最 高 行 政 法 院 判 決 九十一年度判字第一四○五號
上 訴 人 甲○○
乙○○被 上 訴人 台北市松山地政事務所代 表 人 丙○○右當事人間因所有權登記事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十三日臺北高等行政法院八十九年度訴字第一一三號判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人起訴主張：上訴人前因共有人陳安邦等三人委託代理人羅水灶就座落台北市○○區○○段二小段二一六地號土地於八十八年七月二十八日以台北市松山地政事務所收件松山字第一三七八四號登記申請案，申請依土地法第三十四條之一規定辦理所有權移轉登記，審查期間上訴人於八十八年八月二日以陳情書對優先承購權及該買賣尚有私權糾紛為由提出異議。上訴人於該登記申請案中，表明係優先承購權之無法行使事由及第三人陳安邦等人所請求移轉之原因關係因係無效之買賣關係，自屬私權糾紛而有爭執。無效之法律行為乃為自始、確定的無效，乃無待起訴即可主張。一般土地買賣應有書面，且高達數千萬元甚或億元之不動產買賣，衡情乃應有買賣契約書等文件為憑，依常理應不可能僅以地政機關制式公契為之，故而本件原告於陳情異議時，乃檢附上訴人所發出之存證信函，該信函內乃表明本件共有人從不出示其與買受人唐朝林之買賣契約，以令上訴人就買賣之條件，付款辦法予以明示，乃足見本件申請登記之共有人陳安邦與買受人唐朝林間確為通謀之意思，且再參系爭土地目前均係第三人所占用，並上有建物存在，根本無法點交，故而該買賣契約書乃為重要之依據，而就本案而言買受人唐朝林除可因無法交付標的物而向土地所有人請求損害賠償外，且既然係無法交付之標的物，其價金之計算，即應較一般土地為賤價，故而在共有人陳安邦等三人未出示其所主張之買賣契約書前，上訴人根本無法正確行使優先承購權，亦無人敢輕易行使優先承購權，故而依此項事實則足見本件申請移轉登記之法律關係顯為虛偽不實，然被上訴人等竟要求上訴人提出上訴人向法院起訴之證明云云，乃顯有倒果為因，自有未合。況且本件因上訴人並非系爭土地買賣關係之出賣人，故本件若由上訴人提起民事起訴，上訴人根本無力負擔巨額訴訟費用。是本件依土地登記規則之相關規定上訴人就本件申請移轉登記案而言乃是所有人兼義務人，自係土地登記規則第五十一條所定之義務人，乃得以因主張其間買賣當事人買賣關係存否涉有私權糾紛（含偽造文書）而有所爭執，自得依法聲明異議，並因上訴人業已表明權利人及義務人間有具體私權糾紛之爭執（即買賣關係並不存在及優先承購權無法行使），則依土地登記規則第五十一條第一項第三款及內政部歷來之解釋內容而言，被上訴人自應予以駁回該移轉登記案件，並應待權利義務人間解決爭執後才得以准許登記。則被上訴人遽予准許登記，訴願機關又否准上訴人訴願、再訴願，自均有未合，爰依法起訴，並請依法命被告撤銷原准予移轉登記之行政處分並駁回原移轉所有權登記案件，並回復原狀恢復為移轉所有權登記前之狀態。又本件被上訴人因上訴人於八十八年八月二日聲明有私權糾紛，經被上訴人駁回系爭土地所有權移轉登記在案，然被上訴人再經承買人唐朝林之申復結果，未依土地登記規則第五十一條第三項規定命其提起訴訟，反而任由承買人於八十八年八月十三日再重新申請所有權移轉登記，則本件係同一案件，原應為同一標準，惟被上訴人竟率爾同意其移轉所有權登記，自屬同一案件，前後處置完全相反之判斷，此更屬有違誤，亦難昭人折服，更有損上訴人之權益，是該處分顯有違背法令之處。本案被上訴人因上訴人於八十八年八月二日聲明有具體私權糾紛，經被上訴人駁回唐朝林就系爭土地所有權移轉登記之申請，乃應由被駁回人即唐朝林依土地登記規則第五十一條第二項、第三項規定提起訴訟或訴願，否則本件所有權移轉登記既因遭被上訴人駁回申請而終結，自不應受理，而被上訴人竟因唐朝林之申復，反而准移轉登記，則被上訴人八十八年十月六日准許唐朝林之申請所有權移轉登記。自屬違背法令之行為，而有損上訴人之權益。另上訴人所有座落毗鄰系爭土地，係同段二○五之一地號土地，上訴人在該土地上建有房屋使用，因縱深不夠，故另購買系爭土地持分，予以合併使用，上訴人原係在系爭土地上並無持分，而為免有佔用他人土地，故才購買系爭土地，然第三人陳安邦為以賤價購買上訴人之持分土地，乃串通第三人唐朝林虛偽成立買賣，若非上訴人確實有正當用途，亦不致對於系爭買賣認定確實有虛偽不實，而上訴人亦不可能出售系爭土地，否則上訴人二○五之一地號，因此變成畸零地，而系爭土地亦因毗鄰二○五之一地號土地在法令上亦有預留空地之必要，則本件買賣根本毫無實益，是確實尚有私權糾紛，並非僅是優先承購權之事而已。八十四年土地登記規則修正前第四十九條乃就涉及私權糾紛應予駁回規定與現行同法第五十一條類似，而最高行政法院八十一年判字第一七九六號及八十一年判字第二四三三號判決先例均謂：在申請登記場合，有人出面爭執申請人之權利均屬私權糾紛。而依修正後土地登規則乃限縮為「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」是足見本條之規定，應指「特定人」就登記之法律關係有所爭執即屬之，而非必然先行訴訟才屬有所爭執，故本件原告向被上訴人聲明該登記案件之法律關係有爭執，且向登記權利人以存證信函表明有爭執未定，自屬土地登記規則第五十一條第一項第三款所規定之事項。
被上訴人則以：依臺北市政府研究考核發展委員會八十八年六月編印之「臺北市政府人民法人或團體申請案件處理期限表」規定「土地建物買賣移轉登記」處理期限為三天。本件土地共有人陳安邦等三人先於八十八年七月二十八日委託羅水灶依土地法第三十四條之一規定，辦理共有土地所有權買賣移轉登記，因上訴人於八十八年八月二日以陳情書陳情對該共有土地優先購買權有爭議，被上訴人遂依土地登記規則第五十一條第一項第三款規定駁回其申請，此自無不合。惟經陳安邦敍稱上訴人並未於法定時間內主張優先承買權，其優先承買權應視為放棄；復經買受人唐朝林於八十八年八月十三日檢具申復書，主張已於八十八年五月十八日以八十八貞律字第四十五號律師存證信函通知上訴人，上訴人既未於十日內表示以同一價格行使優先購買權，其優先購買權應視為已放棄等語，被上訴人為求慎重計，於八十八年八月十九日函請上訴人就系爭土地其他共有人及承買人所稱上訴人未主張優先購買權，於文到十日內表示意見，惟逾上述期限，上訴人仍未檢具證明文件明確主張優先購買權，雖上訴人於八十八年八月二十三日主張本案事涉私權糾紛，故不應受理；惟被上訴人以八十八年九月六日北市松地一字第八八六一二九三四○○號函就該所有權移轉登記應否受理，陳報台北市政府地政處核示，該處以八十八年九月二十八日北市地一字第八八二二五九一四○○號函核復略以：「．．．說明．．．三、．．．渠等以已提起分割共有物之訴及登記買賣關係存否有所爭議，涉及私權爭執為由，請求駁回該登記之申請，核與土地登記規則第五十一條第一項第三款規定不合，地政機關應不予受理．．．」。被上訴人遂於八十八年十月六日辦竣系爭共有土地所有權移轉登記，並以八十八年十月六日北市松地一字第八八六一二四八五○○號函復否准上訴人請求駁回系爭移轉登記申請案之申請，並無不合，原處分應予維持。本案在優先承買權部分，上訴人未於法定時間內主張，故應視為放棄，對此上訴人亦無爭執，此應可確認。又上訴人主張尚有私權糾紛，依所指陳乃係指其已提出共有物分割之訴及本件買賣係通謀虛偽意思表示應為無效；經查土地登記規則第五十一條第一項第三款之私權爭執，依內政部前揭函示，已明示必須與登記之法律關係有關者為限，則本件申請登記之法律關係為買賣關係，故共有物分割之訴並非該法條所指登記之法律關係。至上訴人稱土地登記規則第五十一條第一項第三款規定，依論理解釋乃指該次所有權登記之權利人、義務人間若有一方有任何爭執時，即應予以駁回云云。經查本案在優先承買權部分，上訴人未於法定時間內主張，故應視為放棄，對此上訴人亦無爭執，此應可確認。又上訴人主張尚有私權糾紛，依所指陳乃係指其已提出共有物分割之訴及本件買賣係通謀虛偽意思表示應為無效；經查土地登記規則第五十一條第一項第三款之私權爭執，依內政部前揭函示，已明示必須與登記之法律關係有關者為限，則本件申請登記之法律關係為買賣關係，故共有物分割之訴並非該條所指登記之法律關係。另被上訴人主張本件買賣係虛偽意思表示應為無效云云，依主張有利於己之事實，應負舉證責任之法理，故上訴人主張買賣契約無效，自應為舉證或為一定法律行為之證明，以實其說，惟上訴人僅為空言主張，並未提出具體事證或向法院為起訴之證明，故上訴人以已提起分割共有物之訴及登記買賣關係存否有爭議，涉及私權爭執為由，請求駁回該登記之申請，核與土地登記規則第五十一條第一項第三款規定不合。末查上訴人稱有關其隔鄰另有土地，依臺北市畸零地使用規則之規定應有一定預留之空地，故其不可能出售云云；經查本案係依土地法第三十四條之一出售共有土地，故符合該法條規定即可出售，上訴人依法僅可主張優先購買權，與上訴人是否出售系爭土地持分無關，而臺北市畸零地使用規則規定，為關於建築之規範，與本案土地買賣無涉，所稱均不足採等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「有左列各款情形之一者，登記機關應以書面敍明理由及法令依據，駁回登記之申請．．．三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。．．．」，分別為土地法第三十四條之一第四項、土地登記規則第五十一條第一項第三款所明文規定。又按「依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依左列規定辦理：㈠本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄敍明依土地法第三十四條之一第一項、第二項、第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任，登記機關無須審查其通知或公告之文件。．．．」、「本法條第四項所稱之優先購買權，依左列規定辦理：㈠部分共有人依本法條規定出賣共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。㈡徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。．．．㈧本法條之優先購買權人已放棄優先購買權者，於申請移轉登記時，出賣人應附具切結書或於申請書適當欄位記明『優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任』字樣，免提他共有人已放棄優先購買權之證明文件。但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執解決後，再行受理登記之申請。．．．」，土地法第三十四條之一執行要點第八點、第十點亦分別定有明文。次按當事人主張事實，須負舉證責任，倘其所提出之證據，不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實。最高行政法院三十九年判字第二號著有判例。本件上訴人與訴外人陳安邦、陳建銘、陳建揚、王世文、賴蕭東犁（遺產管理人：財政部國有財產局台灣北區辦事處）等七人共有坐落台北市○○區○○段二小段二一六地號土地，陳安邦、陳建銘、陳建揚三人於八十八年七月二十三日委由羅水灶向被上訴人申請辦理買賣系爭土地所有權移轉登記與買受人唐朝林，審查期間原告陳情對該土地有優先購買權之爭執，被上訴人遂予以駁回在案。嗣陳安邦向被上訴人陳稱上訴人並未於法定期間主張優先購買權，其優先購買權依法應視為放棄；買受人唐朝林除於八十八年八月十三日檢具申復書外，復於同日重新申請辦理所有權移轉登記，被上訴人乃於八十八年八月十九日函上訴人於文到十日內表示意見，上訴人於同年八月二十一日收受該函，逾期未表示意見，亦未檢具證明文件明確主張優先購買權，僅於八十八年八月二十三日再以陳情書陳稱涉及私權糾紛，請求被上訴人駁回本件所有權移轉登記之申請等情，有土地登記申請書、土地登記案件駁回通知書、土地增值稅繳款書、土地買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本、印鑑證明、臺灣士林地方法院民事裁定正本及確定證明書、不動產買賣預約書、收據、財政部國有財產局台灣北區辦事處函、國庫存款收款書、土地所有權狀、申復書及律師函暨回執、陳情書、存證信函、提存通知書等影本附於原處分卷可稽，並為上訴人所不否認。上訴人雖主張其業已表明權利人及義務人間有具體私權糾紛之爭執（即買賣關係並不存在及優先承購權無法行使），已符合土地登記規則第五十一條第一項第三款之規定云云。惟查土地登記規則第五十一條第一項第三款之所謂登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，係指與申請登記之法律關係有關者而言，本件買受人唐朝林係依據土地法第三十四條之一規定，請求辦理土地所有權移轉登記，而買受人即買受人唐朝林與出賣人即系爭土地應有部分合計逾三分之二之共有人陳安邦、陳建銘、陳建揚三人，就渠等間之買賣契約均無爭執，即共有人陳安邦、陳建銘、陳建揚之出賣行為自始合法有效，則上訴人所得對抗者僅該條第四項所定共有土地優先購買權，即對該出賣共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，尚不得主張該買賣為無效，縱有認其買賣行為有無效原因之存在，亦屬民事糾葛，應另循司法途徑解決，是原告陳情書所稱買賣關係並不存在一節，自不足為本件買受人唐朝林申請登記應予駁回之依據。且買受人唐朝林曾委由律師於八十八年五月十八日以八十八貞律字第四十五號存證信函通知上訴人於文到後十日內以同一價格行使優先購買權，有律師函及回執影本在卷為憑，是上訴人所稱優先承購權無法行使云云，自無可取。況被上訴人於八十八年八月十九日函上訴人於文到十日內表示意見，上訴人並未明確表示其業已主張並行使優先購買權，參以共有人陳安邦亦稱上訴人並未於法定時間內主張優先承買權等語，足見上訴人迄未行使共有土地優先購買權，而上訴人復自承並未就系爭土地之買賣提起任何訴訟，其空言主張本件有私權糾紛之爭執，卻始終未提出任何證據以實其說，揆之前開判例，自難謂其已盡舉證責任，所言殊難採信。從而被上訴人以上訴人未於法定時間內主張優先購買權，復未就私權糾紛之爭執舉證或向法院為起訴之證明，而予以否准其請求駁回本件所有權移轉登記之申請，揆諸首揭條文規定及內政部八十五年十月二十四日台內地字第八五一○一七○號函釋，並無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合。因將一再訴願決定及原處分均予維持，駁回上訴人之訴。經核原判決於法並無違誤。上訴意旨，仍執前詞，並主張原審就土地登記規則第五十一條第一項第三款所指登記之義務人其解釋為僅屬申請移轉登記之同意並用印之人，而不同意出售之共有人則非屬該條項所謂之義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人，惟查本案上訴人並未同意出售，且主張該登記案件之登記原因係屬無效。土地登記規則及土地法等相關規定均未就「登記之義務人」予以限定或定義，但依土地登記規則第八十四規定則足見土地登記規則第五十一條第一項第三款所指登記之義務人乃係指應負移轉所有權登記義務者（即全體共有人），而本件買受人係依土地法第三十四條之一規定辦理，被上訴人以全部原所有權人（包含上訴人）為登記義務人至為明顯，是土地登記規則第五十一條第一項第三款之規定之真意，乃應為以原登記之所有權人而應移轉登記予新權利人者均屬之，況土地登記規則第五十一條第一項第三款之規定乃因係物權權利義務之變更，自屬重大事件，則理應賦與上訴人爭執之權利，而非僅有提出申請者才得以提出爭執。此觀憲法第十五條即知。是原審自屬判決不適用法令，而違背法令云云。然查原審以土地登記規則第五十一條第一項第三款之所謂登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，係指與申請登記之法律關係有關者而言，系爭土地買受人唐朝林係依據土地法第三十四條之一規定，請求辦理土地所有權移轉登記，而買受人唐朝林與出賣人即系爭土地應有部分合計逾三分之二之共有人陳安邦、陳建銘、陳建揚三人，就渠等間之買賣契約均無爭執，即共有人陳安邦、陳建銘、陳建揚之出賣行為自始合法有效，則上訴人所得對抗者僅該條第四項所定共有土地優先購買權，即對該出賣共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，尚不得主張該買賣為無效，縱有認其買賣行為有無效原因之存在，亦屬民事糾葛，應另循其他司法途徑解決，因認上訴人陳情書所稱買賣關係並不存在一節，自不足為唐朝林申請登記應予駁回之依據。認事用法，並無違誤。上訴人主張其並未同意出售，應有就該登記案件之登記原因係屬無效爭執之權利。核屬上訴人對法律上見解之歧異，要難謂原判決有不適用法則或適用法則不當之違法。另被上訴人指稱於本件准予移轉登記前，業已依土地登記規則第五十一條第一項第三款規定予以駁回該申請案，按理本件申請案即應終結，此前亦經上訴人所主張之一，然原判決就此未予以斟酌，自有判決不備理由之瑕疵乙節。經查原審業於事實欄敍明買受人唐朝林除於八十八年八月十三日檢具申復書外，復於同日重新申請辦理所有權移轉登記等情，縱原審雖有未於判決中加以論斷者，惟尚不影響於判決之結果，與所謂判決不備理由之違法情形不相當，亦無判決理由矛盾，或違經驗法則可言。至於上訴人其餘訴稱各節，乃就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，均無可採。
綜上所述，上訴意旨，指摘原判決違誤，求予廢棄，難認有理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第二百五十五條第一項、第九十八條第三項前段、第一百零四條、民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十一 日
最 高 行 政 法 院 第 五 庭
審 判 長 法 官 徐 樹 海
法 官 廖 宏 明法 官 鄭 淑 貞法 官 林 家 惠法 官 林 茂 權右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 王 褔 瀛中 華 民 國 九十一 年 八 月 一 日