行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第四二三八號
原 告 甲 ○被 告 臺中市政府右當事人間因終止耕地租約事件，原告不服內政部中華民國八十七年十月三十日台八七內訴字第八七○四七五八號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告承租林蒼梧所有坐落台中市○○區鎮○段○○○號耕地，面積經重測後為○．五二二三公頃，經都市計畫編定為住宅區土地。出租人林蒼梧於民國八十六年四月一日以郵局存證信函通知原告終止租約，並至出租人處領取土地補償費，原告未予理會，出租人乃於同年六月二十四日向被告機關申請依平均地權條例第七十六條等規定收回前開土地供建築使用，案經被告機關以八十六年七月七日府地權字第九一九三九號函否准其申請。出租人不服，向台灣省政府提起訴願，經該府以八十六年十一月二十五日府訴二字第一七二五二六號訴願決定撤銷原處分，著由原處分機關即被告另為適法之處分。被告機關遂分別於八十六年十二月十七日及三十一日邀集出、承租人雙方協調未成立，乃以八十七年一月二十六日府地權字第一○九○三號函復出租人並副知原告略以：查該筆土地依平均地權條例第七十八條規定計算其補償費為三百三十五萬五千八百八十一元，請通知承租人（即本件原告）領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。原告對於該函不服，一再訴願，均遭駁回，遂提起本件行政訴訟，茲摘敘兩造訴辯意旨於次：
原告起訴意旨略謂︰一、按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」平均地權條例第七十六條第一項定有明文。又依平均地權條例第七十六條及同條例施行細則第九十一條規定，出租耕地得終止租約之要件，以該耕地依法編為建築用地，且即能供建築使用者為限，前經司法行政部六十七年十二月十八日台六十七函參字第一一○三五號函及內政部六十九年十一月六日台內地字第五○二八四號函釋在案。系爭耕地雖經被告機關於七十五年二月二十二日變更為都市計畫住宅區，惟編列為「後期發展區」，依都市計畫法台灣省施行細則第九條規定，後期發展區土地，須俟細部計劃完成或以市地重劃方式開發後，始得核發建築執照。系爭耕地迨今未經細部計劃或以市地重劃方式開發，根本無法立即供建築使用，核與前規定不符，自不許終止租約，以免造成土地資源浪費。二、「後期發展區」土地需優先發展區建築達百分之六十始得次第擬定細部計劃，並以市地重劃方式開發，否則不得發照建築，前經被告機關八十七年一月十七日八七府工都字第○三五五九號函釋明在案。依台中市都市計畫優先發展區，即台中市第七至十二期重劃區建築使用情形，恐五至十年內都無法達百分之六十之建築，則系爭耕地雖經編定為住宅區，惟屬後期發展區，既無法供建築使用，如准終止使用，徒肇致土地閒置。三、系爭耕地屬後期發展區土地，雖編定為住宅區，惟所有權移轉時，稅捐機關仍認定其屬農業用地，而免徵土地增值稅，自不得與建築用地同視，亦與平均地權條例第七十六條第一項規定「收回自行建築或出售作為建築使用」之要件不符，自不得據之終止租約。內政部八十六年三月三十一日台（八六）內地字第八六○三○五一號函釋：「依平均地權條例第七十六條第一項規定『出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售使用時，得終止租約』。又依同法第二項規定『依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。』故出租耕地符合上開法條第一項規定，出租人即得申請終止租約收回耕地，惟如收回耕地屆滿一年後，未依使用計畫建築使用，係生同條第二項照價收買之問題，出租人自應注意」牴觸前開法律規定，依中央標準法第十一條之規定，應屬無效。三、綜前所述，原處分及一再訴願決定，依據上開違法之命令，准許出租人終止租約，均屬違法，請併予撤銷，以維原告權益。
被告答辯意旨略謂︰按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」「依第七十六條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准其終止租地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」平均地權條例第七十六條第一項、第七十八條第一項分別定有明文。本件原告所承租訴外人林蒼梧所有坐落台中市○○區鎮○段○○○號耕地業經編定為住宅區土地，訴外人林蒼梧於八十六年六月二十四日向被告機關申請依平均地權條例第七十六條等規定收回前開土地供建築使用，被告機關分別於八十六年十二月十七日及三十一日邀集出、承租人雙方協調未成立，被告機關乃依平均地權條例第七十條第一項之規定，以訴外人申請收回土地當期之土地公告現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一，核計其應領之補償費為三百三十五萬五千八百八十一元，並函知出租人通知承租人領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。被告所為之前開處分，於法悉無不合，請駁回原告之訴等語。
理 由
一、按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」、「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」、「依第七十六條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准其終止租地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」平均地權條例第七十六條第一項、第七十七條第一項、第七十八條第一項分別定有明文。
二、本案原告承租林蒼梧所有坐落台中市○○區鎮○段○○○號耕地，面積經重測後為○．五二二三公頃，經都市計畫編定為住宅區土地。出租人林蒼梧於民國八十六年四月一日以郵局存證信函通知原告終止租約，並至出租人處領取土地補償費，原告未予理會，出租人乃於同年六月二十四日向被告機關申請依平均地權條例第七十六條等規定收回前開土地供建築使用。案經被告機關分別於八十六年十二月十七日及三十一日邀集出、承租人雙方協調未成立，乃依前開規定以八十七年一月二十六日府地權字第一○九○三號函復出租人並副知原告略以：查該筆土地依平均地權條例第七十八條規定計算其補償費為三百三十五萬五千八百八十一元（耕地面積五二二三平方公尺，八十五年七月土地公告現值每平方公尺為四五○○元，土地總價為四五○○元乘以五二二三等於二三、五○三、五○○元，預計土地增值稅為一三、四三五、八五八元；二三、五○三、五○○元減一三、四三
五、八五八元等於一○、○六七、六四二元，再除以三等於三、三五五、八八一元）請通知承租人（即本件原告）領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約，於法原無違誤。原告訴稱：依平均地權條例第七十六條及同條例施行細則第九十一條規定，出租耕地得終止租約之要件，以該耕地依法編為建築用地，且即能供建築使用者為限，前經司法行政部六十七年十二月十八日台六十七函參字第一一○三五號函及內政部六十九年十一月六日台內地字第五○二八四號函釋在案。系爭耕地雖經被告機關於七十五年二月二十二日變更為都市計畫住宅區，惟編列為「後期發展區」，依都市計畫法台灣省施行細則第九條規定，後期發展區土地，須俟細部計劃完成或以市地重劃方式開發後，始得核發建築執照。系爭耕地迨今未經細部計劃或以市地重劃方式開發，根本無法立即供建築使用，核與前規定不符，自不許終止租約，以免造成土地資源浪費乙節。經查平均地權條例施行細則第九十一條「依本條例第七十六條第一項規定得終止租約之出租耕地，以終止租約後該土地即能供建築使用者為限。」之規定，係七十七年四月二十七日行政院發布前之規定，於修正後該規定即已刪除，則原告所引前司法行政部六十七年十二月十八日台六十七函參字第一一○三五號函及內政部六十九年十一月六日台內地字第五○二八四號函，原係依據前開已刪除之規定所作解釋，於本件自無再行適用餘地。從而內政部八十七年三月十八日台（八七）內地字第八七○三○五五號函釋：「依平均地權條例第七十六條第一項規定『出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售使用時，得終止租約』。又依同法第二項規定『依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。』故出租耕地符合上開法條第一項規定，出租人即得申請終止租約收回耕地，惟如收回耕地屆滿一年後，未依使用計畫建築使用，係生同法條第二項照價收買之問題，出租人自應注意。前經本部八十六年三月三十一日台（八六）內地字第八六○三○五一號函釋在案，至如出租人於終止租約收回土地後，因法律規定限制其建築使用，並非收回耕地之出租人不為建築使用，則其收回建築期限之計算，可扣除該限制建築使用之期間。」亦無牴觸法令之問題，附此敘明。
三、綜前所述，本件系爭土地既經被告機關公布實施都市計畫，並劃為住宅區，既屬可供建築使用之土地，出租人申請收回耕地建築使用，自屬合法。被告機關於邀集雙方協調不成後，核算出租人應給付原告之補償費，並通知領取，因原告拒絕受領，經出租人依法提存後，逕予核准終止租約，揆諸首揭法條規定並無違誤，一再訴願遞予維持，尚稱妥適，本件原告起訴論旨為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十三 日
行 政 法 院 第 一 庭
審 判 長 評 事 黃 綠 星
評 事 藍 獻 林評 事 黃 璽 君評 事 廖 宏 明評 事 鄭 忠 仁右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 陳 春 木中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十三 日