行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第三七二八號
原 告 東洋股份有限公司代 表 人 甲○○被 告 臺中市政府右當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國八十七年六月五日台（八七）內訴字第八七○三二一七號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主 文再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷。
事 實緣原告所有坐落臺中市○區○○○街○○○號四樓之一建築物，民國六十六年領得之使用執照原核准用途為商場，被告所屬影響治安行業統一聯合稽查小組於八十六年八月八日前往稽查，發現上開建築物未經領得變更使用執照，即提供張天德經營仙樂斯韻律中心，違規作舞廳營業使用，被告認其違反建築法規定，以八十六年九月八日中工建字第二四三三號函，處原告罰鍰新臺幣（以下同）六萬元，並飭其自行改善，原告不服，循序提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，爰提起行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
一、原告起訴意旨略以：
（一）原告所有前開建築物，係原告於民國八十六年六月十八日出租與張瑞芳經營豪客韻律健身中心之用，租期一年，並未出租與張天德，亦不知張瑞芳將該房屋轉租與張天德。且原告於八十六年六月三十日將房屋出租與張瑞芳使用時，即請王榮和建築師就該出租之建築物做防火避難設施設備安全檢查，並於八十六年六月三十日向被告所屬工務局申報該出租建築物之防火避難設施與設備安全檢查情形。其時，被告並未通知原告就該建築物出租後有違法使用及設備未安全情形，因此被告嗣後僅依臺中市稅捐稽徵處八十六年八月二十六日中市稅財字第八一六一四號函，即謂前開出租之建築物未維護合法使用及其結構、設備安全，違反建築法第七十七條之規定，顯欠依據。
（二）原告出租之前開建築物，其結構及設備安全業經王榮和建築師檢查無誤，因此被告謂該原告對本件建築物之結構及安全未為維護，殊欠依據。至該建築物係由張瑞芳使用，且經其向被告申請營利事業登記證，因此張瑞芳嗣後縱將所承租之建築物予以變更使用，或轉租與張天德經營仙樂斯韻律中心，違規做舞場營業使用，亦僅係使用人即承租人違反規定而已，與原告無關，從而，被告科處原告罰鍰六萬元，顯屬不當。
（三）原告係依建築物之原狀交付承租人使用，縱承租人嗣後將該建築物變更使用，而與使用執照核准之用途不符，其既非出於原告之行為，依法不應處罰原告。
況出租人欲對承租人終止租約收回出租之房屋，依法須有土地法第一百條所列各款情形之一，始得為之。縱本件原告向承租人終止房屋租約，而承租人不遷讓房屋時，仍需經訴訟，非短時間可以達成目的，因此被告處罰原告，殊欠公平合理。
（四）建築法第七十七條、第九十一條之立法精神，在於維護建築物合法使用與其構造及設備安全，如違反其規定，其處罰對象視使用者究為建築物所有人或一般使用人而異，如係建築物所有人自己使用，而違反建築法第七十七條規定使用，則處罰建築物所有人；如係建築物所有人將建築物出租或出借與他人使用，該承租人或借用人於使用中違反建築法第七十七條規定使用，則處罰使用人，始為符合法律公平、正義、合理原則。因此建築法第九十一條所規定處罰對象，並非應同時處罰建築物所有權人以及使用人。茲因原告所有前開房屋係出租與他人使用，因此被告處罰原告，顯屬不當。
（五）原告將本件房屋出租與張瑞芳後，承租人擅自變更使用，其顯非原告之行為，因此被告對於原告科處罰鍰，顯屬不當。
（六）綜上所陳，本件原處分及一再訴願決定，均有未合，請求一併予以撤銷等語。
二、被告答辯意旨略以︰
（一）按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新臺幣六
萬元以上，三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者，得連續處罰，並停止其使用，必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」為建築法第七十七條第一項及第九十一條（被告誤書為第九十二條）第一項所明定。查本件原告即為建築物所有權人，依建築法第七十七條第一項規定，即有維護該建築物合法使用與其構造及設備安全之責，不因其出租他人使用而有異。舞場之防火避難設施構造設備規定較餐廳高，原告未經核准擅自出租房屋供他人違法變更使用，影響公共安全，亦難辭其為建築物所有權人之責任。
（二）原告稱本件場所已於八十六年六月三十日辦理防火避難設施與設備安全檢查一節，查本件房屋經專業檢查機構申報結果為：准予報備、列管定期檢查，並於八十七年五月三十日前改善，再行申報。原告所屬工務局八十七年五月二十一日八十七建字第五四二六五號通知在案，惟該場所仍未依規定限期內完全改善，再行申報。
（三）綜上所陳，本件原處分及一再訴願決定，均無違誤，請求駁回原告之訴等語。理 由
一、按「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電、或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」建築法第七十三條、第九十條第一項、第七十七條第一項、第九十一第一項分別定有明文。前開建築法第七十七條第一項所定合法使用，係指維持建築物之構造、設備等與安全有關之合法使用而言，而非指應維護與使用執照所載目的相同之使用。
二、本件原告所有前開建築物，原核准用途為商場，原告於八十六年八月八日派員前往稽查，發現未經取得變更使用執照，即由張天德於該建築物經營仙樂斯韻律中心，違規作舞廳營業使用，被告認原告違反建築法，以八十六年九月八日中工建字第二四三三號函，處原告罰鍰六萬元，並命其自行改善，原告不服，循序提起行政訴訟，訴稱：（一）原告於八十六年六月十八日將本件建築物出租與張瑞芳經營豪客韻律健身中心，並未出租與張天德，亦不知張瑞芳將該建築物轉租與張天德。且原告將建築物出租時，即請王榮和建築師就該建築物做防火避難設施設備安全檢查，並向被告申報檢查情形，其時，被告並未通知原告該建築物有違法使用及設備未安全情形。（二）本件建築物結構及設備安全，業經王榮和建築師檢查無誤。該建築物由張瑞芳使用，並向被告申請營利事業登記證，嗣張瑞芳縱就本件建築物變更使用，或轉租與張天德違規做舞場營業使用，亦僅係使用人違反規定，與原告無關。（三）原告欲收回出租之房屋，須有土地法第一百條所列各款情形之一，始得為之，且承租人不遷讓房屋時，仍需經訴訟，非短時間可以達成目的，被告處罰原告，殊欠公平合理。（四）建築物所有人將建築物出租或出借與他人使用，該承租人或借用人於使用中違反建築法第七十七條規定使用，則處罰使用人，始為符合法律公平、正義、合理原則，並非應同時處罰建築物所有權人以及使用人云云。
三、本件坐落臺中市○區○○○街○○○號四樓之一建築物，於六十六年領得之使用執照原核准用途為商場。另被告所屬影響治安行業統一聯合稽查小組於八十六年八月八日前往稽查，發現上開建築物未經領得變更使用執照，而由張天德經營仙樂斯韻律中心，作舞廳營業使用等情，為兩造所不爭，且有臺中市政府影響治安行業統一聯合稽查紀錄表附於原處分卷可稽。則依首揭說明，本件係屬建築物未經領得變更使用執照，經人擅自變更使用，違反建築法第七十三條後段之規定，應依建築法第九十條第一項處罰所有權人或使用人，並勒令停止使用，而非處罰鍰及限期命改善。
四、原處分以原告係違反建築法第七十七條第一項規定，爰依同法第九十一條第一項規定科處原告罰鍰六萬元及飭其自行改善，已有未合。訴願決定以相同理由而駁回訴願，亦有未合。至再訴願決定，雖指明本件係違反建築法第七十三條之情形，應依同法第九十一條第一項處罰，惟另以依「其他理由」認原決定為正當，而決定駁回再訴願，然再訴願決定既以原告係違反建築法第七十三條作為「其他理由」，則其處罰及命應為一定行為之內容，與原處分之內容應有不同，原訴願決定自無從認為正當，乃再訴願決定援引行政院暨所屬各級行政機關訴願審議委員會審議規則第十四條「原處分原決定所憑理由雖屬不當，而依其他理由認為正當，仍應以訴願為無理由」規定，而決定駁回再訴願，亦有未洽。原告起訴意旨，請求併撤銷原處分及一再訴願決定，雖非以此為理由，仍應由本院將一再訴願決定及原處分併予撤銷，由被告另為適法之處分。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第二十六條前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十 月 二十二 日
行 政 法 院 第 四 庭
審 判 長 評 事 葉 振 權
評 事 吳 錦 龍評 事 吳 明 鴻評 事 陳 光 秀評 事 尤 三 謀右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 阮 桂 芬中 華 民 國 八十八 年 十 月 二十二 日