行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第七六○號
原 告 上能建設開發股份有限公司代 表 人 乙○○
送達被 告 行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年四月二日台八七訴字第一三八五六號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告於民國八十五年間，被檢舉銷售「登峰造極」建物涉嫌刊登不實廣告，案經被告調查，認原告於銷售房屋廣告對於頂樓公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項規定，並以八十六年七月二日公處字第○八八號處分書命其自處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭駁回，遂提起本件行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略謂︰一、公平交易法第二十一條固然規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」今姑不論原告所為要否涉有廣告不實等情，惟是觀被告所頒訂之「行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則」第四項：「本法第二十一條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」第五項：「本法第二十一條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」可悉所謂「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵係屬不同之判斷原則，殊不知被告就其認定原告所銷售房屋之頂樓公共設施廣告有違公平交易法第二十一條乙情，究係屬「虛偽不實」﹖抑或「引人錯誤」﹖況按被告在原處分主文第一項載明：「被處分人於銷售房屋之廣告對於頂樓公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵」，卻於該處分理由欄第二項另載：「．．．即使已明載於買賣契約且未向買方另行收費，亦難謂無引人錯誤之處。」而訴願決定書、再訴願決定書非但未加以區分，甚且亦未敘明原告之廣告行為究係違反何項表徵﹖二、原告就系爭房地之銷售廣告內容，固然對於頂樓之空中花園等公共設施加以描述，然原告亦依廣告內容加以施作，原告就預售房屋廣告之陳述又何來不實之情事﹖況且，原告與檢舉人所簽訂之買賣契約第二條中復載明：「另甲方（即檢舉人）充分認知十八樓頂樓空中花園，地上一樓警衛室及門廳等公共設施乃為提高本大樓居住生活品質所增設之未登記公共設施面積，一併交付予甲方使用、收益及處分。」，是知檢舉人於訂約之際即已經原告於契約書中告知頂樓空中花園係未登記之公共設施面積，遑論原告公司更未就該部分設施向檢舉人收取買賣價金，徵諸常情，檢舉人既已充分知悉前揭頂樓空中花園門廳等設施之性質，則原告所為廣告又何來虛偽不實，甚或引人錯誤之表示及表徵﹖三、再參酌被告就（八四）公處字第○七八號處分之理由中對於建商設置游泳池是否違反公平交易法乙節，亦曾認定：「．．．故建商為提昇承購戶之生活品質，於建築物內擇取適當位置興建具備可供游泳使用之設施，固有違前揭內政部函示意旨，惟事實上若有游泳池之設施之提供，自不因其所申請之建造執照或相關圖說在形式上未載有『游泳池』文字，即認所為廣告有虛偽不實或引人錯誤。．．．」是知原告就本案頂樓公共設施既已依法興建，即無廣告不實、或引人錯誤可言，殆毋庸疑。復據被告於（八三）公參字第六五二一四號函文，亦明文加以認定事業刊登廣告後，因情事變更或事實需要，依據法律規定所得行使之權利，在未損及交易相對人權益之前提下，並未因此即受剝奪，意即起造人於申領建造執照後，在法規許可範圍內，必要時得因事實上需要依法變更設計。故建築業者依核定之工程圖樣及說明書所為之廣告行為，倘未刻意以虛偽不實或引人錯誤之廣告欺騙買受人，尚難逕認有違公平交易法第二十一條規定。四、綜右所陳，原告既已依買賣契約及廣告文案內容興建「登峰造極」建物頂樓之空中花園、健身中心等公共設施，自與公平交易法第二十一條第一項所示之「虛偽不實」或「引人錯誤」之成立要件有別。至上開公共設施嗣後縱遭行政機關以違章為由予以拆除，係屬民事瑕疵給付問題，亦即承購戶得否依民法相關規定請求減少價金給付之私權民事事件。原處分、訴願決定、再訴願決定之認事用法，顯有違誤，請判決將原處分、訴願決定及再訴願決定均撤銷，以維權益等語。
被告答辯意旨略謂︰一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定，故事業如於廣告上，對商品為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即違反前開規定。本件原告明知建物頂樓之空中花園、健身中心等公共設施為違章建築，卻於房屋銷售時登載於廣告上，致使消費者誤以為得合法使用該等設施，依首揭法條意旨，自屬違反公平交易法第二十一條第一項規定之虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵行為。二、縱房屋買賣契約中已明訂頂樓之公共設施係未登記公共設施面積，一般購屋者亦無法從廣告或契約獲知系爭屋頂公共設施係為違章建築，不得合法使用且依建築法規將遭致強制拆除及罰鍰處分。而原告為一專業建設公司，理當熟諳相關建築法規，對於建物應依主管機關核准之工程圖說施工始為合法建物，斷無不知之理。原告於系爭建物未依原核准工程圖說，竟於系爭建物頂樓搭建違章設施，並登載於房屋銷售廣告上，用以銷售房屋，使消費者誤以為得合法使用該等設施，增益房屋之使用價值。原告系爭廣告行為，自不得謂無虛偽不實或引人錯誤之處。三、被告所為（八四）公處字第○七八號處分書係因建商已將系爭建物之清水池及部分花圃用地變更設計，加裝游泳池必要設施，並經被告派員現場勘查，業有游泳池之挖設，可供住戶使用，始認無不實廣告情事。而本件系爭建物之頂樓休閒設施，既屬違反公共安全之違章建築，並經主管機關認定必須拆除，住戶並無享受使用之可能，要與前開案例有別。綜上所述，本件訴訟為無理由，請判決駁回原告之訴等語。
理 由按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所規定。又「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為。」復為同法第四十一條前段所規定。本件原告於八十五年間被檢舉銷售「登峰造極」建物涉嫌刊登不實廣告，經被告調查結果，以系爭建築物頂樓公共設施部分，業經權責機關台中市政府工務局認定為違建，並將於八十六年度發包拆除。原告因於銷售房屋廣告對於頂樓公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項規定，爰以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。經核與前開法律規定，並無不合，一再訴願決定遞予維持，亦無違誤。原告雖主張檢舉人於訂約時已明知頂樓空中花園係未登記之公共設施面積，原告亦未就該部分設施向檢舉人收取買賣價金，檢舉人既已充分知悉該等設施之性質，則無廣告不實或引人錯誤之表示或表徵。另依被告（八四）公處字第○七八號處分認事實上若有游泳池設施之提供，自不因建造執照或相關圖說在形式上未載有「游泳池文字，即認廣告有虛偽不實及引人錯誤」，是本案頂樓公共設施既已依法興建，即無不實廣告引人錯誤可言。又被告（八三）公參字第六五二一四號函示起造人於申領建造執照後，必要時得因事實上需要依法變更設計，不能認有虛偽不實及引人錯誤之廣告云云。然查原告明知系爭建物頂樓之空中花園、健身中心等公共設施為違章建築，卻於房屋銷售時登載於廣告上，致使消費者誤以為得合法使用該等設施，依首揭法條意旨，自屬違反公平交易法第二十一條第一項規定之虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵行為。縱房屋買賣契約中已明訂頂樓之公共設施係未登記公共設施面積，一般購屋者亦無法從廣告或契約獲知系爭屋頂公共設施係為違章建築，不得合法使用且依建築法規將遭致強制拆除及罰鍰處分。而原告為一專業建設公司，理當熟諳相關建築法規，對於建物應依主管機關核准之工程圖說施工始為合法建物，斷無不知之理。原告於系爭建物未依原核准工程圖說，竟於系爭建物頂樓搭建違章設施，並登載於房屋銷售廣告上，用以銷售房屋，使消費者誤以為得合法使用該等設施，增益房屋之使用價值。原告系爭廣告行為，自不得謂無虛偽不實或引人錯誤之處。次查被告（八四）公處字第○七八號處分書係因建商已將系爭建物之清水池及部分花圃用地變更設計，加裝游泳池必要設施，並經被告派員現場勘查，業有游泳池之挖設，可供住戶使用，始認無不實廣告情事。而系爭建物之頂樓休閒設施，既屬違反公共安全之違章建築，並經主管機關認定必須拆除，住戶並無享受使用之可能，要與上開案例有別。至於被告（八三）公參字第六五二一四號函之適用，係以建築業者依核定之工程圖樣及說明書所為之廣告行為，並無刻意以虛偽不實及引人錯誤之廣告欺騙買受人為前提要件，原告於系爭建物未依原核准工程圖樣及說明書為之，有台中市政府工務局八十五年八月二十三日八十五中工違字第九六二六號函附卷可稽，自不得援引適用。末查原告明知系爭建物頂樓之空中花園、健身中心等公共設施為違章建築，卻於房屋銷售時登載於廣告上，致使消費者誤以為得合法使用該等設施，依首揭法條意旨，自屬違反公平交易法第二十一條第一項規定之虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵行為，二者兼而有之，有如前述。原告仍質疑其廣告行為違反何項規定乙節，亦無可採。綜上所述，原處分於法並無不合，一再訴願決定遞予維持，均無違誤。原告起訴意旨核無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十八 年 三 月 三十一 日
行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 評 事 陳 石 獅
評 事 徐 樹 海評 事 吳 錦 龍評 事 黃 合 文評 事 林 茂 權右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 張 惠 美中 華 民 國 八十八 年 三 月 三十一 日