行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第一五五五號
原 告 甲○○被 告 臺北市松山地政事務所右當事人間因地上權登記事件，原告不服內政部中華民國八十八年三月四日台八八內訴字第八七○六五九二號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文再訴願決定及訴願決定關於時效取得地上權登記部分均撤銷。
事 實緣原告於民國八十四年二月一日經由法院拍賣取得訴外人林國清坐落台北市○○區○○段一小段四四地號土地上之建物，於八十七年三月十一日向被告申請時效取得地上權位置勘測及登記，案經被告審認，該案需補正都市計劃主管機關核發之土地分區使用證明文件及林國清占用後戶籍他遷其占用土地四鄰之證明書及證明人之印鑑書，原告如欲主張與前占有人林國清之占有時間合併計算，應提出林國清時效起算時占有之證明文件等，乃以八十七年三月十六日南港字第五六號補正通知書通知其補正，因原告逾期未補正，被告乃以八十七年三月三十一日南港字第五六號駁回通知書駁回其申請。原告不服，自台北市政府提起訴願，經該府訴願決定：「關於時效取得地上權位置勘測部分，原處分撤銷，由原處分機關另為處分。關於時效取得地上權登記部分，訴願駁回」，原告就時效取得地上權登記部分不服，乃向內政部提起再訴願，亦遭駁回，遂提起本件行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨於次：
原告起訴意旨及補充理由略謂：一、按時效取得地上權登記審查要點第三項第二款規定「占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地，不得申請時效取得地上權登記」。而農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地係指「依區域計畫法編定之農牧用地或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱目土地，或依土地法編定之農業用地或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」。系爭土地之使用編定為「保護區及農業區」有土地分區使用證明可稽，而其地目自五十三年七月八日重測前即為「建」，於今亦然，復有土地登記簿謄本為憑。顯見系爭土地自五十三年迄今皆作建地使用，系爭土地之使用編定未違上開審查要點之規定。原告雖未於被告通知期限內提出土地分區使用證明，惟該項缺失並非不可補正，原告於八十七年五月二十九日補充訴願理由書中已提出系爭土地分區使用證明，該項缺失應可視為業已補正，原決定機關及再訴願決定機關不查，竟謂原告未於通知限期內提出土地分區使用證明而遞予駁回訴願及再訴願，實有不當。二、「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出占有土地四鄰證明或其他足資證明始占有至申請登記時繼續占有事實之文件」土地登記規則第一百一十四條第一項定有明文，足見申請時效取得地上權登記得以「土地四鄰證明」或「其他文件」證明開始占有至申請登記時繼續占有之事實。再訴願決定機關依土地登記規則第一百一十四條所制頒之審查要點自應依此法理辦理。故申請人若能提出其他文件證明其占有之事實，即無提出「土地四鄰證明」之必要，況上開審查要點第五項除「土地四鄰證明」外，亦允許申請人以稅捐、水電單據等文件為占有事實之證明。原告申請地上權登記時，除提出戶籍謄本外，另提出台北市稅捐稽徵處南港分處證明系爭房屋「課稅折舊年數二十年」之證明、台灣電力公司證明開始供電日期民國六十六年四月之函文及八十四年十月二十三日記載林水柳收受之電費單、台灣士林地方法院八十四年二月二十日民執字第九八六執行函、同院八十四年民執字第三○八○號執行命令，已足以證明系爭房屋自鄭顏愛、林水柳、林國祥、林國清持續占有土地並未間斷之占有事實，且其間彼此有繼承、輔助占有之法律關係。若依被告、訴願及再訴願決定機關之見解，申請人非提「四鄰證明」不可，則前揭土地規則及審查要點允許以其他文件證明繼續占有之事實之規定，無異形同具文。況台灣士林地方法院八十四年度訴字第三九二號原告林國清及周傑間遷讓房屋事件，林國清親自到庭承認占有系爭房屋，且於八十四年六月六日與原告達成訴訟上和解，同意將房屋遷讓返還原告，原告並據該和解筆錄執行完畢，前占有人林國清若未占有系爭房屋，何以法院列其為被告命其返還﹖而伊又無異議地同意遷讓及點交﹖三、再者，原告提出之戶籍謄本記載前占有人鄭顏愛與林國清於六十六年四月十八日即住於台北市○○○路○段○○○巷○○弄臨五十之五號，繼續居住占有本件土地至民國七十三年四月七日鄭顏愛始遷出，而在鄭顏愛遷出系爭地址之同一日，林國清之父林水柳及兄林國祥遷入繼續居住占有，迄至七十五年十二月九日林水柳死亡，林國祥隨即繼任戶長繼續占有至八十六年四月十八日，林國清之父林水柳及兄林國祥係於七十三年四月七日遷入系爭房屋，而非遷出，林國清戶籍雖有他遷，實際仍住於該址，不僅前開法院文書送達該址經其收受無誤，且依戶籍之記載林國清尚且於七十四年三月十八日再將戶籍遷入該址，林國清尚且於八十二年五月間行使處分權將系爭房屋出租予周傑，每月收新台幣一萬二千元，有租賃契約可稽，足為持續於該址之證明。按上開審查要點第十二項規定「占有人主張與前占有人之占有時間合併計算者，須為前占有人之繼承人或繼受人」，林國清為鄭顏愛之繼受人，亦為林水柳之繼承人，林國清可將鄭顏愛及林水柳之占有期間合併主張，而系爭房屋未為保存登記，惟課稅義務人為林國清，足見林國祥係受林國清指示而占有，林國祥為輔助占有人，參照民法第九百四十二條規定林國清始為占有人，而原告經由法院拍賣取得系爭房屋，為林國清之繼受人，亦可將林國清占有之期間合併主張，自六十六年四月十八日至八十六年四月十八日已繼續占有二十年，符合時效取得地上權之條件。再訴願決定機關以前所有人林國清自七十三年四月七日戶籍他遷，原告須提出土地四鄰之證明書及證明人之印鑑書，另提出林國清占有起算時之證明文件而未提出，駁回再訴願之聲請，殊有違誤。四、最高法院六十四年台上字第二五五二號判例：「主張時效取得地上權者，須為以行使地上權之意思而占有始足當之，若其所由發生事實之性質，無行使地上權意思者，非有變為以行使地上權意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行」旨在闡示主張時效取得地上權者，若由其所發生之事實觀察，無行使地上權意思者，取得時效不能開始進行，例如時效取得地上權者以與地主有所有權、租賃、借用關係等提出申請，其地上權時效當然不能開始進行，該判例並無要求時效取得地上權者需提出以行使地上權之意思而占有土地之明文不可。況且，占有人是否以行使地上權之意思而占有，乃占有人內心之狀態，占有人通常隱匿未揭露，又如何提出證明文件﹖而地上權係在他人土地有建築物或其他工作物或竹木之權利，占有人占有之初豈可能大肆宣張行使地上權﹖參酌民法第九百四十四條前段「占有人推定其為以所有（地上權）之意思，善意、和平及公然占有者」類推解釋，倘若占有人占有所由發生之事實，非無行使地上權之意思應可推定占有人內心意思係以行使地上權之意思而占有，地政機關應先核准申請登記並公告之，待所有權人或利害關係人提出相反證明異議時再為進一步調處，始為正辦。否則民法占有之規定形同虛設，時效取得不動產之法律規定更形同具文。本案前占有人與地主祭祀公業鄭祖敦間既無租賃、借用關係亦無其他使用系爭土地之合法權利，卻在系爭土地上蓋有建物占用二十餘年，除系爭房屋所占之基地範圍外，尚蓋有數十間建築物占有系爭土地之其他部分，依此事實而論，即係以行使地上權之意思在其上蓋有建築物應堪認定，與前開判例意旨並無違背，被告昧於前開判例，命原告提出前占有人以行使地上權上之意思占有之證明文件，殊屬強人所難。五、綜上所述，原處分及一再訴願決定均有未當，請判決將之一併撤銷等語。
被告答辯意旨略謂︰一、「占有人有左列情形之一者不得申請時效取得地上權登記．．．（四）使用違反土地使用管制法令者。」為內政部訂頒「時效取得地上權登記審查要點」第三項第四款規定。查本件系爭土地依土地登記謄本記載，地目為「建」，然地目僅能表示土地之使用現狀，至有無違反土地分區使用管制，仍需視實際使用內容而定，查本所依上開規定及內政部七十八年三月二日台內字第六七三五五○號函釋意旨，請原告提供都市計畫主管機關核發之證明文件，依法並無不合，原告雖謂於訴願程序中提出證明文件，就登記申請而言，仍未完成補正程序。二、「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。」為土地登記規則第一百一十四條第一項所明定，又依內政部函訂頒之時效取得地上權登記審查要點第七項規定「占有土地四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有土地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始有行為能力為限。出具證明時應添附印鑑證明。」原告謂上開審查要點第五項除了土地四鄰證明外亦允許以稅捐、水電單據等文件為占有事實之證明，經查上開審查要點第五項業經內政部於八十一年四月七日台內地字第八一七九三二九號函修正刪除在案。又「以戶籍謄本為占有事實證明文件申請登記者，如戶籍謄本有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰證明書或公證書等文件。」為時效取得地上權審查要點第六項所規定。本案依原告所附債務人林國清與其母鄭顏愛、父林水柳、兄林國祥等之戶籍資料記載林國清之父母與其兄戶籍有他遷之記載，林國清於七十二年二月十八日遷出法國，戶籍既有他遷之事實，原告自應依上開審查要點第六項規定提供占有土地四鄰證明或公證書等文件辦理。惟原告不此之圖，謂其兄林國祥為輔助占有人，惟依最高法院六五台杭一六三號判例「所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之。所謂內部關係，即民法第九百四十二條所指受僱人、學徒或其他類似之關係。再抗告人雖為債務人之女，並與之住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用被執行之房屋受債務人之指示時，尚難謂該抗告人為債務人之輔助占有人。」查林國清之兄林國祥依案附戶籍資料於六十八年十月八日已結婚成家獨立生活，其亦無從自內部關係證明其使用本案房屋係受原告之指示，自難謂為輔助占有人。三、「主張時效取得地上權者，須為以行使地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。」「占有人主張與前占有人之占有時間合併計算者，須為前占有人之繼承人或繼受人。前項所稱繼受人指因法律行為或法律規定而承受前占有人之特定權利義務者。」分為最高法院六十四年度台上字第二五五二號著有判例及上開審查要點第十二點所明定。原告係由法院拍賣取得債務人林國清所有台北市○○○路○段○○○巷○○弄臨五十之五號建物，如欲主張與前占有人林國清之占有時間合併計算者，依前開審查要點及最高法院判例自仍應提出林國清主張以行使地上權之意思而占有之證明文件。四、綜上論結，本件原告之訴為無理由，請判決駁回原告之訴等語。
理 由按土地登記規則第五十一條第一項規定：「有左列各款情形之一者，登記機關應以書面敍明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、．．．四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」第一百十四條第一項規定：「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請時繼續占有事實之文件。」又時效取得地上權登記審查要點第一項規定：「占有人申請時效取得地上權登記，應合於民法有關時效取得之規定．．．」、第三項規定：「占有人有左列情形之一者，不得申請時效取得地上權登記．．．㈡占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地．．．㈣使用違反土地使用管制法令者．．．」、另「．．．為配合都市計畫土地使用管制，申請該項地上權設定登記時，應由申請人檢附該管市縣（市）都市計畫主管機關認定不違反上開都市計畫法規定之證明文件以憑辦理。」復經內政部七十八年三月二日台內地字第六七三五五○號函釋在案。本件原告經由法院拍賣取得訴外人林國清坐落台北市○○區○○段一小段四四地號土地上之建物，於八十七年三月十一日向被告申請時效取得地上權登記，案經被告審認，需補正都市計畫主管機關核發之土地分區使用證明文件及林國清占用後戶籍他遷其占用土地四鄰之證明書及證明人之印鑑書，原告如欲主張與前占有人林國清之占有時間合併計算，應提出林國清主張時效起算時占有之證明文件等，乃通知原告補正，因原告逾期未補正，被告爰駁回其申請，一再訴願決定遞予維持，固非無見。然查地政機關審查占有人申請時效取得地上權登記時，應就取得時效是否完成，作實質上審查，而非僅依審查要點所例示事項，為形式審查。次查都市計劃主管機關核發之土地分區使用證明文件，乃用以審核原告有無使用違反土地管制法令而不得申請時效取得地上權登記之情形，係屬地上權登記請求權實質構成要件範圍，並非為不可補正之事項。本件原告雖未於被告通知期限內提出土地分區使用證明，惟原告業於八十七年五月二十九日補充訴願理由書中補正提出系爭土地分區使用證明。況依前開時效取得地上權登記審查要點第三項第二款規定，占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地，不得申請時效取得地上權登記，其中農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地係指「依區域計畫法編定之農牧用地或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱目土地，或依土地法編定之農業用地或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」。而系爭土地之使用編定為「保護區及農業區」有台北市政府都市發展局八十六年十一月月十日北市都二證字第六三七一二九號土地使用分區及公共設施用地證明書在卷可稽，且系爭土地之地目為「建」，亦有土地登記簿謄本在卷可憑。則一再訴願決定未就原告有無使用違反土地管制法令為實質審查而逕以原告未依被告通知限期提出土地分區使用證明而駁回一再訴願，已有可議。次查土地登記規則第一百十四條第一項係規定：「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請時繼續占有事實之文件。」是於土地總登記後，主張時效完成申請地上權登記時，固可提出土地四鄰證明文件證明繼續占有之事實，惟提出其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有之文件，亦無不可。本件原告於申請時效取得地上權登記時，除提出戶籍謄本外，另提出台北市稅捐稽徵處南港分處「課稅折舊年數二十年」之證明、台灣電力公司證明開始供電日期六十四年四月之函文及八十四年十月二十三日由林水柳收受之電費單、台灣士林地方法院八十四年二月二十日民執字第九八六號執行函、同院八十四年民執字第三○八○號執行命令，主張系爭土地之前占有人鄭顏愛與林國清自六十六年四月十八日起即住居台北市○○○路○段○○○巷○○弄臨五十之五號，和平、繼續占有系爭土地至七十四年四月七日鄭顏愛始行遷出，唯其夫林水柳、子林國祥隨即於同日遷入，迄七十三年十二月九日林水柳亡故，林國祥繼任戶長，占有系爭土地至八十六年四月十八日，或夫妻或父子，一脈相承，依上開審查要點第十二項之規定，其占有之時間合併計算已超過二十年，原告因拍賣取得坐落系爭土地上之房屋，為占有系爭土地之繼受人，自得依時效取得地上權之規定，向被告登記為地上權人等情。則一再訴願決定應就原告提出之上開文件實質審查是否足資證明開始占有至申請登記時繼續占有之事實，資為核駁申請登記與否之依據，乃訴願審議機關竟僅依前開審查要點所例示事項為形式審查，以原告未提出土地四鄰證明書而駁回一再訴願，亦非無研求之餘地。原告據以指摘，應認有理由，爰將再訴願決定及訴願決定關於時效取得地上權登記部分均撤銷，由訴願機關另予實質詳查，為適當之決定，以昭折服。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第二十六條前段，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 十八 日
行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 評 事 陳 石 獅
評 事 彭 鳳 至評 事 黃 合 文評 事 林 茂 權評 事 王 立 杰右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 蘇 金 全中 華 民 國 八十九 年 五 月 十九 日