行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第一五一號
原 告 己○○
丙○○戊○○乙○○庚○○丁○○兼共甲○○○被 告 基隆市安樂地政事務所右當事人間因所有權登記事件，原告不服臺灣省政府中華民國八十七年五月二十一日八七府訴二字第一五三八二二號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告等六人於民國八十六年六月二十一日八六基安字第一八八六○號收件，向被告申請彼等購買坐落基隆市○○區○○段八九○、八九一號兩筆訴外人顏蒼煌所有持分二四○分之一○土地之所有權移轉登記。被告審查結果，因八德段八九○地號設定地上權，原告等未依土地法第一百零四條規定檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件，且李嘉祥等六人委託吳謹斌律師先於八十六年五月二十六日八六謹法字第○○二號函主張其六人為該兩筆基地承租人有優先購買權，經被告依土地登記規則第五十條規定通知補正。又被告為確認李嘉祥等六人是否確係該兩筆基地之承租人地上建物所有人，亦於八十六年七月九日以八六基安地所一字第四五七六號函請於文到十日內提出相關租約證明文件等，因原告等逾期未補正，而依土地登記規則第五十一條規定予以駁回。嗣原告等於八十六年七月二十二日八六基安字第二二八一四號收件再度申辦八德段八九一地號買賣移轉登記，被告審查結果，以本案因地上物所有人提出租約證明；另亦涉及法院訴訟，涉及私權爭執，依土地登記規則第五十一條規定駁回其申請。原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略謂︰一、查本件被告雖根據地上物所有人提出租約證明及台灣基隆地方法院判決，認定本件有土地登記規則第五十一條第一項第三款所規定：登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敍明理由及法令依據，駁回登記之申請等事由，涉及私權爭執而駁回原告之申請。然查：㈠系爭土地地上物所有人劉文雄等六人之租約關係於六十七年十二月三十一日即已終止，有台灣高等法院判決書可稽。渠等所提租約殊難作為仍有租賃關係而屬承租人之依據，所主張具有優先承買權，顯無理由。㈡劉文雄等六人所指民事判決書所載訴訟標的之法律關係，係原告等基於土地所有權人之地位，請求劉文雄等六人返還無權占有土地，該事件既非以所有權為兩造訟爭之標的，該判決書亦未判決原告等應將土地之應有部分移轉與劉文雄等六人，渠等縱然獲判勝訴，亦不能取得系爭土地之共有權，殊不足以影響顏蒼煌基於土地所有權人身分將其應有部分申辦土地所有權移轉登記與原告己○○等之法律關係，亦即非屬首揭土地登記規則暨被告機關所謂之「涉及私權爭執」事項，理至明顯。二、退而言之，縱然劉文雄等六人沿其於上開訴訟之之主張，認其與原告等間之租賃關係仍然存續、就系爭土地具有占有使用收益之正當權源，亦僅生原租賃契約對於受讓人是否繼續存在之問題而已。又若劉文雄等六人係主張基於有效存續之租賃契約、對於系爭土地具有優先購買權，亦因渠等前於八十六年五月四日與顏蒼煌間所簽訂之上開預定買賣契約書載明若有土地共有人行使優先購買權者，同意由該共有人買受之意旨，而生失權之效果，顯無上開法條所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之情形，從而無足影響原告等所有買賣之法律關係，非屬「涉及私權爭執之事項」。乃被告不查，遽而否准原告等之申請，洵屬錯誤。三、被告對於原告等八十六年七月二十二日之申請，作成駁回之行政處分，僅以本件涉及私權爭執並訴請法院訴訟中為由，詎其於訴願程序中另行主張系爭土地八九○地號設定地上權，原告等未依土地法第一○四條規定，檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件，且八九○、八九一等二地號承租人劉文雄等六人，又委託吳謹斌律師主張其方有優先承買權，故經依法通知，皆逾期未補正，乃依法駁回等語。惟查上開主張，並非就原告於八十六年七月二十二日申請土地登記之駁回理由，核屬原告等訴願以後之答辯主張。是被告既未將此事項通知原告補正，自不得於事後之訴願程序以此為由，追加為本件處分之依據。訴願及再訴願決定偏採其答辯，認原處分並無違法不當，已屬違誤。四、況查系爭土地並無被告所指地上權優先承買權人，原告等自無需檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件，縱其命原告等補正上開文件，亦屬錯誤，謹分別說明如下：㈠系爭土地八九○地號（面積二八○平方公尺，約八十四坪七）在土地登記簿上所載之地上權，乃發生於民國00年0月，而在三十九年一月二十五日台灣光復後第一次辦理登記時辦理地上權登記，其地上權之範圍分別為該建物（即李碧霞部分：磚造平屋壹棟建坪四十三坪○三；李吳寶部分：磚造平屋壹棟建坪三十八坪五）之地上權全部，有附呈之土地登記簿可稽，惟依地上權成立當時（即日據時期）適用之日本民法第二六八條之規定，地上權未定有期限者，其存續期間最長為五○年（即至民國七十年一月），是本項地上權早因存續期間屆滿而消滅，原地上權人自無土地法第一○四條之優先購買權。㈡至於八九一地號土地上並無地上權之設定，自無土地法第一○四條之優先購買權人，依法自得辦理所有權移轉登記。㈢劉文雄等六人雖為系爭八九○、八九一地號二筆土地上現有地上物所有權人，惟渠等就系爭土地並無租賃關係存在，已如前述，原告等與渠等間返還土地事件亦經台灣高等法院於八十六年十二月九日以八十四年重上字第一三八號判決命渠等拆除房屋返還土地予原告等全體共有人，益徵渠等主張為系爭土地承租人，具有優先購買權云云，顯無理由。五、綜上所陳，原處分顯屬違誤，懇請依法撤銷原處分及訴願、再訴願決定，命被告依原告等之申請，辦理土地所有權移轉登記等語。
被告答辯意旨略謂︰依土地法一○四條規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。．．．略。前項優先購買權人於接到出賣通知後十日不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。又依土地登記規則第五十一條第三點規定：登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係之權利關係人間有爭執者，登記機關得予駁回登記之申請。被告駁回原告登記之申請並無不當，原告之訴無理由，請駁回原告之訴等語。
理 由按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」「有左列各款情形之一者，登記機關應以書面敍明理由及法令依據，駁回登記之申請：．．．登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」為土地法第一百零四條及土地登記規則第五十一條第一項第三款所明定。本件原告等六人於八十六年六月二十一日八六基安字第一八八六○號收件，向被告申請彼等購買坐落基隆市○○區○○段八九○、八九一號兩筆訴外人顏蒼煌所有持分二四○分之一○土地之所有權移轉登記，被告審查結果，因八德段八九○地號設定地上權，原告等未依土地法第一百零四條規定檢具優先於購買權人放棄優先購買權之證明文件，且李嘉祥等六人委託吳謹斌律師先於八十六年五月二十六日謹法字第○○二號函主張其六人為該兩筆基地承租人有優先購買權，經被告依土地登記規則第五十條規定通知補正。又被告為確認李嘉祥等六人是否確係該兩筆基地之承租人兼地上建物所有人，亦於八十六年七月九日以八六基安地所一字第四五七六號函請於文到十日內提出相關租約證明文件等，因原告等逾期未補正，而依土地登記規則第五十一條規定予以駁回。嗣原告等於八十六年七月二十二日八六基安字第二二八一四號收件再度申辦八德段八九一地號買賣移轉登記，被告審查結果，以本案因地上物所有人提出租約證明；另亦涉及法院訴訟，請原告等於私權爭執及法院訴訟得到結論，再行辦理，遂駁回原告等之系爭所有權移轉登記，核與首揭規定並無不合，一再訴願決定遞予維持，亦無違誤。至訴稱系爭土地地上物所有人劉文雄等六人之租約關係於六十七年十二月三十一日即已終止，其主張具有優先承買權顯無理由，另縱認劉文雄等六人與原告等間之租賃關係仍然存續，亦因渠等前於八十六年五月四日與顏蒼煌間所簽訂之預定買賣契約書載明若有土地共有人行使優先購買權者，同意由該共有人買受之意旨，而生失權之效果，無足影響原告等所為買賣之法律關係，非屬涉及私權爭執之事項云云。查李嘉祥等六人主張其為該兩筆基地承租人有優先承買權，原告等就其主張既有爭執，被告依土地登記規則第五十一條第一項第三款規定駁回原告移轉登記之申請，自無違誤。又民法第八百四十一條規則：「地上權不因工作物或竹木之滅失而消滅。」原告指稱該建物早已滅失，原地上權人無優先承買權，亦無足採。又查被告受理原告等之申辦移轉登記之際，其與系爭土地之權利歸屬或排除侵害等，確有訟爭存在，自顯為私權爭執之範疇。且是否有租賃關係而得主張優先購買權，亦屬私法爭執之事項，行政機關（登記機關）僅得就形式上加以審查，無從為實質上之審查。被告認應俟私權爭執及法院訴訟得到結論（判決確定），再行辦理，而駁回原告等移轉登記之申請，於法並無不合。原告起訴意旨，難謂為有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十八 日
行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 評 事 陳 石 獅
評 事 徐 樹 海評 事 彭 鳳 至評 事 黃 合 文評 事 林 茂 權右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 王 福 瀛中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十九 日