行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第一○五七號
原 告 利源建設股份有限公司代 表 人 甲○○被 告 臺北縣稅捐稽徵處右當事人間因營業稅事件，原告不服財政部中華民國八十八年三月九日台財訴字第八八二一四二六三九號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告經法務部調查局台北市調查處於八十三年十一月十八日查獲於八十一年間建屋出售予台灣省合作金庫，因房屋、土地買賣契約書未分別載明土地與房屋售價，被告機關依營業稅法施行細則第二十一條調整房屋銷售額為新台幣（下同）六千一百七十四萬九千六百六十元（不含稅），並就與已開立發票之差額部分，補徵營業稅九十八萬五千七百六十八元。原告不服，主張該案屬建主與地主合建分售，非合建分屋之個案，原告只有權利出售建物部分，地主有權利出售土地持分部分，原告售多少金額即開立多少發票，並無短開發票之事云云，申請復查，未獲變更，提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略謂︰一、按「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」為營業稅法施行細則第二十一條所明定。查上開條文依房屋評定現值與土地公告現值之比例計算定著物之銷售額之先決條件在於：㈠土地與及定著物出賣人屬同一人。㈡土地及其定著物合併銷售。㈢銷售價格未按土地及定著物分別計載。二、但本案不動產買賣之要點在於：㈠、土地所有權人為甲○○等四人所有，非原告利源公司所有。地主僅依授權書委任原告出售土地持分，地主應收之土地款，各期收款之方式皆於授權書內明白約定。㈡、買受人合作金庫支付予地主之土地款由地主立據收存於地主之帳戶內，支付建物之房屋款由原告公司開立發票因收取並存入原告公司之帳戶內，其權利之收取與受益劃分明確，不容混淆。
㈢、原告興建之該大樓共有十層其每層銷售之方式皆是地主出售土地自行收取土地款，建主出售房屋收取房屋款，地主與建主之權益之分配其計算基礎一致的，那有二層以下之銷售有別於其他各樓層之理。㈣、依地主與建主所簽立之「合建分售契約書」中之約定甚明，地主出售土地、建主出售房屋分別收取土地及房屋價款，此項約定為本案成立之條件為合約成立之條件涉及地主與建主雙方重大之權益與負擔，被告機關豈能憑猜測臆測不依證據，而變動地主與建主雙方之利益，則因此地主或建主所生之差異損失，向何人請求補償。㈤、再訴願決定書第二頁倒數第九行謂：「本案依卷附不動產買賣契約書第十條記載再訴願人取得地主之授權，全權處理有關契約標的預約出賣與甲方之一切行為（包括訂約、售價、過戶、領取房地價款點交房地）得知應屬合建分成，非屬合建分售」，被告僅依地主將出售土地訂約、售價、過戶、領取價款授權建主辦理，即謂本案為合建分成而非合建分售，並據以補徵原告營業稅，查所謂合建分成係地主與建主依合建分屋之方式分別各別房屋及其持分土地後再共同一起銷售予第三人之銷售行為，且地主與建主於合建分成案中，必然地主與建主皆各自分得房地並列名起造人名義，然查本案地主並未分得任何房屋亦未列名起造人名義，自始自終即未擁有房屋何來合建分成，被告於房地產出售之慣例及方式實有謬誤。㈥、被告機關又謂「受調查人鄭君稱按土地、房屋現值比例分配銷售所得款」查鄭君並未實際管理原告之財務，具不具財稅之知識，查本案房地簽定「不動產買賣契約」時為民國八十一年，本案工程進度僅在地上二層樓板完成，三層以上並未完工（八十三年完工）此時因房屋尚未完工取得使用執照，稅捐稽徵單位並未核發房屋評定現值，按房屋現值之核發依法應在大樓工程全部完工取得使用執照後三十天內堪估核頒之，故調查時民國八十一年完工日期為民國八十三年，尚無房屋評定現值，又如何能按土地公告現值與房屋現值之比例分配價款。總言在本案銷售時民國八十一年，因工程剛開工尚未完工，所謂之房屋評定現值尚未出現又何能據以計算房地比例收取銷售款，由此可知，被告及鄭君所言皆非事實。㈦、被告決定書又謂「又授權書記載甲○○授權再訴願人出售地上一、二層建物，然銷售房地價款分配協議書所載分售情形卻為再訴願人出售地上第二層地下第一層，甲○○、陳金德出售地上第一層及四個車位又與再訴願人所主張其僅出售房屋，各地主出售土地之情形不同，前後諸多矛盾」查本案原土地上攤販及違建物眾多，於合建時皆要求優先取得興建後一樓之攤位，陳君為統合各攤販之意見以利合建分售案之進行，故以一人之名先向原告公司購入一樓之房屋後再統一與眾多攤販協議分配，故並無被告機關所謂之前後矛盾。三、綜上所陳本案被告所指稱各節皆非事實，憑空臆測，任意分配地主與建主之實質權益，實有未當，請求判決撤銷原處分及一再訴願決定等語。
被告答辯意旨略謂︰依卷附不動產買賣契約書第十條記載，原告取得地主之授權，全權處理有關契約標的預約出賣與甲方之一切行為（包括訂約、售價、過戶、領取房地價款點交房地），得知顯屬合建分成，非屬合建分售，又查附案調查筆錄中引述甲○○稱，股東甲○○等四人出資合購台銀土地比例為：甲○○百分之二十，陳鄭素清百分之二十五，陳必強百分之十，傅文政百分之二十五，另暗股百分之二十，且筆錄中受調查人鄭君稱按土地、房屋現值比例及土地所有人各持有比例分配銷售所得款而銷售房地價款分配協議書中扣除原告所分配價款後，各地主實際分配價款並非按其各人出資購買土地比例核算，且陳金德並未出資合購土地。又授權書記載陳金德、甲○○授權原告出售地上一、二層建物，然銷售房地價款分配協議書所載分售情形卻為出售地上第二層地下第一層，甲○○、陳金德出售地上第一層及四個車位又與原告所主張其僅出售房屋，各地主出售土地之情形不同，前後諸多矛盾，且出資合購土地者又皆為原告之股東，其對外與合作金庫訂立之房屋及土地預定買賣契約書，陳金德、甲○○、陳必強、陳鄭素清及傅文政等五人係以原告之連帶保證人之名義簽約，彼等五人並非將其土地直接出售予合作金庫，另原告訴陳陳金德未出資購地，僅為一樓現住戶之代表，僅為一樓各地主代收所得價款乙節，惟查銷售房地價款分配協議書所載，地上一層及四個停車位之建物為陳金德及甲○○所共有，兩人亦各分配現金三、八八四萬元。所訴陳金德僅為一樓住戶之代表，代收分配款云云，亦不足採。是以，被告依據營業稅法施行細則第廿一條規定調整其銷售額並補徵營業稅，揆諸首揭規定，要無違誤，請求判決駁回原告之訴等語。
理 由按營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額，為營業稅法施行細則第二十一條所明定。本件原告於八十一年間建屋出售予台灣省合作金庫，因契約書未分別載明土地及房屋售價，經法務部調查局台北市調查處取具不動產買賣契約書、收款憑證及調查筆錄等附案佐證。查契約書所訂總價二億七千萬元扣除合作金庫所退四個車位價額六百九十六萬九千一百元後，實際交易價款二億六千三百零三萬零九百元（含稅），被告依前揭規定調整其房屋銷售額為六千一百七十四萬九千六百六十元，而原告僅開立四千一百零四萬八千五百四十二元（含稅）二聯式發票交付合作金庫，被告乃就短開發票部分之金額一千九百七十一萬五千三百五十元（不含稅）補徵百分之五營業稅九十八萬五千七百六十八元。原告訴稱：本件買賣之土地及房屋所有權人，並非同一人，地主出售土地，建主出售房屋，分別收取土地及房屋價款，此在合建分售契約書中約定甚明，被告憑空臆測係合建分成，實有謬誤云云。惟查依原告與台灣省合作金庫訂立之不動產買賣契約書第十條所載，原告取得地主之授權，全權處理有關契約標的預售之一切行為（包括訂約、售價、過戶、領取房地價款點交房地），苟原告與地主間係合建分售之關係，雙方儘可各自出售房地，何須由地主將預售之一切事宜，甚至於售價，亦交由原告全權處理。且原告與地主間訂有銷售房地價款分配協議書，約定原告與地主間，在房地銷售後所分配之價款。被告認係合建分成，非屬無據。且原告出售與台灣省合作金庫之統帥企業天下大廈，該大廈工地之員工鄭嘉麟證稱：本件買賣價金，係按土地，房屋現值比例及土地所有人各持有比例分配銷售所得款，有法務部調查局台北市調查處調查筆錄可稽；而上開銷售房地價款分配協議書中扣除原告所分配價款後，各地主實際分配價款，並非按其各人出資購買土地比例核算，且陳金德並未出資合購土地。又陳金德、甲○○出具之授權書記載陳金德、甲○○授權原告出售地上一、二層建物，然銷售房地價款分配協議書所載分售情形，卻為原告出售地上第二層地下第一層，甲○○、陳金德出售地上第一層及四個車位又與原告所主張其僅出售房屋，各地主出售土地之情形不同，前後諸多矛盾，且出資合購土地者又皆為原告之股東，其對外與合作金庫訂立之房屋及土地預定買賣契約書，陳金德、甲○○、陳必強、陳鄭素清及傅文政等五人係以原告之連帶保證人之名義簽約，彼等五人並非將其土地直接出售予合作金庫。綜上所述，被告依營業稅法第二十一條之規定，調整其銷售額並補徵營業稅，核無違誤。
一再訴願決定遞予維持，亦無不合。原告起訴論旨，核無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 四 月 十三 日
行 政 法 院 第 三 庭
審 判 長 評 事 曾 隆 興
評 事 鄭 淑 貞評 事 林 家 惠評 事 徐 瑞 晃評 事 張 瓊 文右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 路 南 玲中 華 民 國 八十九 年 四 月 十四 日