行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第三六一三號
原 告 甲○○被 告 台中市政府右當事人間因終止耕地租約事件，原告不服內政部中華民國八十七年三月三十一日台內訴字第八六○五六二○號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告承租賴蘇足所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號土地。賴蘇足於民國六十八年一月八日死亡，該土地由賴光照、賴金城及賴聰明等三人共同繼承。上開土地因實施市地重劃及土地重測，變更編為豐功段二○七地號，嗣分割為二○七、二○七－一、二○七－二、二○七－三、二○七－四地號（二○七－一及二○七－二地號又合併為二○七地號）。因上揭二○七－三地號土地，都市計畫編定為商業區土地，由出租人賴光照依平均地權條例第七十六條至第七十八條規定，於八十一年七月二十五日向被告申請終止租約收回建築使用，經被告於八十一年九月九日及同年十月六日召開終止租約協調會未能達成協議後，賴光照乃將承租人應領之補償費提存於台灣台中地方法院提存所（八十一年度第三八四三號提存書）後，被告乃以八十一年十一月十日府地權字第一一八九八八號函終止租約在案。原告復提出異議，亦經被告以八十四年十二月二十一日府地權字第一六四三三七號函復原告本案仍依規定終止租約。原告不服，乃向臺灣省政府提起訴願。案經臺灣省政府審認被告八十一年十一月十日府地權字第一一八九八八號函僅核准賴光照所有坐落豐功段二○七－三地號之耕地租約，至於賴聰明、賴金城所有同段二○七、二○七－四地號等二筆耕地則尚未核准終止租約，認被告逕予認定全部耕地終止租約，似嫌率斷，臺灣省政府乃以八十六年一月十八日府訴一字第一四四一六六號訴願決定：「原處分撤銷，由原處分機關另為處分」。嗣被告重行查明後，再以八十六年四月十八日府地權字第四九七六六號函復原告，略以：「查本市○○區○○段○○○○○○○號業經重測、重劃及法院判決分割成為豐功段二○七、二○七－三及二○七－四地號三筆土地，其中二○七－三地號土地業已終止租約，無租佃關係存在，另二○七、二○七－四地號土地，台端以耕地移轉登記無效為由，依耕地三七五減租條例第二十六條規定申請調處，經查本案爭議非屬上開條例規定調處業務範圍，歉難辦理」。原告仍不服，一再訴願均遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略謂：一、按耕地出賣時承租人有優先承受之權，出租人應將買賣條件以書面通知承租人，耕地三七五減租條例十五條定有明文。又地主耕地之移轉，非由現耕農民承購則為未移轉，實施耕者有其田條例第七條第三款規定甚明。違反上開規定時其行為自始、當然、確定的無效，並依法為未移轉。原地主林博正在三七五租約中之耕地出售予非現耕農民之賴蘇足，其移轉行為⑴自始當然無效⑵依法為未移轉。則賴蘇足亡故後不發生由賴金城、賴光照、賴聰明等繼承問題。被告未將調處不成立後依法定程序移送法院審理，顯有未當。次查：退步言，縱依土地法第四十三條規定依本法所為之登記有絕對效力云者，係指在第三人取得權利之新登記後，不得為塗銷登記之請求而已，取得土地權利人依民法第四百二十五條規定與原告間仍有三七五租約存在，應無疑義。二、按「出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴」。最高法院七十二年度台上字第四八六號著有判例可循。臺灣省政府決定書引用被告函謂：「本案爭議非屬三七五減租條例第二十六條規定調解調處業務範圍歉難辦理。」並無不當云云，有所未合。本案在性質上屬租佃衍生之爭議，因而申請調解，尤以協調會僅就賴光照之二○七之三地號部分調解，對賴金城、賴聰明二位地主均未經協調程序，被告機關竟一併謂以協調不成終止租約在案云云，而置原陳情意旨於不顧，自難令人信服。從而賴光照等亦無從以地主之地位申請終止租約。尤以賴光照係二○七之三地號部分，至賴金城、賴聰明部分其調處程序及提存補償費為不合法，被告據此所為之處分，亦非適法。查系爭二○七號、二○七之三號、二○七之四號三筆土地係於七十五年二月二十二日公告為商業區，七十七年二月十五日公告為第一種商業區此有台中市政府工務局簡便行文表（證３）可證。是在民國五十三年林傅正出賣與賴蘇足時至七十二年間仍屬耕地，併此說明。三、本案關鍵即在被告八十四年四月二十八日府地權字第一六四三三七號業已終止租約之函示，依據前項說明，賴金城、賴聰明部分之「二○七號、二○七之四號等二筆土地，未有准予終止租約－僅有一筆完成終止租約，原處分機關遽以認定全部耕地終止租約，尚屬率斷」（見臺灣省政府八六府訴一字第一四四一六六號決定書），而嗣後各級決定書均對此無隻字交代，則被告機關對此部分所為之處分依然違法不當，自有提起本訴，以謀救濟等語。
被告答辯意旨略謂︰一、按「依本法所為之登記，有絕對效力。」「依本規則登記之土地權利．．．，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」為土地法第四十三條及土地登記規則第八條定有明文。而「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人．．．」雖為耕地三七五減租條例第十五條第一項所規定，俾利承租人於優先承買後，成為自耕農。惟三七五租約耕地已編定為建築用地者，承租人無優先購置權。內政部七十四年一月十八日台內地字第二八六二二三號函釋有案。查訴外人賴蘇足於民國六十八年一月八日死亡後，即由其繼承人賴光照等三人繼承其原有坐落於豐功段二○七、二○七－三、二○七－四地號土地所有權，因二○七－三地號土地業經都市計畫編定為商業區用地，遂由訴外人之繼承人賴光照依規向本府申請終止租約收回建築使用，經本府邀集雙方協調兩次皆未果後，其賴光照（出租人）將承租人應領之補償費向台中地方法院辦理提存，本府乃終止該土地之租賃關係，另豐功段二○七、二○七－四地號二筆土地，經本府審查仍有其三七五租約之存在。原告稱系爭土地所有權人林博正出賣予訴外人賴蘇足時，承租人即有優先承買之權，林博正與賴蘇足間之租約移轉登記應為無效，乃申請耕地租佃爭議調解（處），經本府審認，上開土地移轉登記已歷三十餘年，且訴外人賴蘇足於六十八年死亡後，即已由賴光照等三人辦理繼承登記，登記確定，不得塗銷，且二○七－三地號土地為建築用地，本府乃以八十六年四月十八日府地權字第四九七六六號函否准其以移轉登記無效為由，依耕地三七五減租條例第二十六條規定調解（處）之請求。綜上所述本府對原告所陳各點均係依程序依法令規定辦理，並無不當，原告提起行政訴訟，顯無理由，請予以駁回等語。
理 由按「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地法第四十三條定有明文。復按「依本規則登記之土地權利．．．非經法院判決塗銷確定，登記機關不得塗銷登記。」土地登記規則第八條亦有明文。」而「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人．．．」雖為耕地三七五減租條例第十五條第一項所規定，俾承租人優先承買後，成為自耕農。惟三七五租約耕地已編定為建築用地者，承租人無優先購買權。內政部七十四年一月十八日台內地字第二八六二二三號函釋有案。本件原告承租賴蘇足所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號土地。嗣賴蘇足於民國六十八年一月八日死亡，上開土地乃由訴外人賴光照、賴金城及賴聰明三人繼承，並經土地重劃及重測後變更為豐功段二○七、二○七－三、二○七－四地號（同段二○七－一、二○七－二地號合併於二○七地號）。因上揭二○七－三地號土地，都市計畫編定為商業區土地，由出租人賴光照依據平均地權條例第七十六條至第七十八條規定向被告申請收回建築使用，經被告於八十一年九月九日及八十一年十月六日邀集出、承租人協議未果後，因出租人已將承租人應領之補償費向台中地方法院辦理提存，被告乃終止上揭二○七－三地號土地租約，另豐功段二○七、二○七－四地號土地，經被告審查耕地租約存在。原告指稱民國五十三年時系爭土地原所有權人林博正出賣予賴蘇足時，主張承租人即有優先承買之權，該前次移轉登記為賴蘇足應為無效，乃申請耕地租佃爭議調解（處），經被告審認，上開土地移轉登記，已歷經三十餘年，且因賴蘇足於六十八年一月八日死亡後，由賴光照、賴金城及賴聰明辦理繼承登記，已登記確定，不得塗銷，且二○七－三地號土地為建築用地，被告乃以八十六年四月十八日府地權字第四九七六六號函否准其以移轉登記無效為由，依耕地三七五減租條例第二十六條規定調解（處）之請求，揆諸首揭規定，於法尚無不合。原告起訴意旨復執相同之論點以為爭執，依前開說明，原告主張尚不足採。綜上所述，被告否准原告依耕地三七五減租條例第二十六條規定調處之請求，於法並無違誤，訴願決定及再訴願決定遞予維持原處分，尚無不合，原告起訴意旨經查無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 三十 日
行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 評 事 陳 石 獅
評 事 彭 鳳 至評 事 黃 合 文評 事 林 茂 權評 事 王 立 杰右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 蘇 金 全中 華 民 國 八十八 年 十 月 四 日