最 高 行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第三○四二號
原 告 甲○○被 告 財政部臺灣省中區國稅局代表 人 楊重華右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服行政院中華民國八十八年七月十九日台八十八訴字第二七九六五號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實緣原告八十二年度綜合所得稅結算申報，申報租賃所得新臺幣（下同）二七三、六○○元。被告初查，以原告將所有坐落臺中市○○街○○○號房屋出租予私立貝多芬幼稚園，申報租賃所得二七三、六○○元，顯較當地一般租金為低，乃按財政部核定之一般租金標準，按出租予幼稚園者以五折計算，調整系爭房屋租賃所得為四六○、七○一元，增列租賃所得一八七、一○一元，併課原告當年度綜合所得稅。原告不服，申經復查結果，未准變更，提起訴願、再訴願遞遭駁回，訴經本院以八十六年度判字第三○二二號判決將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷。案經被告重為復查決定，仍未准變更，原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
玆將兩造訴辯意旨摘敘如左：
原告起訴意旨略以：按幼稚園與店面租金行情顯然不同，為眾所周知之事實。被告不以附近幼稚園，反以附近店面之租金行情為本件核定之參考依據，顯非合理。且被告計算每坪每月租金若干，係以每月租金除以「實坪」之面積（即僅計室內面積）而得之數額，亦顯不合理，自非可採為本件核定參考之依據。查私立幼稚園申請立案或遷移時，其園舍租約均須經法院公證，幼稚教育法施行細則第六條第二款、第十條第三款定有明文。被告執有系爭房屋鄰近幼稚園之公證契約及租金所得等各項資料，可命其提出為證，即可明瞭其核定顯然偏高之情。懇請撤銷原處分及訴願、再訴願之決定等語。
被告答辯意旨略以：按「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。」「所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為所得稅法第十四條第一項第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核。」為財政部賦稅署七十七年十一月九台稅一發字第七七○六六五八五一號函釋有案。本件原告將所有坐落台中市○○路○○○號房屋出租予貝多芬幼稚園，其八十二年度綜合所得稅結算申報租賃所得二七三、六○○元，被告以其申報之租金顯較當地一般租金為低，乃按財政部核定之當地一般租金標準，按出租予幼稚園者以五折計算，調整系爭房屋租賃所得為四六○、七○一元，增列租賃所得一八七、一○一元，併課原告當年度綜合所得稅。原告不服，以系爭房屋七十七年出租予貝多芬幼稚園，租期五年四月，每月租金四○、○○○元，並經法院公證在案，公證書為公文書，依法應認其為真實，被告在無何證據證明租約為不實之情況下，否認經公證之租賃契約之效力而設算其核定租賃所得，顯無理由云云。案經被告復查結果，以經被告蒐集鄰近房屋租金平均每坪每月為一、二五五元，較該一般租金每坪每月四○○元為高，揆諸行為時所得稅法第十四條第一項第五類第五款及同法施行細則第十六條第三項規定及財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字第七七○六六五八五一號函釋，原核定並無不當。原告不服，經大院撤銷原處分。查所得稅法第十四條第一項第五類第五款設算租賃所得之適用，係以財產出租約定之租金，顯較當地一般租金為低，即得參照當地一般租金調整計算租金收入，並不以租賃契約為不實情況下，始得設算租賃所得，所訴誤解法令，核不足採。被告依撤銷意旨，就系爭房屋七十七年度鄰近房屋租金重行查核結果，以系爭房屋七十七年度鄰近房屋（臺中市○○路一二四、一四八、及二○三號）租金平均每坪四四四．三元，仍高於系爭房屋被告原設算租金每坪二○○元（即以租金標準四○○元，再打五折計算）為由，乃維持原核定，經核並無不合。原告主張本案系爭房屋之租約於七十七年七月訂立且經法院公證在案，非一造能於事後主張增減租金，嗣後房地產價格狂飊，非人能事先預料，反以附近店面租金為參考依據，且計算以實坪計算顯不合理等語。惟查所得稅法為稅法之特別法，原告主張依公證法及民事訴訟法，自不足採。所謂鄰近租金標準係以鄰近地區實地調查租金情況予以核定，自參酌鄰近地區訂定之適用中標準，且本案之核課，均依實際面積核課，並無原告所指不公情形，原告所訴，核無足採，請判決駁回原告之訴等語。
理 由按「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。」「所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為所得稅法第十四條第一項第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核。」為財政部賦稅署七十七年十一月九台稅一發字第七七○六六五八五一號函釋有案。本件原告將所有坐落台中市○○路○○○號房屋出租予貝多芬幼稚園，其八十二年度綜合所得稅結算申報租賃所得二七三、六○○元，被告以其申報之租金顯較當地一般租金為低，乃按財政部核定之當地一般租金標準，按出租予幼稚園者以五折計算，調整系爭房屋租賃所得為四六○、七○一元，增列租賃所得一八七、一○一元，併課原告當年度綜合所得稅。原告不服，以系爭房屋七十七年出租予貝多芬幼稚園，租期五年四月，每月租金四○、○○○元，並經法院公證在案，公證書為公文書，依法應認其為真實，被告在無何證據證明租約為不實之情況下，否認經公證之租賃契約之效力而設算其核定租賃所得，顯無理由云云。案經被告復查結果，以經被告蒐集鄰近房屋租金平均每坪每月為一、二五五元，較該一般租金每坪每月四○○元為高，依行為時所得稅法第十四條第一項第五類第五款及同法施行細則第十六條第三項規定及財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字第七七○六六五八五一號函釋，維持原核定，原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭駁回，訴經本院以八十六年度判字第三○二二號判決將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷。查所得稅法第十四條第一項第五類第五款設算租賃所得之適用，係以財產出租約定之租金，顯較當地一般租金為低，即得參照當地一般租金調整計算租金收入，並不以租賃契約為不實情況下，始得設算租賃所得，所訴誤解法令，核不足採。被告依撤銷意旨，就系爭房屋七十七年度鄰近房屋租金重行查核結果，以系爭房屋七十七年度鄰近房屋（臺中市○○路一二四、一四八、及二○三號）租金平均每坪四四四．三元，仍高於系爭房屋被告原設算租金每坪二○○元（即以租金標準四○○元，再打五折計算）為由，乃維持原核定，經核並無不合。原告主張本案系爭房屋之租約於七十七年七月訂立且經法院公證在案，公證書為公文書，依民事訴訟法第三百五十五條第一項規定及參照最高法院八十六年度台上字第二一四二號判決，應推定為真正，自非一造於事後所能主張增減租金，嗣後房地產價格狂飊，非事先所能預料，今反以附近店面租金為參考依據，且計算以實坪計算顯不合理云云。惟查所得稅法第十四條第一項第五類第五款設算租賃所得之適用，係以財產出租約定之租金，顯較當地一般租金為低，即得參照當地一般租金調整計算租金收入，並不以租賃契約為不實情況下，始得設算租賃所得，則與公證契約書之內容是否應推定為真正，即屬無關，而所謂鄰近租金標準係以鄰近地區實地調查租金情況予以核定，自得參酌鄰近地區訂定之適用中標準，本件房屋租賃所得核定係以每坪每月租金四○○元再打五折（即二○○元）計算，尚低於鄰近房屋每坪每月平均租金甚多，難指為不公，且本件出租之房屋為原告所有，則原告對該房屋附近有無其他出租為幼稚園之使用，當知之甚稔，乃未能具體指明附近有何出租為幼稚園之使用事證，遽求為命被告提出所謂附近幼稚園之公證租約並租金資料，及指被告未參考附近幼稚園之租金核定租金所得云云，即非可採。又本案之核課，均依實際面積核課，並無原告所指不公情形，原告所稱原處分違法云云，尚非可採，被告再為復查決定，予以維持，一再訴願決定遞予維持，均無不合。原告起訴論旨，難謂有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法施行法第二條、行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二 日
最 高 行 政 法 院 第 三 庭
審 判 長 法 官 曾 隆 興
法 官 劉 鑫 楨法 官 徐 樹 海法 官 鄭 淑 貞法 官 林 家 惠右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 王 福 瀛中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三 日