行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第一六九號
原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處 （即王有明遺產管理代 表 人 甲○○被 告 嘉義市地政事務所右當事人間因所有權登記事件，原告不服台灣省政府中華民國八十六年九月二十三日八六府訴二字第一六二八○二號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣嘉義市○○段○○○○號土地為王有明等五人所共有（王有明應有部分三分之一、王金水應有部分三分之一、王春冬應有有部分九分之一、王春庚應有部分九分之一、王春風應有部分九分之一），同段九○六地號為王有明等六人所共有（王金水三分之
一、王有明三分之一、王春冬一五九九分之一四五、王春庚、王春風各一五九九分之
一四四、王語一五九九分之一○○）。原告因王有明死亡，無合法繼承人，經台灣嘉義地方法院選任為共有人「王有明」之遺產管理人。茲共有人王金水等人為依土地法第三十四條之一規定處分前述土地，並於民國（以下同）八十五年七月三日委託代理人黃慧玉向被告申辦土地所有權移轉登記，因未會同共有人「王有明」之遺產管理人（即原告）辦理，原告乃於八十五年七月四日檢附其於八十五年四月二十九日函復共有人對於優先購買權通知之表示文件影本，以及優先購買權之爭執為由向被告機關提出異議，被告機關乃駁回登記之申請。共有人王金水等人繼又於八十五年七月三十日第二次向被告機關申請土地所有權移轉登記，原告又於八十五年八月二日檢附已向法院提起共有物分割訴訟函影本，向被告機關再以及私權爭執為由提出異議，被告機關乃再度駁回其登記之申請。嗣共有人之一王春庚乃代表其他同意處分之共有人於八十五年八月十二日就被告機關駁回理由提出申復，以「共有人已於八十五年四月十七日以嘉義市○○路郵局第三五○號存證信函通知土地共有人王有明之遺產管理人（即原告）是否行使其優先購買權，該原告八十五年四月二十九日函復並非為保存遺產必要之處置，而不為行使優先購買權之表示，及該函復至八十五年四月三十日始到達通知人已逾十日表示之期間，其優先購買權已為放棄。」並於八十五年八月二十四日第三次向被告機關申請上開土地所有權移轉登記，被告機關遂將前述有關優先購買權之爭執及異議人已提起共有物分割訴訟是否及私權爭執疑義，層報內政部於八十五年十月二十四日以台（八五）內地字第八五一○一七○號函核復，略以：「本案遺產管理人認為對其他應有部分優先承買權並非為保存遺產必要之處置，不生是否行使優先承買權之問題，而未代他人行使優先購買權，自無土地法第三十四條之一執行要點第十點第八款但書規定：『．．．但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先權已依法為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執解決後，再行受理登記之申請』之適用，．．．本案遺產管理人以本案土地已提起共有物分割之訴請求駁回登記之申請亦與土地登記規則第五十一條第一項所謂『渉及私權爭執』意旨規定不合，登記機關應不予受理。」被告機關乃據以辦理土地所有權移轉登記。原告不服，一再訴願均遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略謂︰一、緣本案系爭土地嘉義市○○段○○○○號係王有明等五人所共有（其持分分別為王有明三分之一、王金水三分之一、王春冬九分之一、王春庚九分之一、王春風九分之一）；同段九○六地號則為王有明等六人所共有（其持分分別為王有明三分之一、王金水三分之一、王春冬一五九九分之一四五、王春庚一五九九分之一四四、王春風一五九九分之一四四、王語一五九九分之一○○）。而王有明因死亡無合法繼承人，原告經台灣嘉義地方法院選任為其遺產管理人，並於八十四年六月十九日辦妥遺產管理人登記。二、該地之共有人王春庚於八十五年四月十八日以郵局存證信函通知原告欲將上開兩筆土地全部出售，並徵詢原告是否行使優先購買權。原告則以為對其他應有部分優先承買，並非為保存遺產必要之處置，不生是否行使優先購買權之問題，乃以八十五年四月二十九日台財產南嘉一字第八五五○二四五七號函復王君。嗣後王君即向被告嘉義市地政事務所申請土地所有權移轉登記，經原告提出書面異議，該所以「對優先購買權有所爭執」為由駁回其登記之申請。原告遂依法訴請法院判決分割以解紛爭，而王君亦自知其通知函有瑕疵，隨後提起確認優先購買權不存之訴。於爭訟中王君第三次向被告機關申請移轉登記，被告機關竟未俟法院判決結果確定即逕依內政部八十五年十月二十四日台（）內地字第八五一○一七○號函示辦理系爭土地所有權移轉登記。三、本案原處分及訴願、再訴願決定皆認為王春庚所發存證信函已生合法通知之效力，但該函係以王春庚個人名義為之，雖其在信內提及「本人與王春冬、王金水、王語等同意」等語，然王春冬等三人並未共同列名為通知人，是否有授權王春庚代理通知﹖既無授權書亦未有表明，實無法使原告相信王春冬三人亦有如通知函之意思表示存在。且王語在系爭九○七地號土地並無持分，而通知函係表明就九○六、九○七地號兩筆土地均有共有關係，更讓人懷疑該通知函內容之真實性。再者通知函要求須於函到十日內表明願否行使優先購買權，而通知人明知原告為政府機關，如要購買土地尚有預算問題存在，層層手續繁雜，當非十日內所能完成，其所定期間顯屬不相當，實不生通知之效力。四、按原告就系爭土地僅屬遺產管理人之地位，而遺產管理人是否有處分之權限仍有爭議。依民法第一千一百七十九條第一項第二款規定，遺產管理人有為保存遺產必要處置之職務，但該款僅指管理及保存行為，並不包括處分行為，因遺產管理人為處分行為尚須經親屬會議之同意，如無親屬會議時亦須經過法院許可，此有內政部六十年十月十二日台內地字第四三八○○六號函釋在案。故原告並無處分同意權，王春庚對無處分權之原告為通知自不生效力，原告以並非有同意權人為由予以函覆係屬有據。五、為充分保障各共有人權益，民法第八百十九條第二項規定：「共有物之處分、變更、及設定負擔應得共有人全體之同意。」而土地法第三十四條之一第四項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之規定，所能主張之優先購買權係針對民法之特別規定，目的為解決共有關係及促進土地充分利用。惟為周密保護少數共有人之權益，乃於同條第二項、第三項規定責令為處分之共有人有通知及公告之義務，並對他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任；故對於共有人優先購買權之通知及公告應審慎為之，並應為嚴格之審核，不能擴張解釋而妨害其他共有人之權益。本案王春庚對於優先購買權之通知有如前述之各瑕疵，既不生通知之效力，亦即無優先購買權是否存在之問題；且其以低於市價一半以上之價格賤賣系爭土地，不無相互勾結套購共有地之嫌。六、依據土地法第三十四條之一執行要點第十點第八款但書規定：「但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先購買權已依法為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執解決後，再行受理登記之申請。」及土地登記規則第五十一條第一項規定：「登記之權利人、義務人或其與登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敍明理由及法令依據，駁回登記之申請。」本案原告與他共有人間對於申請登記之法律關係，即優先購買權確有爭執，業由他共有人於八十五年七月二十四日向台灣嘉義地方法院提起確認之訴，現經台灣高等法院台南分院判決原告勝訴確定在案。而被告機關或因一時疏失未查明詳情，將此關鍵所在予以陳報，以致內政部僅依其中部分情節核示，未能針對法律關係之爭執部分加以斟酌，造成曲解，故被告機關應不得引用該內政部函示作為處分依據。原告既依法於共有人未辦竣登記前以書面提出異議在案，被告機關應駁回共有人登記之申請。七、綜上所述，本案原處分及訴願、再訴願決定均未查明事實，顯有違誤，自難令人甘服，懇請鈞院將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷等語。
被告答辯意旨略謂︰一、按依土地法第三十四條之一規定處分共有土地應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之，該土地所有權移轉登記之申請係由共有人王金水、王春庚、王春風、王春冬及王語等人同意處分，僅共有人王有明之遺產管理人國產局嘉義分處未會同申辦，並依土地法第三十四條之一執行要點辦理及將未會同人補償金提存法院（如附件八），已符合有關法令之規定。國產局嘉義分處所稱共有人王春庚以個人名義通知其優先權並不合法，係曲解該條法令規定，按原共有人之通知既已送達，國產局嘉義分處亦有函復「非為保存遺產必要處置，不生是否行使優先購買權．．．」等舉，又據共有人王春庚等人提向法院訴請確認國產局嘉義分處優先購買權不存在之民事第一審勝訴判決書理由三（一）、（二）提及：「原告通知被告之存證信函已表示『．．．本人（王春庚）與王春冬、王金水、王語等同意其價格，並依土地法第三十四條之一規定出賣全部土地，請台端於函到十日內表示願否行使優先購買權．．．』，已合法將系爭土地買賣之事實通知被告甚明，其性質屬於『觀念通知』，是以出賣人只要將出賣之事實通知他共有人知悉，使他共有人處於得行使優先權之狀態已足。．．．被告函復共有人之函文並未有向原告行使優先購買權之意思表示，其優先購買權已為放棄．．．」（如附件九），又有關「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一○四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權為放棄。」為土地法第三十四條之一執行要點第十點第（二）款所規定，即指受通知人應於十日內主張優先購買之意思表示，而國產局嘉義分處並未作此表示，綜合上述該共有人之優先購買權通知函已合法生效甚明。
二、有關本案優先購買權爭執之疑義如前述既經層報上級請示並經內政部核釋：「本案共有人王有明遺產管理人未代他人行使優先購買權表示自無土地法第三十四條之一執行要點第十點第八款但書規定適用。」（如附件五），故本所自無須待其優先購買權之訴訟終結始再辦理（該訴訟僅能供為參考而已），而逕依上開內政部函示核准予辦理本案土地所有權移轉登記，於法並無不合。至於國產局嘉義分處所稱台灣高等台南分院判決該分處勝訴確定乙節，實則引伸第一審原共有人王春庚等人訴請法院確認國產局嘉義分處之優先購買權不存在之判決（附件七），因本案本所已依內政部函示以該分處優先購買權已為放棄為由據予辦理所有權移轉登記完畢，該分處之優先購買權不存在之訴已無確認之必要，所為之判決係事理而非勝訴判決（如附件十），至國產局嘉義分處謂本所未查明詳情層報請示乙節，有案本所請示過程文件可稽並無違失之處。綜上所述本所皆依法處分。原告所提行政訴訟顯無理由，請駁回其訴訟之聲請等語。
理 由按「部分共有人依本法規定出賣共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一○四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權為放棄。」「但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先權已依法為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執解決後，再行受理登記之申請。」分別為土地法第三十四條之一執行要點第十點第一款、第二款、第八款但書所明定。經查本件系爭土地坐落嘉義市○○段○○○○號土地為王有明等五人所共有，系爭坐落同段九○六地號為王有明等六人所有，本案共有人中之一人王春庚於八十五年四月十七日以嘉義中山路郵局第三五○號存證信函通知原告，該存證信函已表示「本人與與王春冬、王金水、王語暨台端等共有坐落．．．兩筆土地．．．茲有李明榮先生及蘇振成先生欲以．．．價格，購買上述二筆土地．．．本人與王春冬、王金水、王語等（以下稱出賣共有人）同意上述價格．．．並依土地法第三十四條之一規定，出賣全部土地，在此依法通知台端，請台端於函到十日內表示願否行使優先購買權」等語，有嘉義中山郵局第三五○號存證信函附卷可稽，則上開存證信函雖僅以王春庚名義發信，惟該函中既已明白表示出賣共有人與李明榮等間買賣系爭土地之事實，則原告自得依法對之行使其優先購買權。出賣共有人已合法將系爭土地買賣之事實通知於原告。原告於八十五年四月十八日接獲王春庚前開存證信函後，至遲應於八十五年四月二十八日向出賣共有人表示行使優先購買權，惟因八十五年四月二十八日適逢星期日，依民法第一百二十二條規定，上開期日自應延至同年月二十九日。原告遲至於八十五年四月二十九日下午六時始付郵向王春庚寄發函文，於八十五年四月三十日始到達通知人，已逾十日表示期間，況且原告所寄發之函復內容僅認為：對其他應有部分優先承買，並非「為保存遺產必要之處置」不生是否行使優先承買權之問題，其未代他共有人（王有明名義）行使優先承買權甚明。被告以原告之優先承買權已為放棄為由，而准予辦理土地所有權移轉登記，於法尚無不合。原告起訴主張：㈠王春庚所發存證信函係以王春庚個人名義為之，未共列王春冬、王金水、王語等人，不知是否有授權王春庚代理通知﹖㈡原告為政府機關如欲購地，有預算問題存在，層層手續，非十日內所能完成，所定十日內函復顯不相當，不生通知效力。㈢遺產管理人僅有管理及保存行為，無處分權，原告既無處分權，王春庚之通知不生效力。㈣有關優先承買權爭執，他共有人向台灣嘉義地方法院提起確認之訴，台灣高等法院台南分院判決原告勝訴，故原處分有所違誤等語。然查：㈠共有人之一王春庚已函請原告表示是否行使優先承買權，原告未依限表示優先承買，自發生催告之效力，不以每一共有人均需通知原告為必要。㈡原告於接獲催告函後，如認所定十日期間太短，自可先函復要求展期，然原告僅函稱優先承買並非為保存遺產必要之處置，尚難認有表示優先承買權。㈢原告所提台灣高等法院台南分院八十六年度重上字第九號民事判決駁回其他共有人王金水所提確認優先承買權不存在之訴，其判決理由係以其他共有人王金水等人既已完成所有權移轉登記給買賣人李明榮、蘇振成，法律關係並無不明確，而無確認之必要，並非認定原告有優先承買權，故原告所稱其民事判決勝訴，並不影響被告所為之行政處。㈣原告以本案土地業已提起「共有物分割之訴」，及私權爭執為由，請求駁回登記之申請，亦與土地登記規則第五十一條第一項規定「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敍明理由及法令依據，駁回登記之申請。」之意旨不合。被告就原告所提應駁回登記之申請不予受理，並准出賣共有人等之登記，並無違誤，訴願決定及再訴願決定遞予維持原處分亦無不合，原告起訴意旨經查並無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十八 日
行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 評 事 陳 石 獅
評 事 徐 樹 海評 事 彭 鳳 至評 事 黃 合 文評 事 林 茂 權右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 蘇 金 全中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十九 日