行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第二三四一號
原 告 甲○○被 告 行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年八月二十日台八七訴字第四一二一九號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告於八十五年十一月十八日及八十六年五月二十二日以其於八十三年八月間向眾嘉建設股份有限公司（以下簡稱眾嘉公司）訂購「力霸南京二期」預售屋，俟房屋建築完竣後發現有多項與廣告圖說、樣品屋及契約書不符之情事：（一）廣告平面圖之一樓全區配置圖左上方空地上以文字標引各項設施品名，並強調房地四面各臨八至十二米道路及有一百五十米以上目視棟距，惟該空地因由富記公司投資興建房屋，致無廣告所示各項設施，且實際僅三面臨八米道路，亦無所謂目視棟距一百五十米之情事。（二）擅自變更隔間設計增設房屋，而依持分方式將停車位外賣予第三人。（三）樣品屋之中庭大門為弧形階梯，現為斜坡設計。（四）廣告圖示廚房上方設計可做儲藏室使用，目前該處上方架設管線，無法設置儲藏室。（五）廣告與契約書皆記載廚具採用高級歐式整體檯面豪華廚具，而實際採用之品質完全不符。（六）未依廣告指定建材施工及施工不良，且未交屋即撥款，與契約約定不符。（七）訂約時未提供充分之契約審閱期間，有違公平交易法第二十一條及第二十四條之規定，向被告提出檢舉。案經被告以八十六年十月一日公叁字第0000000－000號函復原告以眾嘉公司並無違反公平交易法之規定。原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨及補充理由略謂：一、回顧本案再訴願決定、訴願決定及原處分理由顯見，被告以第三○八次委員會議決議不處分函之理由與訴願及再訴願機關維持原處分之理由皆完全偏離原告依事實陳述本案之各項事證，與公平交易法第二十一條及第二十四條規定構成虛偽不實或引人錯誤之表示、表徵及足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為有違。於調查期間，被告竟無視原告依人民陳情案件要點揭示之處理時效規定，卻一再延宕並漏未審酌原告八十六年五月二十二日補強之事證，且抱持非客觀論點全面刻意採信建商答辯理由迄八十六年十月一日始作成不予處分；又再訴願決定、訴願決定及被告均不予原告到會陳述之機會，致原告迄無從於本案裁定再訴願駁回、訴願駁回及不處分之前就系爭事實有所補充說明。上開決定書維持訴願機關及原處分函所載理由顯屬避重就輕之詞，實有欠週詳，且其立論點嚴重偏差，不但助長不法事業經營者之氣燄；相對地，使交易相對人因該裁定及原處分之不公而無從對不法投機之建商即予有效課之改正廣告不實之行為致蒙受損害更大；加諸被告於調查期間並未悉遵行政院對外頒佈之人民陳情案件要點處理原告陳情事項依限及時併案函復，顯見被告業務單位對原處分函製作之草率疏漏在前，訴願機關及再訴願機關於訴願、再訴願期間亦未確實依法調查系爭訴願糾紛原由給予原告合理答復，卻仍一本規避稽延官官相護，蒙蔽事實真相，不知將原告權益置諸於何地﹖其廢弛職務行為、貽誤失察之處斑斑可見，至為明顯，實令原告再度痛心扼腕，且對政府保護人民權益完全失去信心，難以認同，合先敍明。二、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品，不得販賣、運送、輸出或輸入。」及「事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」公平交易法第二十一條及第二十四條定有明文。又「公平交易委員會對於違反公平交易法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為」，復為同法第四十一條前段所明定。揆諸上揭法條之立法目的係在避免事業藉由不實廣告之不公平競爭手段，爭取交易相對人與其交易，影響市場競爭秩序及使交易相對人因該不實廣告產生錯誤認知而與其交易致受損害。次就一般消費者對廣告之認知而言，廣告中對商品內容所為之表示或表徵當可合理期待與事實相符，尤其基於預售屋交易特性，因建物實際上並未成形，購屋者當然完全依憑預售屋廣告來認識所購建物之配置、外觀、環境、建材設備等，並作為決定交易與否之依據。因此，建商是以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，對於建物銷售廣告上所為之表示或表徵，如提供所售建物全區平面配置圖等相關資訊，而爭取以消費目的而為交易、使用房屋的商品消費者與其交易時，在銷售房屋時當負較高之注意義務妥為規劃，確保其廣告內容的真實。三、查再訴願決定機關對原告所訴買受Ｆ２棟預售屋後發現有多項與廣告圖說、樣品屋及契約書不符等情事，有違公平交易法第二十一條及第二十四條之規定乙案，於再訴願決定書理由中草率地逕以違背事實之理由，總結本案再訴願為無理由，實有違法，致損害原告權益之處。茲陳明其理由如下：（一）再訴願機關於理由中指稱「銷售員告稱西南空地為畸零地，囿於法令無法蓋屋出售；Ｆ２棟售價較該地區高約百分之十五，係以視野作為計算因素，查系爭房屋毗鄰空地於本案建物銷售當時，並無任何建物之興建，廣告當時之目視情況即無不實，又無其他具體事證足認眾嘉公司對此有何欺罔之情事，難謂廣告不實」等節：１、經查本案於八十五年十一月十八日及八十六年五月二十二日、七月十九日為建物整體景觀、位置標示廣告內容不實訴請被告調查時所檢附證物中包含樣品屋照片圖及預售屋全景照片圖（其中故意搭設大型廣告看板、圍籬於該鄰地上並舖設草皮、安置步道連接十二米道路）；及為補強原證據之證明力補充理由及證物八件與相關書證等證物在卷，先予陳明。２、由於眾嘉公司於工務局未核准發給建造執照之前，即對外以力霸公司企業發行廣告刊物「南京廣告系列一」海報或現場模型照片乃至工地現址照片，均明顯將左上方空地納入本基地範圍，並施予一體綠化，使購買者誤信上述空地應無興建其他建物之可能，並以樣品屋全景介紹Ｅ棟、Ｆ棟建物具有一百五十米以上目視棟距、四面各臨八到十二米道路及充分享有一萬二千坪公賣局訓練中心綠地景觀，從而進行交易。於銷售期間力霸公司代銷部蕭文良襄理及銷售員更向購屋者告稱上揭西南界空地為畸零地，囿於法令無法蓋屋出售，經大多數購屋者於八十五年初房屋建築接近完工之前赫然發現上揭畸零空地已有「富綠地」預售屋正在銷售及施工構築七層大樓，蓋在系爭大廈與十二米道路之間，事實俱在，始知力霸公司當時廣告銷售員所言非實，存心矇騙，意圖使人陷於錯誤，一切所為廣告圖及樣品屋、預售屋全景所示之廣告標示、舖設草皮、安置步道、架設圍籬及巨型看板全為使用假象製造詐術，誘使消費者陷於錯誤認知而與其交易；尤以該公司當時在現場銷售解說亦告稱Ｆ２棟邊間具有景觀、採光、通風及視野等特徵，加諸銷售廣告圖、樣品屋全景照片揭示，對照該毗鄰空地之挖土、打樁施工情況，實難想像如此有名之力霸公司在規劃興建本建物之前，即對該畸零地用途情況早有相當認知並自始知悉其事，竟未盡企業經營者告知購屋者之義務，反以歪曲不實之說法欺罔善良消費者，誘使毫無經驗之原告確信其為真實而發生陷於不察之錯誤而為買賣之表示，致近百名承購戶（含原告）因迭遭損害遂共同連署委由李永然律師代為協調尋求救濟之意思表示在案，自非無因也。３、右揭事實可知，本案該公司所為廣告刊物、銷售手段顯有廣告不實、欺罔行為及違反誠信原則有失公平，謹進一步說明如下：（１）該公司銷售期間銷售員首先推薦Ｆ２棟具有目視棟距一百五十米以上及景觀環境優雅等特徵並極力遊說促銷，該公司當時所為顯已悉知Ｆ２棟毗鄰空地之用途，一切促銷之佈局、動機及其目的，不無存疑。（２）聽信該公司銷售人員告知該畸零地囿於法令無法蓋屋後，由於係首次購屋缺乏房地買賣經驗，亦不諳如何主動查證，或向主管機關申請地籍圖以瞭解該空地之地號及用途，致遭該公司施以詐術欺罔後才發覺。如該公司於八十六年一月十四日答辯陳述書中指稱「任何消費者均可能向主管機關申請地籍圖而明白查知」乙節，則不啻故意課予消費者就其廣告內容，須另事求證其有否使用詐術之義務，依消費者之立法精神斷無容許之餘地。（３）依原告八十五年十一月十八日檢陳預售屋全景照片圖觀之，該公司明顯於八十三年銷售開始迄同年十月二日開工動土大典之前即已在該畸零空地上設置欄杆，更搭建大型看板登載「歷史不能重演，城市可以再造」、「力霸南京PART2 」、「力霸－植物園社區」等廣告用字及安置步道、舖設草皮等廣告行為顯與該公司於八十六年一月十四日答辯陳述書中指述「在鄰地上設置圍籬應屬答辯人開工以後之事，．．．搭建看板、舖設草皮、安置步道係為便利消費者易於找到工地現場或易於進入工地，或為整理鄰地之雜亂環境，均非廣告行為」等情節大大相違，係屬避重就輕之詞，不便採信。又該公司於八十三年十月二日開工動土大典之前，依八十三年十月一日所拍攝照片圖左側即可清楚看見該公司固無將該畸零空地開挖，惟查該公司於該答辯陳述書中指稱「答辯人在銷售期間，從未在上述鄰地上設置圍籬。至於檢舉人所附之照片，應屬答辯人開工以後之事」顯與本案事實有所出入。總結該公司所為廣告如設置上揭超大型廣告看板豎立在工地之廣告行為，顯有刻意隱瞞事實的真象，且有任何明示或暗示消費者有關該建地所及範圍含該空畸零地之用意，尚難排除該鄰地永遠不能建屋，應屬建商對外標示銷售建屋之一切廣告行為範疇。故本案實質已發生該公司之給付與當時銷售廣告說明不符，該廣告行為即有使交易相對人確信其為真實而陷於錯誤及發生不公平競爭之行為，從而違反公平交易法第二十一條之規定，至為明顯。（４）該公司於八十六年一月十四日答辯書亦指稱「關於面臨十二米道路之問題，檢舉人所示之廣告可看出該簡圖之目的僅在大概告知消費者如何到達工地位置及其四週之環境應為大範圍之道路指示路線及環境說明」之說，並強辯從未稱系爭建物緊鄰該十二米道路及標示兩者之間尚有若干距離。對此，原告已依據事實陳述，惟查該公司苟非存心矇騙，何不將其建築位置與十二米道路間之空地標示出來，而竟將其建築位置標示在鄰接十二米道路上﹖上揭該公司信口雌黃之說，適足以暴露其存心欺罔之事實，其推諉搪塞之詞，灼然甚明。（５）經查本案西南界空地同址，在富綠地施工之前即有推出「台大樸園」樣品屋銷售，並早在眾嘉公司興建系爭建物完工之前數月即已著手規劃，然眾嘉公司於八十六年一月十四日答辯陳述書中指稱「答辯人於施工期間根本無該工地或任何廣告之存在，．．．「富綠地」工地，是在答辯人完工以後數月才開始規劃，．．．答辯人無從預先知悉情事」云云，純屬無稽，無可採取。４、按原告當時係基於Ｆ２棟格局如同廣告物揭示具有一五○米以上目視棟距視野及各臨八至十二米道路之採光與景觀之優雅乃肇致前往購買之主因，且願以新台幣壹仟肆佰參拾貳萬元整之高價位購買Ｆ２棟預售屋主要係完全憑信力霸公司用以招攬買方工具之所有對外商業上之預售屋廣告物圖說記載之真實及現場銷售解說該景觀優雅所為之一切表示或表徵而去認識所購建物景觀、視野、一百五十米目視棟距及建材設備、設施配備等資訊並作為決定交易與否之依據，因此消費者則多係基於上揭廣告內容而決定購買之意思，然後簽訂買賣契約，自可合理期待與事實相符；相對的，企業經營者當基於此項交易習慣配合政府保護消費者相關規定負起較高注意義務妥為規劃以確保廣告之真實以保護消費者（行政法院八十六年度判字第一七一三號判決）。次依Ｆ２棟當時具有景觀、視野、採光及目視棟距等條件其售價計算事實上為較該地區高約百分之十五之原因，如就其座落於角落邊間固較非邊間房屋價位為高，本可理解。惟對照同排座落於另一邊間Ｃ棟之售價依序遞增為：Ｄ棟高於Ｃ棟，Ｅ棟高於Ｄ棟，Ｆ棟高於Ｅ棟；（即Ｆ＞Ｅ＞Ｄ＞Ｃ）。易言之，就同排建物而論，Ｆ棟、Ｅ棟同樓售價之高於他棟同樓，別無他因，純係基於廣告物中所載「Ｆ、Ｅ棟具有一五○米以上目視棟距」衡情應屬售價計算唯一考量之重要因素。復按Ｃ棟因座落同一建物之另端邊間，其售價最低，衡情顯然與其週遭環境有無目視棟距及視野等要件不無密切關連，從而再訴願機關仍然維持訴願決定書中所持「座落邊間售價依一般交易行情通常較他棟為高」之論點在無具體事證理由足以支持之前提下，尚難作為邊間售價高低之唯一考量依據。末就整體售價而言，依廣告物內容記載尚難排除兼顧上揭「Ｆ、Ｅ棟目視棟距一百五十米以上」之誘因。另方面，就另排建物而言，Ａ棟邊間同樓售價亦高於該排之另端Ｂ棟邊間售價，其主要取決如同前述繫於Ａ棟具有廣告刊物所載之採光及充分享有萬坪以上之公賣局綠地景觀與視野，此亦為Ｆ、Ａ棟共同之特徵，致當時售價之所以高於Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟之唯一考量之因素，乃是淺顯易知之事。故原訴願機關所為之「所謂一五○米視距並非唯一考量」之論點嚴重偏差，曲解廣告內容不符事實，此外，依社區整體環境而論，建物售價較該地區高約百分之十五，與該地區周圍視野有關，尤如Ｆ２棟整體景觀在建商廣告物對外發行之意思表示即有明顯三面面臨八米道路景觀及目視棟距一百五十米以上等特徵作其預售屋促銷之主要手段，藉以凸顯該高價位與上揭建物應有之特徵及其誘因，顯然有直接與必然的關係。而該公司當時於銷售期間係在政府八十三年一月十一日公布「消費者保護法」施行之後，卻一再罔顧消費者權益，進而隱瞞實情，未遵守「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」之規定，至為明顯。再訴願機關遞予維持訴願決定及原處分之理由，顯有未洽。５、再訴願機關仍就系爭建物以「廣告當時之目視情況」而論，即無廣告不實及其他欺罔情事，惟查：（１）眾嘉公司在預售房屋之建造執照上未核發之前，即於八十三年九月六日之前早已透過媒體刊登前揭售屋廣告物、架設看板及樣品屋極力促銷並發行無數D.M.傳單，顯然違反行政院新聞局令函規定。（２）按被告機關係為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟安定與繁榮之我國專責主管單位，依八十六年十月一日所為不處分內容觀之，非但未明確論述，進而以「銷售當時並無任何建物之興建」推諉，在在曲解本案廣告虛偽不實或引人錯誤之表徵所在，如此草率籠統，將錯就錯，意圖蒙蔽事實真相了事，今再訴願機關仍維持原決定機關及被告機關所為不處分之理由及結論，益證如同原處分書皆有漏未調查及偏頗不實之情事。（３）本案如依再訴願機關之見解，衡諸當時廣告物景觀內容及目視棟距之情況，在實務上認定顯然嚴重偏差，且對消費者而言已嚴重侵害其基本權利最大之範圍，且永為受害者，更是不公平；而該公司為達成促銷目的可毫無忌憚免盡廣告應負責任而運用各種投機策略散發誇大不實廣告物誘使消費者與其交易，從而將來倘發生買賣標的物質有暇疵與事實不符者而主管機關卻認定以廣告當時論斷而歸責於消費者，顯有失公平；相對的，不法投機之建商更可藉此恣意以虛偽不實與引人錯誤之文字行廣告不實，進而足以影響交易秩序或顯失公平及欺罔之行為，更肆無忌撣免負其行政、刑事、民事等責任，致原告之權益嚴重受損，再訴願機關、原決定機關及被告政策迄今仍然一再失誤，背離公平交易法之真義，實不可思議。６、查再訴願機關於決定書中並未責成原訴願決定機關及原處分單位提供據以不處分之相關前案判例，即逕指稱「系爭房屋毗鄰空地於本案建物銷售當時並無任何建物之興建，廣告當時之目視情況即無不實」，並維持訴願決定書中所載「預售屋所為之廣告，倘僅係對廣告當時建物周圍之環境作大體之描繪，．．．縱事後因其他事業之行為而改變原廣告所呈之環境時，尚難認該預售屋廣告已違反規定」，顯然曲解銷售當時廣告所為環境描繪之真義，更忽略行政法院判例一再揭示預售屋所為一切表示皆關係消費者在房屋未成形之下，僅能就廣告內容據以決定交易及期待與事實相符之重要考量因素，再訴願機關此種調查方式顯已背離上開行政法院八十六年判字第一七一三號判決揭示有關消費者對廣告之認知及建商於建物銷售廣告上提供所售建物如「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」及「房地四面各臨八至十二米道路」等相關資訊之宣示，當負較高之注意義務確保廣告之真實。又從事公平交易案件之調查如同法庭上法官審判民、刑事案件一般，任何案件既經調查有所結論均應有充分前案或判例之根據加以佐證支持，斷否准執有嚴重偏差之論點即予草率裁定。是故，再訴願機關維持訴願決定及被告處分本案無廣告不實之論點偏差，用法失當，明顯違背職責。７、按我國法律以保護經濟上之弱者以及衡平原則為最高指導原理之一。本件建商眾嘉公司負責人王令麟先生，挾其財勢，制作華美，但屬虛偽不實之廣告以使消費者陷於錯誤，而騙取價金於先，迨原告發現被詐欺有影響視野景觀及其權益之事實而以存證信函向之表示要求參酌案情相同之同排Ｆ１棟三樓住戶之前已與建商協議之價金額度行使價金減少時，卻遭置之不理，經依法申訴，前蒙台北市政府廖消保官秋雄受理及多次積極安排協調處理並邀請兩造到會說明與向台北市政府爭議調解委員會聲請調解均因該公司毫無誠意表示解決本案及主動針對糾紛原因尋求能接受之方案解決問題而無結果，致本案迄未獲妥適處理。該公司如此巧取豪奪，無視法律及廣告圖、契約等規範，罔顧消費者權益違反誠信原則，至為明顯。上揭果真得逞，將何以彰顯法律保障經濟上弱者之至意，抑亦何以維持法律所彰顯之衡平原則，從而政府公權力不張，置人民權益於不顧，相關權責單位確有待徹底深思檢討，並謀有效補救之道。（二）再訴願機關於理由中指稱「Ｆ２棟房屋坐落於邊間，依一般交易行情，售價通常較高，所謂一五○米視距並非唯一考量；又查同區Ｅ１棟十樓每坪售價三二．○一萬元、Ｆ２棟十樓為三一．八一萬元、Ｄ２棟十樓為三一．一七萬元、Ａ１棟十樓為三二．八六萬元，以Ｅ、Ｆ與Ａ、Ｄ棟同樓層之房屋售價相比，所稱Ｆ２棟價額較他棟為高，並非屬實；所訴其所購Ｆ２棟五樓較他棟同樓層為高，係眾嘉公司以當時客觀情況定價」等節：１、經查再訴願機關對上開問題之立論基礎有待斟酌，按原告訴求重點係在陳述當時承購Ｆ２棟五樓乃基於眾嘉公司當時對外發行廣告物所載景觀、視野、採光及目視棟距一百五十米以上等客觀情況及條件考量，對照銷售價位有高於同排他棟（Ｅ２、Ｄ２、Ｃ２棟）五樓乃可理解。惟查再訴願機關及原訴願決定機關仍然未詳盡瞭解再訴願、訴願意旨（Ｅ、Ｆ棟目視棟距），反而刻意列舉Ｅ、Ｆ棟十樓相較Ａ、Ｄ棟十樓之售價以迴避原告訴願、再訴願請求重點為手段，進而模糊問題之真正焦點，以遂行其矇騙之目的。顯然地，該公司所提數據已非立於同一基礎上，何來相較其價之高低﹖先予陳明。２、復查同期間Ｆ、Ｅ棟建物之同排Ｄ、Ｅ棟每坪售價如下：Ｆ２棟五樓為三十一．六萬元，Ｅ２棟五樓為三十．七萬元，Ｄ２棟五樓為三十．二萬元，Ｃ２棟三樓為二十九．五萬元。就同坐落邊間而論，以同排建物Ｆ２棟與Ｃ２棟同具景觀、視野、採光等條件相較價位差距之大，倘非如廣告物醒目登載「Ｆ，Ｅ棟具有一百五十米目視棟距」之獨異特徵，實難為一般客觀行情交易差異所能闡釋及接受。探就Ｆ２棟居同排建物價位之高，繫屬該棟確擁當時銷售廣告物中所稱「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」主要誘因所致，兩者有直接與必然關係；且Ｄ２棟、Ｅ２棟、Ｆ２棟等五樓及Ａ１棟六樓係於八十三年七月底至八月上旬間簽訂買賣契約皆在同一促銷期間，其價位基礎完全相同。反觀，該公司竟以Ｆ２棟十樓售價（八十三年九月十日簽約）質疑售價問題，顯與系爭Ｆ２棟五樓、Ｅ２棟五樓及Ｄ２棟五樓簽約日（八十三年七月底迄八月上旬）相差甚遠，足晚一個月餘，並非建立在同期間為基礎，尚難比較。況建商為求促銷儘早簽約交易，有愈晚促銷者如Ｂ３棟五樓（八十三年九月十一日簽約、每坪二九．七一萬元）、Ｂ２棟五樓（八十三年十月二十九日簽約、每坪為二八．七五萬元）之價位依該公司當時售價顯然有較早期售價為低之情事，洵堪推定。３、綜上事實，再訴願機關及原決定機關所辯不足採信，其附和被告嚴重偏差之理由，對於再訴願及訴願理由書內容仍故意隱飾，其袒護下屬業務單位未予指正疏漏之處，至為明顯；其官官相護之作風，非但嚴重傷害政府威信，且置善良交易相對人之權益於不顧，其認事用法不當之處，彰彰明甚。（三）再訴願機關於理由中指述「所舉從南京（即力霸南京）到敦化南路僅需三分四十五秒、葛苗華律師親身測試證明及樣品屋內陳列之建築模型圖等，亦無明顯引人錯誤之情事」等節：１、「從南京到敦化南路僅需三分四十五秒」：依一般人標準而論根本是虛偽的、誘使購屋人誤認工地坐落地點位置產生錯誤認知之廣告」。２、「葛苗華律師親身測試證明目擊見證」：按一般人並不瞭解律師見證真義何在，此舉易使購屋人誤認有律師見證、購屋即有保障而發生引人錯誤虛偽不實之情形。３、「樣品屋內陳列之建築模型圖」：該藝術模型圖創作之擺設風貌當時係公開陳列在工地接待中心供消費者參觀及供該公司銷售人員告知消費者作為解說之用，消費者僅憑當時所有廣告資訊購買預售屋，當可合理期待與事實相符。惟對照目前Ｆ２棟六樓以下各住戶完全毫無原應有之整體景觀、目視棟距之特徵，從而力霸公司銷售當時所為之一切建築模型圖及廣告解說內容如「四面各臨八至十二米道路」及「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」之特徵，顯有引人錯誤之廣告責任。（四）再訴願機關於理由中維持被告之有關「廣告並無B5-21 號門牌規劃設計一節，據眾嘉公司稱該戶係自同樓Ｂ３戶中分割而出，為涉及第三人之權利，且該戶已出售，買受人亦無任何異議。本案係自已售部分予以分割，且僅分割一戶以作為停車位持有之依據，鑒於受分割人並無異議，且於公共利益影響不大，不予處分」乙節：１、依公平交易法第二十四條規定中「交易秩序」應包括事業間及事業與消費者間之交易秩序，故一事業從事商業活動時，如於交易過程中為欺罔或顯失公平之手段，而足以影響彼此間之交易秩序時，即有違反上開規定。查台北市政府工務局八十三年九月六日准給眾嘉公司建照執照第三四八號中並無管理室之設立，依該局八十四年十一月二十四日發照該公司之變更設計一樓平面圖中已逕自變更原廣告上所載之樓層規劃，即擅從原設計圖中同樓Ｂ３戶中分割而出變更隔間設計增隔約三坪極小面積之B5-21 乙戶，八十五年三月二十七日復經該局准予給照使用如使照一二八號。經查該使用執照，其中B5-21 號住戶兼有管理室出現。事實上，該公司以此脫法行為逕自變更再依該極小持分外賣停車位給予非承購本社區之外地住戶高達十七人以上，如此為獲利考量行外賣停車位圖利之事實，至為明顯。嚴重破壞社區安全及管理維護，有違公平交易法之誠信平等原則，洵堪認定。２、眾嘉公司於八十六年一月十四日應被告原處分單位通知答辯，於陳述書中略謂「該公司為增設警衛室，固曾於施工後在一樓部份增設Ｂ５乙戶，但該戶是從原設計圖中同樓Ｂ３戶中分割而出．．．，且Ｂ３戶事後已出售予買受人涂怡安君，該買受人亦無任何異議。至於答辯人出售車位．．．均屬答辯人處分自己財產之行為．．．未違背任何法令之限制或規定」。易言之，眾嘉公司顯然係就未售出部分逕自變更設計增設 B5-21乙戶之行為，買受人涂怡安買受當時並不知前情，何來該公司辯稱「涂怡安．．．亦無任何異議」等語。又建築業者倘於預售屋未售出部分逕行變更設計增加戶數之行為，被告機關固應予導正；反之，為顧及全體區分所有權人買受人在毫無利益損害之前題下，建築業者自應通知全體區分所有權人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，方為對等。惟查該公司於預售屋未售出部分事前未徵詢全體住戶之授權同意，竟敢疏於知會同一建造執照所載建築物內之全體區分所有權人及善盡告知所有權人之義務並賦予選擇機會，即逕自變更隔間設計以增加B5-21 乙戶之要非善意行為之事實，顯與上揭該公司答辯所稱「於法令範圍內處分自己財產之行為，未違背任何法令之限制或規定」有所出入。且該脫法之行為嚴重侵害全體住戶權益，為刻意虛偽不實或引人錯誤之廣告，違反被告機關第一五五次委員會決議之規定及誠信原則，影響公共利益層面甚為重大及有交易秩序之顯失公平行為。從而該公司上揭「脫法」將停車位外賣予非社區住戶之行為及廣告，事證灼然，違反法律根據自與公平交易法規定有涉，應予從重導正處分，以保障弱勢消費者及對具有邪惡動機、非道德、有意圖或惡劣的建商施以一定範圍之處罰，以產生嚇阻效用，維護消費者應有之權益。（五）再訴願機關於理由中維持被告論見之有關「樣品屋中之中庭大門設計為弧形階梯，交屋後為斜坡設計一節，據眾嘉公司稱係應主管機關之要求而加以修改，以符合安全之要求。依買賣契約書第四條之約定，出賣人所交付之房屋以主管機關最後核准之內容為準，該公司就細部設計加以修正或調整，並不損及再訴願人之利益，難謂有違公平交易法之規定」乙節：１、經查眾嘉公司於當時銷售廣告平面圖集－一樓全區配置圖及樣品屋照片圖中，有關中庭大門係屬弧型階梯；對照工務局於八十三年九月六日核發建造執照一樓平面圖及八十四年十一月二十四日發照給予該公司之變更設計一樓平面圖及八十五年三月二十七日使用執照附竣工圖均有三道半圓弧型階梯之設計與前述之銷售廣告圖、樣品屋照片圖並無不同。準此，眾嘉公司既為企業經營者，則依約定應依主管機關核准之設計圖說為準，並確保廣告內容之真實性，其對消費者所負義務不得低於廣告內容。２、就整體而言，姑不論該公司有無主動變更設計或真如再訴願機關於決定書所載該公司係應主管機關要求就此細部設計加以修改為斜坡設計而與樣品屋展示為弧形階梯不同，則再訴願機關自應通知原訴願決定機關責成該公司檢附主管機關核發有關變更修改之證明文件以說明究係基於何種理由主張，從而向原告及全體交易相對人予以明確交代闡釋，以爭取全體住戶諒解，方為公允之定奪，斷不准出賣人恣意違背廣告內容、無視交易相對人之權益及對消費者確保廣告內容真實所應負之義務，任由投機起造人在毫無充分舉證支持之下，空言辯稱係應主管機關要求而加以修正或調整，而使再訴願機關及原訴願決定機關一再遞予不察而維持被告原處分理由登載於決定書，致有廣告不實足以生損害原告及整體利益者而違反公平交易法之規定。（六）有關再訴願決定機關提及「廚房上方可做儲藏室供隔壁和室使用廣告部分，依原處分卷附照片可知該處有一抽油煙管，該儲藏室已預留空間，且設計開口設於隔壁和室內，再訴願人雖認空間不足、管線密佈、仍非不能兼做儲藏室，尚難論以廣告不實」乙節：１、查原告曾於八十五年十一月十八日檢陳廚房照片圖，並經實際丈量結果：儲藏室上方總面積為11尺×3尺(2.97平方公尺) ，其空間高度僅為2尺(0.6公尺)，而廚房上方尚連接一抽油煙管至建物外部，惟查其中有3尺×3尺(0.81平方公尺)空間佈滿了用水管路交錯相間，致實際有效利用空間減縮為僅為 8尺×3尺( 2.16平方公尺)，占百分之七十。又，上揭儲藏室礙於管線密佈致儲存空間明顯減縮與不足，無法如銷售廣告時所擺設樣品屋格局之預留全部空間作為儲藏室之用，對原告當時考慮規劃設置兼作儲藏室之儲存容量及功能為決定承購重要誘因之一，驟然降低了百分之三十，差異甚為明顯、難為眾人所接受。２、按建築物買賣對一般人乃重大之交易行為，承買人多會於承購前親赴現場洽詢其所認為之重要事項，企業經營營者固得於當時銷售交易之前提供有關資訊以去除廣告所造成之錯誤印象，惟查該公司於銷售當時並未主動告知原告有關上揭儲藏室所預留之空間究為多大，交屋後經買受人發現有此事實差距，亦從未主動說明及尋求如何酌予價金減少或對買受人合理補償等有效解決之道，難令原告誠服。３、綜上說明，該公司所售建物內容、用途皆與事實不符，難謂其公然之對外廣告物及在銷售現場以樣品屋輔作展示即無虛偽不實或引人錯誤之違法情事。（七）再訴願決定機關指稱「訴稱廚具未如廣告及契約書所載，採用高級歐式整體檯面廚具一節，查系爭廣告內容係「採用高級歐式整體檯面豪華櫥具包括：洗濯台、調理台、瓦斯爐、爐台、吊櫥及抽油煙機，並裝設冷熱混合式水龍頭」，眾嘉公司並未於廣告內容表示就特定品牌為給付，且事實已為給付，尚難以雙方就廚具品質認知之差距，認有廣告不實之情事，眾嘉公司如與其他人達成補償之合意，亦屬私法自治之範圍，尚難因此即謂有違公平交易法」乙節：１、按眾嘉公司當時銷售廣告傳單上及合約書上明確記載廚房採用「高級」「歐式」整體枱面「豪華」櫥具；又在銷售廣告同時推出之樣品屋現場亦有陳列展示。另就一般消費者對廣告之認知而言，基於建物尚未完成之下，完全依憑廣告物及樣品屋現場中對商品之內容、品質等所為之表示或表徵，並據為交易與否之參考，承買人當可合理期待與事實相符。惟該公司交屋時實則配置低於一般品牌設備，其品質之粗俗，顯與當時對外廣告所示之「高級」「豪華」櫥具價位差異甚鉅，滋生全體住戶抗議與不滿之主因。姑且不論該廣告物所載「歐式廚具」之特定品牌及其定義與實際功能為何，事實上，依建商已為給付廚具之品質低劣粗俗，實無法令眾人接受及諒解。從而縱容該公司於廣告物及合約書上載以「高級」、「豪華」等字樣所標榜建物之優越性，及再訴願機關一再維持訴願決定機關以「尚難單以雙方就櫥具品質認知之差距，逕認關係人為廣告不實」之籠統認定。事實上，本大廈當時銷售價位為鄰近地區最高者，原告係信認該公司會提供與樣品屋展示同級品質之廚具而非一般建商任意提供之基本設備，從而進行買受。故上揭廣告內容以誇大文字、配置如樣品屋照片圖為不實表示，即有誤導購屋人買受，應屬虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法規定，至為明顯。２、此外，該公司對已給付全體住戶之低劣品質廚具與樣品屋現場所展示相較，顯有價位差異之瑕疵，之前，該公司即有選擇性與其他住戶達成補償伍仟元之多起案例，基此，該公司在同一事由基礎下，既經原告及多數住戶一再反映，自宜秉持誠意儘速妥為解決謀求補救，然而再訴願機關卻維持訴願決定機關對於已損害人民權益及利益之案件，依法更不宜動輒以上揭廣告所造成差別待遇視為「私法自治之範圍」為其論見，實有失公允及違法之處。（八）再訴願機關指稱：「所訴冷熱水管接頭未使用不嬆鋼接頭，使水有異味或有紅丹流出一節，查系爭廣告內容為『冷（熱）水管：台製不嬆鋼管以下配日製壓著另件』，眾嘉公司已就水管直的部分使用不嬆鋼材質，接頭部分則因恐彈性缺乏造成漏水，乃按業界慣例使用鍍鋅管，亦難謂有廣告不實之情事。」乙節：１、按起造人眾嘉公司之施工標準依法應恪守當時廣告物所刊載之內容及悉依建管機關核定之工程圖樣及說明書所揭之建材設備施工為之。查該公司實際施工完成後之冷熱水管壓著另件設備材質，完全未依照其已定訂發包興建力霸萬慶段集合住宅水電消防新建工程之有關工程概要所載之規範標準施工，諸如：（Ａ）重要說明（１）為：「本項工程，為一高品質作業，承包商應於工程安全、施工品質、材料選擇，三方面力求達到高品質水準。」；（Ｂ）重要說明（５）為：「本工程所指定之材料設備均應為新品，其品質、形狀應依已定訂之廠牌規範標準，送樣品型錄，經簽核後採購，未經業主正式書面同意，承包商不得擅自以同等品代替，否則業主可令其全部拆換。」；（Ｃ）重要說明（６）為：「圖面所註明材料規格型號為本工程設計之最低要求」；（Ｄ）重要說明（）為：「凡進口材料均應檢附進口證明及原廠出廠試驗報告書表送審型錄上由業主簽署，．．．不得逕行送往工地」；（Ｅ）一般說明為：「所有本工程的器材，承包商得先送樣品及型錄審核後使用」；及（Ｆ）圖例說明中有關各住戶冷熱水管設備規範及說明為：「台製SUS#304 不鏽鋼管80mm(3")以下配日製壓著另件」；「而其廠牌或型號為：「SUS 管材：允強、美亞、燁興；壓著另件：日製BENKAN」。２、依上揭水電消防工程之Ｆ棟五樓「給水配置平面圖」記載冷熱水管為使用四分之三英吋，該設備規範係日製BENKAN壓著另件(不鏽鋼材質)。惟查眾嘉公司當時既依法登記為起造人，竟公然為偷工減料無視法律行為規範且未知會交易相對人，並辯稱因業界慣例而逕自將該冷熱水管接頭變更為鍍鋅管鑄鐵另件，顯與廣告圖所載不符；另因冷熱水管使用上開鑄鐵壓著另件為達到止水、防嬆功能尚需塗敷紅丹，致冷熱水流經該鍍鋅管接頭而有大量紅丹含混排出，且上揭紅丹物料固含有鉛成份，一旦接觸皮膚經吸收後甚難排出，對人體有害，尤其對小孩嬰兒健康影響更大。此外，住戶交屋迄今二年餘，用水時仍然發現有油漬及異味情事，住戶飲水品質堪虞，影響健康甚鉅。３、再訴願機關仍認同眾嘉公司辯稱冷熱水管接頭部分因恐彈性缺乏造成漏水而依慣例使用鍍鋅管之說法，在認事用法上顯有違誤。按業界以不嬆鋼冷熱水管接鍍鋅管鑄鐵另件之作法，為國內早期施工法之一，惟因嚴重具有下列缺陷：（１）冷熱水管流水水質含混紅丹成份對人體有害，且長期埋設於混凝土內，約使用十年即因材質間電位差距，縮短使用年限，造成腐蝕導致漏水、阻塞等問題而遭報廢。（２）不嬆鋼水管接鍍鋅管鑄鐵另件在硬度上有所差距，且因屬不同材質金屬銜接造成其間電位差距甚大，極易造成腐蝕問題，目前已較不採用。長期而言，實務上皆以不嬆鋼水管加不嬆鋼壓著另件施工，避免上揭複雜問題，以求一勞永逸。另方面，以該公司挾力霸公司企業之口碑對照絕大多數守法建商興建大廈同樣依約對該接頭材質部分皆能允諾保證以不鏽鋼材質克服完成，又如何解釋說明﹖顯見該公司所辯純係推託之詞，且在業界並無此一慣例前提之下，復渺視法令，悉未依案經建管機關核准之圖說及相關工程設備規格廠牌材質行使，卻蓄意隱瞞實情而未盡告知購屋人，竟一再編織理由以推諉卸責之詞強辯規避已經構成不實廣告所應負之責任，非有理由，難以採信。４、按預售屋之銷售廣告之繪圖及其內容實為購屋人購買締約之基礎為重要考量因素。眾嘉公司於實際施工時變更原告抉擇締約購屋之認定基礎而不按廣告圖內容施工對原告相當不公平，如本大廈Ａ至Ｆ棟六棟建物之一至十樓埋設於混凝土內之冷熱水管壓著另件實際施工所用建材全為上揭鍍鋅管壓著另件，對照本大廈建物如各棟頂樓陽台部分水管仍有使用不鏽鋼接頭材質，如此偷工減料、草菅人命、意圖蒙混之作法，為法所不容，且含混紅丹之用水嚴重影響人體健康至鉅，相關權責主管機關應予重視。上揭事實，業主眾嘉公司（據瞭解該公司現已變更為眾凱企業股份有限公司）一切所為與廣告內容均不相符，其交易行為顯有虛偽不實在前，復藉口以業界慣例使用鍍鋅管另件而免其責任在後，造成交易相對人蒙受其害，自應構成廣告不實，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，依法接受論處。（九）有關再訴願機關指稱「眾嘉公司就內牆隔間、PU防水層、安全系統等有虛偽不實之表示，以前述各項客觀上非屬足已影響交易相對人為合理判斷交易決定之要件，乃單純民事契約履行之爭議，尚與公平交易法無涉」乙節：１、卷查廣告物所述提供住戶有關公信力機關安全報告資料證明、使用PU材質及安全管理等系統之功能，乃原告當時購買基於安全考量為重要誘因之一，當為主要之買賣標的。事實上，上揭瑕疵建商並未按預售房屋之廣告圖繪所載內容施工或擔保，本來即已構成廣告不實情事。又依當時銷售廣告內容不可否認本件購屋人購屋締約之重要考量之基礎，當然足以影響交易相對人為合理判斷交易決定之要件，而不實廣告部分係規範建商違章行為固與公平交易法有涉，尚難謂單純民事契約履行之爭議問題，兩者分屬兩回事，不相為侔，先予陳明。２、依眾嘉公司當時在廣告平面圖集上有關建材設備皆有明確描述如：（１）結構安全：「本大樓結構全部基礎、結構體、柱、樑、外牆、樓板均使用高拉力鋼筋及高強度混凝土造，均符合CNS 要求標準」；內牆：「採用高級防火隔音水泥板隔間加線板」、內部充填岩棉，然經原告及力霸南京二期第一、二屆管理委員會先後數次要求該公司提供內牆輕隔間岩棉之耐燃性安全報告及鋼筋、海砂屋等公信力機關證明資料擔保，以平息全體住戶疑慮及恐慌，迄無結果。（２）「PU防水層：「屋頂整體粉光加PU防水層，徹底達到防水效果」，惟起造人眾嘉公司迄未依廣告圖履行使用PU材質，造成多棟頂樓住戶屋頂牆壁遭雨水嚴重滲漏，影響甚鉅。（３）安全系統：「本社區特設二十四小時全天候安全管理微電腦監控防盗系統」，惟該公司交屋二年迄未依廣告圖說設置。綜上事實說明，本案在當時建物廣告上刊載廣告文字內容均與實際完工後之實屋，大不相符，明顯構成廣告虛偽不實情事，嚴重影響購屋人使用權益、品質及房屋價值。再訴願機關、訴願機關及被告自應就原處分單位認事用法不當致損害人民權益或利益部分，一一論述實際施工與廣告單所載不符之處，儘速依法撤銷原處分並責成原處分單位針對公平交易法第二十一條及同法第四十一條之規定重行審酌論處後另為適法之處分。（十）再訴願機關另稱「眾嘉公司拒絕將合約書提供予再訴願人，足以影響交易秩序云云，以據眾嘉公司表示並無不准消費者攜回契約之情事，再訴願人對之僅敍述締約過程，而未提出具體事證，自難認有違法之處；且契約之締結應以雙方合意為成立要件，再訴願人如認對契約內容尚有疑問，自得拒絕訂約，如於事後以受有不平等待遇為由反悔，相關法律即難加以保障。有關眾嘉公司尚未取得建照前即有收受訂金及簽立預約單等節，非屬原處分事實認定所及之範圍，再訴願人就此部分提起訴願，自非法之所許，遂駁回其訴願，經核並無不妥」等節：１、原告於八十三年七月間值需購屋，即循力霸公司對外刊載之D.M.廣告單內容獲悉該公司規劃推出興建南京二期大廈預售屋，乃按址前往工地樣品屋察看，經現場銷售人員解說及其極力推薦Ｆ２棟邊間具有視野、景觀及一百五十米以上目視棟距等優雅特徵並聽信銷售人員告稱西南空地囿於法令無法蓋屋，遂於同年七月二十九日預約Ｆ２棟五樓標的物，並於八月一日繳清定金四十萬元，當時由力霸代銷公司經辦人簡玉珠先行收訖後並給予預約單乙紙；復檢視銷售樣品屋內現場櫃台牆上張貼有合約書內容多達五十頁篇幅之契約條款，即向經辦人簡玉珠表示請求帶回研讀，惟遭其拒絕並告稱「合約書僅能在工地現場審閱，不得攜出」。上揭契約審閱權之否准原告攜回之問題，經查該公司於八十六年一月十四日答辯報被告機關之陳述書中雖一再否認，然並不影響原告根據事實陳述該公司經辦人簡玉珠所告稱意思表示之結果。且本案訂約迄今雖達數年，原告從未經易放棄上揭不准攜回契約書之事實足以影響交易秩序違反公平交易法有關契約審閱權之主張。２、有關力霸建設公司於尚未取得建照之前即有收受訂金及簽立預約單等行為，如八十五年八月一日力霸公司發給之訂購房屋預約單特約條款（二）「請於交付預約金後按規定簽約日（繳足預約金五日內）簽訂不動產預定買賣契約，並交付應付之簽約金，如逾期未簽訂合約及交付價款者，其所付預約金全數不予退還，並以自動放棄論」之規定，足使原告唯恐在已付定金四十萬元之後加諸前述不准攜回契約書之事實，如不依上開預約單特約條款（二）規定之期限內續於八十三年八月十一日簽訂契約書，即有被沒收訂金之虞，迫使原告當時無從選擇，否則四十萬元定金必遭沒收。此與再訴願機關於決定書中指稱「如認對契約內容尚有疑問，自得拒絕與之訂約，如於事後以受有不平等待遇為由反悔，相關法律即難加以保障」，要屬兩回事。３、有關再訴願決定書中指稱「眾嘉公司尚未取得建照前即有收受訂金及簽立預約單」等節，係發生在原告當時提出契約審閱權之主張，該公司必然依上揭特約條款（二）先行收受預約金之行為，其目的僅係加強陳述原契約審閱權之前置說明，兩者有直接與必然的關係，係屬相同基礎事實，要屬補強證據範疇，是否構成不公平之之行為，即有重行審酌之餘地，原再訴願機關基此應促訴願決定機關將訴願階段補強之證據發交被告機關原處分單位責由眾嘉公司答辯後，另為適法之處分，自不受原處分認定部分之限制，亦非再訴願機關指述「非屬原處分事實認定所及之範圍」之情事。４、綜上事實說明，眾嘉公司渺視購屋消費者應有之預售屋買賣契約審閱權，致本案交付預約金五日內亦未准予原告攜回契約書，顯然憑恃其市場資訊優勢地位，拒絕將預售屋合約書條款事前提供原告充分審閱並深思熟慮契約內容之機會，該拒絕行為嚴重損害原告之權益，對依法提供契約書供購屋者事先審閱之其他合法企業經營者顯然造成不公平之競爭。其交易手段足以影響交易秩序之公平性，違反公平交易法，洵堪認定，該公司所辯無理由，再訴願機關自應立即促其改正並依規定重視購屋消費者應有之契約審閱權。（十一）再訴願機關對原告陳述「有必要到會說明案情」乙節，並無論述；按被告機關八十五年十一月十九日（）公法字第○三五九○號函「舉行言詞辯論試行要點」第二項公告「須行言詞辯論案件應於委員會議中，由委員或承辦處提出，經委員會議決議通過後，始得舉行」。據瞭解：本案自八十五年十一月十八日經被告受理後即延宕相當時日，期間因本案案情較為複雜，承辦人亦更換多人，原告為瞭解被告機關審理進度及進一步說明案情之疑義，曾於八十六年五月二十二日陳請到會口頭陳述，及於八十五年十一月十八日及八十六年七月十九日函請該會派員赴現場實地勘查，詎料，被告對原告所請迄無下文或進一步說明及處理答覆，殆原告接獲本案處分書後悉知對之前所補提事證並未作具體明確之答復，被告顯有漏未審酌之情事。於訴願階段原告仍陳請到會說明，亦遭原決定機關以「尚無請訴願人至本會為口頭說明之必要」為由，將本案草草裁定結案。從而被告所頒佈「舉行言詞辯論試行要點」之用意，實形同虛設；而被告對人民陳情要點揭示之處理函復及其時效卻一再延宕並於八十六年十一月一日處分書中仍漏未審酌原告八十六年五月二十二日所補充之事證，顯欠週詳。而再訴願機關對上揭原告所為事實之陳述卻避而不論，僅載經再訴願答辯書辯明在卷，所訴核不足採等云，其廢弛職務行為，貽誤失察之處，實令原告難以認同。四、另補述略謂：㈠被告於其答辯書理由一述及：「原告宣稱關係人眾嘉建設公司於廣告上使人誤認所鄰空地係屬建築基地範圍，顯非所採；．．．復無具體證據證明該公司於獲知相鄰畸零空地將興建建物阻隔視野時，仍散佈使用具有上開內容之廣告；．．．該公司亦未將價格高低列為廣告內容．．．原告復主張銷售人員曾告知相鄰空地為畸零地，依法令不得建築等語，惟原告並無舉證以實其說」等節：１、按公平交易法第二十一條及第二十四條之立法精神係在避免事業藉由不實廣告之不公平競爭手段，爭取交易相對人與其交易，影響市場競爭秩序及使交易相對人因該不實廣告產生錯誤認知而與其交易致受損害。揆諸上揭法條之目的對照消費者對廣告之認知，事實上，消費者在承購預售屋之當時，因實際建物並未成形，僅能根據建商提供之銷售廣告圖、樣品屋模型圖示以及銷售人員現場解說告知等資訊去實際瞭解所購建物基地位處之景觀、視野、四周環境範圍及建物相關配置及設備建材等，並信以為真實以作為決定交易與否之依據。此外，消費者亦深信合法建商皆能遵循政府頒布之法令規範確盡廣告內容之真實，從而合理期待與一切事實相符（行政法院八十六年度判字第一七一三號判決）。２、本案被告對系爭廣告物以綠帶圖示基地周圍空地，認為係對建物位置、範圍、環境作大體描繪，非在具體詳細說明基地之大小或綠化之程度；惟此論斷對照原告八十五年十一月十八日陳送被告機關之附件四－力霸南京系列二廣告圖係以綠帶圖標示，其中所繪Ｆ２棟建物與十二米道路間之庇鄰空地已被綠化，並延伸中庭區域，有設置兒童遊戲園設備、長廊、健康步道等，及以種植綠樹圍籬阻隔該小部份綠地（位於Ａ棟建物側），即致購屋者依上揭廣告物所示，輕易相信及瞭解坐落於Ｆ２棟邊側因非如Ａ棟近鄰空地，更無他建物會阻隔Ｆ２棟與十二米道路間之可能；（２）起訴狀附證之廣告物「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」及「四面各臨八至十二米道路」等標示；及（３）經銷售人員現場解說該鄰地為畸零地依法不得建築云云；（４）原告陳送預售屋照片圖顯示：該綠地有架設巨型看板、舖設草皮、安置步道連接十二米道路等事證得悉：該公司迭以上揭不實廣告物圖示對外說明該相鄰空地為畸零地依法令不得建築，誘使購屋者誤信Ｆ２棟邊側及緊鄰Ａ棟之綠地應無他建物興建之可能，進而以高價位極力促銷Ｆ棟、Ａ棟之手法，足見該公司銷售當時一切所為早有蓄意隱瞞實情，誘使不知情消費者陷於錯誤而為買賣之意思表示；復未盡企業經營者應善盡告知消費者及其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，更為不實銷售蒙蔽遮掩。全案佈局、動機及其目的確實可疑，該公司歪曲不實廣告、違背誠信原則、引人錯誤之表示及有失公平之行為，業臻明顯，依法應接受論處。３、按原告於八十三年七月初獲知眾嘉公司公然推出興建力霸南京二期大廈預售屋時（台北市政府工務局於八十三年九月六日始發給建照執照三四八號），即依該公司提供之廣告圖說、樣品屋照片圖所載，及經該公司銷售人員現場解說得悉：西南界綠地規劃為畸零地，囿於法令限制將無法蓋屋出售。詎原告於八十四年底前往工地查看時，赫然發現該棟大樓並非面臨十二米道路，且該大廈與十二米大道間已推出「台大樸園」（現已改名為富綠地）大廈之廣告及樣品屋，是原告買受力霸南京二期大廈Ｆ２棟並非如前述廣告物所載之「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」、「四面各臨八至十二米道路」，及面對「一萬二千坪公賣局訓練中心」，而為「台大樸園」大廈之背面，其視野、空間、景觀及採光均受嚴重影響。嗣經查證瞭解：（１）本案預售屋（座○○○區○○段○○段○○○號地號）於八十三年間推出之前，眾嘉公司曾為買受該相鄰空地○○○區○○段○○段○○○○號）與地主洽商，惟因售價太高，未能談妥；嗣因上揭土地買賣糾紛衍生當事人林嵩山先生因背信詐欺案件，業經台北地方法院檢察署依法偵辦，請參考八十五年度偵字第一五三三八號起訴書。由此可證，本案在銷售當時，眾嘉公司對該相鄰空地即有相當認知，且明知該相鄰空地已有建屋用途，並非為不可建之畸零空地，惟卻令其銷售人員對消費者表明此畸零空地無法蓋屋，並散佈使用上開廣告內容強調Ｆ棟、Ｅ棟之目視棟距為一百五十米以上，以加速其促銷，其使用假象製造詐術，誘使消費者陷於錯誤認知而與其交易之表示，實為廣告不實、欺罔行為及違反誠信原則，有失公平。（２）又，本大廈建物Ｆ１棟三樓及Ｅ２棟八樓二戶即於交屋前獲悉前情，而與眾嘉公司交涉，該公司自知違法，最後以每坪三萬元價金退還屋款，以補償其損失。（３）此外，為瞭解上揭繫屬該畸零地買賣及與眾嘉公司之關聯性必要，原告謹依行政訴訟法第二十一條之規定聲請大院准予傳喚證人林嵩山先生到案說明，以供大院審酌之參考。４、被告辯稱建商所為廣告有關視野部分尚無不實，亦未將售價高低列為廣告內容認為原告起訴理由述及Ｆ２棟售價將視野作為計算，而較該地區高約百分之十五與公平交易法第二十一條規定無涉乙節，顯然背離事實與各項事證，理由如下：（１）如前項所陳，本案眾嘉公司在銷售之前即已洽談買受該相鄰空地，在銷售當時，該公司對該相鄰空地應有相當認知，且明知該相鄰空地已有建屋用途，並非為不可建之畸零空地，惟卻令其銷售人員對消費者表明此畸零空地無法蓋屋，並散佈使用廣告內容強調Ｆ２、Ｆ
１、Ｅ２、Ｅ１棟具有一百五十米以上目視棟距，以高於該地區百分之十五之售價加速促銷Ｆ２棟，其使用假像製造詐術，誘使消費者陷於錯誤認知而與該公司交易之表示，上揭廣告所為視野部分即為廣告不實、欺罔行為及違反誠信原則，有失公平，至為明顯。（２）按建築業界一般對外促銷建物所為之廣告內容雖非將建物所有售價高低列表於其中，惟為供消費者選擇參考，於銷售現場係由銷售員以口頭主動告示或應買受人探尋而明示公司內部文件讓購屋者充分知悉售價。因此，對消費者而言，本案Ｆ２棟售價較該地區高約百分之十五，繫屬該公司所為廣告物具有目視棟距、空間、景觀及採光等特徵；而與有無將售價高低列為廣告內容並無關連。從而被告機關以此避重就輕之詞，模糊問題之焦點為其論見，實有失公允及違法之處。㈡、被告於答辯書仍維持有關廣告內容「冷熱水管採不嬆鋼管」，關係人已就水管直的部分使用不嬆鋼管，接頭部分則因業界慣例使用鍍鋅管，自難謂有廣告不實乙節，在認事用法明顯違誤，理由如下：１、事實上，建築業界早期施工即以不嬆鋼冷熱水管接鍍鋅管鑄鐵另件之作法，惟迄今實務上仍尚有重大缺陷有待克服，請參閱原告前呈起訴狀理由三之（八）所陳。該公司擅自變更水管接頭材質，未依工程圖樣及說明書施工標準規範行使，對照有信譽之合法建商興建大廈皆能依約規定履行有關接頭部份為不嬆鋼材質，即有藐視公平交易法之規定，應已灼然。２、復查本案建物Ａ至Ｆ棟六棟之一至十樓埋設於混凝土內之冷熱水管壓著另件接頭（俗稱暗管），其材質係如前述改以鍍鋅管鑄鐵另件施工，對照本案同建物各棟頂樓陽台之水管接頭（俗稱明管）有使用不嬆鋼材質，究其施工標準及其依據何在﹖如此在建物實體內（一至十樓）暗管部分恣意胡為，無視公平交易法之規範及廣告內容之真實，其意圖蒙混欺罔交易相對人之作法，實為法所不容。３、該公司實際施工時變更原告抉擇締約之認定基礎，不按圖施工而改以鍍鋅管為接頭另件材質，致夾雜紅丹之用水（按紅丹具止水、防嬆功能，惟因含有鉛成分劇毒對人體有害），日益威脅人體健康，此乃施工前即可預見必然發生之問題。上揭事實，該公司明顯虛偽不實，足以影響交易秩序之欺罔消費者或失公平之行為，實質上與其構成廣告不實具有絕對因果關係；而與施工或給付品質或建築管理法等問題有間。被告機關推諉卸責之詞，無可採取。４、有關原告於起訴狀所陳「力霸萬慶段集合住宅水電消防新建工程之概要」與「給水配置平面圖」之有關日製BENKAN壓著另件(不嬆鋼材質)」材料設備規範及說明，係屬眾嘉公司當時向主管機關申請建照執照依法送核必備之工程圖樣及施工說明書內容，既經權責主管機關審查完竣核備，任何消費者均可請建商提供或向該主管機關申請查閱而明白得知。被告之辯詞，非有理由，難以採信。㈢、被告於答辯書理由七述及「原告雖主張力霸代銷公司經辦人簡玉珠拒絕其攜回契約研讀，惟未提出具體事證，故此部份尚難認有違法之處」乙節：事實上，眾嘉公司經辦人簡玉珠小姐於銷售現場確曾告稱原告否准攜回合約，其告稱意思既表示明確，無庸置疑；相關事證及理由如前呈起訴狀所陳；為進一步釐清上揭案情，原告謹依行政訴訟法第二十一條之規定，聲請大院准予傳喚證人簡玉珠小姐到案說明，以供大院參考。㈣、被告於答辯書中對原告起訴狀所載之被告延宕調查期間並漏未審酌八十六年五月二十二日陳送之補強事證，致八十六年十月一日所為之
（）公參字第0000000－000號處分書顯欠週詳乙節，迄無下文或作具體明確答復，其貽誤失察之處，有損原告權益至鉅。㈤、綜上所陳，本案基於前呈起訴狀與上述補充事實及理由，明顯違反公平交易法第二十一條及第二十四條之構成虛偽不實或引人錯誤之表示、表徵及足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，足見被告之原處分及維持該處分之訴願與再訴願決定，其認事用法均屬違誤，嚴重損及原告權益。又，為期本案得在公正客觀之基礎下審究，原告再次懇請大院賜准到院言詞辯論之機會，藉以具體剖析再訴願機關、訴願決定及被告認事用法諸多違誤之處，俾利大院審理本案。以上懇請大院明察，賜准判決上揭原處分、訴願決定及再訴願決定均予撤銷，以確保原告之權益。
被告答辯意旨略謂：一、有關原告主張關係人眾嘉建設股份有限公司（以下簡稱關係人眾嘉建設公司）銷售「力霸南京二期」建物時，以廣告及模型屋，標註各項設施品名，並於廣告圖上延○○○區○○○○路樹及小部分綠地，暨標示「四面各臨八至十二米道路」、「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」，並於銷售現場搭設大型廣告看板，圍籬於該鄰地上並鋪設草皮、步道等方法，使人誤認左上方空地係屬建築基地範圍，不再建築且視野良好乙節：㈠按事業對於有關銷售預售屋所為之廣告，倘僅係對廣告當時建物周圍之環境作大體之描繪，而無虛偽不實或引人錯誤之具體情事，縱事後因其他事業之行為而改變原廣告所呈之環境時，尚難即以事後環境之改變而遽認該預售廣告已違反公平交易法第二十二條之規定。查關係人眾嘉建設公司於平面圖集、廣告及模型屋上以綠帶圖示基地周圍空地，僅係對整體建物之位置、範圍、環境等作大體之描繪，非在具體詳細說明基地之大小或綠化之程度，此亦可從同一份廣告上之其他非同一街廓部分全以綠帶圖示證知：復以卷附原告所檢送之其他份廣告中，對於建物基地範圍有明顯之標示，則原告宣稱關係人眾嘉建設公司於廣告上使人誤認所鄰空地係屬建築基地範圍，顯非可採。㈡又預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以事業使用廣告時之客觀狀況予以判斷，關係人眾嘉建設公司銷售當時，該相鄰畸零空地確無興建任何建築物，原告於起訴狀亦自承所臨空地係八十五年初「力霸南京二期」接近完工時，始有其他建設公司（富記建設）興建其他建物（富綠第），則廣告當時系爭建物與十二米道路間確無其他建物阻隔，其目視情況亦非不實，眾嘉建設公司於廣告稱「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」、「四面各臨八至十二米道路」即非無據；復無具體證據證明眾嘉建設公司於獲知相鄰畸零空地將興建建物阻隔視野時，仍散布使用具有上開內容之廣告，自難課其以廣告不實之責任。㈢原告另訴稱Ｆ２棟售價較該地區高約百分之十五，已將視野作為計算之因素乙節，查關係人眾嘉建設公司所為廣告有關視野部分尚無不實，已如前述；關係人眾嘉建設公司亦未將價錢高低列為廣告內容，故此部分與公平交易法第二十一條規定無涉。㈣至原告稱銷售現場搭設大型廣告看板，並圍籬於該相鄰空地、鋪設草板、步道亦為廣告方法，查銷售看板固為廣告之一種，惟非表示搭設之處即為建地所在，至鋪設草皮、步道等方法尚非公平交易法第二十一條所稱之「廣告」或「其他使公眾得知之方法」；原告復主張銷售人員曾告知相鄰空地為畸零地，依法令不得建築等語，惟原告並無舉證以實其說，故原告上開主張皆不足採。二、有關「南京→敦化南路，３分秒」、葛苗華律師隨行見證乙節，查關係人眾嘉建設公司於該份廣告上已明列測試的時間、車輛、見證人（國家土木技師林貴榮＼葛苗華律師）、起迄點、路線、里程及規則等，該份廣告亦有工地地點及地圖，任何人均能明瞭工地地點所在（羅斯福路六段），以及葛苗華律師所見證者係指上開交通狀況測試而言，則原告於起訴狀主張該廣告使購屋人誤認工地坐落位置，以及誤認律師見證購屋即有保障等情事，殊嫌無據。三、有關原告指陳關係人眾嘉建設公司於事後自行變更設計，將原設計之Ｂ３戶予以分割，另規劃小坪數之Ｂ５戶，隨同移轉於區分所有權人以外之法定停車位購買者乙節，查被告機關於第一五五次委員會議決議，就建商於預售屋未售出部份逕自變更隔間設計，以增加戶數之行為予以導正，上開決議係鑒於建商之行為將影響原買受人當初購買的考量基礎（如居住環境），故應通知原買受人，給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇；惟此與本件眾嘉建設公司係就已售出之建物予以分割，且僅分割一戶以作為停車位持有依據之情形，尚屬有間，且購買Ｂ３戶之涂怡安君對於分割乙事亦無異議，復以系爭分割行為對於公益之影響不大，原處分就此認定眾嘉公司尚無違反公平交易法第二十四條規定，並無違誤。四、原告主張樣品屋之中庭大門設計為弧形階梯，惟交屋後為斜坡設計乙節，據關係人眾嘉建設公司辯稱，係於送照時應主管機關之要求而加以修改，以符合安全之要求；原告起訴狀雖稱系爭建物使用執照所附竣工圖亦有三道半圓弧型階梯，惟經檢視眾嘉建設公司檢送之竣工圖，已改為斜坡設計，故原告上開主張並非事實。而依雙方買賣契約第四條之約定，出賣人所交付之房屋以主管機關最後核准之內容為準，眾嘉建設公司就此細部設計加以修正或調整，尚難謂其變更設計無理由，且上開變更設計對於原告或其他承購戶之經濟利益並無重大影響，難認眾嘉建設公司建反公平交易法有關不實廣告之規定。五、另廣告圖示廚房上方可做儲藏室供隔壁和室使用，然原告認空間不足、管線密佈乙節，參照原告所提供之照片，該處固有一抽油煙管，惟眾嘉建設公司已預留儲藏室空間，且設計開口設於隔壁和室內，仍不喪失該空間作為儲藏室之功能，此部分尚難論以廣告不實。有關廣告稱「採用高級歐市整體檯面豪華櫥具包括：洗濯台、調理台、瓦斯爐、爐台、吊櫥及抽油煙機，並裝設冷熱混合式水龍頭」部分，眾嘉建設公司並未於廣告內容中表示就特定品牌為給付，且事實上已為給付，尚難單以雙方就廚具品質認知之差距，逕認關係人為廣告不實；又關係人就此如與其他承購戶達成補償之合意，係屬私法自治之範圍，亦難謂有公平交易法之違反。有關廣告內容「冷水管：台製SUS#304 不嬆鋼管80mm(3")以下配日製壓著另件」，實際上冷熱水管接頭未使用不嬆鋼接頭乙節，查廣告內容為「冷熱水管採不嬆鋼管」，而關係人係於水管直的部分使用不嬆鋼管，只是接頭部分因恐彈性缺乏造成漏水，故按業界慣例使用鍍鋅管，則關係人已就水管使用不嬆鋼材質，接頭部分則因業界慣例使用鍍鋅管，自亦難謂有廣告不實之情事，原告主張水有異味，或有紅丹流出部分，則屬施工或給付品質問題，與廣告不實無關；另系爭建物工程概要所載「設備規範及說明」及「給水配置平面圖」並非廣告或其他使公眾得知之方法，關係人如未依圖施工，應屬是否違反建築管理法規問題，與公平交易法無涉。六、原告主張關係人就內牆隔間、ＰＵ防水層、安全系統等顯有虛偽不實情事云云，惟查前揭各項客觀上尚非足以影響一般交易相對人為合理判斷並作成交易決定之訊息，且原告於調查期間亦未釋明前揭各項有何不實之處，故前揭各項應屬單純民事契約履行之爭議，尚與公平交易法無涉；原告因關係人未提供內牆輕隔間岩棉之耐燃性安全報告及鋼筋、海砂屋等檢測證明予管理委員會，即率爾主張關係人為不實廣告，殊非可採。七、原告末主張關係人未與購屋人充分審閱契約之權利：按行政機關對於人民有所處罰，必須確實證明其違法之事實。倘不能確實證明違法事實之存在，其處罰即不能認為合法。又行政處分認定事實須憑證據，倘無證據足資認定有堪以構成行政罰之事實存在，即不得僅以推測之詞予人處罰，迭經行政法院著有判例（行政法院三十六年判字第十六號、六十二年判字第四○二號及七十五年判字第三○九號等判例參照）關係人眾嘉建設公司人辯稱從未不准消費者攜回契約，且原告雖主張力霸代銷公司經辦人簡玉珠拒絕其攜回契約研讀，惟未提出具體事證，故此部分尚難認有違法之處。又有關原告訴稱關係人於尚未取得建照前即有收受訂金及簽立預約單等節，經查卷附原告檢舉內容，僅提及關係人要求未交屋先撥款，原告自認受有損害云云，因非屬原處分事實認定所及之範圍，原告就此部分提起訴願及行政訴訟，自非法之所許；原告主張此部分為加強陳述契約審閱權之前置說明，二者有直接與必然關係，惟查契約審閱權之立意係考量預售屋於銷售時尚無實屋之特性，故給予購屋者不少於五天之契約審閱期間，此與關係人是否憑籍收受訂金之優勢地位要求購屋者接受不公平條款，係屬二事，原告上開主張，顯不足採。八、另查訴願審理期間，原告於訴願書、補正理由書及被告之處分書及答辯書已分就其主張之事實及法律上觀點陳明在案，本案系爭事實之認定及法律之適用，已臻明確，故尚無請原告至被告處為口頭說明之必要；且被告係行政機關，基於公益之考量行使職權，不因當事人請求到會說明之主張而受拘束，併予敍明。九、綜上論結，本件之訴訟並無理由，請准予將原告之訴駁回。
理 由按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」為公平交易法第二十一條第一項及第二十四條所規定。本件被告以關於眾嘉公司於廣告平面圖之一樓全區配置圖左上方空地上以文字標引各項設施品名，並於廣告圖上延○○○區○○○○路樹及小部分綠地一節，系爭建物於銷售時，其左上方空地確無興建任何建築物，眾嘉公司於平面圖集及廣告上以綠帶圖示基地周圍空地，應僅係對系爭建物銷售當時建築基地範圍、環境等作大體之描繪，尚難因嗣後有其他建設公司興建建物，即認該公司先前就系爭建物所為之廣告不實；廣告標示「四面各臨八至十二米道路」、「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」等，以廣告當時情況觀之，亦無廣告不實之情事。關於廣告並無B5-21 號門牌規劃設計一節，據眾嘉公司稱該戶係自同樓Ｂ３戶中分割而出，未涉及第三人之權利，且該戶已出售，買受人亦無任何異議。本案係自已售部分予以分割，且僅分割一戶以作為停車位持有之依據，鑒於受分割人並無異議，且於公共利益影響不大，不予處分。關於樣品屋之中庭大門設計為弧形階梯，交屋後為斜坡設計一節，據眾嘉公司稱係應主管機關之要求而加以修改，以符合安全之要求。依買賣契約書第四條之約定，出賣人所交付之房屋以主管機關最後核准之內容為準，該公司就此細部設計加以修正或調整，並不損及原告之利益，難謂有違公平交易法之規定。關於廣告圖示廚房上方可做儲藏室使用一節，參照原告所提供之照片，該處固有一抽油煙管，惟尚不致影響其作為儲藏室之功能，尚難論以廣告不實。關於交屋之廚具未如廣告與契約書所載採用高級歐式整體檯面豪華廚具一節，以本案廣告內容並非就特定品牌為給付，在「歐式廚具」尚無明確定義下，眾嘉公司所提供之基本設備如已足供料理飲食之用，尚不影響廚房之實際功能，難謂有何不實；有關冷熱水管接頭未使用不嬆鋼接頭一節，查廣告內容為「冷熱水管採不嬆鋼管」，而眾嘉公司於水管直的部分使用不嬆鋼管，只在接頭部分因恐憚性缺乏造成漏水，乃按業界慣例使用鍍鋅管，其既已依廣告所稱提供不嬆鋼管為冷熱水管，尚難謂有不實廣告之情事。其餘所稱室內門窗品質不佳、內牆採輕隔間、無法提出非輻射屋及海砂屋之證明、屋頂防水層未依廣告圖說使用ＰＵ材質、逃生用緩降梯未交屋前即已生鏽、外牆橫樑、室內隔牆、樓梯台階等品質粗劣、Ｆ２棟邊間出現龜裂現象、建屋Ｄ、Ｅ、Ｆ棟樓梯間，梯面地面與玻璃牆間約有二十公分間隙、社區瓦斯配置管線總泵設置不當、無全天候安全管理系統、將窗戶變更為無法開合之封閉型窗戶、停車場地鋪設柏油、以及未交屋先撥款，使承購戶負擔該貸款利息等節，係屬民事爭議，應依民事訴訟程序請求救濟，與公平交易法無涉。至主張未給與購屋人充分審閱契約之權利一節，據眾嘉公司稱從未不准消費者攜回契約，原告亦未提出該公司未給予審閱契約期間之具體事證，乃認眾嘉公司尚無違反公平交易法之規定。原告不服，循序提起行政訴訟，其主張如事實欄所載。經查：㈠、有關原告主張關係人眾嘉公司銷售「力霸南京二期」建物時，以廣告及模型屋，標註各項設施品名，並於廣告圖上延○○○區○○○○路樹及小部分綠地，暨標示「四面各臨八至十二米道路」、「Ｆ
２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」，並於銷售現場搭設大型廣告看板，圍籬於該鄰地上並鋪設草皮、步道等方法，使人誤認左上方空地係屬建築基地範圍，不再建築且視野良好乙節：按事業對於有關銷售預售屋所為之廣告，倘僅係對廣告當時建物周圍之環境作大體之描繪，而無虛偽不實或引人錯誤之具體情事，縱事後因其他事業之行為而改變原廣告所呈之環境時，尚難即以事後環境之改變而遽認該預售廣告已違反公平交易法第二十二條之規定。查關係人眾嘉建設公司於平面圖集、廣告及模型屋上以綠帶圖示基地周圍空地，僅係對整體建物之位置、範圍、環境等作大體之描繪，非在具體詳細說明基地之大小或綠化之程度，此亦可從同一份廣告上之其他非同一街廓部分全以綠帶圖示證知：復以卷附原告所檢送之其他份廣告中，對於建物基地範圍有明顯之標示，則原告宣稱關係人眾嘉建設公司於廣告上使人誤認所鄰空地係屬建築基地範圍，顯非可採。又預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以事業使用廣告時之客觀狀況予以判斷，關係人眾嘉建設公司銷售當時，該相鄰畸零空地確無興建任何建築物，原告於起訴狀亦自承所臨空地係八十五年初「力霸南京二期」接近完工時，始有其他建設公司（富記建設）興建其他建物（富綠第），則廣告當時系爭建物與十二米道路間確無其他建物阻隔，其目視情況亦非不實，眾嘉建設公司於廣告稱「Ｆ２、Ｆ１、Ｅ２、Ｅ１一百五十米以上目視棟距」、「四面各臨八至十二米道路」即非無據；復無具體證據證明眾嘉建設公司於獲知相鄰畸零空地將興建建物阻隔視野時，仍散布使用具有上開內容之廣告，自難謂其以廣告不實之責任。原告另訴稱Ｆ２棟售價較該地區高約百分之十五，已將視野作為計算之因素乙節，查關係人眾嘉建設公司所為廣告有關視野部分尚無不實，已如前述；關係人眾嘉建設公司亦未將價錢高低列為廣告內容，故此部分與公平交易法第二十一條規定無涉。且Ｆ２棟房屋坐落於角落邊間，依一般交易行情，售價通常較高，所謂一五○米視距並非唯一考量。又查同區Ｅ１棟十樓每坪售價三二．○一萬元，Ｆ２棟十樓三一．八一萬元，Ｄ２棟十樓為三一．一七萬元，Ａ１棟十樓為三二．八六萬元，以Ｅ、Ｆ棟與Ａ、Ｄ棟同樓層之房屋售價相比，所稱Ｆ２棟價額較他棟為高，亦非屬實。至原告稱銷售現場搭設大型廣告看板，並圍籬於該相鄰空地、鋪設草皮、步道亦為廣告方法，查銷售看板固為廣告之一種，惟非表示搭設之處即為建地所在，至鋪設草皮、步道等方法尚非公平交易法第二十一條所稱之「廣告」或「其他使公眾得知之方法」；原告復主張銷售人員曾告知相鄰空地為畸零地，依法令不得建築等語，惟原告並無舉證以實其說，故原告上開主張皆不足採。㈡、有關「南京→敦化南路，３分秒」、葛苗華律師隨行見證乙節，查關係人眾嘉建設公司於該份廣告上已明列測試的時間、車輛，見證人（國家土木技師林貴榮＼葛苗華律師）、起迄點、路線、里程及規則等，該份廣告亦有工地地點及地圖，任何人均能明瞭工地地點所在（羅斯福路六段），以及葛苗華律師所見證者係指上開交通狀況測試而言。則原告於起訴狀主張該廣告使購屋人誤認工地坐落位置，以及誤認律師見證購屋即有保障等情事，殊嫌無據。㈢、有關原告指陳關係人眾嘉建設公司於事後自行變更設計，將原設計之Ｂ３戶予以分割，另規劃小坪數之Ｂ５戶，隨同移轉於區分所有權人以外之法定停車位購買者乙節。查被告於第一五五次委員會議決議，就建商於預售屋未售出部份逕自變更隔間設計，以增加戶數之行為予以導正，上開決議係鑒於建商之行為將影響原買受人當初購買的考量基礎（如居住環境），故應通知原買受人，給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇；惟此與本件眾嘉建設公司係就已售出之建物予以分割，且僅分割一戶以作為停車位持有依據之情形，尚屬有間，且購買Ｂ３戶之涂怡安對於分割乙事亦無異議，復以系爭分割行為對於公益之影響不大，原處分就此認定眾嘉公司尚無違反公平交易法第二十四條規定，並無違誤。㈣、原告主張樣品屋之中庭大門設計為弧形階梯，惟交屋後為斜坡設計乙節。被告以據關係人眾嘉建設公司辯稱，係於送照時應主管機關之要求而加以修改，以符合安全之要求；原告起訴狀雖稱系爭建物使用執照所附竣工圖亦有三道半圓弧型階梯，惟經檢視眾嘉建設公司檢送之竣工圖，已改為斜坡設計，故原告上開主張並非事實。而依雙方買賣契約第四條之約定，出賣人所交付之房屋以主管機關最後核准之內容為準，眾嘉建設公司就此細部設計加以修正或調整，尚難謂其變更設計無理由，且上開變更設計對於原告或其他承購戶之經濟利益並無重大影響，難認眾嘉建設公司建反公平交易法有關不實廣告之規定。㈤、另廣告圖示廚房上方可做儲藏室供隔壁和室使用，然原告認空間不足、管線密佈乙節。參照原告所提供之照片，該處固有一抽油煙管，惟眾嘉建設公司已預留儲藏室空間，且設計開口設於隔壁和室內，仍不喪失該空間作為儲藏室之功能，此部分尚難論以廣告不實。有關廣告稱「採用高級歐市整體檯面豪華櫥具包括：洗濯台、調理台、瓦斯爐、爐台、吊櫥及抽油煙機，並裝設冷熱混合式水龍頭」部分，眾嘉建設公司並未於廣告內容中表示就特定品牌為給付，且事實上已為給付，尚難單以雙方就廚具品質認知之差距，逕認關係人為廣告不實；又關係人就此如與其他承購戶達成補償之合意，係屬私法自治之範圍，亦難謂有公平交易法之違反。有關廣告內容「冷水管：台製SUS#304 不嬆鋼管80mm(3")以下配日製壓著另件」，實際上冷熱水管接頭未使用不嬆鋼接頭乙節，查廣告內容為「冷熱水管採不嬆鋼管」，而關係人係於水管直的部分使用不嬆鋼管，只是接頭部分因恐彈性缺乏造成漏水，故按業界慣例使用鍍鋅管，則關係人已就水管使用不嬆鋼材質，接頭部分則因業界慣例使用鍍鋅管，自亦難謂有廣告不實之情事，原告主張水有異味，或有紅丹流出部分，則屬施工或給付品質問題，與廣告不實無關；另系爭建物工程概要所載「設備規範及說明」及「給水配置平面圖」並非廣告或其他使公眾得知之方法，關係人如未依圖施工，應屬是否違反建築管理法規問題，與公平交易法無涉。㈥、原告主張關係人就內牆隔間、ＰＵ防水層、安全系統等顯有虛偽不實情事云云。惟查前揭各項客觀上尚非足以影響一般交易相對人為合理判斷並作成交易決定之訊息，且原告於調查期間亦未釋明前揭各項有何不實之處，故前揭各項應屬單純民事契約履行之爭議，尚與公平交易法無涉；原告因關係人未提供內牆輕隔間岩棉之耐燃性安全報告及鋼筋、海砂屋等檢測證明予管理委員會，即率爾主張關係人為不實廣告，殊非可採。㈦、原告末主張關係人未與購屋人充分審閱契約之權利一節。按行政機關對於人民有所處罰，必須確實證明其違法之事實。倘不能確實證明違法事實之存在，其處罰即不能認為合法。又行政處分認定事實須憑證據，倘無證據足資認定有堪以構成行政罰之事實存在，即不得僅以推測之詞予人處罰，迭經行政法院著有判例（行政法院三十六年判字第十六號、六十二年判字第四○二號及七十五年判字第三○九號等判例參照）。被告以關係人眾嘉建設公司人辯稱從未不准消費者攜回契約，且原告雖主張力霸代銷公司經辦人簡玉珠拒絕其攜回契約研讀，惟未提出具體事證，故此部分尚難認有違法之處。又有關原告訴稱關係人於尚未取得建照前即有收受訂金及簽立預約單等節，經查卷附原告檢舉內容，僅提及關係人要求未交屋先撥款，原告自認受有損害云云，因非屬原處分事實認定所及之範圍，原告就此部分提起訴願及行政訴訟，自非法之所許；原告主張此部分為加強陳述契約審閱權之前置說明，二者有直接與必然關係，惟查契約審閱權之立意係考量預售屋於銷售時尚無實屋之特性，故給予購屋者不少於五天之契約審閱期間，此與關係人是否憑籍收受訂金之優勢地位要求購屋者接受不公平條款，係屬二事，原告上開主張，顯不足採。㈧、另查訴願審理期間，原告於訴願書、補正理由書及被告之處分書及答辯書已分就其主張之事實及法律上觀點陳明在案，本案系爭事實之認定及法律之適用，已臻明確，被告認尚無請原告至被告機關為口頭說明之必要，核無不當；且被告係行政機關，基於公益之考量行使職權，不因當事人請求到會說明之主張而受拘束。綜上說明，被告認眾嘉公司並無違反公平交易法第二十一條第一項及第二十四條之規定，經核並無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合。原告起訴意旨，難認為有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，原告請求訊問證人簡玉珠及行言詞辯論，本院認無必要，併予敍明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日
行 政 法 院 第 六 庭
審 判 長 評 事 徐 樹 海
評 事 尤 三 謀評 事 高 啟 燦評 事 蔡 進 田評 事 劉 鑫 楨右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 賀 瑞 鸞中 華 民 國 八十九 年 六 月 三十 日