最 高 行 政 法 院 判 決 九十三年度判字第八四二號
上 訴 人 乙○○
甲○○丁○○右 三 人訴訟代理人 賴重堯律師被 上訴 人 臺北市大安地政事務所代 表 人 丙○○右當事人間因有關土地登記事務事件，上訴人對於中華民國九十一年四月四日臺北高等行政法院九十年度訴字第四二八三號判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
理 由
一、訴外人吳淑珍於民國八十五年四月十七日持臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）六十五年度訴字第一二○七二號、臺灣高等法院（下稱高院）六十六年度上字四○二號民事判決及確定證明書，向被上訴人申請就朱良名義所有坐落臺北市○○區○○段一小段一四五地號土地應有部分一二○分之二七辦理移轉登記（收件字號：大安字第七八六四號），經被上訴人准予辦理登記完竣。嗣上開土地共有人之一吳昌芳以被上訴人辦理該登記有違失情事，向監察院陳情，經該院八十九年五月三十日院臺內字第八九一九○○三三六號函檢附調查意見略謂被上訴人之承辦人員等，尚無積極事證證明涉有違失等語。上訴人仍檢具申請書，以被上訴人有不應登記而登記情事為，請求塗銷上開移轉登記。經被上訴人八十九年十一月二十九日北市大地一字第八九六一六二四五○○號函否准所請。上訴人不服，循序提起行政訴訟。
二、上訴人於原審主張：系爭土地出賣人朱良，於被訴前三年即已死亡，無當事人能力，臺北地院六十五年訴字第一二○七二號及六十六年高院上第四○二號民事判決書以其為被告，自屬無效。被上訴人依該無效判決為登記，難謂合法。本件正確之移轉登記程序，應依土地法第七十三條之一所訂「未辦繼承登記土地處理要點」及「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」辦理。亦即應先移轉為義務人之繼承人，再以其繼承人為被告重新起訴，始符合民法第七百五十八條、第七百五十九條規定。相關之買賣合約，共有三筆土地，其中復興段一三○地號（原中崙段四一八號）土地，吳淑珍依上開於七十一年六月二十八日向當時管轄之建成地政事務所登記得逞，系爭土地當時未提出。系爭土地因朱良早已死亡，於八十二年七月一日被列入該所代管之案件，因此被上訴人不但明知朱良何時死亡，亦明知有該判決之存在及如依法明確記載其代管事實後，日後絕不可再以已死者為被告之判決書，作為辦理移轉登記之依據。被上訴人竟故意將已代管之事「遺漏登記」，僅以便條紙簡單加註記，準備登記完畢即撕去，使共有人難以追回，顯然違反土地法第六十八條規定。又共有地之移轉登記，應依土地法第三十四條之一第二項，函詢土地共有人是否願意依同一價格優先購買。如不願購買，再依同法第四項規定，於土地移轉申請書上加蓋「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣。系爭土地既由被上訴人代管，被上訴人應知不可能完成上開程序，被上訴人不得以不知其偽推卸責任。再查，繼承人在未申請繼承人登記前，申請撤銷對未辦繼承登記土地之代管應不准許，為內政部七十六年八月二十四日台（七六）內地字第五三○三二○號函所明釋。本件既已列入代管，在辦理撤銷代管前，首須繳納代管費用，代管規定，非由其繼承人名義繳納不可。而關係人吳淑珍持憑法院之判決書於八十五年三月八日前往臺北市政府地政處繳納代管費用，其無權代位其繼承人繳納各項代管費用，地政處難辭其疏失之責。系爭土地第三人尚未取得新登記，是被上訴人應依土地登記規則第一百三十二條規定，將該純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利，報經地政處查明核准後塗銷之。再者，被上訴人明知系爭土地原所有權人朱良早已亡故，前揭民事判決依法無效，不應移轉登記為吳淑珍所有，且違背土地法第三十四條之一第二款踐行通知共有人行使優先購買權之規定，致上訴人受有損害，依土地法第六十八條第一項前段規定，應負損害賠償責任，其金額為新臺幣（下同）二
九、五二四、一四九元（以臺北地院民事執行處八十七年八月十九日通知系爭土地最低拍賣價格再減價二次之三○、七二○、○○○元減去依六十五年度公告現值之地價總額一、一九五、八五一元），為此訴請撤銷訴願決定及原處分，由被上訴人另為適法之處分；被上訴人應賠償上訴人二九、五二四、一四九元。
三、被上訴人則以：吳淑珍前檢附確定判決及確定證明書等相關文件，申請辦理系爭朱良名義土地所有權應有部分之移轉登記，被上訴人依修正前土地登記規則第二十八條、第三十四條、第八十一條、第八十九條規定及行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九號令、內政部七十年九月二十六日台（七十）內地字第四四九六五號、八十年九月二十七台（八十）內地字第八○七八四六五號、八十一年三月二十六日台（八一）內地字第八一七二二○六號函釋及該部訂頒土地法第三十四條之一執行要點第十點第（五）項規定審核相符，而准予登記，並無「不應登記而予登記」情事，故被上訴人否准上訴人之塗銷申請，於法無違。前開判決是否無效，依前開行政院令及內政部（七十）內地字第四四九六五號函釋意旨，非被上訴人所得審認。至上訴人稱本件應先辦理繼承登記乙節，查土地買賣經訂立契約並申報現值後，義務人及權利人均於申請登記前死亡，得由權利人之繼承人單獨申請買買賣移轉登記，免再辦理繼承登記，為內政部台（八十）內地字第八○七八四六五號函釋所明定，故無應先移轉為義務人之繼承人，再以其繼承人為被告重新起訴始可之理。再查，法院判命出賣人履行買賣契約義務，辦理土地所有權移轉登記予原告，其判決主文及內容，倘未提及優先承買權人已放棄其優先承買權情事者，仍應依土地登記規則第八十一條規定辦理；至於出賣人如未依法通知優先承買權人，得由權利人代為通知，有內政部八十一年三月二十六日台（八一）內地字第八一七二二○六號函釋可稽。系爭判決移轉登記，業經吳淑珍於登記申請書適當欄記明優先承買權人確已放棄其優先承購權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣，被上訴人審核並無疏失。況優先購買權係屬債權性質，出賣人如違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，有最高法院六十五年台上第八五三號、六十六年台上第一五三○號、六十八年台上字第二八五七號等判例及內政部頒土地法第三十四條之一執行要點第十點第（五）項規定可據。是以，上訴人如因未獲通知致未行使優先承購權所致之損害，應向吳淑珍請求損害賠償，其竟向被上訴人求償，顯誤解該規定等語，資為抗辯。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，以：按「人民因中央或地方機關對其依法申請之案件，予以駁回，認為其權利或法律上利益受損害者，經依訴願程序後，得向高等行政法院提起請該機關應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟」行政訴訟法第五條第二項定有明文。所謂「依法申請」，係指上訴人依法律有向行政機關請求為一定行政處分之權利。法律明文規定申請權人時，該申請權人固得依法申請，法律雖未明文規定申請權人，但依法律之規定，受該法律保護之權利人，亦得依法申請，若與權利無直接關係，則不包括在內。易言之，上訴人提起行政訴訟必須主張其權利受到損害。次按「人民為維護公益，就無關自己權利及法律上利益之情事，對於行政機關之違法行為，得提起行政訴訟，但以法律有特別規定者為限。」行政訴訟法第九條亦有明定。本件係因訴外人吳淑珍執其向訴外人朱良買受位於臺北市○○區○○段○○○號建○．○五三八公頃、四○九號田○．○一三六公頃、四○九之二號旱○．○七五七公頃土地應有部分各一二○分之二七之買賣契約，於六十五年間，訴請臺北地院判決朱良應將上開土地所有權移轉與吳淑珍。惟朱良於六十二年一月七日即已死亡，該法院未察，准一造辯論，以六十五年度訴字第一二○七二號判決吳淑珍就前揭四一八號部分土地勝訴，其餘部分敗訴之判決。吳淑珍不服，提起上訴，高院亦失察，准一造辯論，而以六十六年度上字第四○二號判決吳淑珍全部勝訴。上開四○九之二地號土地於六十七年六月二十三日經重測後，變更為臺北市○○區○○段一小段一四五地號。嗣吳淑珍於八十五年四月十七日，持上開判決及七十七年十一月十六日臺北地院核發之民事判決確定證明書，向被上訴人申請辦理移轉所有權登記。上訴人認前開確定判決自始當然確定不生效力，被上訴人未予審究，即准予辦理移轉登記，顯有不應登記而登記之錯誤，主張依八十四年七月二十七日修正之土地登記規則第一百三十二條規定，申請被上訴人塗銷上開移轉登記案。有前揭判決書、確定證明書影本、朱良除戶證明等在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真。
再按「人之權利能力始於出生，終於死亡。」「有權利能力者，有當事人能力。」「上訴人之訴，有左列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之：三、原告或被告無當事人能力者。」民法第六條、民事訴訟法第四十條第一項、第二百四十九條第一項第三款分別定有明文。前揭臺北地院及高院對於張淑珍之起訴及上訴，未以朱良已死亡，無當事人能力為由，駁回吳淑珍之訴，固有不當；惟上開法院既已分別做成判決，雖不生確定私權之效力，惟該等判決已具有形式確定力，欲推翻其形式確定力，惟依民事訴訟法再審規定為之，民事訴訟法上並無所謂判決當然、自始、確定不生效力之規定。復查本件吳淑珍向被上訴人申請移轉所有權登記係在八十五年四月十七日，則被上訴人對其申請所應審究之依據當係八十四年七月二十七日修正之土地登記規則。「左列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：四、因法院拍定或判決確定之登記。」「申請登記，除本規則另有規定外，應提出左列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。」「有左列情形之一者，得免提出前條第三款之文件：二、登記原因證明文件為法院權利移轉證書或確定判決之登記。」「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記。」上開土地登記規則第二十八條第四款、第三十四條、第三十五條第二款、第八十九條第一項分別定有明文。另為執行土地法第七十三條之一規定，而訂定之「未辦理繼承登記土地處理要點」主要在責由地政機關對於原土地或建築改良物之登記名義人死亡，其繼承人未依限辦理繼承登記事項之處理，其第六點第二目明定：「繼承人於公告三個月內申辦繼承登記者，市、縣（市）政府應派員協助申辦，地政事務所於登記完畢後，應於專簿內註明登記日期。如遇三個月未申辦繼承登記者，填單（格式七）報請市、縣（市）政府執行代管，並於專簿內註明填發日期。」是所謂「代管」者，即表示該土地或建築物未辦繼承登記。從而，被上訴人受理吳淑珍申請移轉所有權登記時，雖得因其執法院確定證明書而許其單獨申請，惟仍須附有登記義務人之戶籍謄本，且系爭土地登記簿謄本所有權部所有權人朱良欄明載「朱良代管案，若有移轉、處分，請通知，八十二、三、六」等註記，有土地登記簿影本在卷可憑。故被上訴人受理本件移轉登記申請時，應已知朱良業於六十二年一月七日死亡之情。本件被上訴人明知朱良於六十二年一月七日死亡，而法院卻有命朱良移轉所有權之確定判決時，是否得否准吳淑珍之移轉登記申請？按土地登記管理規則第二十八條僅係規定權利人得持法院確定判決單獨申請所有權移轉登記，惟應否准其登記，仍應依據前揭土地登記規則之相關規定加以審核，本件吳淑珍雖執法院判決及確定證明書單獨申請移轉登記，惟被上訴人既知登記義務人於六十二年一月七日即已死亡，應無准其登記之理。雖被上訴人引用行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九號令「本案為法院判決移轉登記，其據以判決之買賣契約係訂立在出賣人死亡之後．．．按法院以無效之契約為裁判之依據．．．」及內政部七十年九月二十六日台（七十）內地字第四四九六五號函釋「按『為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示』強制執行法第一百三十條定有明文。債權人如持有債務人應協同辦理抵押權設定登記之確定判決，自得單獨向地政機關申請辦理登記土地登記規則第二十六條第四款（修正後為第二十八條），及同規則第二十七條第一項第四款（修正後為第二十九條）定有明文。況法院所為確定判決之當否，尚非地政機關審查之範圍，前經行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九號令示有案」之意旨，認前揭法院判決當否非其所得審究云云。但查，上該行政院令所指之情形係買賣契約訂立在出賣人死亡之後，而本件買賣契約依判決書所載係訂立在五十七年八月二日即出賣人生前，核與本件不同，且法院判決是否有實質確定力固非被上訴人所得審究；被上訴人在審核本件移轉登記之申請時，固得准吳淑珍以執有法院確定判決為據由其單獨申請為之，但是否准許其登記，仍應審酌其他文件，已如前述，被上訴人既知朱良已死於起訴、判決之前，且土地登記簿上有代管、請通知之註記，疏未就其是否符合登記之要項，請示上級主管機關核示，遽准移轉登記，即有不應登記而登記之情事自明。被上訴人主張依前揭土地登記規則第八十九條規定及內政部六十九年十二月十日台（六九）內地字第三五九二三號、七十年四月二十八日台（七十）內地字第一四八四四號、七十一年十月二十日台（七一）台內地字第一一六八三一號函釋意旨，義務人於申請登記前死亡，仍可由權利人單獨向地政機關申請登記云云。惟查本件依上開規定及函釋意旨，雖可由吳淑珍持法院確定判決單獨申請登記，但吳淑珍申請登記時，被上訴人非僅依法院確定判決書即准其辦理移轉登記，仍須附有朱良之戶籍謄本，且土地登記簿上有「代管，移轉、處分請通知」之註記，則被上訴人應知朱良死於吳淑珍對其起訴、判決之前，此種確定之事實，被上訴人依職權應予審酌，核與是否有審核法院確定判決之職權無涉。被上訴人既知朱良死於起訴、判決前，而遽准吳淑珍辦理移轉登記，難謂無不應登記而登記之疏失。惟按「依本規則不應登記，純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政關查明核准後塗銷之。」為八十四年七月十二日修正土地登記規則第一百三十二條所明定，此亦上訴人所主張其據以申請被上訴人塗銷系爭所有權登記之依據。共有人出賣其應有之部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人雖得以同一價格優先承購，但此僅有債權效力（最高法院六十八年台上字第三一四一號、六十六年台上字第一五三○號及六十五年台上字第八五三號判例可參）。土地出賣人未通知其他共有人行使優先購買權，其他共有人得主張其權利受損者，僅得對出賣人主張，與買受人無涉，尤與土地登記機關事後是否登記疏失無關。苟其權益受損害，亦僅得向出賣人求償，要非向出賣後之買受人及事後為移轉登記之土地登記機關為之，且債權非侵權行為之客體，並無據以申請被上訴人塗銷系爭登記之權利。又原登記名義人死亡，未辦理繼承登記土地之代管，並非信託法之信託，且縱屬信託，亦非上訴人所信託，而係朱良之繼承人所信託，上訴人自無置喙之餘地，是上訴人無據以申請被上訴人塗銷登記之直接權利。且上訴人既非本件登記錯誤之受損害者，即無依土地法第六十八條第一項前段「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由地政機關負損害賠償責任」之規定，請求被上訴人賠償之理。至上訴人主張朱良之繼承人未先辦理繼承登記有漏繳遺產稅之情事云云，查土地稅法第三十條第四項規定，依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴當期之公告土地現值為準。是以其土地增值稅依起訴當期之公告土地現值計算，吳淑珍並無漏繳土地增值稅情事。退而言之，即使系爭土地辦理移轉登記時有漏繳土地增值稅情形，亦屬涉及公益，依行政訴訟法第九條規定，必法律有特別規定者為限，始得由一般第三人起訴。而此種漏稅行為，並無得提起公益訴訟之規定，上訴人此項主張，要屬無據。綜上，被上訴人受理吳淑珍持法院確定判決單獨申請移轉系爭土地所有權移轉登記時，單以法院確定判決為據，疏未審究登記義務人朱良已於吳淑珍起訴、判決前死亡之事實，遽准登記，固難辭其疏失之責，惟上訴人非土地登記規則第一百三十二條規定塗銷登記之申請權人，且非其他法律保護之權利人，自不符依行政訴訟法第五條所定權利或法律上利益受損害之要件，其提起本件行政訴訟，顯無理由。原處分駁回其申請及訴願決定維持原處分所據理由，雖有不同，惟結論並無二致，上訴人訴請一併撤銷，為無理由。其請求被上訴人賠償損失部分，因上訴人未因被上訴人錯誤登記而受損害者，該項請求，亦無理由等為其判斷之基礎，並說明其證據之取捨，而駁回上訴人之訴。
五、原判決駁回上訴人之訴，固非全然無見。惟按「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項或農地重劃條例第五條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具『出賣人』之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，『出賣人』願負法律責任字樣。但．．．。依前項規定申請登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先購買權已依法視為放棄者外，『登記機關應駁回登記之申請』。」為八十四年七月二十四日修正之土地登記規則第八十一條第一、二項所明定。是依上開規定得「於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，『出賣人』願負法律責任字樣」者，僅限於『出賣人』，買受人（即登記權利人）無此項權利。吳淑珍僅為系爭土地之買受人，非「出賣人」，被上訴人於八十五年四月十七日受理其申辦系爭土地所有權移轉登記時，明知系爭土地之出賣人為已死亡之朱良，竟憑「買受人」吳淑珍所為違法「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實權利人願負法律責任」之註記，准其辦理系爭土地所有權利移轉登記，被上訴人即難謂無前開土地登記規則第一百三十二條規定情形。且參上開土地登記規則第八十一條第二項：「依前項規定申請登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，登記機關應駁回登記之申請」之規定，吳淑珍如並未依內政部八十一年三月二十六日台內地字第八一七二二○六號函釋意旨代已死亡之出賣人朱良通知上訴人等共有人是否行使優先購買權，而為上開虛偽不實之註記，致上訴人無法依土地登記規定第八十一條第二項規定以書面提出異議時，則上訴人難謂非本件被上訴人不當准許土地移轉登記而受損害之利害關係人，自難認不符行政訴訟法第五條所定權利或法律上受損害之要件，其提起本件行政訴訟，於法尚無不合。至上開內政部函釋僅認定買受人得代出賣人通知上訴人是否行使優先購買權而已，此僅賦予買受人事實代出賣人通知之能力，並未解釋此時之買受人可取得出賣人之地位而得為上開「如有不實，買受權利人（條文規定明定為出賣人）願負法律責任字樣」之權利，上開內政部函釋之內容如係如被上訴人所主張係使買受人之參加人取得出賣人之地位，則顯然違背上開土地登記規則第八十一條第一項規定之意旨，無從援用。從而原判決遽駁回上訴人之訴，洵屬可議，上訴意旨據以指摘原判決違誤，聲明廢棄，為有理由，爰將原判決廢棄，發回臺北高等行政法院詳為調查審認，另為適法判決，以昭折服。
六、依行政訴訟法第二百五十六條第一項、第二百六十條第一項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日
最 高 行 政 法 院 第 一 庭
審 判 長 法 官 黃 綠 星
法 官 劉 鑫 楨法 官 蔡 進 田法 官 黃 璽 君法 官 廖 宏 明右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 邱 彰 德中 華 民 國 九十三 年 七 月 一 日