行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第四七六號
原 告 東洋股份有限公司代 表 人 甲○○被 告 臺中市政府右當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國八十七年十二月四日台八七內訴字第八七○四七二八號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
事 實緣原告所有臺中市○區○○○街○○○號四樓建築物，領有臺中市工務局中工建使字第二○八號使用執照，核准用途為「商場」，其中甲棟部分於民國六十九年變更用途為「餐廳」。被告所屬影響治安行業統一聯合稽查小組（下稱稽查小組）於八十七年二月四日前往稽查，發現上開建築物未經核准，擅自變更使用，供他人經營「百老匯韻律舞蹈社」，作舞廳使用，且安全門材料不符規定、通道堆積雜物等，被告因認違反建築法第七十七條第一項，乃依同法第九十一條第一項規定，處原告罰鍰新台幣（下同）六萬元。原告不服，一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敘兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略謂︰一、查原告所有臺中市○○○街○○○號第四層之一（按即甲棟部分，亦稱前棟）房屋於八十六年六月十八日出租與張瑞芳經營豪客韻律健身中心，租期一年，至八十七年五月三十一日止，並經臺灣臺中地方法院公證在案。原告於八十六年六月三十日出租與張瑞芳使用時，即經王榮和建築師就該建築物做防火避難設施與設備安全檢查，並於八十六年六月三十日向被告所屬工務局申報該建築物之防火避難設施與設備安全檢查情形，有建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書可稽。惟該局並未通知原告該建築物出租後有違法使用及設備未安全情形，因此被告嗣後僅依臺中市稅捐稽徵處八十七年三月二十四日中市稅財字第四五一四七號函，即謂該建築物未維護合法使用與其結構及設備安全，違反建築法第七十七條之規定，顯欠依據。二、上開建築物係由張瑞芳承租使用，且經承租人向被告申請營利事業登記證。該承租人嗣後縱將所承租之建築物予以變更使用，亦僅使用人即承租人違反規定而已，與原告無關。三、按行為非出於故意或過失者不罰，過失行為之處罰，以有特別規定者為限（參照刑法第十二條）。查原告係依建築物之原狀交付承租人使用，縱承租人嗣後將之變更使用，而與使用執照核准第四層之一之用途不符，既非出於原告之行為，依法不應處罰原告。況出租人欲終止租約，收回出租之房屋，依法須有土地法第一百條所列各款事由之一，始得為之。原告縱予以終止租約，而承租人不遷讓房屋時，仍需訴訟。如需訴訟，亦非短時間可以達成目的，被告未考量及此而處罰原告，殊欠公平合理。四、建築法第七十七條、第九十一條規定之立法精神在於維護建築物合法使用與構造及設備之安全，如有違反，其處罰對象視使用者究為建築物所有人或一般使用人（包括承租人及借用人）而異。如係建築物所有人自己使用，而違反建築法第七十七條規定，則處罰建築物所有人。如建築物所有人將建築物出租或出借他人使用，而該承租人或借用人於使用中違反建築法第七十七條規定，則處罰使用人，始符合法律公平、正義、合理原則。建築法第九十一條規定之處罰對象，並非應同時處罰建築物所有權人以及使用人。原告所有臺中市○區○○○街○○○號第四樓之一建築物係出租與他人使用，被告處罰原告，顯屬不當。尤其該四樓房屋，業經被告所屬工務局於八十六年九月八日以八十六年中工建字第二四三三號函處罰六萬元在案。本件顯屬重複裁處，違背一事不再理原則。請判決撤銷一再訴願決定及原處分等語。
被告答辯意旨略謂︰一、原告所有臺中市○○○街○○○號第四層之一建築物，原領使用執照核准用途為商場，六十九年變更為餐廳。經被告所屬稽查小組於八十七年二月四日稽查發現未經核准，擅自變更使用，供他人經營「百老匯韻律舞蹈社」，違規作舞廳使用，且安全門材料不符規定、通道堆積雜物等。案經被告所屬建設局以八十七年三月三日八十七府建商字第○二一四五二號函送工務局聯合檢查紀錄表，依違反建築法第七十三條、第九十條規定，以八十七年三月十九日八十七中工建字第○六一四號函處使用人十二萬元罰鍰，並經函詢臺中市稅捐稽徵處查知該址納稅義務人（即該建物所有權人）為原告。嗣依建築法第七十七條、第九十一條規定，以八十七年四月九日八十七中工建字第八二二號函對原告逕予行政罰鍰六萬元，並飭其自行改善完畢。原告為建物所有權人，依建築法第七十七條第一項規定，既有維護該建物合法使用與其構造及設備安全之責，不因其出租他人使用而有異。乃原告未盡其該項規定之責，縱擅自變更建築物使用非原告所為，其任由承租人違法使用，而「舞廳」之防火避難設施構造設備規定較「餐廳」高，未經核准擅自變更使用已影響公共安全，亦難辭其為建築物所有權人之責任。二、另原告所陳於八十六年六月三十日即委託王榮和建築師向工務局申報建築物防火避難設施與設備安全檢查簽證一節，查其申報內容之檢查日期不同，且該申報安全檢查報告書結果：不符合規定，提具改善計畫及自行改善期限，請准予備查。從而被告所為處分，並無不合等語。
理 由按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」、「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用。必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」分別為建築法第七十七條第一項、第九十一條第一項所明定。查系爭建物原領有六十六年使用執照，核准用途「商場」，其中甲棟部分於六十九年變更用途為「餐廳」。被告所屬稽查小組於八十七年二月四日稽查發現上開甲棟即第四層之一部分建築物未經申請核准，擅自變更使用，供他人經營「百老匯韻律舞蹈社」，作舞廳使用，且安全門材料不符規定、通道堆積雜物，影響防火避難情事，有使用執照存根、經現場工作人員張瑞芳簽章之臺中市政府影響治安行業統一聯合稽查記錄表、臺中市建樂物公共安全之構造及設備檢查、臺中市稅捐稽徵處八十七年三月二十四日中市稅財字第四五一四七號函附原處分卷及再訴願卷可稽，原告對系爭建物係其所有之事實，並不爭執。從而被告認原告違反建築法第七十七條第一項規定，依同法第九十一條規定，處罰鍰六萬元，一再訴願決定均予駁回，並無違誤（上開稽查紀錄表地點僅載四樓，未標明之一、之二，原處分列載違規地點包括第四層之一、之二，雖違規範圍多載第四層之二，但與原告之違規行為之認定無影響）。原告起訴主張其於八十六年六月三十日出租系爭第四層之一建物與張瑞芳使用時，即經王榮和建築師就該建築物做防火避難設施與設備安全檢查，並於八十六年六月三十日向被告所屬工務局申報該建築物之防火避難設施與設備安全檢查情形，惟工務局並未通知原告該建築物出租後有違法使用及設備未安全情形，被告嗣後僅依臺中市稅捐稽征處八十七年三月二十四日中市稅財字第四五一四七號函即謂前開建築物未維護合法使用與其結構及設備安全，違反建築法第七十七條之規定，顯欠依據云云。惟查原告申報安全檢查之日期為八十六年六月三十日，而本件檢查日期為八十七年二月四日，二者相距已有相當時間，且其申報之安全檢查報告結果為「不符合規定，提具改善計畫及自行改善期限，請准予備查」，此為原告不爭之事實，且有原告之建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書附再訴願卷足考。是原告已自知該場所防火避難設施與設備安全不符合規定，其將提具改善計畫及自行改善期限，則又何待工務局通知，方知需改善？其未自行定期改善，當然為違法。被告係向臺中市稅捐稽征處查詢系爭建物之房屋稅納稅義務人（即所有權人），經該處查覆知悉原告係所有人後，予以處罰。該處四五一四七號函僅用以證明原告係系爭建物之所有人，被告並非依該函認定系爭建物之使用違反建築法第七十七條第一項規定。原告另主張：承租人張瑞芳嗣後縱將所承租之建築物予以變更使用，亦僅使用人即承租人違反規定而已，與原告無關。按行為非出於故意或過失者不罰，過失行為之處罰，以有特別規定者為限（參照刑法第十二條），原告係依建築物之原狀交付承租人使用，承租人嗣後將該建築物變更使用，既非出於原告之行為，依法不應處罰原告。況出租人對於承租人欲終止租約收回出租之房屋，依法須有土地法第一百條所列各款事由之一，始得終止租約並收回房屋，且終止租約而承租人不遷讓房屋時，具需訴訟，非短時間可以達成目的，被告未考量及此而處罰原告，殊欠公平合理云云。惟「人民違反法律上之義務而應受行政罰之行為，法律無特別規定時，雖不以出於故意為必要，仍須以過失為其責任條件。但應受行政罰之行為，僅須違反禁止規定或作為義務，而不以發生損害或危險為其要件者，推定為有過失，於行為人不能舉證證明自己無過失時，即應受處罰。」有司法院釋字第二七五號解釋可參。刑法第十二條之規定，係關於刑事責任之規定，於行政罰並無適用。建築法第七十七條第一項規定，建築物所有權人及使用人均有維護該建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，不因建物所有權人將建物出租他人使用即免除該項義務。原告於出租該建築物即應注意與承租人約定於合法之範圍內使用，並應注意承租人是否合法使用，如承租人逾越合法之範圍，即應採取必要之維護措施，以盡其維護建築物合法使用之責。且依原告所提出之系爭房屋租賃契約第十一條內已明定「如乙（按即承租人）所經營之項目違反建築法，經被查獲處罰，致甲方（按即原告）亦同受處罰鍰．．．，乙方應負賠繳甲方所受之罰鍰．．．」足見原告對建築法之有關規定相當熟諳，並已知悉承租人如未合法使用經被查獲處罰，出租人亦需同受處罰鍰；另依租約第三條約定，係每月收租，原告對其出租之房屋係供作舞廳使用，自亦不得諉為不知。況據原告八十六年六月三十日之安全檢查申報書，內載系爭建築物原核准類組為Ｂ—４餐廳、商場，現況用途類組則為Ｂ—１舞廳、空屋。原告顯已知系爭第四層之一部分，用作舞廳，其未注意維護其合法供餐廳使用之責，縱非故意，亦難謂無過失，被告依首開法條規定，處罰所有人之原告，自無不合。再者原告並未以承租人將該建築物變更物使用為由終止租約，則其所稱非短時間可以達成目的一節，即無審究必要。原告又主張建築法第七十七條及第九十一條之立法精神在於維護建築物合法使用與其構造及設備安全，如有違反，其處罰對象視使用者究為建築物所有人或一般使用人（包括承租人及借用人）而異，非二者並罰，始符合法律公平、正義、合理原則云云。然查建築法第七十七條及第九十一條均規定為「建築物所有權人、使用人」，並非規定為「建築物所有權人或使用人」，而建築法第九十一條對違反第七十七條者，使建物所有人，使用人均受罰而不只限於使用人，其目的亦在課與所有權人有義務對建物之構造，安全加以注意，以期能減少公共安全之災害，原告主張，僅其一己之法律見解，要無可採。至所指系爭房屋業經被告所屬工務局於八十六年九月八日以八十六年中工建字第二四三三號函處罰六萬元在案，本件顯屬重複裁處，而違背一事不再理原則部份，經查該案查獲日期為八十六年八月八日，使用人為張天德，與本件不同，自無原告所指重複裁處，違背一事不再理之情事可言。綜上，原告起訴論旨，非有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十四 日
行 政 法 院 第 一 庭
審 判 長 評 事 黃 綠 星
評 事 藍 獻 林評 事 黃 璽 君評 事 廖 宏 明評 事 鄭 忠 仁正 本 證 明 與 原 本 無 異 法院書記官 邱 彰 德中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十四 日