最 高 行 政 法 院 判 決
94年度判字第00485號上 訴 人 得安康國際有限公司代 表 人 乙○○訴訟代理人 薛銘鴻律師被 上訴 人 臺北市政府代 表 人 甲○○上列當事人間因公寓大廈管理條例事件，上訴人對於中華民國92年11月5日臺北高等行政法院91年度訴字第3528號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
理 由
一、本件上訴人主張：(一)按本件上訴人修繕棚架之行為，並未有新建、增建或改建，未違反建築法第9條之規定，此有證人林豔貞可資證明，然原判決卻逕認上訴人自始於訴願書及起訴狀即自承係自己搭建，嗣於言詞辯論期日才改口否認，已屬可疑，且證人此部分所言亦未提出具體證據佐證，自難僅憑其片面證詞遽認系爭棚架係證人所搭建而非上訴人等情，原判決顯然違反證據法則，自屬行政訴訟法第243條第6款判決理由矛盾之違法。(二)原判決認為上訴人及證人均未能提出任何有關分管或專用部分之書面約定或其他明確證據，即難認上訴人主張默示分管為真實可採，則上訴人搭建系爭棚架未經區分所有權人會議之決議，自屬違反公寓大廈管理條例第8條第1項之不得變更使用目的規定。惟依公寓大廈管理條例第43條規定，本件系爭大樓早於民國84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前，已建築完成供住戶居住，故住戶間約定分管區域自不受行為時公寓大廈管理條例(以下同)第7條之拘束，況且本件上訴人所使用之法定空地為公寓大廈本身所佔之地面以外之面積，自非不得約定為專用部分，因此得透過分管協議約定為上訴人專用部分。又住戶間有分管協議存在乃不爭事實，蓋依長年來系爭一樓空地使用情形，亦得視為全體住戶已默示該分管契約之存在，最高法院87年度台上字第1359號判決、83年度台上字第1377號判決、83年度台上字第1282號判決及臺灣彰化地方法院85年訴字第83號判決均同此見解。又於92年10月22日言詞辯論期日中，審判長問證人林艷貞有於書面約定或全體同意；證人林艷貞證稱：「有無約定我不清楚，但我認為依慣例都是這樣子的。」可知上訴人所修繕之透明棚架已使用近10年，係原為本社區住戶所默示分管使用該法定空地而於公寓大廈管理條例公布施行前之既存地上物，依公寓大廈管理條例第43條第2項規定，不受同條例第7條不得約定為專用部分之限制。因此即得約定為上訴人專用，且已與社區其他住戶有分管默契，自無須經公寓大廈管理條例第8條第1項規定須經區分所有權人會議決議，上訴人已提出具體之證據，且證人林艷貞亦承認依慣例該社區住戶均默示分管使用該法定空地，且系爭棚架乃於公寓大廈管理條例公布施行前之既存地上物，是原判決顯然違反證據法則，自屬構成行政訴訟法第243條第6款判決理由矛盾之違法。綜上所述，原判決顯然違背法令，為此求為廢棄原判決。
二、被上訴人於本審未提出答辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：(一)上訴人於90年間將坐落臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號外颱風侵襲所摧毀之不透明塑膠遮雨棚，更換為透明鋼構式之系爭棚架，為上訴人於訴願書及起訴狀所自承，並有照片在卷可按，堪信屬實。雖上訴人訴訟代理人於92年10月22日言詞辯論期日當庭否認系爭棚架係上訴人所搭建，並帶同出租人即證人林艷貞證稱系爭棚架係其搭建云云，惟上訴人自始於訴願書及起訴狀即自承係自己搭建，嗣於言詞辯論期日才改口否認，已屬可疑，且證人此部分所言亦未提出具體證據佐證，自難僅憑其片面證詞遽認系爭棚架係證人所搭建而非上訴人。(二)本件仁區管理委員會業已依公寓大廈管理條例第43條完成管理組織向被上訴人報備，其第2屆之改選及推選主任委員，亦向被上訴人完成報備，有被上訴人90年8月7日府工建字第7000145900號函附原處分卷可稽。系爭大廈仁區住戶所成立之管理委員會認系爭棚架未經全體區分所有權人同意搭建，且已直接影響該大樓2樓以上公共安全，乃分別以臺北松山郵局第195號、647號存證信函及90年8月20日國泰仁字第001號函通知上訴人改善拆除無效後，函請被上訴人依法處理，有社區管理委員會函附原處分卷足憑。上訴人固不否認系爭棚架未經全體區分所有權人同意搭建，惟稱：其所修繕之棚架已使用近10年，原為本社區住戶所默示分管使用該法定空地而於公寓大廈管理條例公布施行前之既存地上物，無須經區分所有權人會議決議云云，證人林艷貞亦附和其辭，然上訴人及證人均未能提出任何有關分管或專用部分之書面約定或其他明確證據，即難認上訴人主張默示分管為真實可採，則上訴人搭建系爭棚架未經區分所有權人會議之決議，自屬違反公寓大廈管理條例第8條第1項之不得變更使用目的規定。(三)被上訴人查證後以90年12月10日府工建字第09017333000號函通知上訴人請於文到30日內依規定改善完畢後，逕向管理委員會 (管理負責人)報備，並副知被上訴人所屬工務局建築管理處，否則將依公寓大廈管理條例第39條第1項第2款規定處理，有該函在卷足稽。從而，被上訴人因上訴人逾期而違規使用部分仍未回復原狀，乃以原處分處上訴人罰鍰新臺幣6萬元，並於文到30日內回復原狀，逾期未回復原狀者，由被上訴人回復原狀，費用由上訴人負擔，於法洵無不合。訴願決定遞予維持，亦無不合，因而駁回上訴人在原審之訴。
四、本院按：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：‧‧‧二、住戶違反第八條第一項‧‧‧，經制止而無效者」。公寓大廈管理條例第8條第1項、第2項、第39條第1項第2款分別定有明文。由此可知，公寓大廈住戶非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，而為變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，經管理負責人或管理委員會制止而無效，報請直轄市、縣 (市)主管機關，始得對該住戶科處罰鍰。行政法院於適用前開規定而為裁判時，自應就住戶有無前開違反行為明確之認定。本院查：(一)上訴人係系爭門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號建物住戶，於90年間，未經建物所在之國泰仁愛大廈仁區全體區分所有權人會議決議，即將系爭建物前因颱風侵襲所摧毀之不透明塑膠遮雨棚，更換為透明鋼構式之系爭棚架，國泰仁愛大廈仁區管理委員會乃以存證信函通知上訴人改善拆除，上訴人未為之，該管理委員會即函被上訴人處理，經被上訴人查證屬實，函知上訴人應於30日內依規定改善，並於改善完畢後，向前開管理委員會報備，並副知被上訴人所屬工務局建築管理處，上訴人逾期未回復原狀等情，為原審依法認定之事實。(二)原審認定系爭建物旁原有不透明塑膠遮雨棚，嗣更換為透明鋼構式之系爭棚架，是原審係認上訴人更換後之透明鋼構式之棚架，係用以取代原有不透明塑膠遮雨棚。苟確屬如此，則上訴人於原審所主張其所修繕之棚架已使用近十年一節，似非全然無稽。上訴人苟於系爭建物前空地架設原有棚架使用系爭空地，至90年間因原棚架毀壞而予修繕架設新棚架使用系爭空地，後者是否沿襲原使用目的而無變更，原審即應予審認明確，乃原審未遑認定並說明修繕架設新棚架係屬使用目的變更，即謂「原告 (即本件上訴人)搭建系爭棚架未經區分所有權人會議之決議，自屬違反公寓大廈管理條例第8條第1項之不得變更使用目的規定。
」等語 (原判決第11頁7-8行)，其論斷即非以認定之事實為依據。(三)原判決另謂：「被告 (即本件被上訴人)因原告逾期而違規使用部分仍未回復原狀，乃以原處分處原告6萬元罰鍰‧‧‧於法洵無不合。」似係認「逾期而違規使用部分仍未回復原狀」乃公寓大廈管理條例第39條第1項第2款規定之處罰要件，惟觀之前開規定，並不以「逾期而違規使用部分仍未回復原狀」，作為科處罰鍰之要件，是原判決以前開理由肯認原處分，即與法律規定未合。綜上所述，本件原判決尚有未合，上訴意旨指摘其違誤，求為廢棄，雖非以此為理由，惟前開事項事關法律之適用，本院自得予斟酌，而認上訴為有理由，應由本院將原判決廢棄，並發回原法院重為調查後，另為適法之裁判。
據上論結，本件上訴為有理由，爰依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 3 月 31 日
第二庭審判長法 官 葉 振 權
法 官 高 啟 燦法 官 劉 鑫 楨法 官 吳 明 鴻法 官 梁 松 雄以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 94 年 4 月 1 日
書記官 阮 桂 芬