政廳八十五年五月九日民六字第二○○一五號函示：「開放空間是否可做為道路使用，．．．，請依臺灣省道路命名及門牌編釘辦法第二條、第三條規定辦理。」依上開法令規定及民政廳函意旨，足認新莊市○○路○○○巷如有編定之必要，則權責機關（新莊市戶政事務所）於編定巷道門牌前，應報請台北縣政府核定後始可辦理。而新莊市戶政事務所未經台北縣政府核定前，自違法於系爭○○○區○○巷道門牌，經台北縣政府八十五年六月十七日以八五府民六字第一五九四六號函示：「由本府工務局提供本土地開放空間及綠化平面圖說本（基地內並無私設道路），有關該基地申請門牌編釘，請依據前開省府民政廳函後意旨妥適辦理。」在。據上公函意旨，足認新莊市戶政事務所編定巷道不當。新莊市戶政事務所承認其門牌編釘不當後，遂於八十五年七月二十六日召開Ｂ區住戶協調會議，做成「請各代表．．．形成共識後，經三○八巷全體住戶過半數以上同意後再行辦理。」之決議。又新莊市民安里辦公處於八十五年八月七日之公告載明：「．．．因戶政事務所門牌編釘不當，經協調後，戶政事務所同意更改。」而於民安里辦公處公告後，即有許多住戶配合辦理巷道門牌改編事宜，惟因Ｂ區部分住戶不願意配合，並藉機阻擾，而未能改編。⑶新莊市戶政事務所未依「臺灣省道路命名及門牌編釘辦法」第三條，將編釘之道路命名報請台北縣政府核定，已違法在先，嗣後為求補救並召開門牌整編之協調事宜，試想若新莊市戶政事務所如再審原告所言，並無誤編巷道之事，何需召開協調會，討論門牌改編事宜﹖九、再審被告確已依廣告內容，設置中庭花園及景觀座椅，並經管理委員會自認在案，自無廣告不實：㈠再審原告稱：「本件原訴訟當事人為再審原告及再審被告，原判決引用原訴訟關係人．．．蔡枝旺．．．及管理委員會之點交文件．．．等之證詞，指為原訴訟當事人之自認．．．，有適用法規顯有錯誤之事由。等語。惟：按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命推事，受託推事前自認者，無庸舉證（行政訴訟法第三十三條準用民事訴訟法第二百七十九條第一項）。經查，再審原告於鈞院八十七年度判字第六一九號判決之答辯理由中，自承系爭建案住戶管理委員會委員之一蔡枝旺於台灣板橋地方法院民事庭勘驗筆錄中所稱：「交屋時有公共設施」之陳述為真正。另外再審原告對於系爭建案交屋時住戶管理委員會點交之文件所載：「本委員會對於公司（指再審被告）目前所做之公共設施及中庭部分皆感滿意」內容亦為真正。換言之，原判決認為自認之對象是再審原告，並非蔡枝旺等訴訟關係人，自認之內容是再審原告對蔡枝旺之證詞及點交文件之真正不爭執。再審原告未詳究原判決意旨，誤認原判決適用法規顯有錯誤，聲請再審顯然不合法。㈡再審原告稱：「再審被告所提陳台灣板橋地方法院八十五年度十月十一日之勘驗筆錄上之勘驗結果所載現場已設置之公共設施項目亦未包括景觀座椅。．．．再審原告以現場勘查時再審被告所指屬景觀座椅之石礦，無論就度、造型及功能與一般大眾所認知之座椅相去甚遠，因而認定再審被告並未設置廣告所載之景觀座椅。」等語。惟：⑴依台灣板橋地方法院八十五年度訴字第六二一號減少價金案件，八十五年十月十一日現場履勘，履勘筆錄內之勘驗結果第四點明載：「公共休閒設施現場已設置有棋藝室、才藝室、會議室、韻律教室、健身房、乒乓球室、撞球室、閱覽室、會客室、瀑布水牆、假山麗池、兒童遊樂區、『中庭花園』等。」第五點明載：「據管理委員即住戶之一蔡枝旺稱：公共設施交屋時有公共設施．．．觀景座椅、中央雕塑廣場．．．」。上開案件於八十六年三月六日再次現場履勘，勘驗筆錄內之勘驗結果第一點明載：「中庭部分如附表一及相片㈠、㈡」，該附表一即清楚繪有兒童遊戲區及景觀座椅，而相片上亦顯示有景觀座椅之設置，再審原告指稱未設置景觀座椅，顯然昧於事實。另管理委員會八十四年八月二十九日點交時，出具之書函亦表示「本委員會對於公司所做的公共設施及中庭部分皆感滿意」，倘若再審被告未依廣告內容施作公共設施，管委員自不可能同意點交並出具書面，再審原告以點交文件為概括陳述為由，否定景觀座椅之設置，顯然不合常情，再再足證再審被告在點交時確已依廣告內容設置中庭花園及景觀座椅。⑵退萬步言，縱使再審原告認為景觀座椅之廣、造型及功能與一般社會大眾所認知之座椅有異，惟此乃屬事實認定，是否構成不完全給付之債務不履行（契約責任），應由民事法院審酌，並非公平交易法第二十一條第一項規範之範圍。事實上，原告在領得使用執照之後，對於中庭花園各項公共設施，均逐項依廣告所示核實設置，自包括「景觀座椅」在內。試想，該景觀座椅之造價不過區區萬元之譜，豈值得干冒違法而為不實指證﹖甚且，因該景觀座椅平時空置室外，不僅浪費且不具實益，經管理委員會之請託，再審被告另行增購會議室木製座椅，並將之放置廣場之內，再審被告所給付之內容甚至優於廣告內容，自無廣告不實可言。綜上，狀請鈞院鑒核，賜駁回再審原告之訴，以維權益，實為法便等語。
理 由按行政訴訟法第二十八條第一款所謂適用法規顯有錯誤，係指原判決所適用之法規與該案應適用之現行法規相違背，或與解釋判例有所牴觸者而言，至於法律上見解歧異，再審原告對之縱有爭執，要難謂為適用法規錯誤，而據為再審之理由。經查原判決將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷，著由再審原告另為適法之處分，係以：按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」。為公平交易法第二十一條第一項所明定。其所規範「表示或表徵之事項，應以廣告時既存之事實為限，如尚待將來施作實現之事項，或屬要約（或要約之引誘）性質，應不在規範之列。申言之，如係預售屋廣告，應以交付時存在之事實為準。又違反公平交易法規定之事業，依同法第四十一條前段規定，公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為。本件關係人張宗雄以原告（即再審被告，以下同）於台北縣新莊市興建「博士的家」建物，並於完工前，先行廣告、預售，其中多項設施未依廣告內容施作，向被告（即再審原告，以下同）提出檢舉，經被告調查結果，認為原告於預售屋廣告中，就中庭花園及公共設施有關「觀景座椅」（即景觀座椅，以下同）部分為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，乃依首揭規定，於八十五年十一月四日以（八五）公處字第一七六號處分書命原告自處分書送達之次日起停止就中庭花園及公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，固非無見。然公平交易法第二十一條第一項「事業不得在商品或其廣告上．．．為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」之規定，應以廣告時既存之事實為限，不包含有待將來施作實現之事項；申言之，如為預售屋廣告，必須以該廣告所表示或表徵事項，與依約交付時之實際商品，是否虛偽不實或引人錯誤，作為比較基準。否則若以交屋前之廣告刊登時之事實為基準，則凡是預售屋之廣告，其廣告時地上空無一物，豈非均可依該條及首開規定予以處分，其不合理甚明。本件關於被告認定「中庭花園」被編為民安路三○八巷之不實部分，主要係認為原告之取得民安東路三十九巷永久通行權，可供Ａ區住戶通行，亦即在原告推出系爭廣告之後，其所表示或表徵事項，應依推出廣告時為認定基準。經查原告取得上開永久通行權之日期為八十三年八月五日，雖係在系爭廣告八十一年六月推出，及系爭通道編定為巷之八十三年四月之後，惟系爭房屋遲至八十三年十二月六日才領到使用執照，承購戶於八十四年初方交屋遷入，則原告交屋時Ａ區住戶早已有民安東路三十九巷之永久通行權可通行而不必通行系爭民安路三○八巷，足證被告認定以廣告推出時為基準之認定，有待商榷。又被告引用台北縣政府八五北府民六字第一五九四二六號函內稱：「．
．．本府工務局提供本基地開放空間及綠化平面圖說影本，基地內並無私設道路．．．」，依該函文程式及意旨得認作公文書，依行政訴訟法第三十三條準用民事訴訟法第三百五十五條第一項規定，推定為真正，乃被告竟憑空主觀認定僅能認系爭建物座落基地內並無違法私設之道路云云，任意就該公文書為擴張限制之解釋，尤有可議。次按，依行政訴訟法第三十三條準用民事訴訟法第二百七十九條第一項「當事人主張之事實，經他造．．．自認者，無庸舉證。」應認為真實之規定，有關被告認定原告系爭建物中庭景觀座椅設置不實部分，經查被告於答辯中自承系爭建屋住戶管理委員會之一蔡枝旺於台灣板橋地方法院民事庭勘驗筆錄時已自認「交屋時有公共設施．．．」而系爭建屋交屋時住戶管理委員會之點交文件明載「本委員會對於公司（指原告）目前所做的公共設施及中庭部分皆感滿意」，依上開規定，已足以認定原告主張交屋時原已有設置中庭花園，景觀座椅等公共設施等情，尚非無據。乃被告對上開依法無庸舉證之事實，僅憑系爭房屋少數住戶（似僅有張宗雄一人）之檢舉，據以推翻住戶管理委員會全體所自認之事實，難謂允洽妥適，資為理由。經核原判決所適用之法規與本案應適用之現行法規並無違背，與解釋判例亦無所牴觸，再審原告指稱原判決就不實廣告判斷時點之論述，前後矛盾，有違論理法則，且再審原告就不實廣告之認定，核符公平交易法第二十一條第一項之規範意旨，原判決卻以廣告所表示或表徵事項與依約交付之實際商品作為判斷不實廣告之基準，並將「尚待將來施作之事項，或屬要約（要約之引誘）性質」者，完全排除於公平交易法第二十一條第一項規範之外，其判斷基準顯與該條規範意旨不符，又原判決依行政訴訟法第三十三條準用民事訴訟法第二百七十九條第一項規定認再審原告就系爭建物中庭景觀座椅設置不實部分，係依據依法無庸舉證之事實，僅憑少數住戶檢舉推翻住戶管理委員會全體所自認之事實，難謂允洽云云，但查原判決理由業已敍明。事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，為公平交易法第二十一條第一項所明定。其所規範「表示或表徵之事項，應以廣告時既存之事實為限，如尚待將來施作實現之事項，或屬要約（或要約之引誘）性質，應不在規範之列。接著申言，如係預售屋廣告，應以交付時存在之事實為準，其論述並無前後矛盾之情事。再審原告其餘之主張，則衡屬其法律上見解之歧異，再審原告對之縱有爭執，亦難謂為適用法規錯誤，而據為再審之理由，至系爭建物中庭景觀座椅設置及其他公共設施有無虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，乃屬事實認定範疇，非關法律之適用。從而再審原告據之提起本件再審之訴，顯難謂有再審理由，應予駁回。
據上論結，本件再審之訴為無理由，爰依行政訴訟法第三十三條、民事訴訟法第五百零二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 九 月 十八 日
行 政 法 院 第 四 庭
審 判 長 評 事 吳 仁
評 事 沈 水 元評 事 林 清 祥評 事 林 家 惠評 事 吳 明 鴻右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 陳 盛 信中 華 民 國 八十七 年 九 月 十九 日