行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第三八五○號
原 告 乙○○
丙○○丁○○訴訟代理人 甲○○被 告 嘉義縣稅捐稽徵處右當事人間因房屋稅事件，原告不服財政部中華民國八十七年九月十四日台財訴第000000000號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告三人所共有坐落嘉義縣○○鎮○○里○鄰○○路○○號房屋，於民國六十六年六月間建造完竣，經被告依房屋稅條例規定，按嘉義縣不動產評價委員會評定之房屋標準價格，核定其八十六年度房屋現值為新台幣（下同）二、六九六、三○○元，並依營業用稅率課徵房屋稅本稅八○、八八九元、教育捐二四、二六六元，共計一○五、一五五元。原告不服，申請復查，未獲變更，提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟，茲摘敘兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨及補充理由略謂︰一、按「房屋稅依房屋現值，按左列稅率課徵之．．．三、房屋同時做住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」，另納稅義務人未申報時，仍應由稽徵機關勘查現場按實際使用情形課徵房屋稅，．．．等為行政法院判例可考。系爭房屋八十七年度開稅單徵收房屋稅，係採按申報兼實際使用情形課徵房屋稅，已採證兼到場勘查現場按租約實際使用情形課徵房屋稅。本件核定房屋面積應按實際使用百分之六十五係營業用稅率，面積百分之三十五按非住非營稅率課徵八十六年度房屋稅率，此乃按照原告與承租人原租約及實際使用未列租金計算的面積是占百分之三十五按非住非營，即依據本件「兩造承租人與出租人締結租賃契約書」及所附之圖說面積，最少有百分之三十五免收租金部分，此部分得按租約及如上鈞院（行政法院）判例為證，室內供車道使用面積，應扣除未出租面積，因本房屋標的物六棟房屋，係併排相連，三棟兩拼成為三連－自應留出室內車道百分之三十五以上，不在租金（收費）範圍內。二、依據房屋稅條例第十一條第一項第一款：房屋等級，第二款：耐用年限，第三款：村里街道不同地段標準等規定。依上開規定，同樣的加強磚造，但若經粉刷光面者，包括水泥及細砂及工資，每平方公尺相差三百元以上，若雙面粉刷，高處又要搭工作架，兩面均粉刷每平方公尺連工帶料需要加五百元以上，而財政廳（省府）所訂頒等級標準，係以有粉刷內外牆壁者，作為估價計算標準，本系爭房屋無此項雙面粉刷光面，即應按照是項訂頒標準減去雙面粉刷價值之成本。另省頒布標準之耐用年限，係均估定一般房屋加強磚造而訂定，並經百分之百雙面粉刷牆壁，作為施工技術上估定耐用年限而言，而系爭房屋雙面未加粉刷，即有毛細孔，一旦風吹雨打，易潮溼，則易風化腐蝕等。即非能與省府頒訂耐用年限相同，必定減少耐用年限，此為經驗法則所及。又系爭房屋位於大林公墓之旁邊，只有兩公尺水溝之隔，且係三疊溪旁邊，四面是水溝及田地，豈可比照大林街上內－同一用料標準估定價額，原估定價值－未考慮到房屋坐落在大林唯一公墓旁邊之村里內地理位置，係野外房屋，應享有最低價值再減百分之五。三、被告只為抗拒省所訂定－頒布要點，固定估價要領以外，概不按授權範圍，報請縣不動產評價委員會准予按照省頒布－可得再減百分之五，為降低現值及降低耐用年限。為此應請撤銷原處分，命令被告實地查核，按上記實情酌減，評估價額及降低耐用年限，以資適法。四、原決定書記載：嘉義縣不動產評價委員會衡諸其事實以按最低之標準評定其地段為百分之一百，顯較大林街上都市○○區○○○○段率為低，此有「嘉義路線地段等級評定表」附案可稽等云，作為認定事實之基礎。惟查：本標的物位於大林第一公墓邊（形同租賃物有殘缺－租金較一般低的還要低，始為合理適法）有如自然人殘缺，亦應比照個人有殘障的特別扣除額－是相同的道理（得參照當地一般「等級較低的還要再低」係依據鄰近何人的買賣價額舉證說明，其計算價額之基礎理由），此乃經驗法則及論理法則所及－應再減百分之三十五以上，始為合理適法，依據如上．．．等等，應請依法核定更正核算錯誤，並依此項規定提出大林第一公墓十二公尺或二十公尺內房屋買賣價額作為倉庫房舍買賣契約作為舉證，不得使用街頭巷尾一般房屋○○○鎮○○路明華社區內有公共設施之家居有衛浴房屋相提並論，豈可用不同造價，不同地點遠在相差可建造千萬間房屋之距離外之房地最低價額相提併論，該等計算公式顯有錯誤，應依不同地點，不同構造評定不同價額，請不要依街頭巷尾或火車站前○○○區○○○路房屋價額作為標準，更不得以業經報請主管稽徵機關核定，這部分原舉證核定單位－絕對未報請主管稽徵機關核定過，本系爭是臨近－「大林第一公墓的毗鄰，如上與大林第一公墓旁，相近或相連房舍之租金比較」應無此項呈報主管稽徵機關核定過之案例標準可考，與其業經報請政府機關核定過的，相差大有差別，則不適用於原稅率，亦不適用原計算方法計算本系爭標的物估定現值價額，被告違反如上之法規及解釋令之旨趣，應請依據承租人與出租人兩造所訂定買賣契約價額核算課徵稅金，並案原租賃契約使用面積分開計算兩種稅率，請勿聽信對造違反法規課稅－違反法定主義原則。按前揭所論，並未使用得再減百分之五，作為適用房屋稅條例第十一條第一項第三款明文規定：比較不同地段之房屋買賣價額，訂定標準。即依照省府頒布－除照路線地段等級評定表列最低標準之外，並得再減百分之五，此部分若不適用於本件（房屋）坐落在大林公墓邊之估價用者，得准予減百分之五（公墓邊房屋不適用者），請被告提出釋明。若被告說不出所以然者，就是消極不適用法規斷定事實，構成認定事實顯有適用法規論斷錯誤。又系爭房屋未雙面粉刷，原決定書以省頒未就內外牆訂定較高之折舊率及較低之耐用年限等云，作為論斷乙節。惟查：按授權給予被告（查報單位）得增減百分之五，其論據，則顯有違反此規定以消極不適用法規論斷事實，顯有違反房屋稅條例第十一條第一項第一、二款之法規，至為明顯。五、被告答辯狀指稱：㈠「因原告於檢具與承租人簽訂協議書，主張該屋已自八十七年二月一日起收回原租約一半之房地，．．．分別就仍作倉庫使用部分按營業用稅率計徵及空置部分按非住家非營業用稅率徵，重新核算八十七年房屋稅為七二、八三○元，改課原因係因實際使用情形部分業已變更，」等語，此段抗辯的法律基礎理由，係被告認為核減八十七年度房屋稅率是有合法合理之理由。被告記明：就仍作倉庫使用部分（係指：實際堆積貨物占用面積之部分）按營業用稅率計徵。易言之，是就實際使用堆積貨物占用部分之面積－按營業用稅率計徵，全屋空出之部分－係包括車道均非算在實際使用堆積貨物占用部分之面積－不在按營業用稅率計徵，即非按營業用稅率計徵車道面積，此為被告斷定如此是適法合理之核算按營業用稅率計徵之基礎理由，顯無爭議可言。被告並記明：空置部分按非住家非營業用稅率計徵，重新核算八十七年房屋稅率，此段空置部分（係指：包括車道亦在房屋空置部分均非營業用）按非住家非營業用稅率計徵，既然係包括車道－均按非住家非營業用稅率計徵，此為被告斷定－如此是適法合理之核定，空置車道－係應按非住家非營業用稅率計徵之基礎理由，被告顯然無爭議可言。㈡關於該狀指稱：「核與訴訟主張之室內車道百分之三十五不在租金收費範圍無關。」等云；即與前記所述就實際使用堆積貨物所占用部分之面積－按營業用稅率計徵，另房屋空置部分（係指：包括車道亦在房屋空置部分）按非住家非營業用稅率課徵，既然係包括車道－均按非住家非營業用稅率課徵，焉有原告主張之室內車道百分之三十五不在租賃契約內，既不在租金收費範圍內，與課徵營業用或應按非住家非營業用稅率課徵無關，被告之論點及抗辯－顯然理由與理由之間相互矛盾，至為明顯。㈢另依八十七年度核定的本件供營業用的是占百分之三十九強，供非住家非營業用的是百分之六十強，並非原告八十六年度所請求的供營業用的是占百分之六十五，供非住家非營業用的是僅百分之三十五，自與被告抗辯之理由，所指稱：「因原告於檢具與承租人簽訂協議書，主張該屋已自八十七年二月一日起收回原租約一半之房地」等云，從前揭觀之－兩者之間無涉，不能混為一談；另被告指稱：「系爭房屋於八十六年間，既然全部作倉庫使用，則其室內車道（未出租部分，空置部分並未收租金），係供倉庫貨物進出使用，怠無爭議，自應按營業用稅率課徵，訴訟主張該部分房屋稅應按非住家非營業用稅率計徵，核有誤會，所訴委不足採。」等云，被告前段抗辯之理由與其此段之理由自相矛盾。㈣按房屋稅條例第五條第一、二、三款明文規定，一間房屋同時供兩種不同用途者，應以實際使用面積，按各個不同用途－分別課徵各別稅率計算之稅金，此為法律明文規定，何況每棟房屋前的樓下走廊，係供營業用人員進出使用，但此種房屋前的樓下走廊並非按營業用稅率課徵，由此可見，被告所指：『系爭房屋於八十六年間，既然全部作倉庫使用，則其室內車道（未出租部分，空置部分並未收租金），係供倉庫貨物進出使用，怠無爭議，自應按營業用稅率課徵，訴訟主張該部分房屋稅應按非住非營業用稅率計徵，核有誤會，所訴委不足採。』等云，被告抗辯之理由與房屋稅條例第五條第一、二、三款明文規定，顯不適用法規斷定事實，已構成適用法規顯有錯誤，殊為明顯。六、綜上論結，再訴願、訴願、復查決定均撤銷，原查定（處分）廢棄。廢棄後，改按房屋稅條例第五條及本件租賃契約暨本八十七年度被告核定之房屋稅，比照稽徵機關勘查現場按實際使用情形課徵房屋面積百分之六十五為營業用稅率，面積百分之三十五按非住非營業用稅率課徵八十六年度房屋稅率更正課稅額，並按照省府頒布最低估價標準得再減百分之五之規定，有關房屋等級、耐用年限、估價現值等等亦同，依據證據法則－適用法規直接核定之等語。
被告答辯意旨略謂︰一、按「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，直轄市由市政府公告之，各縣（市）（局）於呈請省府核定後公告之：按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。各類房屋之耐用年數及折舊標準。按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，如物價總指數有百分之三十以上增減時，應重行評定，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」為房屋稅條例第十一條所規定。又「本省各縣市房屋稅稅率規定如左：營業用房屋按其現值課徵百分之三。」「省政府得按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級訂定房屋標準價格，交由各縣市不動產評價委員會斟酌當地實情增減之，其幅度不得超過百分之五。」「各類房屋之耐用年數及折舊標準，由省政府規定最高折舊年數，交由各縣市不動產評價委員會斟酌當地實情規定之。」復分別為台灣省各縣市房屋稅徵收細則第三條第一項第一款、第九條及第十條定有明文。查本案原告等所有坐落嘉義縣○○鎮○○里○鄰○○路○○號房屋，係屬ＲＣ加強磚造一層樓建築，於六十六年建造完竣，迄八十六年已歷經二十年，其八十六年度房屋課稅現值，被告即係依據「臺灣省各類房屋折舊標準表」規定，按ＲＣ加強磚造房屋每年折舊率為百分之一‧二，及「嘉義縣路線地段等級評定表」該房屋地段率為百分之一百，逐年遞減折舊後評定為二、六
九六、三○○元，並參照房屋稅籍紀錄表記錄，其使用類別為廠房（供存放酒類），依營業用稅率課徵八十六年度房屋稅本稅八○、八八九元、教育捐二四、二六六元，共計一○五、一五五元，揆諸首揭規定，並無不合，復查、訴願及再訴願遞予維持，亦無違誤。二、訴訟理由略謂：依房屋稅條例第五條規定，及納稅義務人未申報時，仍應由稽徵機關勘查現場按實際使用情形課徵房屋稅．．．等行政法院判例，本件核定房屋面積應按實際使用百分之六十五按營業用稅率，面積百分之三十五按非住非營稅率課徵八十六年度房屋稅，始為合理適法云云。查系爭房屋原按營業用稅率百分之三計徵八十七年度房屋稅為九○、七二一元，嗣因原告等於八十七年五月四日檢具與訴外人佑珂有限公司（即承租人）簽訂之協議書，主張該屋已自八十七年二月一日起收回原租約一半之房地，並終止此部分租賃關係，申請改課八十七年度房屋稅。案經被告所屬承辦人員實地勘查，該屋確有部分業已空置，未作倉庫使用，遂按實際使用情形，分別就仍作倉庫使用部分按營業用稅率計徵及空置部分按非住家非營業用稅率計徵，重新核算八十七年房屋稅為七二、八三○元，改課原因係因實際使用情形部分業已變更，核與訴訟主張之室內車道百分之三十五不在租金收費範圍無關。又系爭房屋於八十六年間，既然全部作倉庫使用，則其室內車道，係供倉庫貨物進出使用，怠無爭議，自應按營業用稅率課徵，訴訟主張該部分房屋稅應按非住家非營業用稅率計徵，核有誤會，所訴委不足採。三、訴訟理由另謂：依房屋稅條例第十一條第一、二款規定同樣的加強磚造，但若經粉刷面者，包括水泥、細砂及工資每平方公尺相差三百元以上，若雙面粉刷，高處又要搭工作架，兩面均粉刷每平方公尺連工帶料需加五百元以上，而財政廳（省府）所訂頒等級標準係以有粉刷內外牆壁者作為估價計算標準及估定耐用年限之依據，本系爭房屋無此項雙面粉刷光面，一旦風吹雨打，易潮溼、風化腐蝕等，非能與省頒耐用年限相同，自應按照省頒標準減去雙面粉刷價值為成本再酌減耐用年限，此為經驗法則所及。又系爭房屋位於大林公墓旁，只有兩公尺水溝之隔，且係三疊溪邊，四面是水溝及田地，豈可比照大林街上同一用料標準估定價額，應依省府頒布，除照路線地段等級評定表列最低標準外，並得再減百分之五，以資適法云云。查臺灣省政府頒訂之「臺灣省各類房屋折舊標準表」及嘉義縣製訂之「嘉義縣七十年度第一次不動產各類房屋單價標準表」係依據房屋稅條例第十一條及台灣省各縣市房屋稅徵收細則第九條、第十條等規定具體而明確之授權所訂定並頒布施行。又上開等規定僅按房屋構造類別評定各類房屋標準單價、耐用年數及折舊標準，並未就外牆未為雙面粉刷者，訂有較低之房屋單價、耐用年數及較高之折舊率。訴訟理由執以省政府所訂頒之等級標準係以有粉刷內外牆壁者作為估價計算標準及估定耐用年限之依據，核有誤解，所訴應按省頒標準減去雙面粉刷價值為成本，再酌減耐用年限一節，自不足採。次查首揭臺灣省各縣市房屋稅徵收細則第九條規定意旨，其所謂交由不動產評價委員會斟酌當地實情增減之，其幅度不得超過百分之五，係針對房屋稅條例第十一條第一項第一款所為之規定，僅於計算房屋標準價格之標準單價時有所適用，並未擴及適用路線地段等級之評定。原告執以本案除應依「嘉義縣路線地段等級評定表」列最低標準外，並得再減百分之五，自乏依據。又系爭房屋因位於大林公墓旁，嘉義縣不動產評價委員會衡諸其事實，已按最低之標準評定其地段率為百分之一百，核已較大林街上都市○○區○○○○段為低，原告所執理由業經審酌，請予駁回，以維稅政。末查原告等執詞爭訟事項，原房屋所有權人林黃春美，亦因相同之理由，歷經七十七、八十、八十一、八十二、八十三年，一再提起復查、訴願、再訴願及行政訴訟，惟均遞遭決定駁回，而原告於八十四年二月十三日購買取得系爭房屋後，亦曾就八十五年度房屋稅提起行政救濟，惟亦迭經決定駁回，併此陳明等語。
理 由按「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，直轄市由市政府公告之，各縣（市）（局）於呈請省政府核定後公告之：按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。各類房屋之耐用年數及折舊率。按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，如物價總指數有百分之三十以上增減時，應重行評定，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」為房屋稅條例第十一條所明定。次按「本省各縣市房屋稅稅率規定如左：營業用房屋按其現值課徵百分之三。」「省政府得按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級，訂定房屋標準價格，交由各縣市不動產評價委員會斟酌當地實情增減之，其幅度不得超過百分之五。」「各類房屋之耐用年數及折舊標準，由省政府規定最高折舊年數，交由各縣市不動產評價委員會斟酌當地實情規定之。」分別為台灣省各縣市房屋稅徵收細則第三條第一項第一款、第九條及第十條所規定。本件原告所共有坐落嘉義縣○○鎮○○里○鄰○○路○○號房屋，於民國六十六年六月間建造完竣，經被告依房屋稅條例規定，按嘉義縣不動產評價委員會六十六年第一次會議決議之「嘉義縣房屋標準單價表」、「嘉義縣路線地段等級評定表」核定每年折舊率為百分之一．二，地段增減率為百分之一百，並按其結構、裝潢、設備評定八十六年度房屋現值為二、六九六、三○○元，並參照房屋稅籍紀錄表記錄，其使用類別為廠房（供存放酒類），遂依營業用稅率課徵房屋稅本稅八○、八八九元、教育捐二四、二六六元，共計一○五、一五五元，揆諸首揭規定，洵無違誤；訴願及再訴願決定遞予維持，亦無不合。原告訴稱：系爭房屋牆壁雙面未經粉刷，若經粉刷，包括水泥、細砂及工資每平方公尺相差三百元以上，若雙面粉刷，高處又要搭工作架，兩面均粉刷每平方公尺連工帶料需加五百元以上，而財政廳（省府）所訂頒等級標準係以有粉刷內外牆壁者作為估價計算標準及估定耐用年限之依據，本系爭房屋無此項雙面粉刷光面，一旦風吹雨打，易潮溼、風化腐蝕等，非能與省頒耐用年限相同，自應按照省頒標準減去雙面粉刷價值為成本再酌減耐用年限，此為經驗法則所及。又系爭房屋位於大林公墓旁，只有兩公尺水溝之隔，且係三疊溪邊，四面是水溝及田地，豈可比照大林街上同一用料標準估定價額，應依省府頒布，除照路線地段等級評定表列最低標準外，並得再減百分之五，以資適法云云。經查臺灣省政府頒訂之「臺灣省各類房屋折舊標準表」及嘉義縣製訂之「嘉義縣房屋標準單價表」係依據房屋稅條例第十一條及台灣省各縣市房屋稅徵收細則第九條、第十條等規定具體而明確之授權所訂定並頒布施行。又上開等規定僅按房屋構造類別評定各類房屋標準單價、耐用年數及折舊標準，並未就外牆未為雙面粉刷者，訂有較低之房屋單價、耐用年數及較高之折舊率。原告執以省政府所訂頒之等級標準係以有粉刷內外牆壁者作為估價計算標準及估定耐用年限之依據，核有誤解，所訴應按省頒標準減去雙面粉刷價值為成本，再酌減耐用年限一節，自不足採。次查首揭臺灣省各縣市房屋稅徵收細則第九條規定意旨，其所謂交由不動產評價委員會斟酌當地實情增減之，其幅度不得超過百分之五，係針對房屋稅條例第十一條第一項第一款所為之規定，僅於計算房屋標準價格之標準單價時有所適用，並未擴及適用路線地段等級之評定。原告主張本案除應依「嘉義縣路線地段等級評定表」列最低標準外，並得再減百分之五，自乏依據。又系爭房屋因位於大林公墓旁，嘉義縣不動產評價委員會衡諸其事實，已按最低之標準評定其地段率為百分之一百，核已較大林街上都市○○區○○○○段為低，是被告評定系爭房屋現值及課徵房屋稅，難認有違反經驗法則、論理法則及消極不適用法規之違法。原告另主張系爭房屋八十七年度之房屋稅，係按申報兼實際使用情形課徵房屋稅。本件應按房屋實際使用面積百分之六十五係營業用稅率，面積百分之三十五按非住家非營業用稅率課徵八十六年度房屋稅，始為合理適法云云。惟查系爭房屋被告原按營業用稅率百分之三計徵八十七年度房屋稅為九○、七二一元，嗣因原告等於八十七年五月四日檢具與訴外人佑珂有限公司（即承租人）簽訂之協議書，主張該屋已自八十七年二月一日起收回原租約一半之房地，並終止此部分租賃關係，申請改課八十七年度房屋稅。案經被告所屬承辦人員實地勘查，該屋確有部分業已空置，未作倉庫使用，遂按實際使用情形，分別按營業用稅率及非住家非營業用稅率計徵，重新核算八十七年房屋稅為七二、八三○元，改課原因係因實際使用情形部分業已變更。又依原處分卷所附系爭房屋之房屋稅籍紀錄表記錄，其使用類別為廠房（供存放酒類），且依原告之房屋租賃契約第一條所載，系爭房屋係全部作倉庫使用，則其室內車道，係供倉庫貨物進出使用，洵無爭議，自應按營業用稅率課徵。原告主張室內車道占百分之三十五部分應按非住家非營業用稅率課徵房屋稅，不無誤會。原告起訴意旨難認有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十八 年 十一 月 十一 日
行 政 法 院 第 五 庭
審 判 長 評 事 廖 政 雄
評 事 趙 永 康評 事 沈 水 元評 事 林 清 祥評 事 姜 仁 脩右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 葛 雅 慎中 華 民 國 八十八 年 十一 月 十五 日