最 高 行 政 法 院 判 決 九十三年度判字第六一三號
上 訴 人 太平洋建設股份有限公司代 表 人 甲○○被 上訴 人 行政院公平交易委員會代 表 人 乙○○右當事人間因公平交易法事件，上訴人對於中華民國九十二年一月十四日臺北高等行政法院九十一年度訴字第一五五號判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人起訴主張：被上訴人以上訴人於八十九年七月二十三日銷售「太平洋新名人賞」房屋時，要求購屋人須給付定金始提供契約書供購屋人審閱，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條之規定，依同法第四十一條前段規定，以九十年二月二十二日（九十）公處字第○三六號處分書，命上訴人自處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之顯失公平行為，並處罰鍰新臺幣（下同）二十萬元。惟系爭房屋已興建完成，有特定實體可供購屋人依實際建材、空間面積、施工品質、公共設施及隔間等條件實地瞭解，進而決定是否購買，此與預售屋之買賣型態有別，是購屋人與上訴人之交易地位均等，並無使購屋人陷於弱勢之不利地位之虞。且上訴人所擬之房屋買賣契約書之前文，即以粗體字載明「本契約於簽訂前業經甲方（即購屋人）攜回審閱五天（少於五天自認無異議）」，此項記載位置與首頁購屋人之簽名處密接，足證上訴人已明確告知購屋人契約審閱權限。至收取定金係因購屋人有意承買房屋而為限制其就購屋人指定之特定房屋不得再由其他客戶銷售，且上訴人在收取購屋人訂金後，仍遵守合約有關契約審閱期間之規定，是上訴人於爭取交易機會之過程中，並無使用欺罔或顯失公平之不正當手段，更無濫用市場地位使交易相對人接受不公平之交易條件等情，爰請判決將訴願決定及原處分均撤銷。
被上訴人則以：上訴人於銷售系爭房屋時，要求購屋人須給付訂金始提供契約書供購屋人審閱，經調查相關事實，被上訴人第四八四次委員會議決議以（九十）公處字第○三六號處分書處分。按公平交易法第二十四條所謂「顯失公平」，係指對交易相對人為不當壓抑，亦即妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款，其行為如強迫、煩擾交易相對人，或對交易相對人濫用優勢地位。在預售屋交易過程中，由於買賣契約多為建商事先單方擬定，而買賣標的物又尚未完全具體成形，就契約相關資訊而言，建商無疑為具優勢地位之一方。倘建商先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平；又因房屋買賣契約內容涉及專業用語，須時查證了解，故如建商於銷售預售屋時，要求購屋人須給付定金始提供契約書供購屋人審閱，即違反公平交易法第二十四條規定等語，作為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以被上訴人所屬調查人員訪查「太平洋新名人賞」接待中心時，現場並無公告、展示空白契約書樣本供購屋人審閱或自由取閱，及至調查人員一再要求審閱契約書，始另行取出契約書樣本供現場審閱，若要攜回則須給付對價，上訴人並強調向調查人員收取保留金係屬個案，一般而言，該公司均會要求購屋人須給付定金始能審閱契約。又系爭契約書記載「本契約於簽訂前業經甲方攜回審閱五天以上（少於五天者自認無異議）」，乃上訴人事先單方擬定之定型化約定事項，購屋人須於給付定金或簽約前始得知悉，然當時購屋人業已處於弱勢之不利地位，倘對契約內容有所異議，而上訴人未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，則購屋人將有被沒收定金之虞，致購屋人無法依其意願修訂契約內容，是上訴人要求購屋人須給付定金始提供契約書供購屋人審閱，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條之規定，經被上訴人衡酌上訴人違法行為動機、目的、預期不當利益、危害交易秩序持續期間、經營狀況、市場地位及配合該會調查態度等事項，乃依同法第四十一條前段規定，命上訴人自處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之顯失公平行為，並處罰鍰二十萬元，自無不妥。查公平交易法之規範目的，除維護交易秩序與確保公平競爭外，並在於維護消費者利益。同法第二十四條所規定之其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，應斟酌公平交易法為經濟法之特性，並考量公平交易法之立法目的，而為最適合當時經濟情形之管理。本件被上訴人之調查人員會同桃園縣政府人員至「太平洋新名人賞」預售屋接待中心訪查時，並無公告空白契約書樣本供購屋人現場審閱，及至調查人員主動要求審閱契約書，上訴人在現場之業務銷售人員章雅惠始另行取出契約書樣本供現場審閱，嗣該調查人員要求攜回契約書，章雅惠則表示須先給付定金始可攜回契約書審閱，並稱不論預售屋或成屋均會作此要求，此有被上訴人調查紀錄在卷可稽。再由上訴人所檢附之房地買賣訂購單載有「附合約範本乙份」等文字，均足證購屋人於簽訂買賣訂購單並給付定金後，上訴人始提供契約書供購屋人攜回審閱。按書面契約之條款，除價金及坪數確定外，購屋人對其他交易事項均無所知，相對於購屋人而言，上訴人擁有資訊遠多於購屋人，契約當事人地位顯不對等，上訴人利用購屋人不續簽正式契約，定金可能遭沒收之虞，使購屋人作成交易決定，顯係違反公平交易法第二十四條規定。原處分之意旨係在於上訴人利用其與購屋人不對等之契約地位，要求購屋人給付定金方可攜回契約審閱，並非因上訴人不允檢舉人林軍揮因私人事由解除契約，而予處罰。又被上訴人之調查人員於八十九年十二月二十七日訪查時，系爭建物之房屋粉刷、磁磚舖設或公共設施建造等均未完成，使用執照亦尚未核發，就購屋人而言，該房屋並未達到可堪立即使用狀態。上訴人與購屋人所簽訂之買賣契約書名稱為「房屋土地預定買賣契約書」，此與一般成屋買賣所簽訂之不動產買賣契約之名稱顯有不同，若為成屋買賣，何以契約訂名使用「預定」二字，且該契約書第八條第一項載明完工日期以主管機關核發使用執照日認定之，而上訴人與購屋人簽約時尚未核發使用執照，足證系爭房屋尚未完工，且屬預售屋殆無疑義。至於上訴人所舉月旦法學雜誌第六十九期刊載廖義男針對上能建設股份有限公司違反公平交易法一案所為評析，純係學者對於個案之見解，而九十年八月十日聯合報刊載月眉世界禁帶外食，被上訴人改不處分一案，其案情與本案案情並不相同，非可一概而論。本件原處分並無不法，訴願決定予以維持，亦稱妥適，因將上訴人之訴駁回，經核於法並無違背。
上訴意旨除執前詞外，並以本件上訴人已於房屋買賣契約書明確告知購屋人契約審閱權限，所定之契約審閱期限符合被上訴人八十四年（八四）公壹字第○四五四八號函釋之規定，絕無剝奪購屋人契約審閱權，亦無以收取定金或沒收定金之方式，強迫購屋人訂約，使其陷於弱勢之不利地位及顯失公平情事。且上訴人於市場上並未具有一定的地位，在爭取交易機會之過程中，確無使用欺罔或顯失公平之手段，更勿論有足以影響交易秩序之情形。原審就本件「購屋者已處於弱勢之不利地位」、「契約當事人地位顯不對等」之認定，並未詳列理由，對上訴人之主張及證據不採之理由，亦未載明於判決理由項下，已有判決不備理由及違背舉證採證之法則及意思表示解釋之法則。本件純係上訴人與檢舉人林軍揚因私法解約糾紛所生，就本件交易之實際情形觀之，契約成立後之「契約內容公平與否」及「契約糾紛履行」等問題，應屬民事法律或民事法院應加以審酌或規範之問題，斷無以公平交易法介入之餘地。原審對此事實怠於行使規範審查，致生遺漏事實及認作事實之違誤，實有適用法規不當之違法。又依上訴人於九十年四月二十三日訴願書所提文書證據及被上訴人於八十九年十二月二十七日對上訴人公司銷售人員章雅惠訪談紀錄可知，上訴人銷售系爭房屋時，係與購屋人約定，若於五天審閱期內覺得契約不妥，仍可將合約書歸還銷售中心，並把保留金退回，顯見上訴人並無使契約當事人地位顯不對等之情事，原審就前項有利於上訴人之證據，並未在判決理由項下記載其何以不採之理由或意見，即遽維持訴願決定，亦有判決理由不備之違法。又查系爭房屋係興建完成之房屋，有特定實體房屋可供購屋人實地瞭解、購買，是購屋人對於決定是否承買之房屋結構、建材、設備、施工品質、公設、隔間等，皆有具體明確認識，非一般訂約時尚未存在或未完成之「預售屋」所得比擬，故訂約時雙方之交易地位均等，並無使購買人顯陷於弱勢不利地位之虞，自無適用被上訴人八十四年六月七日第一九一次委員會議決議之餘地。原審對系爭「成屋」解釋成「預售屋」，對於規範之概念特徵或要素未能正確理解，或其理解悖離法規解釋，窺其原因，或出於原審無心之過，或出於原審別出心裁之個人見解，從而原審對於「成屋」、「預售屋」之解釋，已有曲解不動產經紀業管理條例第四條第二款、第三款、公平交易法第二十四條立法者原意並背離實際系爭標的物之使用情形，屬於法規解釋錯誤、涵攝錯誤而有判決不適用法規或適用法規不當之違誤云云。
按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，為公平交易法第二十四條所明定。所謂「顯失公平」，係指以顯失公平之方法從事競爭或商業交易，其常見之具體內涵主要可分為不符合商業競爭倫理之不公平競爭行為、以不符合社會倫理手段及濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為。倘屬預售屋之交易，買賣契約多為建商事先單方擬定，諸如房屋之建材、衛浴設備、地板之舖設、建物坪數及停車位如何計算、大小公設若干及如何計算、付款時間、方式、抵押貸款額度、土地是否先行辦理移轉過戶、土地過戶後是否仍有建商之抵押貸款等足以影響購屋人購買意願之相關事項，建商無疑為具優勢地位之一方。倘建商要求先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及建物坪數、大小公設、露台、花台等專業用語，尚須購屋人進一步查證了解，如建商於銷售預售屋時，要求購屋人須給付定金後始提供契約書供購屋人審閱，即違反公平交易法第二十四條規定。本件原判決以被上訴人之調查人員會同桃園縣政府人員至「太平洋新名人賞」預售屋接待中心訪查時，並無公告空白契約書樣本供購屋人現場審閱，及至調查人員主動要求審閱契約書，在場業務銷售人員章雅惠始另行取出契約書樣本，嗣該調查人員要求攜回契約書審閱，章雅惠則表示須先給付定金始可攜回契約書，並稱不論預售屋或成屋均會作此要求。再由上訴人所檢附之房地買賣訂購單載有「附合約範本乙份」等文字，均足證購屋人於簽訂買賣訂購單並給付定金後，上訴人始提供契約書供購屋人攜回審閱等情，為其判斷之論據，經核原判決並無違背經驗法則或論理法則，自不能指為違法。上訴人主張房屋買賣契約書已明確告知購屋人契約審閱權限，其銷售人員章雅惠於八十九年十二月二十七日接受被上訴人之訪談紀錄亦稱，上訴人銷售系爭房屋時，係與購屋人約定，若於五天審閱期內覺得契約不妥，仍可將合約書歸還銷售中心，並把保留金退回云云，另其於九十年四月二十三日訴願時所提出房地買賣訂購單上亦載明定金可無息退還，核與本件係處罰上訴人要求購屋人須先給付定金始提供契約書供購屋人審閱，為足以影響交易秩序之顯失公平行為之情形不同，要難僅憑上訴人於契約書已告知審閱權限、其銷售人員事後所述可退還定金及其自行在上開房地買賣訂購單上之簽註意見，而為有利於上訴人之認定。原判決對此漏未審酌，雖有未洽，惟與判決之結果，尚無影響，難認原判決有不備理由之違法。再查被上訴人於函復本件檢舉人時，業已敘明「關於太平洋建設股份有限公司拒絕返還所繳付之款項乙節，經核係屬民事債權債務之私權爭議，請另循其他救濟途徑處理．．．」有被上訴人八十九年九月六日（八九）公壹字第八九一○六五五號函在卷可稽，顯見被上訴人就案件事實涉及民事糾紛部分，悉皆指示當事人循司法途徑解決，避免以政府公權力介入私權爭議，本件尚無上訴人所稱係以公平交易法介入上訴人與檢舉人林軍揚之私法解約糾紛問題。又查本件原處分係基於建商資訊取得之優勢地位，其應負訂約前提供必要資訊之義務，而審閱契約目的在揭露交易資訊，無論是否繳付定金均應提供契約內容。蓋於預售屋之交易，買賣標的尚未具體成形，購屋人僅能由廣告及售屋人員口中得悉有關資訊，而最足以充分揭露購屋人支付鉅額對價之標的物真相者，除契約條款內容外不假他求，而該買賣房屋契約係由建商單方擬定，就雙方契約上權利義務關係之資訊言，建商無疑為具有絕對優勢之一方，倘允許建商先收取定金，再公開契約內容，已顯然陷購屋人在交易中處於絕對弱勢之一方。此與上訴人所稱就房屋市場而言，目前空屋已達數十萬甚至近百萬戶，上訴人於房屋市場占有率微乎其微，並未具有一定之市場地位無關。上訴論旨，仍執前詞，並就原審取捨證據、認定本件係屬預售屋交易、購屋者係處於弱勢之不利地位、契約當事人地位顯不對等事實之職權行使事項，任意指摘原判決有判決不適用法規、適用法規不當、判決不備理由或理由矛盾等違背法令情事，核其上訴難認有理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第二百五十五條第一項、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 十九 日
最 高 行 政 法 院 第 三 庭
審 判 長 法 官 廖 政 雄
法 官 高 啟 燦法 官 林 清 祥法 官 鍾 耀 光法 官 姜 仁 脩右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 蘇 金 全中 華 民 國 九十三 年 五 月 十九 日