最 高 行 政 法 院 判 決 九十一年度判字第二三九九號
原 告 甲○○○被 告 高雄市政府地政處三民地政事務所代 表 人 陳碧霞右當事人間因更正土地登記事件，原告不服內政部中華民國八十九年一月十八日台八九內訴字第八八○七八四一號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實緣訴外人林順發所有坐落高雄市○○區○○段六四八之二、六四八之四、六四八之七地號等土地，及訴外人馮玉龍等人所有同段四六八之三、之五、之六、之八地號等土地，於六十九年間與海宮建設股份有限公司合建地上十二層、地下一層大樓一棟，共一二四戶，該建物地上一樓（含Ａ、Ｂ棟）由訴外人林順發於七十二年二月間檢附使用執照及建築設計圖說，申請建物第一次測量登記，面積二○五、五九平方公尺（僅Ａ棟）編定為第一六六一一建號登記，該建物地上一樓Ｂ棟曲馮玉龍登記，合計面積
四一五、三九平方公尺，其餘分別於七十三、七十四及七十五年陸續辦理建物第一次測量登記。該建物地下一樓由海宮建設股份有限公司申請所有權第一次登記，編為第一七九八三建號，七十二年二月間由原告、黃正宏、吳耀祥及孫廷楷等四人向海宮建設股份有限公司承買。八十八年一月十二日原告以系爭建物所設汽車升降機出入口通道屬共同使用之建物設施，向被告申請更正第一六六一一建號登記，經被告就該建物使用執照、設計位置圖、地盤圖及竣工平面圖等資料查對結果，當初建物一樓申請人林順發提出申請時，依據使用執照，一樓用途為「店鋪、門廳」無標示車道及出口，面積計算表示未標示出汽車升降機所占一樓之面積，原告等共有之第一七九八三建號建物地下層並無錯誤，被告乃以八十八年三月二十四日高市地民二字第二○○○號函復原告並無錯誤，而否准其申請。原告不服，提起訴願、再訴院均遭駁回，乃向本院提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略以：一、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分推定為各所有人之共有，民法第七百九十九條定有明文。前述汽車昇降機及其相關設備包括出入口及通道等，在性質上，屬共同使用之建物，為該大樓建築物之公共設施，依上揭民法規定，即推定為大樓所有之區分所有人所共有，乃被告未將該昇降機出入口及通道自大樓一樓建物面積劃出，竟併入一樓建物面積計算，其登記實有錯誤。二、次按「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正」、「登記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，應聲請更正登記。登記機關於報經上級地政機關查明核准後更正之。前項登記之錯誤或遺漏，如純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，上級地政機關得授權登記機關逕行更正之。．．．」，介別為土地法第六十九條及土地登記規則第一二二條所明定，亦即登記完畢後，如有登記錯誤或遺漏致與真正權利狀態不符者，得依更正登記以求補救。另者，依內政部「辦理土地複丈與建物測量補充規定」第九條所訂「地籍測量實施規則第二四七條（按現改為二三二條）第二項所稱『技術引起者』，係指複丈時，權利關係人對土地界址並無爭議，純係觀測、量距、整理原圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽者而言」，則本案既因建物測量成果圖內未將汽車昇降機出入口及通道與一樓建物店舖門廳部分分別繪製計算面積所致自屬因技術引起的測量錯誤，自得依地籍測量實施規則第二七八條第二項之規定，依法逕行更正，將汽車昇降機出入口及其通道自一樓建物面積單獨劃出轉繪，算入大樓公共設施之面積。原告為本案之利害關係人，自得依法為上開之聲請。三、詎被告處理本案時，未依權責劃分由其以機關名義向高雄市政府工務局函調該局六十九年高市工建築字第五三二三號建造執照案卷、七十二年高市工建築使字第一四五二號使用執照案卷內之建造執照申請書、建築計劃工程圖樣、使用執照申請書、使用執照、會驗紀錄表，資以認定事實，竟要求人民即原告自行向工務局索取，已有失當，而原告向工務局申請後，即由該局以八十八年二月十一日八八高市工務建字第○二八一三號函送原告該局（七二）高市工建築使字第一四五二號使用執照，原核准設計之位置圖、地盤圖、平面圖（一樓及地下一樓），再經原告轉送被告。由該竣工平面圖中已明顯可看出一樓部分繪有汽車昇降機及其出入口，乃被告竟視若無睹，於其函知之行政處分中竟載稱竣工平面圖記載一層平面圖無記載汽車昇降機出口云云，顯與事實不符，而訴願機關之原決定既已認定「依竣工圖所標示繪有汽車升降梯位置」之事實，益見原處分之錯誤不當，乃訴願決定及再訴願決定竟未就此指摘原處分，同屬違法。四、本案原告所主張者，與原登記之同一性並無違背，蓋原所有權人並未因而喪失其所有權，況土地法第六十九條及土地登記規則第一百二十二條本即為就登記完畢後，如有登記錯誤或遺漏致與真正權利狀態不符者，得依更正登記以求補救之法律規定，乃訴願決及再訴願決定徒以所謂之違反同一性理由云云，推稱原告所請求者非屬地政機關更正登記事項範圍云云，自無可取，蓋如此一來，上揭土地法及土地登記規則之規定豈非形同虛設毫無實益？又本案系爭建物於辦理建物所有權第一次登記時，申請人林順發縱或因其私人因素未就共同使用部分申辦登記，然政府機關於核發使用執照、辦理上地建物面積測量登記時，豈能無視已有汽車昇降機事實之存在，而為反於事實之登記？（按：使用執照、土地及建物登記簿皆為公文書，自不應登載不實之事項）政府機關將其依職權應予查明之事實竟推卸責任予申請登記者，此種態度，豈能令人信服。綜上所述，被告所為原行政處分顯有違法，且損害原告之權利，而訴願機關及再訴願決定機關未加深究，予以糾正，竟決定予以維持，駁回原告之訴願及再訴願，其認事用法均有違誤，同屬違法，損害原告之權利甚鉅。為此提起行政訴訟，敬請鈞院明察，依法判決均予撤銷等語。
被告答辯意旨略謂：一、有關上開系爭大港段建號一六六一一號在七二年十一月四日申辦建物第一次登記之申請書類及檢附之相關證明文件，由於已逾檔案十五年保存年限（土地登記規則第二十條規定），於八十七年十二月間業依法銷燬在案，致而無法檢原卷答辯，合先敍明。二、查建物所有權尚無法令強制必要辦理第一次登記，亦即通稱保存登記，且如欲申辦第一次登記，其登記內容、範圍，申請人可自由主張，故建物登記屬任意登記制，非如土地屬強制登記制。本案建物於申辦所有權第一次登記時，申請人並未就其共同使用部份（俗稱公共設施）申辦登記，故當時並未以測繪登記，因而現地籍資料並無共同使用建號，並非如原告所述「．．．地政事務所並未就建物公共設施部分登記．．．」。三、另查行為時建物測量辦法第二十六條規定「申請建物第一次測量填具申請書檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本．．．」。同辦法第二十七條第二項「．．．申請人於測量現場指界並在測量圖上簽名或蓋章，視為一併申請建物所有權第一次登記」。同辦法第二十八條「建物第一次測量，應測繪建物位置及平面圖。區分所有建物之共同使用部份，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。地政事務所於測量完竣後，應發給建物測量成果圖」。同辦法第二十九條：「區分所有建物之共同使用部份，未能測繪於各區分所有建物之內者，得視各區分所有人實際使用情形分別單獨或合併勘測，另編建號。」又行為時土地登記規則第六十九條規定：「申請建物所有權第一次登記，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。登記機關發給建物勘測成果時，應附發建物位置圖及平面圖。」足見地政事務所辦理建物所有權第一次登記，係依據申請人檢具之使用執照．．．等相關文件據以測繪建物位置圖，且於測繪時申請人需於測繪現場指界並在測量圖上簽章，又共同使用部分於勘測時除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。本案申請人於申辦建物第一次登記時，既未同時申請共同使用部份之登記。既或有之共同使用部分測繪於各區分所有建物之內於法尚無不可，故本案並無登記錯誤可言。四、又查原告所提供之使用執照正本、竣工平面圖．．．等資料，使用執照內容一樓用途為「店鋪、門廳」；復依峻工平面圖所標示雖繪有汽車升降機位置，但無標出車道及其出口，且面積計算表亦未對於汽車升降機所佔之面積獨立標出，故依據設計圖所示，顯係將汽車升降機面積併入一樓面積中，此亦可由峻工平面圖所載一樓之面積（未加入外牆面積）與本所繪製之平面圖面積（包括外牆面積）相符，又竣工平面圖所示林順發所有之面積（印前述Ａ棟部分）為二○五、五九平方公尺，已包括原告所稱汽車升降機及其出口與通道部分面積。依竣工平面圖示該部分本為林順發所有，本所依圖示現場測繪登記自無錯誤可言。所「共同使用」係指建物該部分為整棟大樓所有住戶生活上所必需使用者而言，而非指某一戶生活上所需者而言。查本棟大樓之地下室申請所有權第一登記時建號為一七九八三號，並非登記為共同使用而係登記為區分所有建物（亦即俗稱主建物：為原告及案外人黃正宏、吳耀祥、孫廷楷等四人共有），原告所有區分所有建物建號一七九八三號地下室內之汽車升降機出入口亦登記於原告所有之地下室建物面積內，其相對應之一樓汽車出入口登記為該區分所有建物內，於法於理皆無不宜。五、又土地法第六十八條及六十九條：所謂「登記錯誤或遺漏」土地登記規則第十四條規定，係指「登記之事項與登記原因證明文件所載內容不符而言」本案「共同使用」部分，因建物所有權第一次登記時，申請人並未申辦，故當時並未加以測繪、登記，地籍資料並無此建號，「汽車出入口及通道」部分之登記與原因證明文件及法令規定亦無不符，故本案並無所謂登記錯誤，自無需辦理更正登記。綜上所述本案本所依據法令辦理林順發所有建號大港段一六六一一號之面積所為之處分並無不洽，而高雄市政府「駁回訴願」之決定並無不當，內政部「再訴願駁回」之決定並無不合，請鈞院維持原處分，訴願、再訴願之決定，並駁回原告之訴等語。
理 由
一、按行為時建物測量辦法第二十六條規定：「申請建物第一次測量登記應填具申請書檢附建物使用執照，竣工平面圖及其影本．．．」第二十八條規定：「建物第一次測量，應測繪建物位置圖及其平面圖。．．．」行為時土地法第六十九條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。」行為時土地登記規則第十四條規定：「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤或遺漏，係指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言。」更正登記法令補充規定第六點規定：「申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。」再按「土地登記完畢後，利害關係人發現登記錯誤時，固得依土地法第六十九條之規定，以書面聲請該管上級機關查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。．．．」本院四十八年判字第七十二號著有判例。
二、建物所有權尚無法令強制必要辦理第一次登記，亦即通稱保存登記，且如欲申辦第一次登記，其登記內容、範圍，申請人可自由主張，故建物登記屬任意登記制，非如土地屬強制登記制。訴外人林順發所有坐落高雄市○○區○○段六四八─二地號等土地，及訴外人馮玉龍等人所有同段四六八─三地號等土地，於六十九年間與海宮建設股份有限公司合建地上十二層、地下一層大樓一棟（門牌建國二路二四三、二四五號），共一二四戶，該建物地上一樓（含Ａ、Ｂ棟）由訴外人林順發於七十二年二月間檢附使用執照及建築設計圖說，申請建物第一次測量登記，面積二○五、五九平方公尺（僅Ａ棟）編定為第一六六一一建號，該建物地上一樓Ｂ棟由馮玉龍等登記，兩棟合計面積四一五．三九平方公尺，其餘建物分別於七十三、七十四及七十五年陸續辦理建物第一次測量登記。該建物地下一樓由海宮建設股份有限公司申請所有權第一次登記，編為第一七九八三建號，七十二年二月間由原告、黃正宏、吳耀祥及孫廷楷等四人向海宮建設股份有限公司承買。八十八年一月十二日原告以系爭建物所設汽車升降機出入口通道屬共同使用之建物設施，被告未將該昇降機出入口自大樓一樓建物面積劃入，竟併入一樓建物面積計算，認其登記有錯誤，乃向被告申請更正第一六六一一建號登記，經被告就系爭建物之使用執照、設計位置圖、地盤圖及竣工平面圖等資料查對結果，當初建物一樓申請人林順發提出申請時，依據使用執照所載，一樓用途為「店鋪、門廳」無標示車道及出口，面積計算表示未標示出汽車升降機所占一樓之面積，上開建物一樓Ａ棟登記為林順發所有，未劃入公共設施，原登記並無錯誤，且原告等共有之第一七九八三建號建物地下層當時登記亦無錯誤，而否准原告更正土地登記之申請，與首揭說明尚無不合。
三、原告不服，循序提起行政爭訟，起訴意旨詳如事實欄所載，要旨略謂：本案既因建物測量成果圖內未將汽車昇降機出入口及通道與一樓建物店鋪門廳部分，分別繪製計算面積所致，自屬因技術引起的測量錯誤，自得依地籍測量實施規則第二七八條第二項規定，逕行更正，將汽車昇降機出入口及其通道自一樓建物面積單獨劃出轉繪，算八大樓公共設施之面積等語。
四、經查：㈠、本案建物於申辦所有權第一次登記時，申請人並未就其共同使用部份（俗稱公共設施）申辦登記，故當時並未以測繪登記，因而現地籍資料並無共同使用建號，並非如原告所述係地政事務所並未就建物公共設施部分登記所致。㈡、行為時建物測量辦法第二十六條規定「申請建物第一次測量填具申請書檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本．．．」。同辦法第二十七條第二項「．．．
申請人於測量現場指界並在測量圖上簽名或蓋章，視為一併申請建物所有權第一次登記」。同辦法第二十八條「建物第一次測量，應測繪建物位置及平面圖。區分所有建物之共同使用部份，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。地政事務所於測量完竣後，應發給建物測量成果圖」。同辦法第二十九條：「區分所有建物之共同使用部份，未能測繪於各區分所有建物之內者，得視各區分所有人實際使用情形分別單獨或合併勘測，另編建號。」又行為時土地登記規則第六十九條規定：「申請建物所有權第一次登記，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。登記機關發給建物勘測成果時，應附發建物位置圖及平面圖。」足見地政事務所辦理建物所有權第一次登記，係依據申請人檢具之使用執照．．．等相關文件據以測繪建物位置圖，且於測繪時申請人需於測繪現場指界並在測量圖上簽章，又共同使用部分於勘測時除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。本案申請人於申辦建物第一次登記時，既未同時申請共同使用部份之登記。既或有之共同使用部分測繪於各區分所有建物之內於法尚無不可，故本案並無登記錯誤可言。㈢、原告所提供之使用執照正本、竣工平面圖．．．
等資料，使用執照內容一樓用途為「店鋪、門廳」；復依峻工平面圖所標示雖繪有汽車升降機位置，但無標出車道及其出口，且面積計算表亦未對於汽車升降機所佔之面積獨立標出，故依據設計圖所示，顯係將汽車升降機面積併入一樓面積中，此亦可由峻工平面圖所載一樓之面積（未加入外牆面積）與被告繪製之平面圖面積（包括外牆面積）相符，又竣工平面圖所示林順發所有之面積（印前述Ａ棟部分）為二○五、五九平方公尺，已包括原告所稱汽車升降機及其出口與通道部分面積。依竣工平面圖示該部分本為林順發所有，被告依圖示現場測繪登記自無錯誤可言。所「共同使用」係指建物該部分為整棟大樓所有住戶生活上所必需使用者而言，而非指某一戶生活上所需者而言。查本棟大樓之地下室申請所有權第一登記時建號為一七九八三號，並非登記為共同使用而係登記為區分所有建物（亦即俗稱主建物：為原告及案外人黃正宏、吳耀祥、孫廷楷等四人共有），原告所有區分所有建物建號一七九八三號地下室內之汽車升降機出入口亦登記於原告所有之地下室建物面積內，其相對應之一樓汽車出入口登記為該區分所有建物內，於法於理皆無不宜。㈣、行為時土地法第六十八條及六十九條：所謂「登記錯誤或遺漏」土地登記規則第十四條規定，係指「登記之事項與登記原因證明文件所載內容不符而言」本案「共同使用」部分，因建物所有權第一次登記時，申請人並未申辦，故當時並未加以測繪、登記，地籍資料並無此建號，「汽車出入口及通道」部分之登記與原因證明文件及法令規定亦無不符，故本案並無所謂登記錯誤，自無需辦理更正登記。㈤、綜上所述，原告所稱原處分有所違誤之詞，均不足採，訴願決定及再訴願決定遞予維持原處分並無不當，原告起訴意旨經核為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法施行法第二條、行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十 日
最 高 行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 法 官 陳 石 獅
法 官 吳 明 鴻法 官 彭 鳳 至法 官 高 啟 燦法 官 黃 合 文右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 蘇 金 全中 華 民 國 九十二 年 一 月 三 日