行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第二○五一號
原 告 國座建設股份有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 莊乾城律師被 告 行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十六年十二月六日台八十六訴字第四七九一七號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告被人檢舉於其「巧克力花園」預售屋廣告刊載「買一層使用二層」、「就像住樓中樓別墅」、「打破一『層』不變的家居」、「四米三五的創意空間」等文字及夾層屋設計之樣品屋、彩色圖片、立面剖視圖及載明上、下層之平面配置圖，有不實廣告之嫌。案經被告調查結果，以原告於預售屋銷售廣告上對於興建夾層事項為虛偽不實及引人錯誤之表示，有違公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，於八十五年十二月十八日以公處字第一九三號處分書，命原告自處分書送達之次日起應立即停止就預售屋銷售廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示。原告不服，一再訴願均遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨及補充理由略謂：一、原告投資興建之系爭「巧克力花園」社區大廈，於「巧克力花園特刊」冠以「淡水僅見四米三五創意空間」大標題，再綴以「買一層使用二層」、「就像住樓中樓別墅」、「打破一『層』不變的家居」等文字，是以廣告用語「買一層使用二層」、「就像住樓中樓別墅」及「打破一『層』不變的家居」係在說明「淡水僅見四米三五創意空間」之樓高特色，並非就「夾層屋」所為廣告。此從廣告用語係「買一層」，而非買「夾層」，「『就像』住樓中樓」，而非「住樓中樓」，可為證明。二、「巧克力花園特刊」登載之「平面配置參考圖」雖繪有上、下層之區隔圖，惟於廣告平面圖冊則標明：「本建議圖上層係由客戶創意使用，不計銷售坪數之內。」是以，「巧克力花園特刊」登載繪有上、下層區隔之「平面配置參考圖」，僅係供購屋者取得使用執照後，利用系爭挑高四米三五空間之參考而已。蓋倘原告廣告銷售者，係「夾層屋」，則其上層焉有不計入銷售坪數之理﹖又前揭廣告平面圖亦載明使用面積，公共面積若干，此所稱之面積，係指單層面積而言；倘原告廣告銷售者，係「夾層屋」，衡諸交易常情，焉有不載明上、下層面積各若干，而將之列入銷售坪數之理。三、原告於推出系爭挑高四米三五預售屋後，張龍傑室內裝潢設計事務所、新創設計工程股份有限公司（以下稱張龍傑事務所、新創公司）為招攬購屋戶室內裝潢生意，乃於售屋現場陳列裝潢樣品屋實景及裝潢建造方式供購屋戶觀覽，用以招攬生意，此有渠等之設計說明書置於現場可證。原告基於誠信，為免購屋者誤解，曾向購屋者強調：原告銷售之系爭房屋僅係挑高四米三五建物，並非「夾層屋」，張龍傑事務所、新創公司與原告分別為獨立之公司，互不相關，張龍傑事務所、新創公司陳列之夾層樣品屋與原告銷售系爭房屋無關。原告此項聲明亦為購屋者所瞭解。四、系爭房屋預定買賣合約書註明買賣標的物係樓高四米三五，而非「夾層屋」：（一）鑑於系爭建物之建築執照並無「夾層」設計，原告乃對購屋者表示：原告廣告銷售之房屋並非「夾層屋」，而僅係樓高四米三五之房屋而已，簽約前，購屋者曾審閱附有建築藍圖影本之系爭房屋預定買賣合約書，訂約時，鑑證律師曾對購屋者解釋契約內容，並依贈屋者之要求，就關於房屋施工合格標準事項，於合約書第六條註明：「樓高四米三五」。（二）按系爭房屋預定買賣合約書附件二建材設備說明書，亦載明：「甲方（註：甲方係指買方）瞭解本建築物於建照圖說上除衛浴及廚房外，並無隔間設計，甲方同意於使用執照取得後，再依所附圖面隔間，高度為地坪起二一○公分．．．。」此意指原告廣告銷售之房屋，其室內除衛浴及廚房外，並無隔間結構，由此可知，購屋者與原告合意買賣之標的物係屬挑高建物，並無隔間設計，更非隔層（夾層）建物。五、基上陳述，可得而知：（一）購屋者就原告刊登廣告銷售之房屋僅係挑高四米三五而非「夾層屋」，已知之甚稔，無造成錯誤之認識及決定之虞。（二）購屋者與原告均認知並合意系爭買賣標的務係屬挑高四米三五房屋而非「夾層屋」，始簽訂系爭房屋預定買賣合約書，依學者所持見解，縱令原告就系爭預售屋廣告與系爭買賣契約內容不符，亦因買賣雙方曾經協商而就賣賣標的物獲致合意，無廣告不實情事。六、購屋者曾以原告曾售現象陳設有樓中樓設計之樣品屋，平面圖冊載明上、下層樓中樓配置格局；散發之巧克力花園特刊廣告單更載明「淡水僅見四米三五創意空間，經濟的：付一層使用二層，就像住樓中樓別墅，打破一『層』不變的家居」等為由，向法院訴求解除買賣契約，台灣高等法院八十五年度上字第二○○九號民事判決認定原告刊登之房屋廣告非屬「夾層屋」（樓中樓）廣告，駁回購屋者之訴。七、退萬步言，縱認原告就系爭房屋為夾層事項廣告，惟購屋戶依法仍得為二次施作「夾層」或「隔層」：⒈依前揭合約書第六條附件二「建材設備說明書」，就內牆事項所載：「甲方瞭解本建築物於建照圖說上除衛浴及廚房外，並無隔間設計，甲方同意於使用執照取得後再依所附圖面隔間，高度為地坪二一○公分．．．」之約定，可知，系爭廣告房屋並無隔間結構，購屋戶已明瞭如欲施作「夾層」，須賴伊於交屋後為二次施工。⒉按內政部營建署八十四、四、十四台（八四）內營字第八四七八九一七號函稱：承購戶於交屋後擬興建夾層，須具備申請書、工程圖樣及說明書申請辦理。縱認原告就系爭為夾層事項廣告，惟查系爭房屋並未有容積率之限制，有建造執照可稽，且系爭房屋安全結構並無問題，購屋戶申請施作夾層，應可獲准。⒊內政部營建署于八十六、十、六召集相關單位開會檢討「室內裝修」定義，作成決議：建築物得在室內二次施工「隔層」，惟面積不得超過總樓地板面積的三分之一，裝修材料必須與原建築物之結構不同，此項決議將「隔層」視為「主體室內裝修」，使挑高建物得逕為二次施作「隔層」，不必再依建築法之規定申請主管機關之核准。八、按行政處分應符合平等及公平原則為現行代行政法上之要求，被告機關所為對原告不利之行政處分乃認原告投資興建之「巧克力花園」預售屋銷售廣告有刊登不實，違反公平交易法之規定，應立即停止預售屋銷售廣告云云。惟原告投資之巧克力花園中一部分由和建建設股份有限公司承受並以「一＋一情趣樂園」刊登相同之廣告出售，前亦曾經他人檢舉有廣告不實違反公平交易法之情形，惟，被告機關八十七年二月二十六日（八七）公參字第0000000－000號函認被檢舉涉嫌廣告不實乙案，尚難認有違反公平交易法之情事，相同之系爭廣告被告機關卻為不同之認定，有違行政法上行政處分公平、平等原則之要求。九、綜上論述，原處分、訴願決定及再訴願決定以原告刊載「買一層使用二層」、「就像住樓中樓別墅」、「平面配置參考圖」等廣告文圖，遞予認定原告有違公平交易法第二十一條第一項廣告不實規定，認事用法顯有違誤，為此，爰狀請鈞院將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷等語。
被告答辯意旨略謂︰一、按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」故事業如於廣告上就其商品為虛偽不實或引人錯誤之表示，即違反上開規定。又同法第四十一條前段「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為」復定有明文，合先敍明。二、卷查系爭「巧克力花園」建築物之建造執照並無夾層設計，然原告於系爭「巧克力花園特刊」廣告以「買一層使用二層」、「就像住樓中樓別墅」、「打破一『層』不變的家居」、「四米三五的創意空間」等作為標題，內部輔以細部說明文字如「樓層挑高四米三五可以作出很漂亮又不必委屈自己的『夾層』．．．」及「樓高四米三五作夾層二十坪就有三房兩廳」等文字說明，顯係以「夾層」之施作為其訴求，復佐以夾層屋設計之樣品屋、彩色圖片、立面剖視圖及載明「上層」、「下層」平面配置圖，其整體效果以觀，當足使消費者誤認系爭建物已合法取得夾層使用空間。原告雖主張銷售現場樣品屋係屬與原告無關之裝潢公司所設，原告為免購屋者誤解，均強調非出售夾層屋云云，惟該等裝潢公司若真與原告無任何關係，何以原告願容任其於所銷售建物賣場為樣品屋展示，復將該現場樣品屋實品照片列於系爭廣告特刊。原告對此均無法提出合理說明。綜上，原告主張前開廣告用語係「買一層」而非買「夾層」；平面配置參考圖係供購屋者利用挑高空間之參考；售屋現場陳列之裝潢樣品屋係屬與原告無關之裝潢公司所設，與系爭建物無關云云，顯屬辯詞，並無可採。三、按建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請，並經審查許可，否則即應依法申請辦理變更設計。緣已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若消費者欲遂行其花費較高單價承購系爭建物之目的，依系爭廣告興建夾層進行二次施工，即屬於原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用夾層空間之可能。倘消費者未依法請領建造執照，即行二次施工興建夾層，則違反建築法第二十五條規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。次查違規夾層將透支建物原先具有之安全性，即建物重量增加後，相同的地震規模將使該建物產生非原設計得承載之搖晃外力及晃動量，而危及建物結構。是以原告既明知其建造執造未獲興建夾層之許可，又隱匿前述重大影響消費者權益事項，已足使消費者誤認系爭建物於交屋時或於交屋後逕行二次施工，即可合法取得夾層使用空間，進而誤認係以較低之價格購買較多之坪數，消費者在考量所訂價格下即可能與原告交易，故被告機關認定其在廣告上對於商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條規定，應無違誤。原告訴稱購屋者曾審閱附有建築藍圖影本之系爭房屋預定買賣合約書、律師曾解釋契約內容、推案當時已向購買戶說明系爭建物並非夾層屋及系爭廣告「買一層使用二層」僅係在說明四米三五樓高之特色等節，均屬卸責之詞，無礙前揭違法事實之認定，自不足採。復由原告所主張契約書中僅註明樓高四米三五，未提及夾層之興建、興建費用、合法等相關問題以觀，益證原告隱匿有關違法「夾層屋」之重大影響消費者權益事項未予告知，所訴核無可採。四、原告另訴稱縱認原告系爭房屋為夾層事項廣告，惟據內政部營建署年⒋月⒕日台（八四）內營字第八四七八九一七號函釋內容，系爭房屋並無容積率之限制、安全結構亦無問題，購屋者申請施作夾層應可獲准，並以內政部於八十六年間開會決議：「建物得在室內二次施工『隔層』．．．視為主體室內裝修．．．，不必再依建築法之規定申請核准」等各節，經查被告機關所引用內政部年⒋月⒕日台（八四）內營字第八四七八九一七號函，係內政部（建築主管機關）就有關夾層屋適法性之疑義釋示，為引據建築法及建築技術規則有關規定所作說明，尚未停止適用。查該函釋明示：「夾層夾於建築物樓層間，涉及建築物高度、總樓地板面積及總載重等之變更．．．。」而原告率引報載傳述內政部營建署以開會決議「建物得於室內二次施工隔層」云云，應不足為證。故原告所訴，核無理由。五、末有關原告所提台灣高等法院八十五年度上字第二○○九號民事判決，係真對原告與特定購屋者間所訂之契約立論，無涉於公平交易法之適用，自不影響本案之認定，併予敍明。六、綜上所陳，本件訴訟為無理由，請准予將原告之訴駁回等語。
理 由按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」又違反公平交易法規定之事業，公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為，復為同法第四十一條前段所明定。本件被告以原告於其「巧克力花園」預售屋廣告刊載「買一層使用二層」、「就像住樓中樓別墅」、「打破一『層』不變的家居」、「四米三五的創意空間」等文字及夾層屋設計之樣品屋、彩色圖片、立面剖視圖及載明上、下層之平面配置圖之整體效果，已足使消費者誤認系爭建物已合法取得夾層使用空間，然依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，建築物如需興建夾層，須於申請建造執照時即提出申請，並經審查許可，否則即應於法定容積率內依法辦理變更設計。已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若消費者欲興建夾層進行二次施工，即屬於原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用夾層空間之可能。倘消費者未依法請領建造執照，即行二次施工興建夾層，則違反建築法第二十五條規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分，原告既明知其建造執造未獲興建夾層之許可，又隱匿前述重大影響消費者權益事項，已足使消費者誤認系爭建物於交屋時或於交屋後逕行二次施工，即可合法取得夾層使用空間，進而誤認係以較低之價格購買較多坪數而與原告交易，原告在廣告上對於商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，因而依公平交易法第四十一條前段規定，命原告自處分書送達之次日起應立即停止就預售屋銷售廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，與首揭規定尚無不合。原告起訴主張售屋現場備有建造執照、建築藍圖供查閱，且推案當時已向購買者講明系爭建物並非夾層屋，「買一層使用二層」之廣告僅係說明四米三五樓高之特色，前開廣告用語係「買一層」而非買「夾層」；平面配置參考圖係供購屋者利用挑高空間之參考，承購戶得仿照平面配置參考圖，自行以裝潢方式利用；售屋現場陳列之裝潢樣品係屬與原告無關之裝潢公司所設，與系爭建物無關，其無廣告不實情形，況依建築主管機關最新之釋示，若購買戶欲利用樓高四米三五之空間，得以室內裝潢方式為之，只要其夾層不用ＲＣ材料（鋼筋混凝土），夾層面積不超過該層樓地板面積三分之一，且高度不逾二米，即無違反建築法規之虞云云。然查：㈠卷查系爭「巧克力花園」建築物之建造執照並無夾層設計，然原告於系爭「巧克力花園特刊」廣告以「買一層使用二層」、「就像住樓中樓別墅」、「打破一『層』不變的家居」、「四米三五的創意空間」等作為標題，內部輔以細部說明文字如「樓層挑高四米三五可以作出很漂亮又不必委屈自己的『夾層』．．．」及「樓高四米三五作夾層二十坪就有三房兩廳」等文字說明，顯係以「夾層」之施作為其訴求，復佐以夾層屋設計之樣品屋、彩色圖片、立面剖視圖及載明「上層」、「下層」平面配置圖，其整體效果以觀，當足使消費者誤認系爭建物已合法取得夾層使用空間。㈡按建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請，並經審查許可，否則即應依法申請辦理變更設計。緣已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若消費者欲遂行其花費較高單價承購系爭建物之目的，依系爭廣告興建夾層進行二次施工，即屬於原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用夾層空間之可能。倘消費者未依法請領建造執照，即行二次施工興建夾層，則違反建築法第二十五條規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。㈢違規夾層將透支建物原先具有之安全性，即建物重量增加後，相同的地震規模將使該建物產生非原設計得承載之搖晃外力及晃動量，而危及建物結構。是以原告既明知其建造執造未獲興建夾層之許可，又隱匿前述重大影響消費者權益事項，已足使消費者誤認系爭建物於交屋時或於交屋後逕行二次施工，即可合法取得夾層使用空間，進而誤認係以較低之價格購買較多之坪數，消費者在考量所訂價格下即可能與原告交易。㈣公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決定，不因交易相對人業已具備該項商品之專業知識或得於承購前事先親赴現場洽詢所認重要事項致可查證廣告內容而有不同。㈤原告雖稱銷售現場樣品屋係屬與原告無關之裝潢公司所設，原告為免購屋者誤解，均強調非出售夾層屋云云。惟該等裝潢公司若真與原告無任何關係，何以原告願容任其於所銷售建物賣場為樣品屋展示，復將該現場樣品屋實品照片列於系爭廣告特刊。原告上開所稱與常情不合，尚不足採信。㈥原告另訴稱縱認原告系爭房屋為夾層事項廣告，惟據內政部營建署年⒋月⒕日台（八四）內營字第八四七八九一七號函釋內容，系爭房屋並無容積率之限制、安全結構亦無問題，購屋者申請施作夾層應可獲准，並以內政部於八十六年間開會決議：「建物得在室內二次施工『隔層』．．．視為主體室內裝修．．．，不必再依建築法之規定申請核准」等各節，經查被告所引用內政部年⒋月⒕日台（八四）內營字第八四七八九一七號函釋，係內政部（建築主管機關）就有關夾層屋適法性之疑義釋示，為引據建築法及建築技術規則有關規定所作說明，尚未停止適用。查該函釋明示：「夾層夾於建築物樓層間，涉及建築物高度、總樓地板面積及總載重等之變更．．．。」而原告率引報載傳述內政部營建署以開會決議「建物得於室內二次施工隔層」云云，與事實不合，尚不足採信。㈦原告所提台灣高等法院八十五年度上字第二○○九號民事判決，係針對原告與特定購屋者間所訂之契約來立論，無涉於公平交易法之適用，尚不足為本件原告有利之認定。至於原告所提和建建設股份有限公司以「一＋一情趣樂園」刊登相同之廣告出售，被檢舉廣告不實經被告認違反公平交易法情事，因係案情不盡相同，亦不足採為有利原告之認定。㈧原告雖訴稱購屋者曾審閱附有建築藍圖影本之系爭房屋預定買賣合約書、律師曾解釋契約內容、推案當時已向購買戶說明系爭建物並非夾層屋及系爭廣告「買一層使用二層」僅係在說明四米三五樓高之特色云云。然原告在廣告上對於商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，已如前述，復由原告所主張契約書中僅註明樓高四米三五，未提及夾層之興建、興建費用、合法性等相關問題以觀，益證原告隱匿有關違法「夾層屋」之重大影響消費者權益事項未予告知，故原告所辯其無廣告不實之詞，與事實不符，尚不足採信。綜上所述，原告公司明知未請領「夾層」之建造執照，竟以之為所促銷房屋之特徵，刊登廣告，自屬有違公平交易法第二十一條第一項之規定，被告所為上開處分，於法尚無不合，訴願決定及再訴願決定，遞予維持原處分，尚無違誤，原告起訴意旨經查無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 五 月 三十一 日
行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 評 事 陳 石 獅
評 事 徐 樹 海評 事 藍 獻 林評 事 黃 合 文評 事 林 茂 權右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 蘇 金 全中 華 民 國 八十八 年 六 月 二 日