最 高 行 政 法 院 判 決 九十三年度判字第一一六五號
上 訴 人 甲○○
丙○○乙○○丁○○共 同訴訟代理人 戊○○被 上訴 人 宜蘭縣政府代 表 人 己○○右當事人間因建築執照事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十三日臺北高等行政法院九十一年度訴字第六七四號判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
理 由
一、本件上訴人主張：系爭使用執照係依行為時臺灣省建築管理規則第三十條所核發，於七十五年一月三十日該使用執造因無所附麗，依法應予註銷，然住戶產權仍維持原起造人所有，並未移轉予第三人，因被上訴人未於此時依法主動註銷，形成一消極違法之行政處分，令該使用執照形成違法文件，更衍生後續產權有多次移轉現象，致生本件違法之原處分，原判決忽略此重點，認被上訴人有無註銷該使用執照，對本件結果不生影響，顯屬無理由。又上訴人與建商合約已辦理解約，並無私權糾紛，故本件理應循行政訴訟解決，原判決認本件屬刑事或民事範疇一節，顯有行政訴訟法第二百四十三條第二項第三款規定之違背法令。再者，被上訴人為對本基地之現住戶盡信賴保護原則，引用土地法第四十三條為據。前開規定意旨在保障交易安全，故必有善意第三人存在始有適用，惟於本件部分使用執照應註銷時，基地產權仍為原起造人所有，與訴外人林美麗請求之另案情形相同，原起造人之權利並不受土地法第四十三條規定之保障。原判決既肯認被上訴人否准上訴人以已作廢之系爭使用執照（七十四年一月十九日建局都字第二三二號）為依據申請建築執照，卻又駁回上訴人以該部分使用執照逾期作廢之狀況申請建造執照遭拒絕之原處分，其間論據相互矛盾，為行政訴訟法第二百四十三條第二項第六款判決理由矛盾之違背法令，為此求為廢棄原判決，撤銷訴願決定及原處分，並命被上訴人應作成核准上訴人八十三年十二月二十九日所為建造執照申請之處分。
二、被上訴人於本審未提出答辯。
三、原審斟酌調查證據及全辯論要旨之結果，以：（一）上訴人提供其所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段坤門小段一六一之三二地號等三十一筆土地，與建商合建十棟建築物（四層樓八棟、五層樓二棟），領有被上訴人所屬建設局於七十二年十一月一日所核發之（七二）建局都字第四五五一號建造執照，竣工期限為七十四年一月三十日。其中八棟四層建築物完工後，先行申請該部分之部分使用執照，經被上訴人所屬建設局核准發給七十四年一月二十九日建局都字第二三二號部分使用執照在案，並於該使用執照上加註：「本部分使用執照有效期限至七十四年一月三十日止，逾期作廢，並於申請使用執照時，連同建照繳回」。另二棟五層建築物未於原核准之竣工期限內完工，經被上訴人准予竣工展延二次至七十五年一月三十日止，嗣因建商發生財務困難，仍無法於展延期限內如期完工。依臺灣省建築管理規則第三十條規定，該原領有之建造執照已逾有效期間仍未竣工，則原核發之部分使用執照即應予以註銷，並重新請領全部之建造執照。被上訴人因慮及已完工之八棟四層建築物，業由建商於七十四年間持憑變造之使用執照影本，辦竣建物所有權第一次登記，並經多次移轉登記為第三人所有，被上訴人審認如將該部分使用執照註銷，勢必影響善意第三人之權益，基於信賴保護原則及權衡公益、私益之輕重結果，乃未撤銷該部分使用執照，並否准上訴人依原設計圖核發建造執照之申請。（二）上訴人主張本件使用執照存廢不應有兩種標準，且於已完工建物使用執照有效期限之末日即七十五年一月三十日，該建物產權仍屬原起照人所有並無轉移，如被上訴人依法於有效期限屆滿後即主動註銷部分使用執照，當不致造成上訴人無法順利申請建造執照，使上訴人權益嚴重受損之結果云云。惟查本件被上訴人於七十二年十一月一日所核發之（七二）建局都字第四五五一號建造執照，經當事人二次展延而延至七十五年一月三十日；惟建造執照期限屆至，所興建之建築物未能竣工，依建築法第五十三條及行為時臺灣省建築管理規則第三十條規定，其建造執照即失其效力，原核准之「部分使用執照」自亦失所附麗；從而被上訴人對於上訴人以已作廢之七十四年一月二十九日建局都字第二三二號使用執照為依據，以增建方式申請原未完工之兩棟建物之建造執照，予以否准，應屬有據。（三）按土地法第四十三條規定土地登記有絕對效力，其立法意旨係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人因信賴登記取得土地權利，自應予以保障。查依內政部於七十五年十一月十五日台內營字第四五○三二○號函示意旨，起造人固得重新請領全部之建造執照，惟因本件已完工之該八棟建築物均已於七十四年間辦竣保存登記，並經多次移轉，如遽將該部分使用執照註銷，勢將影響善意第三人之權益，基於土地法第四十三條規定信賴保護原則，被上訴人未撤銷該部分使用執照，核無不當，因而駁回上訴人在原審之訴。（四）至關於本基地部分地下室，訴外人林美雲雖於七十九年間持變造之部分使用執照及相關資料而辦竣所有權第一次登記，惟此部分尚未移轉予第三人，自無土地法第四十三條規定信賴保護原則適用，被上訴人乃撤銷所補發部分之部分使用執照及塗銷該部分所有權登記，亦無不妥；是以被上訴人對於不同之案情作不同之處置，依法自無違誤。上訴人上開主張，並非可採。（五）前開結果之發生，係因建商以變造「部分使用執照」為「使用執照」，加上被上訴人所屬承辦人未盡其職務上應盡注意之義務，惟被上訴人應主動註銷該「部分使用執照」之義務發生於000年0月00日，而建商之詐害行為則早於七十四年四月間即已發生，故被上訴人承辦人於本件部分使用執照屆期有無註銷，對本件結果之發生不生影響；況上述情形係屬民事或刑事範疇，並非行政訴訟得以解決。
四、本院按：「直轄市、縣（市）主管建築機關，於發給建造執照或雜項執照時，應依照建築期限標準之規定，核定其建築期限；建築期限標準，由直轄市、縣（市）政府於建築管理規則中定之。」「前項建築期限，承造人因故未能於建築期限內完工時，得申請展期，但以二次為限，每次不得超過六個月，逾期執照作廢。」行為時建築法第五十三條第一項、第二項分別定有明文。另「多棟建築物，其中一部分已整棟完工或十層以上建築物於全部結構體完成後，其中部分樓層已完工時，得就已完工部分請領部分使用執照先行使用。該建築物全部竣工申請使用執照時，原領部分使用執照應予繳回。建造執照已逾有效期間仍未竣工者，原領部分使用執照應予註銷。」行為時臺灣省建築管理規則第三十條亦定有明文。由以上規定觀之，承造人因故未能於建築期限內完工，經准許展期二次後，猶未能完工者，建造執照及雜項執照自展期之期限屆滿之日起失其效力。至已領得之部分使用執照，則因有建造執照已逾有效期間仍未竣工之事實，發生應予註銷之效力；若未經註銷，該部分使用執照似非當然因有建造執照已逾有效期間仍未竣工之事實，而失其效力。經查：（一）上訴人提供其所有系爭土地與建商合建十棟建築物（四層樓八棟、五層樓二棟），領有建造執照，竣工期限為七十四年一月三十日。其中八棟四層建築物完工後，先申領得部分使用執照，該使用執照上註明：「本部分使用執照有效期限至七十四年一月三十日止，逾期作廢，並於申請使用執照時，連同建照繳回」。另二棟五層建築物經被上訴人准予竣工展延二次至七十五年一月三十日止，嗣因建商發生財務困難，無法如期完工，其為及早取得售屋款，竟以變造使用執照方式，辦畢建物所有權第一次登記，嗣又經辦理多次移轉登記，將建物移轉與第三人後，避而不見，上訴人遂終止與建商之合建契約，並計劃將未完工部分增建完成，因而向被上訴人申請建造執照。被上訴人先以建築基地之法定空地及公共設施為共有，上訴人無法取得所有住戶之土地使用同意書，及原核發之部分使用執照應否註銷問題，無法解決，而予退件。至八十六年七月十七日經被上訴人邀相關機關會商後，認已完工之八棟四層建築物業經建商以變造之使用執照影本辦竣建物所有權第一次登記，並經多次移轉登記為第三人所有，如將該部分使用執照註銷，勢必影響善意第三人之權益，決議不予註銷部分使用執照。上訴人對該結果不服，向監察院提出陳情，併案檢舉被上訴人處理核發林月雲部分使用執照及建造執照管理事務有疏失，經交被上訴人查明後，回復上訴人，惟仍否准比照林月雲申請案撤銷部分使用執照及核發建造執照。上訴人不服，另以本件應比照林月雲案之處理意見，即部分使用執照因逾期而作廢，建築物原可供使用用途之證明即失其效力，已無須提供土地使用證明書，原退件之理由已不存在，又於八十九年六月提出申請，被上訴人否准之，上訴人又對之提起訴願。內政部於九十年四月九日決定撤銷原處分，著由被上訴人重為處分。嗣被上訴人又於九十年六月六日以府建管字第○六二二六八號作成否准建造執照申請之處分，函復上訴人，上訴人遂再循序提起本件行政訴訟等情，為原審所認定之事實。（二）本件被上訴人於七十二年十一月一日所核發之（七二）建局都字第四五五一號建造執照，經當事人二次延展而延至七十五年一月三十日，待期限屆至，建築物未能竣工，依前開規定，被上訴人應將部分使用執照予以註銷，乃被上訴人並未為之，則該部分使用執照並非必然失其效力。揆之前述規定及說明，原判決謂「建造執照失其效力，原核准之部分使用執照自亦失所附麗」一節，其法律見解即非無疑義。況原判決另謂：「基於上開土地法第四十三條規定信賴保護原則，被告機關（即被上訴人）並未撤銷該部分使用執照，核無不當。」則就部分使用執照之是否失效、如何失效之認定，原判決所持之理由自相矛盾。再者，原判決謂「被告機關（即本件被上訴人）對於原告（即上訴人）以已作廢之七十四年一月二十九日建局都字第二三二號使用執照為依據，以增建方式申請原未完工之兩棟建物之建造執照，予以否准，應屬有據。」惟原判決就「上訴人係以前開使用執照為依據申請前開建造執照」之事實，並未說明其認定之依據，上開論述即非無瑕疵。綜上所述，本件上訴意旨指摘原判決違誤，求為廢棄，所持理由與前述理由雖非相同，惟原判決既有可議，自應認上訴為有理由，應由本院將原判決予以廢棄；又本件原判決就上訴人之請求是否應予准許所牽涉之事實部分，原審未予調查審認，本件既發回原審法院，應由原審法院就有關事實為調查後，另為妥適之裁判。再者，本件上訴人主張被上訴人就系爭部分使用執照加註有效期限，因有效期限屆滿，該使用執照是否當然失效之見解，前後不一一節，與上訴人之請求有無理由之判斷，非無關連，原審就此未為論述，本件既經發回，應由原審就此一併注意，併此敍明。
據上論結，本件上訴為有理由，爰依行政訴訟法第二百五十六條第一項、第二百六十條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 九 日
最 高 行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 法 官 葉 振 權
法 官 鍾 耀 光法 官 姜 仁 脩法 官 劉 鑫 楨法 官 吳 明 鴻右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 阮 桂 芬中 華 民 國 九十三 年 九 月 九 日