行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第八六三號
原 告 祭祀公業林成祖、林秀俊、林三合、林春記、林海濤等五公業代 表 人 甲○○被 告 臺北市政府右當事人間因耕地三七五租約事件，原告不服行政院中華民國八十八年三月三日台八十八訴字第○八一一四號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷。
事 實緣原告所有台北市內湖區第六期市○○○區○○○段五小段三二六地號等二十五筆土地，重劃前與曾載貴等人訂有耕地三七五租約，重劃後轉載至文德段五小段四七、八
七、八九、九一、九二、九三、一○五、三○○、三一三、三二六、三二七、三二八、三三○、三三一、三三二、三三三、三三四、三三五地號等十八筆土地，被告於八十四年四月二十六日以八四府地重字第八四○二六二六九號函通知台北市內湖區公所辦理租約標示變更登記。嗣原告以上開土地不能達租賃目的，向被告申請依平均地權條例第六十三條第一項規定註銷上開土地三七五租約，經台北市政府地政處八十六年四月二十一日北市地三字第八六二○五九七七○○號函予以核駁。原告訴經台北市政府府訴字第八六○六七三一三○一號訴願決定：「原處分撤銷，由原處分機關另為處分。」台北市政府地政處乃於八十六年十月二十九日會同建設局、內湖區公所、承租人及原告等會勘，認重劃後之上開土地，除三三三號土地外，餘四七地號等十七筆土地（下稱系爭土地），均能耕作使用，乃於八十六年十二月十一日邀集承租人及原告協調，維持該府八十四年四月二十六日八四府地重字第八四○二六二六九號函由有關機關逕為辦理租約標示變更登記。被告並以八十六年十二月十五日府地重字第八六○九一九四一○○號函送原告協調會議紀錄。原告不服，循序提起一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略以︰一、按出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人，而經註銷租約者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告現值三分之一，或就出租人應領取之補償地價三分之一給付補償費，平均地權條例第六十三條第一項、第二項定有明文。而所謂因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，乃指重劃後未受分配土地，以及重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達原租賃目的而言，平均地權條例施行細則第八十九條亦定有明文。準此，出租之公、私有耕地倘因實施市地重劃致不能達原租賃之目的，主管市地重劃之各級縣（市）政府，為促進重劃後土地之建築使用，應即依職權逕行註銷三七五租約，俾以促進重劃土地之利用並達加速都市建設發展之目的，其間並不因重劃後之土地經依法編為建築用地，而影響各級縣（市）政府逕行註銷三七五租約之權利行使；蓋各級主管機關依平均地權條例第五十六條規定，就新設都市全部或一部，因實施開發建設之必要；或舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要；或因都市土地開發新社區；或經中央、省主管機關指定限期辦理重劃地區，報經上級主管機關核准辦理市地重劃之目的，乃係為加速促進已實施都市計畫區域內土地之合理利用及其都市建設之發展，使各重劃土地適用合建築或其他各項編定種類用途之使用，將不整之土地予以重新規劃設計取得公共設施用地興闢公共設施，以促進地方繁榮，並使重劃後可合理分配各業主應得之各種編定用途之土地，立即按各種使用目的建築使用（請參照鈞院七十九年判字第二○六號判決要旨前段）。故重劃土地使用種類之編定，與主管都市計畫機關依都市計畫法第三條、第三十二條規定，於一定地區內為有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施劃定住宅區、商業、工業等使用區，或因實際情況，劃定其他使用區或專用區，按計畫實施發展者不同，前者重於加速發展都市建設，後者則重於按計畫發展，迥然有間。是以於辦理重劃期間，出租耕地已經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築用地使用時，雖得依平均地權條例第七十六條至第七十八條規定終止租約，惟倘辦理重劃完畢，出租耕地經依法編定為建築用地或抵充為公共設施用地，於未經主管地政機關核准，原不得供其他用途之使用，自不能達原租賃之目的，主管重劃機關應即依職權逕行註銷三七五耕地租約，平均地權條例第六十三條第二項、土地法第八十二條規定有明文，並有最高法院八十四年度台上字第一六○二號判決及內政部七十八年十月十七日台內字第七四五七六五號函示所持法律見解，足供參酌。二、本件原告全體派下員出租予訴外人曾載貴等九人耕作之上開四七地號等十七筆土地，雖經被告以不實不盡之勘查結果遽加認定尚能維持耕作使用，已非可取，惟上開四七地號等十七筆土地使用分區之編定，既經台北市內湖區第六期市地重劃後，依法變更編定為工業用地使用，有台北市內湖區第六期市地前後土地分配對照清冊可稽，則其使用分區編定之依據，乃與依都市計畫法經主管機關編定有間，而其編定之目的應在於加速重劃地區土地之利用及都市建設之發展，故經重劃編定為工業用地之上開四七地號等十七筆土地，於未經主管地政機關核准為耕作用途使用前，即應按原編定之目的，以為興辦工業之用，自無從維持原租賃耕作之目的，事理法理均甚明確；此觀之上開重劃分配之三三三地號土地，既經編定為林秀俊古墓保存區後，被告即認上開三三三地號土地應按編定目的予以保護，而依職權註銷上開三三三地號土地之耕地租賃契約之實情，至為明顯。乃原處分及訴願、再訴願決定完全未詳於究明重劃編定使用分區及都市計畫法劃定各項使用分區之目的，以及上揭鈞院判決所持法律見解，一方面認上開三三三地號土地既經編定為林秀俊古墓保存區，應即保護不得再為耕作目的使用，另一方面卻認上開四七地號等十七筆經編定為工業區用地之土地，尚得維持原租賃耕作之目的使用，非僅有決定理由矛盾之違法外，徒以上開四七地號等十七筆土地尚能繼續為從來之使用，即遽變更上開四七地號等十七筆土地之租約標示登記，於法亦有未合。三、依右所述，姑不問上開四七地號等十七筆土地，經重劃編定為工業用地之後，即應按原編定之目的，以為興辦工業之用，俾利加速重劃地區土地之合理使用及都市建設發展。退步言之，即令上開四七地號等十七筆土地，尚能維持耕作使用，惟依市地重劃實施辦法第四十八條規定：「重劃前訂有耕地三七五租約之土地，如無本條例施行細則第八十九條所定不能達到原租賃目的之情形者，主管機關應於重劃分配結果公告確定後二個月內邀集權利人協調。協調成立者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記」之內容以觀，經重劃後尚能維持耕作使用之土地，得逕為辦理租約標示變更登記之前提要件事實，仍應以邀集權利人協調不成立為限，法理至明。本件被告勘查上開四七地號等土地之地質後，雖曾邀集原告與原承租人協調，惟原承租人經通知協調後，尚有一人林義雲未到場參與協調，此觀之「台北市內湖區第六期市地重劃區重劃前後訂有三七五租約土地協調會議紀錄」內容，並未有林義雲簽到紀錄之實情至明；既然上開四七地號等十七筆土地之原承租人未全體到場參與協調，即與上揭市地重劃實施辦法第四十八條規定逕為辦理租約標示變更登記之要件未符，至為明顯。乃原處分及訴願、再訴願決定完全未察及此，於租約當事人即原告及訴外人林義雲未到場參與協調之情形下，即遽認協調不成立，執而變更上開四七地號等十七筆土地之標示登記，即有適用上揭市地重劃實施辦法第四十八條規定不當之違法。四、關於原決定認定上開十七筆土地尚能維持原來耕作使用之事實，未經詳查，徒以不實不盡之上開勘查結果遽加認定，其違法不當，具體析陳於左：㈠台北市內湖區第六期重劃分配予原告全體派下公同共有之上開四七地號等十七筆土地，全部均為砂石地，且毫無灌溉水利等設備，事實上已無從為耕作之用，附近居民及路人皆知，且有現場照片八幀。㈡上開四七地號等十七筆土地周邊毗鄰土地，工廠林立，不僅欠缺水源，或有水源亦受污染，早已不堪為農耕使用，此觀之上開四七地號等十七筆土地發返予原告迄今已逾三年有餘，原承租人均未曾施以灌溉耕作，任其荒蕪之事實至明。乃被告對於台北市七星農田水利會、內湖區公所等相關單位未敍明理由之勘查結果，未詳予究明上開四七地號土地之地質及其客觀環境是否適於耕作，徒以勘查結果片面記載：「重劃後文德段五小段四七地號等十七筆土地，均為耕作之用」云云，即遽認上開十七筆土地尚能為耕作之用，已非可取；而原決定對於上開勘查結果亦未詳加調查審認，竟持以認定上開十七筆土地確能維持原來耕作之用，即有認定事實不依證據之違法等語。被告答辯意旨略以︰一、本案之待證事實為系爭土地是否有因實施市地重劃致無法達到原租賃目的（即耕作使用）。查被告土地重劃大隊於八十六年十月二十九日會同建設局、地政處、內湖區公所、台北市七星農田水利會等農業、水利各相關單位至現場會勘時建設局表示依現代技術已沒有無法耕作之土地；內湖區公所表示依土地現況來看有耕種惟未善盡管理之責，另七星農田水利會雖於會勘當日未派員，嗣經土地重劃大隊函詢該會本案土地是否有因實施市地重劃致無法達到原租賃目的（即耕作之用）情事，該會以八十六年十一月十一日七星管字第一九三二號函覆謂該區該會無相關水利設施引水灌溉，至本案能否達到原租賃目的，應依農業主管機關（建設局）之認定為據，遂獲致結論，除三三三地號土地為古蹟保存區無法耕作外，餘十七筆土地均能耕作，惟承租人未盡管理之責，係依各單位之會勘意見作成結論，尚非無據。二、本案土地既經現場會勘實質認定仍得為耕作使用，被告依前條規定召開協調會，惟原告之管理人雖到場但拒不簽到亦不參與協調，協調會議紀錄已詳載。至原告所稱原承租人經通知協調後，尚有林義雲未到場參與協調，．．．既上開四七地號等十七筆土地之原承租人未全體到場參與協調，即與上揭重劃辦法第四十八條規定逕為辦理租約標示變更登記之要件未符。查承租人之一林義雲雖未出席及出租人到場但未簽到，致無法協調，惟承租人及出租人召開協調會通知均經合法送達收受，故無論出租人與承租人雙方出席無法達成協議或雙方均未出席或一方未出席參與協調會，均屬協調不成，與重劃辦法第四十八條之規定並無不符，原告所稱顯係認事用法不清，實不足採。本案之協調結果既為協調不成，被告八十四年四月二十六日八四府地重字第八四○二六二六九號函租約標示變更登記之處分自應維持。另查被告八十六年十二月十五日府地重字第八六○九一九四一○○號函檢送之會議紀錄中誤植文德段五小段三三三地號土地，已於同（八十六）年十二月十七日以府地重字第八六○九一九四二○○號函檢送更正後協調會議紀錄在案。三、查該十七筆土地雖依都市計畫編訂為第二、三種工業區，惟仍得繼續為從來之使用，並非重劃後編為工業用地即不得為從來之使用，重劃前後土地分配對照清冊上記載各筆土地為工業區，係告知土地所有權人各筆土地依都市計畫編定之使用分區類別，非地政機關限制其用途，亦非其使用需經主管地政機關核准，故不能據此逕認其不能達到原租賃目的。復查重劃後土地主管機關得依職權註銷租約者，依平均地權條例第六十三條第一項規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。」，此為法定原因，非為原告所稱為促進重劃後土地之建築使用，應即依職權註銷三七五租約，本案土地業經相關單位現場會勘實質認定，並以被告八十六年十二月三日府地重字第八六○九一九三八○○號函通知可達耕作之用，復依重劃辦法第四十八條規定召開協調會，因無不能達到原租賃目的之情形，主管機關自無權註銷租約，原告試圖混淆聽，動機可議。四、原告以台北市內湖區第六期重劃分配予原告之十七筆土地均為砂石地，無灌溉水利等設備，已不堪耕作使用，由原承租人未曾施以灌溉耕作，任其荒蕪之事實至明乙節，惟查本案土地於現場會勘當日所攝照片，各筆土地承租人係於訂有租約土地部分施以耕作，是以本案原告所爭執，非為土地已無法達到原租賃目的之癥結，實為承租人是否履行租約之問題。五、綜上論結，本件原告之訴為無理由，請判決駁回原告之訴等語。
理 由
一、按「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。」「本條例第六十三條所稱因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，指左列情形而言：重劃後未受分配土地者。重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的者。」分別為平均地權條例第六十三條第一項及同條例施行細則第八十九條所明定。原告所有系爭土地重劃前與曾載貴等人訂有耕地三七五租約，被告於八十四年四月二十六日以八四府地重字第八四○二六二六九號函通知台北市內湖區公所辦理租約標示變更登記。嗣原告以上開土地不能達租賃目的，向被告申請依平均地權條例第六十三條第一項規定註銷系爭土地三七五租約，經被告所屬地政處於八十六年十月二十九日會同建設局、內湖區公所、承租人及原告等會勘，認系爭土地，均能耕作使用，乃於八十六年十二月十一日邀集承租人及原告協調，維持該府八十四年四月二十六日八四府地重字第八四○二六二六九號函由有關機關逕為辦理租約標示變更登記，為兩造所不爭，並有會勘紀錄、協調會紀錄附原處分足稽。二、次按「地租之數額、種類、．．．應於租約內訂明；」「耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；．．．前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。」耕地三七五減租條例第七條、第二條定有明文。又「耕地三七五減租條例第一條載明本條例未規定者，依土地法之規定。土地法第一百零六條第一項所稱耕地租用，係指約定支付地租使用他人之農地而言。又第二項載明前項耕地包括漁牧，依此規定，對於養魚池之租用，自亦有該條例之適用。」本院著有四十五年判字第八三號判例足資參照。足見耕地租佃之目的為何，應租佃契約之內容而定，非可一概而論。是平均地權條例第六十三條第一項所規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者」，其「原租賃之目的」為何，自有予查明之必要。經查本件原告主張：系爭土地全為砂石地，且無水利灌溉設施而無法耕作，致不能達租賃目的，應依平均地權條例第六十三條第一項規定註銷租約等語；被告雖以系爭土地經會同建設局、內湖區公所、台北市七星農田水利會等單位勘驗結果，獲致均能耕作之結論，非不能達到原租賃之目的云云，然被告之上開結論係憑建設局人員所表示「依現代技術已沒有無法耕作之土地」之意見作為依據，此為被告所自陳，並有上開會勘紀錄為憑；惟其就系爭租佃契約之「原租賃目的」為何﹖依土地現況所為之耕作是否符合「原租賃目的」等情，均未查明認定，徒以上開會勘結論而否准原告之申請，尚嫌率斷，自有未合；一再訴願決定未予糾正，俱非妥適；原告訴請撤銷，為有理由，爰將一再訴願決定、原處分撤銷，由被告重為處分，俾資適法。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第二十六條前段，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十四 日
行 政 法 院 第 四 庭
審 判 長 評 事 葉 振 權
評 事 吳 錦 龍評 事 吳 明 鴻評 事 尤 三 謀評 事 陳 光 秀右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 葛 雅 慎中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十七 日